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Acceso a patio con uso exclusivo de otro vecino
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Se me olvidó decirte en el mensaje anterior que el administrador (punto 6) no está obligado a darte esa información si no eres el propietario de la vivienda. El administrador es el administrador de la comunidad y tú no formas parte de ella. El administrador tiene que estar dado de alta como la persona responsable de los datos de esa comunidad en la AEPD, y es por ello que no puede dárte nada de la comunidad sin ser tú un comunero de esta.
Aún así, hay cierta documentación que tampoco puede dártela aunque seas comunero. Pero sí puede darte el acuerdo de la comunidad sobre el loft.
Esto último, como ya me he perdido con tanta historia rara, pues ya no sé si lo que le pides es el contrato de un tercero con otro tercero, o si le pides el contrato de la comunidad con un tercero. Si es lo último y si eres un comunero de esta comunidad, sí puede darte una copia. En el primer caso, no porque son acuerdo privados entre terceros ajenos a la gestión de la comunidad y ni el administrador los tiene (registro de la propiedad).
Aún así, hay cierta documentación que tampoco puede dártela aunque seas comunero. Pero sí puede darte el acuerdo de la comunidad sobre el loft.
Esto último, como ya me he perdido con tanta historia rara, pues ya no sé si lo que le pides es el contrato de un tercero con otro tercero, o si le pides el contrato de la comunidad con un tercero. Si es lo último y si eres un comunero de esta comunidad, sí puede darte una copia. En el primer caso, no porque son acuerdo privados entre terceros ajenos a la gestión de la comunidad y ni el administrador los tiene (registro de la propiedad).
La conclusión de todo esto es que quieres comprar un piso, pero tienes serias posibilidades de comprar un problema.
Con independencia de que en este foro vayas teniendo pistas, solo eso, pistas, necesitas contactar con un profesional, que analice todo lo que estás contando, y pueda asesorarte convenientemente, o puedes salir mal parado.
Con independencia de que en este foro vayas teniendo pistas, solo eso, pistas, necesitas contactar con un profesional, que analice todo lo que estás contando, y pueda asesorarte convenientemente, o puedes salir mal parado.
"La conclusión de todo esto es que quieres comprar un piso, pero tienes serias posibilidades de comprar un problema.
Con independencia de que en este foro vayas teniendo pistas, solo eso, pistas, necesitas contactar con un profesional, que analice todo lo que estás contando, y pueda asesorarte convenientemente, o puedes salir mal parado".
Amén de lo que has dicho, Pepe. Eso es lo que deberíamos haberle dicho desde un principio (incluido yo). Eso y que el abogado, en este caso complejo, no será del todo barato.
Con independencia de que en este foro vayas teniendo pistas, solo eso, pistas, necesitas contactar con un profesional, que analice todo lo que estás contando, y pueda asesorarte convenientemente, o puedes salir mal parado".
Amén de lo que has dicho, Pepe. Eso es lo que deberíamos haberle dicho desde un principio (incluido yo). Eso y que el abogado, en este caso complejo, no será del todo barato.
Lo importante de este asunto es que no estemos dando palos de ciego, no te pongas la venda antes de la herida, no estés cavilando de lo que pueda pasar en un futuro, vive ahora la realidad del presente.
PREGUNTAS:
1.- Tienes un contrato de compra venta de un piso que te dicen que tiene una terraza de uso exclusivo que no comparte con otra propiedad.
2.- Cuando visitas el piso te encuentras con que la terraza esta dividida por un muro, luego ya no es toda la terraza la que va con el piso, te lo habían dicho.
3.- De momento ya no te han dicho la verdad, a no ser que en el contrato solo te pone que tiene una terraza compartida con otra propiedad. debería constar los metros que te pertenece.
4.- Te dicen que el piso tenia todo el uso exclusivo de la terraza, ¿Quién te lo dice?, supones que la anterior dueña, vendió el uso exclusivo de la totalidad de la terraza cuando vendió el local situado debajo, que es el forjado donde esta la terraza.
5.- compruebas mediante sendas notas simple que la totalidad de la terraza es de uso exclusivo del local y tu futuro piso NO TIENE TERRAZA.
Después de leer varias veces tus explicaciones, y saber que el local forma parte de la comunidad, saco la siguiente conclusión.
Tenemos un piso en una comunidad que podía estar en San Pedro y San Pablo, La Floresta o Torreforta, e incluso en El Serrallo, de la bonita ciudad de Tarragona.
La propietaria del piso es dueña de un local cuyo forjado es una terraza a la cual accede desde su piso. como es natural el forjado es un elemento común, y figura como uso exclusivo del piso.
Hace veinte años, la dueña del piso y local, vende el local, y divide la terraza en dos partes, de tal manera que el piso tendrá una parte de terraza y el local otra.
Quien compra el local, le propone a la dueña que quiere quedarse con la mitad de terraza, puesto que se hará un loft, y dará salida a la terraza desde abajo de la propiedad. y la dueña accede, y hacen un muro de división de la terraza, de tal manera que piso y Loft comparten la terraza.
Eso es lo menos malo de la historia.
