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Acción división cosa común vivienda herencia
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Acción división cosa común vivienda herencia
Cuatro hermanos poseen un piso heredado en proporción 5/8 uno y 3/8 repartido entre los otros tres hermanos a 1/8 cada uno.
Por disputas familiares la situación se está haciendo insostenible. Los 3 que tienen 3/8 no acceden a vender su parte al que tiene 5/8, es imposible llegar a un acuerdo.
El propietario de 5/8 está pensando en solicitar judicialmente la disolución del condominio.
Sus dudas:
- ¿para poder pedirlo debe acreditar que no es posible llegar a un acuerdo amistoso de venta? si es así ¿de qué modo?
- ¿cómo se solicita la acción de división? El propietario de 5/8 quiere quedarse con la totalidad de la vivienda, para asegurarse de ello ¿cómo y cuando debe salir al retracto, para evitar salida a pública subasta o venta a terceros y quedarse con él? ¿hay riesgo de perder la vivienda si se hace mal?
Hay otros bienes en la masa hereditaria ¿para que salga a la venta se puede (o debe) pedir disolución de todos los condominios de todos los bienes o eso es asunto aparte?
Muchas gracias por su ayuda
Por disputas familiares la situación se está haciendo insostenible. Los 3 que tienen 3/8 no acceden a vender su parte al que tiene 5/8, es imposible llegar a un acuerdo.
El propietario de 5/8 está pensando en solicitar judicialmente la disolución del condominio.
Sus dudas:
- ¿para poder pedirlo debe acreditar que no es posible llegar a un acuerdo amistoso de venta? si es así ¿de qué modo?
- ¿cómo se solicita la acción de división? El propietario de 5/8 quiere quedarse con la totalidad de la vivienda, para asegurarse de ello ¿cómo y cuando debe salir al retracto, para evitar salida a pública subasta o venta a terceros y quedarse con él? ¿hay riesgo de perder la vivienda si se hace mal?
Hay otros bienes en la masa hereditaria ¿para que salga a la venta se puede (o debe) pedir disolución de todos los condominios de todos los bienes o eso es asunto aparte?
Muchas gracias por su ayuda
Aunque no es necesario acreditar la imposibilidad de llegar a un acuerdo respecto a la venta, si sería conveniente a efectos de la condena en costas. A tal fin, el propietario de los 5/8 remitiría al resto de comuneros un burofax en el que se hiciera constar su interés en adjudicarse la vivienda y el precio ofrecido por ella. Siendo uno de los comuneros, al presentar la demanda de división de la cosa común, puede manifestar su interés en la adjudicación y el precio ofrecido por ella. Si alguno de los comuneros se opone, se realizará una "subastilla" sólo entre los que se opongan.
Si la herencia no está adjudicada, primero hay que realizar la adjudicación de la herencia o división judicial del patrimonio. Tras la adjudicación, se debe pedir la disolución de los condominios uno a uno.
Un saludo!!!
Si la herencia no está adjudicada, primero hay que realizar la adjudicación de la herencia o división judicial del patrimonio. Tras la adjudicación, se debe pedir la disolución de los condominios uno a uno.
Un saludo!!!
Gracias por su respuesta
Vista la situación es muy probable que se nieguen a vender, incluso aunque se pida judicialmente
¿A qué se refiere exactamente con "subastilla" entre los que se opongan? El propietario de 5/8 quisiera adq adquirir la totalidad y evitar que el inmueble se venda a 3os o se subaste público . No hay modo de "asegurar" poder quedarse con el inmueble? Gracias
Vista la situación es muy probable que se nieguen a vender, incluso aunque se pida judicialmente
¿A qué se refiere exactamente con "subastilla" entre los que se opongan? El propietario de 5/8 quisiera adq adquirir la totalidad y evitar que el inmueble se venda a 3os o se subaste público . No hay modo de "asegurar" poder quedarse con el inmueble? Gracias
Has de presentar una demanda corriente y moliente de disolución de condominio. No te hace falta requerir nada, pues la acción no presupone morosidad para su éxito. Las subasta que se celebre en ejecución de sentencia es una subasta pública, y la propiedad se la atribuirá el mejor postor. Tu cliente parte con dos ventajas: no tiene que depositar cantidad alguna para tomar parte en la subasta y, en caso de adjudicación, dispone de 40 días para depositar el precio licitado menos 5/8, que son su parte de propiedad.
Siendo una subasta pública, no puede de ninguna manera fijarse que con toda seguridad se la adjudique uno de los postores.
Siendo una subasta pública, no puede de ninguna manera fijarse que con toda seguridad se la adjudique uno de los postores.
El motivo de aconsejar el requerimiento previo (que no es necesario, como ya indiqué en mi anterior comentario) es que el demandado (o demandados), pueden, en lugar de contestar a la demanda, allanarse, y por tanto, recibir como como premio la no condena en costas (art. 395 LEC), pues el precepto hace una excepción para los casos en los que el Tribunal aprecie mala fe en el demandado, en cuyo caso, razonándolo debidamente, puede imponerle las costas causadas. En la existencia de mala fe puede influir mucho, y en concreto, que hayan mediado requerimientos para evitar interponer la demanda, requerimientos que hayan sido desatendidos por el demandado o demandados.
