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¿A quién le corresponde pagar la derrama?
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Viendo 21 - 40 de 45 comentarios
pepe, no voy a perder mas tiempo con quien se empeña en ver normalidad en lo que es una clara estafa.
La deuda evidentemente no es futura, pues ya se ha materializado y completado la obra, cosa diferente sería que se estuviera pasando una derrama para provisión de fondos de una obra o mejora futura, que sí correspondería al nuevo propietario, evidentemente. El nuevo propietario compra como cuerpo cierto lo que ha visto, y si la mejora ya estaba ha comprado por el precio convenido, y con esa mejora, y por supuesto sin cargas. Lo indignante es que se haga tanta demagogia y picaresca con todo lo que tiene que ver con comunidades....
La deuda evidentemente no es futura, pues ya se ha materializado y completado la obra, cosa diferente sería que se estuviera pasando una derrama para provisión de fondos de una obra o mejora futura, que sí correspondería al nuevo propietario, evidentemente. El nuevo propietario compra como cuerpo cierto lo que ha visto, y si la mejora ya estaba ha comprado por el precio convenido, y con esa mejora, y por supuesto sin cargas. Lo indignante es que se haga tanta demagogia y picaresca con todo lo que tiene que ver con comunidades....
Aqui hay dos temas claramente diferenciados.
1 .- Quién debe pagar las derramas pendientes. Tal y como ha dicho Fixin, el comprador, nuevo propietario.
Art. 17.11 LPH: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
2 .- La posible "incorrección" del secretario al hacer la certificación de deudas. Y, en ese sentido, el Art 9-e párrafo 4 de la LPH dice:
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad COINCIDENTE CON SU DECLARACION.
Parece claro que el citado certificado debe ser de las deudas actuales, si las hay, no de las futuras.
Vamos, que no parece que haya ningún tipo de estafa, otra cosa es que el vendedor debería haber advertido al comprador de los pagos previstos.
Por cierto conkaly, dice que hay jurisprudencia en sentido contrario. Vale, pues aporte la jurisprudencia, que nos dará luz a todos.
1 .- Quién debe pagar las derramas pendientes. Tal y como ha dicho Fixin, el comprador, nuevo propietario.
Art. 17.11 LPH: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
2 .- La posible "incorrección" del secretario al hacer la certificación de deudas. Y, en ese sentido, el Art 9-e párrafo 4 de la LPH dice:
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad COINCIDENTE CON SU DECLARACION.
Parece claro que el citado certificado debe ser de las deudas actuales, si las hay, no de las futuras.
Vamos, que no parece que haya ningún tipo de estafa, otra cosa es que el vendedor debería haber advertido al comprador de los pagos previstos.
Por cierto conkaly, dice que hay jurisprudencia en sentido contrario. Vale, pues aporte la jurisprudencia, que nos dará luz a todos.
1) Insisto en que es irrelevante A EFECTOS DE REPETIR contra el anterior propietario (que es lo que se ha consultado), puede hacerse tanto si hay certificado como si no. 2) El tema para mí está clarisimo, la deuda debió incluirse en el certificado y el Secretario incurre en responsabilidad sin duda (si este se emitió omitiendola). Que sea penal es algo que ya no puedo afirmar con rotundidad, porque esta se aprecia en los tribunales de forma muy restrictiva. Habría que ir al caso concreto.
D Crane, coincidimos en que si hubo certificado del administrador, y en qué términos, puede suponer una responsabilidad también del administrador, luego no es irrelevante el tema.
Por supuesto que la reclamación al antiguo propietario procede igualmente. Pero el administrador podría ser coautor o cómplice, y eso evidentemente no es irrelevante, es una posible persona mas a la que reclamar responsabilidades.
Por supuesto que la reclamación al antiguo propietario procede igualmente. Pero el administrador podría ser coautor o cómplice, y eso evidentemente no es irrelevante, es una posible persona mas a la que reclamar responsabilidades.
