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Votos y coeficientes
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La solución la tiene el administrador. Es a él al que le debe pedir que le desglose la cuota (no de participación) que paga un propietario de plaza de garaje.
Es ahí donde podrá ver si tiene o no derecho a votar temas que a ojos de la lógica, no tienen nada que ver con la plaza de garaje; pero, a ojos de los jueces y tribunales, sí.
Si en ese desglose dice que paga escaleras por tener acceso al garaje por las escaleras comunitarias, así como por el ascensor, así como por el zaguán de la entrada al edificio, así como por el mismo portal a este, entonces sí tiene derecho a votar en el ejemplo que puso Jalisco (pintar las escaleras) o incluso el cambio de antena (que nada tiene que ver con el garaje).
Por el contrario, si es al revés, los propietarios que no tienen garaje y que no pagan cuota de mantenimiento de este, no podrán votar si, por ejemplo, se propone pintar el garaje.
Ahora bien, el problema viene cuando para el gasto para pintar la plaza de garaje se obtiene de la misma hucha que la de la comunidad (no hay dos huchas); entonces sí que podrían votar los propietarios que no tuviesen plaza de garaje (o viceversa).
Es ahí donde podrá ver si tiene o no derecho a votar temas que a ojos de la lógica, no tienen nada que ver con la plaza de garaje; pero, a ojos de los jueces y tribunales, sí.
Si en ese desglose dice que paga escaleras por tener acceso al garaje por las escaleras comunitarias, así como por el ascensor, así como por el zaguán de la entrada al edificio, así como por el mismo portal a este, entonces sí tiene derecho a votar en el ejemplo que puso Jalisco (pintar las escaleras) o incluso el cambio de antena (que nada tiene que ver con el garaje).
Por el contrario, si es al revés, los propietarios que no tienen garaje y que no pagan cuota de mantenimiento de este, no podrán votar si, por ejemplo, se propone pintar el garaje.
Ahora bien, el problema viene cuando para el gasto para pintar la plaza de garaje se obtiene de la misma hucha que la de la comunidad (no hay dos huchas); entonces sí que podrían votar los propietarios que no tuviesen plaza de garaje (o viceversa).
Sobreentiendo que los trasteros están en los garajes, si es así, los propietarios de plazas de garaje y trastero que no posean vivienda, así mismo los locales, sólo pueden votar en los temás que les acepte, nunca podran votar si se quiere cambiar de empresa de limpieza de escalea, por ejemplo.
Depende. Si para acceder al garaje se ha de hacer por la entrada del edificio, así como por las escaleras o por el ascensor de la comunidad, sí pueden votar en todo lo que los propietarios con vivienda pueden votar. Pues, estos propietarios de solo plazas de garajes, contribuyen a la comunidad de la viviendas de la misma forma que el resto. Salvo, claro está, que la comunidad sea un desastre y no se les esté cobrando estos gastos de escaleras.
Depende. Si para acceder al garaje se ha de hacer por la entrada del edificio, así como por las escaleras o por el ascensor de la comunidad, sí pueden votar en todo lo que los propietarios con vivienda pueden votar. Pues, estos propietarios de solo plazas de garajes, contribuyen a la comunidad de la viviendas de la misma forma que el resto. Salvo, claro está, que la comunidad sea un desastre y no se les esté cobrando estos gastos de escaleras.
"En realidad del tenor de la ley parece deducirse que el coeficiente a aplicar en las votaciones es el de la cuota de participación en gastos de modo que la solución para el caso que acabo de exponer sería que los locales votaran según su cuota de participación. "
Es decir que sólo voten en relación a su contribución, según de lo que se trate ¿no?
Es decir que sólo voten en relación a su contribución, según de lo que se trate ¿no?
Resumiendo, en el caso expuesto donde no hay subcomunidad de garaje y trasteros, ¿la doble mayoria de voto y coeficientes va a misa, en todos los puntos del orden del día?.
Y por otra parte, ¿pueden los propietarios de garajes y trasteros, votar incluso en los asuntos que no les conciernen directamente?.
Y por otra parte, ¿pueden los propietarios de garajes y trasteros, votar incluso en los asuntos que no les conciernen directamente?.
No veo tan complicada la solución.
Piensa que hay ocasiones en que los promotores de un edificio otorgan coeficientes de propiedad exagerados a los locales de su propiedad para luego estatutariamente exonerarles de la mayoría de gastos de modo que participan en gastos comunes con una pequeña cuota y sin embargo votan con una cuota mayor. ¿Cómo solucionar el problema? En realidad del tenor de la ley parece deducirse que el coeficiente a aplicar en las votaciones es el de la cuota de participación en gastos de modo que la solución para el caso que acabo de exponer sería que los locales votaran según su cuota de participación.
Pues bien. Análogamente, en el supuesto que expones, si los garajes no participan en determinados gastos de escalera, al carecer de cuota de participación en dichos gastos, no deberían votar y lo que procedería es recalcular la cuota de participación de las viviendas en dichos gastos tomando como base su coeficiente de propiedad lo que supone una mera regla de tres.
De ese modo tienes resuelto el problema y jurídicamente lo veo defendible. De hecho hay doctrina científica que postula dicha solución.