Y ahora hay que despejar las incógnitas:
¿Cómo paso el uso exclusivo del total de la terraza del piso al Loft?, que pudo ocurrir.
a.- Es un chanchullo del comprador de la terraza, engañando a la dueña, con la promesa de que la terraza se compartiría, dividiéndola con un muro, pero el se quedaba con el uso exclusivo de toda ella.
b.- ¿Pudo intervenir la comunidad en el pufo?, que ganaba la comunidad con ello,
c.- Si el uso exclusivo de la terraza lo tenia el piso, porque el notario hizo la escritura dándole el uso exclusivo de la terraza al Loft, y el registrador la registro como consta en la nota simple, parece que es inverosímil, el registrador se hubiera opuesto.
PREGUNTAS:
1.- Tienes un contrato de compra venta de un piso que te dicen que tiene una terraza de uso exclusivo que no comparte con otra propiedad.
2.- Cuando visitas el piso te encuentras con que la terraza esta dividida por un muro, luego ya no es toda la terraza la que va con el piso, te lo habían dicho.
3.- De momento ya no te han dicho la verdad, a no ser que en el contrato solo te pone que tiene una terraza compartida con otra propiedad. debería constar los metros que te pertenece.
4.- Te dicen que el piso tenia todo el uso exclusivo de la terraza, ¿Quién te lo dice?, supones que la anterior dueña, vendió el uso exclusivo de la totalidad de la terraza cuando vendió el local situado debajo, que es el forjado donde esta la terraza.
5.- compruebas mediante sendas notas simple que la totalidad de la terraza es de uso exclusivo del local y tu futuro piso NO TIENE TERRAZA.
Después de leer varias veces tus explicaciones, y saber que el local forma parte de la comunidad, saco la siguiente conclusión.
Tenemos un piso en una comunidad que podía estar en San Pedro y San Pablo, La Floresta o Torreforta, e incluso en El Serrallo, de la bonita ciudad de Tarragona.
La propietaria del piso es dueña de un local cuyo forjado es una terraza a la cual accede desde su piso. como es natural el forjado es un elemento común, y figura como uso exclusivo del piso.
Hace veinte años, la dueña del piso y local, vende el local, y divide la terraza en dos partes, de tal manera que el piso tendrá una parte de terraza y el local otra.
Quien compra el local, le propone a la dueña que quiere quedarse con la mitad de terraza, puesto que se hará un loft, y dará salida a la terraza desde abajo de la propiedad. y la dueña accede, y hacen un muro de división de la terraza, de tal manera que piso y Loft comparten la terraza.
Eso es lo menos malo de la historia.
Y ahora hay que despejar las incógnitas:
¿Cómo paso el uso exclusivo del total de la terraza del piso al Loft?, que pudo ocurrir.
a.- Es un chanchullo del comprador de la terraza, engañando a la dueña, con la promesa de que la terraza se compartiría, dividiéndola con un muro, pero el se quedaba con el uso exclusivo de toda ella.
b.- ¿Pudo intervenir la comunidad en el pufo?, que ganaba la comunidad con ello,
c.- Si el uso exclusivo de la terraza lo tenia el piso, porque el notario hizo la escritura dándole el uso exclusivo de la terraza al Loft, y el registrador la registro como consta en la nota simple, parece que es inverosímil, el registrador se hubiera opuesto.
segunda parte.
Había una posibilidad legal para impedir que el Loft pudiera abrir el paso a la terraza, pero por ignorancia o dejadez de la comunidad creo que ha prescrito, esa obra era totalmente ilegal, y hubiera sido el mejor impedimento para que el propietario del Loft accediera a la terraza.
No creo que haya un acta de una junta de propietarios sobre el tema, porque creo que no hubo una junta, ni se acordó nada, que el presidente lo intente con el administrador, pero no creo que la comunidad haya intervenido en la cuestión, esto es un amaño entre la anterior dueña y el comprador, y la comunidad no intervino para impedir el acceso de3l Loft a la terraza.
En mi opinión y después de leer todo otra vez mas sobre la cuestión, solo queda un documento que pueda aclarar el asunto.
EL TITULO CONSTITUTIVO, tienes que pedir una copia del titulo constitutivo de la comunidad, si en el registro no te la quieran dar, que la pida el vendedor del piso.
Veras que cada piso viene reflejado con un numero correlativo con su planta y la puerta, y en el piso los metros que tiene y linderos, y lo mas importante, tiene que poner que tiene o no el uso exclusivo y excluyente de una terraza de X metros. mas la cuota de participación.
Mira también el local ahora convertido en Loft, vendrá con su numero y si tiene el uso y disfrute de una terraza.
Así podrás ver si la terraza ha sido siempre de uso exclusivo del piso, y si el local tiene algún uso exclusivo también.
Seria interesante que el vendedor te enseñara la escritura del piso, porque tiene que venir lo de la terraza.
Lo que no entiendo es como el notario pudo poner en la escritura de compra del local, que este adquiría un derecho de uso exclusivo de una terraza, cuando no podía figurar en la escritura del local, puesto que la tenia el piso, esto huele muy mal.
Yo creo que este asunto huele a pufo, el local no podía hacer un hueco en el forjado, ni puede comprar un uso exclusivo, el registrador se hubiera opuesto a registrar la escritura de compra venta del local, si hubiera figurado la anexión de la terraza mediante el uso exclusivo.
Hay algo que no cuadra en esta historia, se vera cuando se lea el titulo constitutivo, mientras, no deberías dar mas palos de ciego, lo del muro es otra historia, y como te he dicho, no te pongas la venda antes de la herida,
Había una posibilidad legal para impedir que el Loft pudiera abrir el paso a la terraza, pero por ignorancia o dejadez de la comunidad creo que ha prescrito, esa obra era totalmente ilegal, y hubiera sido el mejor impedimento para que el propietario del Loft accediera a la terraza.