D. Crane,
yo he visto cosas de estas abordarse por la vía penal y como delito de estafa. Y ser imputados el antiguo propietario ,y como coautor el administrador, por estafa.
Igualmente se puede enfocar por la vía civil, pero está claro que quien oculta deudas deliberadamente incurre en dolo de estafa.
El fondo de la cuestión, al menos veo que usted lo tiene también claro, que no valen artificios contables o escusas de pagos aplazados para endosarles deudas a nuevos propietarios
yo he visto cosas de estas abordarse por la vía penal y como delito de estafa. Y ser imputados el antiguo propietario ,y como coautor el administrador, por estafa.
Igualmente se puede enfocar por la vía civil, pero está claro que quien oculta deudas deliberadamente incurre en dolo de estafa.
El fondo de la cuestión, al menos veo que usted lo tiene también claro, que no valen artificios contables o escusas de pagos aplazados para endosarles deudas a nuevos propietarios
Fixin, usted aplique su lógica torticera como quiera, que yo le digo como la aplica la jurisprudencia.
La deuda ya está cumplida por haberse concluido la obra, es indiferente como se fraccione, sobre todo si esa información no está disponible para el comprador. El comprador es estafado si se le oculta esa deuda, (porque además no se va a enterar, por arte de magia, si hay deudas aplazadas) y si la deuda no aparece inscrita en el registro de la propiedad (que como es de suponer no se inscribe en el registro de la propiedad lo que la comunidad decida fraccionar o financiar con un banco o con la empresa que ha hecho la obra). La vivienda tiene una deuda con la comunidad en el momento en que la obra se concluye, otra cosa es como la comunidad decida financiarse, y le recuerdo que las viviendas se compran libres de cargas, por tanto materializar una venta ocultando deudas por obras ya consumadas es un delito de estafa. Y si el administrador oculta esa deuda en el informe de estar al corriente de pago incurre también en delito de coautor o cómplice de estafa. El nuevo propietario es responsable de las futuras obras de derrama, pero no de las pasadas, por mucho que se hagan artificios de pagos fraccionados o cualquier invento o acuerdo comunitario que a usted se le ocurra. Aun así se producen engaños de todo tipo, pero no podemos ser tan cínicos de decir que no se trata de engaños y estafas.....
Usted no quiere ver que el comprador no se surroga a todas las obligaciones suscritas por el vendedor (que mas da que le deba a su primo que a la comunidad de forma prorrateada o que al banco), existe una deuda sobre esa vivienda, por una obra ya realizada, y el comprador compra libre de cargas, por tanto las cuotas debidas a obras ya consumadas deben correr de cuenta del que era propietario cuando se hizo la obra. Así lo entiende correctamente la jurisprudencia y mas de uno intenta usar el desconocimiento y las lagunas que hay en propiedad horizontal para estafar a nuevos propietarios.
La deuda ya está cumplida por haberse concluido la obra, es indiferente como se fraccione, sobre todo si esa información no está disponible para el comprador. El comprador es estafado si se le oculta esa deuda, (porque además no se va a enterar, por arte de magia, si hay deudas aplazadas) y si la deuda no aparece inscrita en el registro de la propiedad (que como es de suponer no se inscribe en el registro de la propiedad lo que la comunidad decida fraccionar o financiar con un banco o con la empresa que ha hecho la obra). La vivienda tiene una deuda con la comunidad en el momento en que la obra se concluye, otra cosa es como la comunidad decida financiarse, y le recuerdo que las viviendas se compran libres de cargas, por tanto materializar una venta ocultando deudas por obras ya consumadas es un delito de estafa. Y si el administrador oculta esa deuda en el informe de estar al corriente de pago incurre también en delito de coautor o cómplice de estafa. El nuevo propietario es responsable de las futuras obras de derrama, pero no de las pasadas, por mucho que se hagan artificios de pagos fraccionados o cualquier invento o acuerdo comunitario que a usted se le ocurra. Aun así se producen engaños de todo tipo, pero no podemos ser tan cínicos de decir que no se trata de engaños y estafas.....