Piensa que hay ocasiones en que los promotores de un edificio otorgan coeficientes de propiedad exagerados a los locales de su propiedad para luego estatutariamente exonerarles de la mayoría de gastos de modo que participan en gastos comunes con una pequeña cuota y sin embargo votan con una cuota mayor. ¿Cómo solucionar el problema? En realidad del tenor de la ley parece deducirse que el coeficiente a aplicar en las votaciones es el de la cuota de participación en gastos de modo que la solución para el caso que acabo de exponer sería que los locales votaran según su cuota de participación.
Pues bien. Análogamente, en el supuesto que expones, si los garajes no participan en determinados gastos de escalera, al carecer de cuota de participación en dichos gastos, no deberían votar y lo que procedería es recalcular la cuota de participación de las viviendas en dichos gastos tomando como base su coeficiente de propiedad lo que supone una mera regla de tres.
De ese modo tienes resuelto el problema y jurídicamente lo veo defendible. De hecho hay doctrina científica que postula dicha solución.
Hola Acriton. El asunto tiene difícil arreglo. Para constituir una subcomunidad debería haber unanimidad, y eso me temo que será prácticamente imposible.
Para la toma de acuerdos, si no se alcanza la doble mayoría será el juez el que tenga que tomarlos. La LPH no prevee otro procedimiento. El problema es que esa solución es costosa ( tanto en tiempo como en dinero) y por tanto que va a ser muy complicado la gestión de la comunidad.
Esto pasa por hacer las cosas mal desde el principio ( lo lógico es que se hubiera constituido una subcomunidad que agrupara a garajes y trasteros cuando se redactaron los estatutos). Un saludo.
Para la toma de acuerdos, si no se alcanza la doble mayoría será el juez el que tenga que tomarlos. La LPH no prevee otro procedimiento. El problema es que esa solución es costosa ( tanto en tiempo como en dinero) y por tanto que va a ser muy complicado la gestión de la comunidad.
Esto pasa por hacer las cosas mal desde el principio ( lo lógico es que se hubiera constituido una subcomunidad que agrupara a garajes y trasteros cuando se redactaron los estatutos). Un saludo.
Efectivamente, es posible que la doble mayoría sea complicada en este caso. Como tú bien dices, los expertos dicen que cada propietario tiene un único voto con un coeficiente de acuerdo con sus propiedades, independientemente del número de propiedades que tenga piso, y de que sea garaje o grastero.
"El régimen de mayorías siempre estará superditado a la consecuencia de un doble requisito, que se obtenga la mayoría precisa en cuanto al núemro de propietarios (un propietario de dos pisos tendría un solo voto) y de cuotas de participación (el propietario de dos pisos sumaría las cuotas de ambos)". La Junta de la Comunidad. Hernández García, Javier.
En algunos edificios en los que hay garajes y trasteros no anexos a los pisos, se forman una comunidad diferente. Igual podría ser la solución.
"El régimen de mayorías siempre estará superditado a la consecuencia de un doble requisito, que se obtenga la mayoría precisa en cuanto al núemro de propietarios (un propietario de dos pisos tendría un solo voto) y de cuotas de participación (el propietario de dos pisos sumaría las cuotas de ambos)". La Junta de la Comunidad. Hernández García, Javier.
En algunos edificios en los que hay garajes y trasteros no anexos a los pisos, se forman una comunidad diferente. Igual podría ser la solución.
Votos y coeficientes
Comunidad con 25 viviendas, 5 locales y dos plantas de garajes y trasteros.
En la división horizontal cada vivienda, local, plaza de garaje y trastero, son fincas registrales independientes y cada una con su coeficiente.
Al ser dos plantas de garajes, hay muchas mas plazas de garajes y trasteros que vivienda y locales, por lo que muchas plazas de garajes y trasteros son de propietarios externos, o sea que no tienen vivienda ni local en el edificio.
Con respecto al tema de "la doble mayoria" en los acuerdos tomados en Junta General, ¿se considera a cada propietario de plaza de garaje y trastero, como un propietario con un voto?.
En este caso, los propietarios de garajes y trasteros serían siempre mayoria de votos en relación con los de las viviendas y locales, pero no mayoria de coeficientes, con lo cual en determinadas ocasiones la "doble mayoria" sería muy dificil de obtener.
¿Como se resolvería la cuestión?. Porque el voto del propietario de una vivienda o local vale igual que el voto del propietario de una plaza de garaje o trastero.
En la división horizontal cada vivienda, local, plaza de garaje y trastero, son fincas registrales independientes y cada una con su coeficiente.
Al ser dos plantas de garajes, hay muchas mas plazas de garajes y trasteros que vivienda y locales, por lo que muchas plazas de garajes y trasteros son de propietarios externos, o sea que no tienen vivienda ni local en el edificio.
Con respecto al tema de "la doble mayoria" en los acuerdos tomados en Junta General, ¿se considera a cada propietario de plaza de garaje y trastero, como un propietario con un voto?.
En este caso, los propietarios de garajes y trasteros serían siempre mayoria de votos en relación con los de las viviendas y locales, pero no mayoria de coeficientes, con lo cual en determinadas ocasiones la "doble mayoria" sería muy dificil de obtener.
¿Como se resolvería la cuestión?. Porque el voto del propietario de una vivienda o local vale igual que el voto del propietario de una plaza de garaje o trastero.