No creo que haya un acta de una junta de propietarios sobre el tema, porque creo que no hubo una junta, ni se acordó nada, que el presidente lo intente con el administrador, pero no creo que la comunidad haya intervenido en la cuestión, esto es un amaño entre la anterior dueña y el comprador, y la comunidad no intervino para impedir el acceso de3l Loft a la terraza.
En mi opinión y después de leer todo otra vez mas sobre la cuestión, solo queda un documento que pueda aclarar el asunto.
EL TITULO CONSTITUTIVO, tienes que pedir una copia del titulo constitutivo de la comunidad, si en el registro no te la quieran dar, que la pida el vendedor del piso.
Veras que cada piso viene reflejado con un numero correlativo con su planta y la puerta, y en el piso los metros que tiene y linderos, y lo mas importante, tiene que poner que tiene o no el uso exclusivo y excluyente de una terraza de X metros. mas la cuota de participación.
Mira también el local ahora convertido en Loft, vendrá con su numero y si tiene el uso y disfrute de una terraza.
Así podrás ver si la terraza ha sido siempre de uso exclusivo del piso, y si el local tiene algún uso exclusivo también.
Seria interesante que el vendedor te enseñara la escritura del piso, porque tiene que venir lo de la terraza.
Lo que no entiendo es como el notario pudo poner en la escritura de compra del local, que este adquiría un derecho de uso exclusivo de una terraza, cuando no podía figurar en la escritura del local, puesto que la tenia el piso, esto huele muy mal.
Yo creo que este asunto huele a pufo, el local no podía hacer un hueco en el forjado, ni puede comprar un uso exclusivo, el registrador se hubiera opuesto a registrar la escritura de compra venta del local, si hubiera figurado la anexión de la terraza mediante el uso exclusivo.
Hay algo que no cuadra en esta historia, se vera cuando se lea el titulo constitutivo, mientras, no deberías dar mas palos de ciego, lo del muro es otra historia, y como te he dicho, no te pongas la venda antes de la herida,
Este es un asunto donde es bueno ayudar a quien desconoce el tema, y por eso pregunta,
ya quisieran muchas personas tener un medio como este foro para no caer en el error, que otras muchas cayeron.
PeterMark pregunta, y luego el solito decidirá, porque no es tonto, el no hará caso llegado el momento de decidir si compra o no el piso, pero le vera las orejas la lobo, y eso es lo que puede encontrar en este foro.
Seguro que tu ni yo preguntaríamos nada, pero es bueno que PeterMark pregunte, porque ya tendra tiempo cuando se decida a ir a un profesional pero ojo, que este también puede errar.
En el tema de PeterMark hace falta muy poca experiencia en LPH para saber que se mete en un verdadero PUFO, pero el y solo el debe decidir, pero ya tendra una base para decidir, por eso este foro sirve de ayuda a muchos que entran y preguntan,
Luego vendrá el turno del profesional, un consejo a tiempo es también bueno.
ya quisieran muchas personas tener un medio como este foro para no caer en el error, que otras muchas cayeron.
PeterMark pregunta, y luego el solito decidirá, porque no es tonto, el no hará caso llegado el momento de decidir si compra o no el piso, pero le vera las orejas la lobo, y eso es lo que puede encontrar en este foro.
Seguro que tu ni yo preguntaríamos nada, pero es bueno que PeterMark pregunte, porque ya tendra tiempo cuando se decida a ir a un profesional pero ojo, que este también puede errar.
En el tema de PeterMark hace falta muy poca experiencia en LPH para saber que se mete en un verdadero PUFO, pero el y solo el debe decidir, pero ya tendra una base para decidir, por eso este foro sirve de ayuda a muchos que entran y preguntan,
Luego vendrá el turno del profesional, un consejo a tiempo es también bueno.
Efectivamente, este es el fin del foro, ayudar a quien lo pide en la medida que se pueda.
Tu lo haces constantemente, igual que otros miembros del foro, y yo también lo hago, o al menos lo intento, en los temas que conozco.
Simplemente, en este caso, por ser algo complejo, he querido indicarle al consultante que la ayuda de un profesional es obligada.
Tu lo haces constantemente, igual que otros miembros del foro, y yo también lo hago, o al menos lo intento, en los temas que conozco.
Simplemente, en este caso, por ser algo complejo, he querido indicarle al consultante que la ayuda de un profesional es obligada.
Yo creo que lo de PUFO habría que reservarlo porque nosotros no vemos las cosas como las ve él, porque ni él tiene toda la documentación necesaria para saber si es un PUFO o no.
La cosa es que está metido en un lío del que no se aclara y ha venido aquí a ver si le podemos ayudar a aclararse.
El tema es el siguiente, sí o sí va a tener que gastar un dinero extra en solucionar el problema.
O bien se lo gasta en perder las ARRAS o bien en un abogado que le asesore después de comprar la caa.
Está claro que las ARRAS le saldrán mucho más caras que el abogado (siempre que haya dado unos 3.000 euros).