Usted no quiere ver que el comprador no se surroga a todas las obligaciones suscritas por el vendedor (que mas da que le deba a su primo que a la comunidad de forma prorrateada o que al banco), existe una deuda sobre esa vivienda, por una obra ya realizada, y el comprador compra libre de cargas, por tanto las cuotas debidas a obras ya consumadas deben correr de cuenta del que era propietario cuando se hizo la obra. Así lo entiende correctamente la jurisprudencia y mas de uno intenta usar el desconocimiento y las lagunas que hay en propiedad horizontal para estafar a nuevos propietarios.
1) Dije que la emisión o no del certificado es irrelevante (y me reitero) a los efectos que nos ocupan, porque el nuevo propietario puede dirigirse contra el anterior en ambos casos. 2) En este caso la deuda existe SIN DUDA, y debió informarse de ella porque no se trata de si es exigible o no, sino de si existe o no. 3) Para que se de un delito de estafa tiene que probarse que hubo dolo y beneficio para el sujeto activo, y en este caso se me antoja muy complicado.
No, no lo soy.
A ver, las cantidades exigibles cuando se complete la obra, pero, cuando el pago se prorratea?? Es perfectamente lícito negociar el pago de una derrama fraccionándolo en pagos puntuales, normalmente mensuales.
Partiendo de que esto es claro, el código civil establece en su art. 1125, "Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue".
Es decir, si el día de la compraventa las cantidades exigibles han sido pagadas el administrador dirá, como es normal y legal, que está al corriente de pago. No tiene por que decir que si faltan nosecuantas letras por pagar. Por la misma regla de tres de que un propietario que está pagando una derrama, digamos que lleva pagada la mitad, puede perfectamente votar en junta y no es considerado moroso porque aun le falte por pagar la otra mitad.
A ver, las cantidades exigibles cuando se complete la obra, pero, cuando el pago se prorratea?? Es perfectamente lícito negociar el pago de una derrama fraccionándolo en pagos puntuales, normalmente mensuales.
Partiendo de que esto es claro, el código civil establece en su art. 1125, "Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue".
Es decir, si el día de la compraventa las cantidades exigibles han sido pagadas el administrador dirá, como es normal y legal, que está al corriente de pago. No tiene por que decir que si faltan nosecuantas letras por pagar. Por la misma regla de tres de que un propietario que está pagando una derrama, digamos que lleva pagada la mitad, puede perfectamente votar en junta y no es considerado moroso porque aun le falte por pagar la otra mitad.
Fixin, ¿es usted administrador??
La jurisprudencia entiende que la exigibilidad de las cantidades es cuando se completa la obra, y es lo más lógico. Si no se dilataría lo máximo los pagos de obras ya realizadas con la idea de endosarles las obras al que compre.... Es una estafa en toda regla, a la cual contribuyen muchos administradores, afortunadamente la jurisprudencia como le digo es muy clara.
La jurisprudencia entiende que la exigibilidad de las cantidades es cuando se completa la obra, y es lo más lógico. Si no se dilataría lo máximo los pagos de obras ya realizadas con la idea de endosarles las obras al que compre.... Es una estafa en toda regla, a la cual contribuyen muchos administradores, afortunadamente la jurisprudencia como le digo es muy clara.
entonces según entiendo, seagui, ¿no hubo certificado del administrador de estar al corriente de pago?. Pues entonces puede dirigir la denuncia /demanda (si opta por la vía penal o civil) contra el vendedor. Pero se siente engañado con toda la razón del mundo, es una estafa en toda regla si intentan cargarle esa derrama ya realizada y sólo aplazada en el pago, pero que NO le corresponde a usted. Desgraciadamente estas situaciones son bastante frecuentes....
No es irrelevante lo que puso el administrador en el certificado de estar al corriente de pago. Por lo mismo que dice D. Crane, "Aunque el pago estuviera aplazado y fraccionado la deuda ya se había generado".