Respecto a lo que he denominado "subastilla" es debido a mi experiencia en relación a este tipo de subastas judiciales en que se pretende la venta de un bien en régimen de copropiedad y el reparto del precio obtenido entre los copartícipes, y dado que no está regulado específicamente, la solución más común que se ha dado es entender que, en principio, serían aplicables las normas de las subastas judiciales de la ejecución forzosa a instancia de cualquiera de los copartícipes, que insta la ejecución del pronunciamiento judicial ya que no les es posible su cumplimiento voluntario por acuerdo entre ellos, (normalmente la discrepancia vendrá en el precio que ha de abonar uno al otro, además de diferencias personales que impiden la venta directa a un tercero). Ahora bien, se trata de lo que la jurisprudencia denomina “ejecucion impropia” en la que no existe, estrictamente la dualidad ejecutante-ejecutado, sino que la ejecución beneficia a ambas partes y, entre otras particularidades, es posible atemperar las estrictas normas de la subasta judicial de la ejecución forzosa a la finalidad de esa ejecución en la que fundamentalmente se persigue el acuerdo de las partes en la división, por lo que mi consejo es peticionar al Juzgado lo que más nos interese, es decir, si en caso de que no exista postor, se les permite o no pujar a los copartícipes; si se les exime a ambos o se les obliga al pago del depósito previo para pujar, etc.
En conclusión, y contestando a tu pregunta directamente, cualquiera de los coparticipes podría solicitar, y por el juzgado puede acordarse, la celebración de una primera subasta entre ellos (los copartícipes), sin admisión de terceros, a fin de que el que más puje se quede con la finca abonando su parte al otro y, si ninguno quiere quedarse con la parte del otro, la posterior celebración de subasta normal con admisión de licitadores extraños.
En definitiva, como decía, en determinados supuestos cabe la posibilidad de celebración de subasta a la que únicamente se admita como licitadores a los propios copartícipes de la finca que se pretende dividir, ello dependerá del caso concreto y de las diferencias que existan entre ellos, siempre que así se solicite razonablemente, si hay acuerdo entre las partes y a ello se accede por el juzgado.
Espero haberme explicado bien...
Respecto a lo que he denominado "subastilla" es debido a mi experiencia en relación a este tipo de subastas judiciales en que se pretende la venta de un bien en régimen de copropiedad y el reparto del precio obtenido entre los copartícipes, y dado que no está regulado específicamente, la solución más común que se ha dado es entender que, en principio, serían aplicables las normas de las subastas judiciales de la ejecución forzosa a instancia de cualquiera de los copartícipes, que insta la ejecución del pronunciamiento judicial ya que no les es posible su cumplimiento voluntario por acuerdo entre ellos, (normalmente la discrepancia vendrá en el precio que ha de abonar uno al otro, además de diferencias personales que impiden la venta directa a un tercero). Ahora bien, se trata de lo que la jurisprudencia denomina “ejecucion impropia” en la que no existe, estrictamente la dualidad ejecutante-ejecutado, sino que la ejecución beneficia a ambas partes y, entre otras particularidades, es posible atemperar las estrictas normas de la subasta judicial de la ejecución forzosa a la finalidad de esa ejecución en la que fundamentalmente se persigue el acuerdo de las partes en la división, por lo que mi consejo es peticionar al Juzgado lo que más nos interese, es decir, si en caso de que no exista postor, se les permite o no pujar a los copartícipes; si se les exime a ambos o se les obliga al pago del depósito previo para pujar, etc.
En conclusión, y contestando a tu pregunta directamente, cualquiera de los coparticipes podría solicitar, y por el juzgado puede acordarse, la celebración de una primera subasta entre ellos (los copartícipes), sin admisión de terceros, a fin de que el que más puje se quede con la finca abonando su parte al otro y, si ninguno quiere quedarse con la parte del otro, la posterior celebración de subasta normal con admisión de licitadores extraños.
En definitiva, como decía, en determinados supuestos cabe la posibilidad de celebración de subasta a la que únicamente se admita como licitadores a los propios copartícipes de la finca que se pretende dividir, ello dependerá del caso concreto y de las diferencias que existan entre ellos, siempre que así se solicite razonablemente, si hay acuerdo entre las partes y a ello se accede por el juzgado.
Espero haberme explicado bien...
Me ha parecido muy interesante su explicación. Quisiera saber si me puede contestar sobre el siguiente tema:
Local en recibido en herencia por 4 hermanos a partes iguales, gravado con una hipoteca de 100.000€, de la que eran titulares el difunto padre de los 4 hermanos y la viuda del mismo, su segunda esposa, que no es la madre de los 4 hermanos. La hipoteca no se pidió para la compra del local que era un bien privativo del padre sino para otros fines y los deudores eran la viuda y el padre al 50%. Al fallecer el padre y dejarles el local en herencia, hasta ahora ellos están pagando el 50% de la cuota de la hipoteca y la viuda el otro 50%. Así pues, la viuda tiene una deuda con el banco de 50.000€ que está garantizada con un bien que no es de su propiedad.