En mi opinión personal, no creo que sea muy complejo su situación y nadie le va a quitar ese patio. Pero que tenga claro que según el dice, yo no he visto ningún documento, ese patio es de la comunidad y no puede hacer lo que quiera en él. Porque ese es el error que comete todo el mundo ant4e a pasividad de los demás vecinos que no le dicen nada; hasta que un día se lo dicen y cuando lo hacen el ha construido, ha dejado de todo en el patio... etc. Costándole una pasta devolver el estado original a dicha zona común (y sin contar los abogados).
Mi consejo es que no compres nunca más una casa en comunidad porque todo vecino quiere imponer en la comunidad la anarkía de su vivienda. Ese es el error del ser humano ante no tener ni pajolera idea de la LPH y de convivir con los demás sin saltarse las normas.
La cosa es que está metido en un lío del que no se aclara y ha venido aquí a ver si le podemos ayudar a aclararse.
El tema es el siguiente, sí o sí va a tener que gastar un dinero extra en solucionar el problema.
O bien se lo gasta en perder las ARRAS o bien en un abogado que le asesore después de comprar la caa.
Está claro que las ARRAS le saldrán mucho más caras que el abogado (siempre que haya dado unos 3.000 euros).
En mi opinión personal, no creo que sea muy complejo su situación y nadie le va a quitar ese patio. Pero que tenga claro que según el dice, yo no he visto ningún documento, ese patio es de la comunidad y no puede hacer lo que quiera en él. Porque ese es el error que comete todo el mundo ant4e a pasividad de los demás vecinos que no le dicen nada; hasta que un día se lo dicen y cuando lo hacen el ha construido, ha dejado de todo en el patio... etc. Costándole una pasta devolver el estado original a dicha zona común (y sin contar los abogados).
Mi consejo es que no compres nunca más una casa en comunidad porque todo vecino quiere imponer en la comunidad la anarkía de su vivienda. Ese es el error del ser humano ante no tener ni pajolera idea de la LPH y de convivir con los demás sin saltarse las normas.
He leído tus extensos cometarios, y como siempre los respeto, cada cual opina lo que cree y todas las opiniones son respetables.
Pero como este tema creo que esta finiquitado, no quiero dejar pasar loa ocasión de darte mi opinión a algunas de tus opiniones.
El contrato de compraventa de la vivienda puede rescindirse si se produce un incumplimiento grave.
PeterMark esta interesado en comprar un piso, y le dicen que el piso tiene una terraza de uso exclusivo, y firma el contrato de arras, luego va al registro de la propiedad y descubre que el piso no tiene terraza, que la terraza es en uso exclusivo de un Loft que era antes un local.
Yo opino que el contrato de compraventa de la vivienda puede rescindirse sin penalización, si se produce un incumplimiento grave por parte del vendedor, el vendedor le dice que el piso tiene una terraza de uso exclusivo de toda ella, y resulta que no es cierto, el piso en el registro no tiene una terraza.
Lo comprueba en el registro de la propiedad, quizá el debería primero haber pedido la nota simple y luego hacer el contrato, pero sin duda el vendedor ha faltado a la verdad.
Otra cosa es si el contrato de compra venta se hubiera hecho a "cuerpo cierto", el ve el piso, ve una terraza con un muro de división, y acepta.
Que hay un pufo, hasta un ciego lo vería, es una comunidad que ha consentido toda clase de ilegalidades, como permitir al Loft romper el forjado para hacer una entrada a una terraza que no tiene en teoría derecho de uso exclusivo, hacer un muro de división de la terraza, lo malo es que ha prescrito.
En las terrazas de uso exclusivo como en las privativas, en ambos casos no se pueden hacer garitos, pero si colocar tendedores, objetos, mesas y sillas etc., en el caso del garito de PeterMark, nada le podrían reclamar la comunidad porque ha prescrito, que comunidad es, que ha consentido romper un forjado comunitario, no creo que la comunidad haya intervenido en el pufo, el pufo lo han hecho la antigua propietaria y el del Loft.
Si PeterMark compra ese piso, como he dicho anteriormente, tendra siempre sobre su cabeza una espada de Damocles, antes de comprarlo que aun tiene tiempo de rescindir el contrato, debe asegurarse de como esta el tema, no por lo que de oídas le han dicho, sino ver el titulo constitutivo, el presunto acta, la escritura del piso a comprar, y si es posible, empleando la astucia hacer como si fuera comprar el Loft, para que le enseñen la escritura de este, luego si el piso a pesar de un posible pufo le interesa, visitar a un abogado para que le asesore.
no pongamos la venda antes de la herida.
Pero como este tema creo que esta finiquitado, no quiero dejar pasar loa ocasión de darte mi opinión a algunas de tus opiniones.
El contrato de compraventa de la vivienda puede rescindirse si se produce un incumplimiento grave.
PeterMark esta interesado en comprar un piso, y le dicen que el piso tiene una terraza de uso exclusivo, y firma el contrato de arras, luego va al registro de la propiedad y descubre que el piso no tiene terraza, que la terraza es en uso exclusivo de un Loft que era antes un local.
Yo opino que el contrato de compraventa de la vivienda puede rescindirse sin penalización, si se produce un incumplimiento grave por parte del vendedor, el vendedor le dice que el piso tiene una terraza de uso exclusivo de toda ella, y resulta que no es cierto, el piso en el registro no tiene una terraza.
Lo comprueba en el registro de la propiedad, quizá el debería primero haber pedido la nota simple y luego hacer el contrato, pero sin duda el vendedor ha faltado a la verdad.