Por tanto, si el administrador oculta esa deuda, incurre en cómplice o coautor de la estafa. Hablo de una caso real que he vivido de otro cliente, y el juzgado imputaba, junto con el propietario, también al administrador, por delito de estafa, por ocultar deudas ya devengadas. Por mucho que se retrase el pago es un gasto ya devengado, y es obligación del administrador hacer constarlo como deuda de esa vivienda en el certificado, bajo el riesgo de incurrir como cómplice de delito de estafa.
Por tanto, si el administrador oculta esa deuda, incurre en cómplice o coautor de la estafa. Hablo de una caso real que he vivido de otro cliente, y el juzgado imputaba, junto con el propietario, también al administrador, por delito de estafa, por ocultar deudas ya devengadas. Por mucho que se retrase el pago es un gasto ya devengado, y es obligación del administrador hacer constarlo como deuda de esa vivienda en el certificado, bajo el riesgo de incurrir como cómplice de delito de estafa.
Para seagui:
La cuestión, es si usted obligo al vendedor a que presentara un certificado emitido por el Secretario de la Comunidad, sobre la situación de deudas a fecha de firma de escritura.
También si en la información facilitada por el banco, para realizar la compraventa, figuraba esa información.
La cuestión, es si usted obligo al vendedor a que presentara un certificado emitido por el Secretario de la Comunidad, sobre la situación de deudas a fecha de firma de escritura.
También si en la información facilitada por el banco, para realizar la compraventa, figuraba esa información.
Me produce sonrojo la actitud del comprador supuestamente estafado; tiene mucha culpa por el hecho de que al establecer la escritura de compraventa , el notario debería exigir y lo hace ,la presencia del documento que debe de emitir el que hace las veces de secretario de la Comunidad con el informe de la situación de deudas y otros conceptos como éste que deberían estar expuestos en el informe; el notario NO EXIJE el documento cuando el comprador acepta en el momento de la firma todos los posibles condicionantes en los que avisa, así que, amigo, ajo y agua: no hay comunidades corruptas sin contrapartida de gente que lo permite.
Imagine que los recibos se pasan el día 5 de cada mes (también las derramas) y usted compra el día 15. Ese mes está ya pagado. Pues el certificado emitido diría que está al corriente de pago porque ha pagado hasta la fecha.
El certificado no tiene por qué reflejar lo que queda por pagar.
La parte vendedora nos dice que "se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gastos de Comunidad del inmueble, que legalmente correspondan, y que se hayan podido generar hasta el otorgamiento de esta escritura".
Hasta el momento de la escritura, no se comprometen a pagar lo que se genere tras el otorgamiento de la escritura.
El certificado no tiene por qué reflejar lo que queda por pagar.
La parte vendedora nos dice que "se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gastos de Comunidad del inmueble, que legalmente correspondan, y que se hayan podido generar hasta el otorgamiento de esta escritura".
Hasta el momento de la escritura, no se comprometen a pagar lo que se genere tras el otorgamiento de la escritura.
Aunque ponga esto en la escritura: GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Manifiesta la parte vendedora que está al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad de la que forma parte la finca descrita, obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago.
.No obstante, la parte vendedora por medio de su representante se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gastos de Comunidad del inmueble del que forma parte lo adquirido en esta escritura, que legalmente correspondan, así como las cantidades que igualmente pudieran quedar pendientes de pago en relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y que se hayan podido generar hasta el otorgamiento de esta escritura.
Manifiesta la parte vendedora que está al corriente en el pago de los gastos y derramas de la comunidad de la que forma parte la finca descrita, obligándose al pago en caso de que hubiese algún recibo o derrama pendiente de pago.
.No obstante, la parte vendedora por medio de su representante se compromete a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gastos de Comunidad del inmueble del que forma parte lo adquirido en esta escritura, que legalmente correspondan, así como las cantidades que igualmente pudieran quedar pendientes de pago en relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y que se hayan podido generar hasta el otorgamiento de esta escritura.