La relación entre los hermanos no es buena, existiendo dos "bandos", los dos que viven en Madrid tienen buena relación entre ellos y los otros dos que viven en Barcelona no se hablan con los primeros, pero sí entre ellos.
Los dos hermanos que viven en Madrid querrían liquidar el proindiviso, podrían estar interesados en comprar su parte del bien a los otros hermanos o en venderlo a un tercero que pague bien el inmueble.
Mi duda es:
-Se valora el inmueble, por ejemplo, en 400.000€ y se descuenta la hipoteca, 100.000€, ¿esto es siempre así porque la deuda hipotecaria tiene como garantía el local aunque los deudores no sean los propietarios? (en este caso los 4 propietarios adeudan 50.000€ y la viuda otros 50.000€)
- Si se insta la división de la cosa común por los dos hermanos de Madrid, en subasta "interna", en la que solo puedan pujar los comuneros, los dos hermanos de Madrid podrían ofrecer, por ejemplo, a los otros dos, 150.000€ por sus dos 25%, esto es, 75.000€ a cada uno. Si los dos de Barcelona mejoraran la oferta se quedarían con el local, cosa que no nos importaría, y si no, la mejoran, los hermanos de Madrid tendrían que pagar 75.000€ a cada uno de los otros.
-¿Qué pasa con la hipoteca?, la seguirían pagando la viuda por un lado el 50% y los dos de Madrid el otro 50%?
-Si la división se hace así, los hermanos de Bacrelona pierden su parte proporcional de los 50.000€ correspondientes a la hipoteca de la que es deudora la viuda, ¿no?
Pero evidentemente nadie va a comprar un bien que garantiza una deuda de un tercero sin descontar esa deuda.
Le agradecería mucho que me indique un poco por donde puede ir el tema y que me diga de qué manera se pueden conseguir sus datos profesionales de contacto.
Local en recibido en herencia por 4 hermanos a partes iguales, gravado con una hipoteca de 100.000€, de la que eran titulares el difunto padre de los 4 hermanos y la viuda del mismo, su segunda esposa, que no es la madre de los 4 hermanos. La hipoteca no se pidió para la compra del local que era un bien privativo del padre sino para otros fines y los deudores eran la viuda y el padre al 50%. Al fallecer el padre y dejarles el local en herencia, hasta ahora ellos están pagando el 50% de la cuota de la hipoteca y la viuda el otro 50%. Así pues, la viuda tiene una deuda con el banco de 50.000€ que está garantizada con un bien que no es de su propiedad.
La relación entre los hermanos no es buena, existiendo dos "bandos", los dos que viven en Madrid tienen buena relación entre ellos y los otros dos que viven en Barcelona no se hablan con los primeros, pero sí entre ellos.
Los dos hermanos que viven en Madrid querrían liquidar el proindiviso, podrían estar interesados en comprar su parte del bien a los otros hermanos o en venderlo a un tercero que pague bien el inmueble.
Mi duda es:
-Se valora el inmueble, por ejemplo, en 400.000€ y se descuenta la hipoteca, 100.000€, ¿esto es siempre así porque la deuda hipotecaria tiene como garantía el local aunque los deudores no sean los propietarios? (en este caso los 4 propietarios adeudan 50.000€ y la viuda otros 50.000€)
- Si se insta la división de la cosa común por los dos hermanos de Madrid, en subasta "interna", en la que solo puedan pujar los comuneros, los dos hermanos de Madrid podrían ofrecer, por ejemplo, a los otros dos, 150.000€ por sus dos 25%, esto es, 75.000€ a cada uno. Si los dos de Barcelona mejoraran la oferta se quedarían con el local, cosa que no nos importaría, y si no, la mejoran, los hermanos de Madrid tendrían que pagar 75.000€ a cada uno de los otros.
-¿Qué pasa con la hipoteca?, la seguirían pagando la viuda por un lado el 50% y los dos de Madrid el otro 50%?
-Si la división se hace así, los hermanos de Bacrelona pierden su parte proporcional de los 50.000€ correspondientes a la hipoteca de la que es deudora la viuda, ¿no?
Pero evidentemente nadie va a comprar un bien que garantiza una deuda de un tercero sin descontar esa deuda.
Le agradecería mucho que me indique un poco por donde puede ir el tema y que me diga de qué manera se pueden conseguir sus datos profesionales de contacto.
La situación de compra-venta entre los copropietarios no afecta a las relaciones bancarias, por lo que los 5 seguirian siendo deudores solidarios del prestamo con garantia hipotecaria.
La opción sería cancelar la deuda, reteniendo en el momento del pago la parte proporcional asignada a cada uno de los vendedores.
La opción sería cancelar la deuda, reteniendo en el momento del pago la parte proporcional asignada a cada uno de los vendedores.