Otra cosa es si el contrato de compra venta se hubiera hecho a "cuerpo cierto", el ve el piso, ve una terraza con un muro de división, y acepta.
Que hay un pufo, hasta un ciego lo vería, es una comunidad que ha consentido toda clase de ilegalidades, como permitir al Loft romper el forjado para hacer una entrada a una terraza que no tiene en teoría derecho de uso exclusivo, hacer un muro de división de la terraza, lo malo es que ha prescrito.
En las terrazas de uso exclusivo como en las privativas, en ambos casos no se pueden hacer garitos, pero si colocar tendedores, objetos, mesas y sillas etc., en el caso del garito de PeterMark, nada le podrían reclamar la comunidad porque ha prescrito, que comunidad es, que ha consentido romper un forjado comunitario, no creo que la comunidad haya intervenido en el pufo, el pufo lo han hecho la antigua propietaria y el del Loft.
Si PeterMark compra ese piso, como he dicho anteriormente, tendra siempre sobre su cabeza una espada de Damocles, antes de comprarlo que aun tiene tiempo de rescindir el contrato, debe asegurarse de como esta el tema, no por lo que de oídas le han dicho, sino ver el titulo constitutivo, el presunto acta, la escritura del piso a comprar, y si es posible, empleando la astucia hacer como si fuera comprar el Loft, para que le enseñen la escritura de este, luego si el piso a pesar de un posible pufo le interesa, visitar a un abogado para que le asesore.
no pongamos la venda antes de la herida.
Muchas gracias a todos por las aportaciones. Ahora me toca a mi aportar algo más de información.
He ido al registro de la propiedad. Como ya sabía, el edificio es del 55 (VPO), y en el 1988 se inscribe la 2ª propiedad horizontal, que es la que he conseguido.
Respecto al local, se dice que…
“El edificio es dividido en las 10 entidades que lo componen… ”. Cuando habla de los pisos que hay en cada planta, nombra los locales y los pisos, con sus metros respectivos, pero el patio no consta en el metraje.
“Los titulares de los locales comerciales del inmueble, tendrán por sí sólos, en todo momento el derecho y la facultad de subdividirlos en otros locales susceptibles de aprovechamiento independiente, sin precisar para ello permiso o autorización de la comunicad, siempre que se respeten los porcentajes…”.
“Los titulares de los locales comerciales de la finca, así como de aquellos que resulten de la subdivisión previsa en el párrafo anterior, tendrán también por sí sólos y en todo momento el derecho y la facultad de agruparlos entre sí para formar un local mayor, con el coeficiente que resulte de sumar el de los locales agrupados; iguales derechos tendrán para comunicarlos entre sí para formar un local mayor, con el coeficiente que resulte de sumar el de los locales agrupados; iguales derechos y facultad tendrán para comunicarlos entre sí en horizontal o en vertical, o con otros locales o viviendas de la misma finca o casas colindantes, constituyendo en este último caso las oportunas servidumbres, incluso mediante la construcción de rampas o escaleras, siempre que las aberturas no afecten a la estructura del edificio. Por todo lo expuesto no será precisa autorización alguna de la comunidad de propietarios”.
“La conservación y mantenimiento de aquellas terrazas que sean privativas de algún departamento, serán de cuenta y cargo exclusivo de los respectivos propietarios de las mismas”. (AQUÍ HABLA DE DEPARTAMENTOS, NO DE LOCALES).
También he preguntado por cuándo se hizo la inscripción del uso exclusivo de la terraza por el local convertido a loft y, por lo que me han dado en el registro, en esa escritura de división horizontal de 1988, ya constaba esto: “Tiene el uso exclusivo de una terraza o patio posterior de 100m2, a la que tiene acceso a través de una escalera, y también el uso exclusivo de un patio de luces de 12m2, al que tiene acceso a través de una dependencia”
En la nota simple de hoy en día, la redacción es ligeramente diferente: “Tiene el uso exclusivo de una terraza o patio posterior, de 100m2, a la que tiene acceso a través de un patio de luces de 12m2, al que tiene acceso a través de la dependencia.”.
Y hasta aquí puedo leer. A día de hoy, y esto creo que no lo había comentado, pero es importante para esclarecer, mi futuro patio tiene 2 niveles. El de abajo tiene unos pocos metros, y es donde dan la puerta y la ventana. Y luego hay unas escaleras en un lateral para superar un desnivel de casi 1,5m de altura, que llevan a la parte superior del patio, delimitada por muros laterales y por un muro en medio, que es el que lo separa del patio del loft/local. Ese patio superior es el que forma la cubierta del local.
Por tanto, lo que creo es que el patio siempre ha pertenecido al local/loft, y como el local y el piso eran de la misma propietaria, comunicó el patio de arriba con el patio de abajo de la vivienda, mediante las escaleras, y así desde la vivienda tenía acceso a todo el patio. Y, esto ya es especulación o basado en lo que nos han contado, cuando llegó el momento de vender el local y quedarse sólo con el piso, acordarían con el comprador construir un muro, de manera que así la parte de la cubierta se la repartían, una parte para que fuera transitable por el del local/loft, y otra para que siguiera siendo accesible desde la vivienda. La fecha exacta no la sé, pero por lo que nos han relatado, sobre los 20 años.
Y esta es la situación a día de hoy. Vistos los hechos, quizá por eso no habrá actas de la venta del uso exclusivo, porque en realidad no existió. La división con muro debería estar acordada con la comunidad de propietarios, porque según la división horizontal indicada antes, permite comunicarlos con otros locales o viviendas de la misma finca, permitiéndose incluso construir rampas o escaleras, sin autorización de la comunidad…. Pero eso no autoriza a construir muros que los separen.
(continua...)
He ido al registro de la propiedad. Como ya sabía, el edificio es del 55 (VPO), y en el 1988 se inscribe la 2ª propiedad horizontal, que es la que he conseguido.
Respecto al local, se dice que…
“El edificio es dividido en las 10 entidades que lo componen… ”. Cuando habla de los pisos que hay en cada planta, nombra los locales y los pisos, con sus metros respectivos, pero el patio no consta en el metraje.
“Los titulares de los locales comerciales del inmueble, tendrán por sí sólos, en todo momento el derecho y la facultad de subdividirlos en otros locales susceptibles de aprovechamiento independiente, sin precisar para ello permiso o autorización de la comunicad, siempre que se respeten los porcentajes…”.
“Los titulares de los locales comerciales de la finca, así como de aquellos que resulten de la subdivisión previsa en el párrafo anterior, tendrán también por sí sólos y en todo momento el derecho y la facultad de agruparlos entre sí para formar un local mayor, con el coeficiente que resulte de sumar el de los locales agrupados; iguales derechos tendrán para comunicarlos entre sí para formar un local mayor, con el coeficiente que resulte de sumar el de los locales agrupados; iguales derechos y facultad tendrán para comunicarlos entre sí en horizontal o en vertical, o con otros locales o viviendas de la misma finca o casas colindantes, constituyendo en este último caso las oportunas servidumbres, incluso mediante la construcción de rampas o escaleras, siempre que las aberturas no afecten a la estructura del edificio. Por todo lo expuesto no será precisa autorización alguna de la comunidad de propietarios”.
“La conservación y mantenimiento de aquellas terrazas que sean privativas de algún departamento, serán de cuenta y cargo exclusivo de los respectivos propietarios de las mismas”. (AQUÍ HABLA DE DEPARTAMENTOS, NO DE LOCALES).
También he preguntado por cuándo se hizo la inscripción del uso exclusivo de la terraza por el local convertido a loft y, por lo que me han dado en el registro, en esa escritura de división horizontal de 1988, ya constaba esto: “Tiene el uso exclusivo de una terraza o patio posterior de 100m2, a la que tiene acceso a través de una escalera, y también el uso exclusivo de un patio de luces de 12m2, al que tiene acceso a través de una dependencia”
En la nota simple de hoy en día, la redacción es ligeramente diferente: “Tiene el uso exclusivo de una terraza o patio posterior, de 100m2, a la que tiene acceso a través de un patio de luces de 12m2, al que tiene acceso a través de la dependencia.”.
Y hasta aquí puedo leer. A día de hoy, y esto creo que no lo había comentado, pero es importante para esclarecer, mi futuro patio tiene 2 niveles. El de abajo tiene unos pocos metros, y es donde dan la puerta y la ventana. Y luego hay unas escaleras en un lateral para superar un desnivel de casi 1,5m de altura, que llevan a la parte superior del patio, delimitada por muros laterales y por un muro en medio, que es el que lo separa del patio del loft/local. Ese patio superior es el que forma la cubierta del local.
Por tanto, lo que creo es que el patio siempre ha pertenecido al local/loft, y como el local y el piso eran de la misma propietaria, comunicó el patio de arriba con el patio de abajo de la vivienda, mediante las escaleras, y así desde la vivienda tenía acceso a todo el patio. Y, esto ya es especulación o basado en lo que nos han contado, cuando llegó el momento de vender el local y quedarse sólo con el piso, acordarían con el comprador construir un muro, de manera que así la parte de la cubierta se la repartían, una parte para que fuera transitable por el del local/loft, y otra para que siguiera siendo accesible desde la vivienda. La fecha exacta no la sé, pero por lo que nos han relatado, sobre los 20 años.
Y esta es la situación a día de hoy. Vistos los hechos, quizá por eso no habrá actas de la venta del uso exclusivo, porque en realidad no existió. La división con muro debería estar acordada con la comunidad de propietarios, porque según la división horizontal indicada antes, permite comunicarlos con otros locales o viviendas de la misma finca, permitiéndose incluso construir rampas o escaleras, sin autorización de la comunidad…. Pero eso no autoriza a construir muros que los separen.
(continua...)
(... sigue del anterior)
De todas maneras, y no sé qué opinaréis, pero por vuestros comentarios y por ser un patio de uso exclusivo, yo creo que estoy “cubierto”. Me explico. La realidad es que hoy en día existe un muro en medio de un patio de uso exclusivo que, aunque sea el vecino el que tiene el uso exclusivo del mismo, no se puede tocar sin permiso de la comunidad (3/5 partes o unanimidad, no sé), pero lo que está claro es que requiere mi autorización para poder tirarlo, al ser copropietario afectado. Y yo puedo utilizar ese patio porque soy copropietario y soy el único con acceso a él. Y no se pueden poner barreras arquitectónicas en las puertas/ventanas para impedirme salir, porque tendría que dar el consentimiento (unanimidad) por tratarse de alteración de la fachada.
Así se ha venido viviendo con total normalidad en la finca en los últimos 20 años, hasta que a un comprador potencial como yo le ha dado por darle vueltas al asunto, ponerse a investigar y pedir ayuda en este foro para ayudarme en la investigación, jeje. Y no sólo me he puesto una venda antes de tener la herida, es que me estoy intentando escayolar el cuerpo entero.
El piso nos gusta mucho, y si podemos utilizar el patio nos lo quedamos.
Por tanto, la realidad, después de estas averiguaciones, es que todo podría haberse simplificado a este planteamiento… “tengo acceso a un patio de uso exclusivo de un vecino, con un muro que separa su parte del patio de la mía, y a mi parte sólo puedo acceder yo desde mi vivienda, por medio de una puerta y una ventana… ese muro existe desde hace unos 20 años… ¿podrían tirar el muro sin mi consentimiento o no permitirme salir/utilizar el patio?”
De todas maneras, y no sé qué opinaréis, pero por vuestros comentarios y por ser un patio de uso exclusivo, yo creo que estoy “cubierto”. Me explico. La realidad es que hoy en día existe un muro en medio de un patio de uso exclusivo que, aunque sea el vecino el que tiene el uso exclusivo del mismo, no se puede tocar sin permiso de la comunidad (3/5 partes o unanimidad, no sé), pero lo que está claro es que requiere mi autorización para poder tirarlo, al ser copropietario afectado. Y yo puedo utilizar ese patio porque soy copropietario y soy el único con acceso a él. Y no se pueden poner barreras arquitectónicas en las puertas/ventanas para impedirme salir, porque tendría que dar el consentimiento (unanimidad) por tratarse de alteración de la fachada.
Así se ha venido viviendo con total normalidad en la finca en los últimos 20 años, hasta que a un comprador potencial como yo le ha dado por darle vueltas al asunto, ponerse a investigar y pedir ayuda en este foro para ayudarme en la investigación, jeje. Y no sólo me he puesto una venda antes de tener la herida, es que me estoy intentando escayolar el cuerpo entero.
El piso nos gusta mucho, y si podemos utilizar el patio nos lo quedamos.
Por tanto, la realidad, después de estas averiguaciones, es que todo podría haberse simplificado a este planteamiento… “tengo acceso a un patio de uso exclusivo de un vecino, con un muro que separa su parte del patio de la mía, y a mi parte sólo puedo acceder yo desde mi vivienda, por medio de una puerta y una ventana… ese muro existe desde hace unos 20 años… ¿podrían tirar el muro sin mi consentimiento o no permitirme salir/utilizar el patio?”
Un último giro de guión, en una foto que acabo de conseguir de los años 60, donde no se ve mi fachada pero si la parte de arriba de mi patio y la del vecino, se ve que el patio del vecino era una cubierta, sin ninguna apertura al bajo/loft, y no existía muro de separación en medio. Y el único acceso al patio, aunque no sé llega a ver, parece que solo es posible desde mi patio de abajo.
Corrobora lo que me explicó el actual propietario.
Corrobora lo que me explicó el actual propietario.
Para PeterMark
Mi opinión es que puede que esa finca en 1960 si es antes de 21 de julio se regia por la comunidad de bienes, y puede que no tenga titulo constitutivo, y si es posterior a esa fecha ya existía la LPH, y tampoco tenia titulo constitutivo.
Escribes: He ido al registro de la propiedad. Como ya sabía, el edificio es del 55 (VPO), y en el 1988 se inscribe la 2ª propiedad horizontal, que es la que he conseguido.
No hay 2ª escritura de división horizontal, solo modificar la única que hay si es que había, (Puede que sean estatutos) y en esa escritura estaría la madre del cordero, y diría algo así:
En cuanto al local: numero correlativo del local, local comercial de X metros cuadrados, linderos, situación, cuota de participación, exenciones, y derechos de uso exclusivo si los hubiera.
En cuanto al piso: numero correlativo del piso, planta, linderos, cuota de participación, y el uso exclusivo y excluyente de disfrute de una terraza de X metros.
Esto es lo que debería figurar en el titulo constitutivo o escritura de división horizontal, y por supuesto que el local si en el titulo constitutivo no tenia el derecho de uso exclusivo de la cubierta, el Loft no tiene derecho ni a un centímetro de ella.
Que ha habido un pufo, es indudable, pero ahora lo que interesa es lo que hay, ya el Loft ha tocado la cubierta, y se ha adjudicado unos metros de terraza que no le corresponden, (eso es lo que yo he entendido) y ahora que.
La solución en mi opinión esta Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. en el muro divisorio de la terraza, se ha creado una servidumbre, no hay predio sirviente ni dominante, no hay un documento que diga algo al respecto, solo queda un posible acuerdo tácito entre la anterior dueña y el dueño del Loft, y la comunidad haciendo oídos sordos.
El muro no se puede tocar por crearse una servidumbre de división de la terraza , no habrá actas de otorgamiento por la comunidad, pero si hay un documento importante que será muy difícil de conseguir, el dueño del local, cuando cambio el local por un Loft, tuvo que tener los permisos del ayuntamiento, y que debía haber hecho una escritura notarial, hay se vería si el Loft tenia o no parte o todo el uso exclusivo de la terraza.
Si quieres dormir tranquilo de que tu ahora vecino no reclamara la totalidad de la terraza, estos comentarios solo te habrán servido para que valores la situación, ante un caso tan complicado e inaudito, siempre habrá una duda, y esa duda solo te la puede solucionar un profesional experto en esta materia, será muy complicada, te costara dinero puesto que hay que buscar muchos documentos, en teoría el muro no te lo podrán tocar, pero en esto de la Leyes hay casos muy complicados, y el tuyo es es uno de ellos.
Mi opinión es que puede que esa finca en 1960 si es antes de 21 de julio se regia por la comunidad de bienes, y puede que no tenga titulo constitutivo, y si es posterior a esa fecha ya existía la LPH, y tampoco tenia titulo constitutivo.
Escribes: He ido al registro de la propiedad. Como ya sabía, el edificio es del 55 (VPO), y en el 1988 se inscribe la 2ª propiedad horizontal, que es la que he conseguido.
No hay 2ª escritura de división horizontal, solo modificar la única que hay si es que había, (Puede que sean estatutos) y en esa escritura estaría la madre del cordero, y diría algo así:
En cuanto al local: numero correlativo del local, local comercial de X metros cuadrados, linderos, situación, cuota de participación, exenciones, y derechos de uso exclusivo si los hubiera.
En cuanto al piso: numero correlativo del piso, planta, linderos, cuota de participación, y el uso exclusivo y excluyente de disfrute de una terraza de X metros.
Esto es lo que debería figurar en el titulo constitutivo o escritura de división horizontal, y por supuesto que el local si en el titulo constitutivo no tenia el derecho de uso exclusivo de la cubierta, el Loft no tiene derecho ni a un centímetro de ella.
Que ha habido un pufo, es indudable, pero ahora lo que interesa es lo que hay, ya el Loft ha tocado la cubierta, y se ha adjudicado unos metros de terraza que no le corresponden, (eso es lo que yo he entendido) y ahora que.
La solución en mi opinión esta Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. en el muro divisorio de la terraza, se ha creado una servidumbre, no hay predio sirviente ni dominante, no hay un documento que diga algo al respecto, solo queda un posible acuerdo tácito entre la anterior dueña y el dueño del Loft, y la comunidad haciendo oídos sordos.
El muro no se puede tocar por crearse una servidumbre de división de la terraza , no habrá actas de otorgamiento por la comunidad, pero si hay un documento importante que será muy difícil de conseguir, el dueño del local, cuando cambio el local por un Loft, tuvo que tener los permisos del ayuntamiento, y que debía haber hecho una escritura notarial, hay se vería si el Loft tenia o no parte o todo el uso exclusivo de la terraza.
Si quieres dormir tranquilo de que tu ahora vecino no reclamara la totalidad de la terraza, estos comentarios solo te habrán servido para que valores la situación, ante un caso tan complicado e inaudito, siempre habrá una duda, y esa duda solo te la puede solucionar un profesional experto en esta materia, será muy complicada, te costara dinero puesto que hay que buscar muchos documentos, en teoría el muro no te lo podrán tocar, pero en esto de la Leyes hay casos muy complicados, y el tuyo es es uno de ellos.
Juanchito, primeramente gracias por leer mis mensajes (yo también leo los tuyos y los de todos).
Después he de decirte que yo no fui tajante con el tema de las ARRAS porque dejé una pequeña puerta abierta en mi comentario.
Evidentemente, en caso del caso como lo plantes tú, está claro que puede recuperar las ARRAS. Pero no es el caso en concreto porque el que tiene un tinglado es la comunidad y no el vendedor.
Claro está, tampoco vemos los documentos como los puede ver el propio usuario (y ni él los ve todos). Por eso tampoco puedo decir nada sin poner muchos posibles.
Después he de decirte que yo no fui tajante con el tema de las ARRAS porque dejé una pequeña puerta abierta en mi comentario.
Evidentemente, en caso del caso como lo plantes tú, está claro que puede recuperar las ARRAS. Pero no es el caso en concreto porque el que tiene un tinglado es la comunidad y no el vendedor.
Claro está, tampoco vemos los documentos como los puede ver el propio usuario (y ni él los ve todos). Por eso tampoco puedo decir nada sin poner muchos posibles.
Es más, respecto a tu último mensaje, que está perfecto (profesional), yo añadiría que cuando la comunidad quiere quitarle un patio de luces a un propietario que tiene el uso privativo de este, se debe, además de votar por unanimidad, contar con la autorización exclusiva del perjudicado.
Pero claro, volvemos a lo mismo, no sabemos si la comunidad cuenta con todo estos documentos y por lo tanto no sabemos si todo está correcto o no. Más a mi favor de que, de estarlo, el usuario no puede reclamar las ARRAS. Y aunque no lo estuviera, si la culpa no es del vendedor, y este no le está engañando (ocultando este hecho), entonces le costará que lo decida un juez si se las devuelve o no.
Eso creo o esa es mi opinión. Claro está, yo no soy profesional como me da la impresión que sí lo eres tú.
Pero claro, volvemos a lo mismo, no sabemos si la comunidad cuenta con todo estos documentos y por lo tanto no sabemos si todo está correcto o no. Más a mi favor de que, de estarlo, el usuario no puede reclamar las ARRAS. Y aunque no lo estuviera, si la culpa no es del vendedor, y este no le está engañando (ocultando este hecho), entonces le costará que lo decida un juez si se las devuelve o no.
Eso creo o esa es mi opinión. Claro está, yo no soy profesional como me da la impresión que sí lo eres tú.
