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Voto por representacion y voto para denuncia
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Voto por representacion y voto para denuncia
Expongo dos casos:
CASO UNO
1/ El propietario de local de la comunidad abrió puerta en fachada. Se voto en Junta y hubo varios votos denegando o en contra de dicha acción (9 de 30 ,representando un 19%). Se pretende denunciar al propietario (tiene un 35% de cuota!!! y 6 pisos/locales, tiene claro que su voto numerico es 1). Mi pregunta es:
- tiene validez su voto, para votar si la Comunidad le denuncia?
Su voto es determinante, dada la escasa afluencia que normalmente hay en las juntas, además de contar siempre con un par de "aliados".
- como se contabilizarían los votos para determinar resultado, por numero ganariamos pero no por cuota.
CASO DOS
2/ Un propietario (A) es representado por (B). A su vez el propietairo (C) delega en (A).
Puede B votar o representar a C ?.
(A) no acude a la Junta.
Si se puede por favor, bien en sentido positivo o negativo aporten fundamentos juridicos.
Muchismas gracias a todos aquellos que responden. Ya he realizado consultas en otra ocasión y es de agradecer el interés y profesionalidad.
Excelente Foro.
CASO UNO
1/ El propietario de local de la comunidad abrió puerta en fachada. Se voto en Junta y hubo varios votos denegando o en contra de dicha acción (9 de 30 ,representando un 19%). Se pretende denunciar al propietario (tiene un 35% de cuota!!! y 6 pisos/locales, tiene claro que su voto numerico es 1). Mi pregunta es:
- tiene validez su voto, para votar si la Comunidad le denuncia?
Su voto es determinante, dada la escasa afluencia que normalmente hay en las juntas, además de contar siempre con un par de "aliados".
- como se contabilizarían los votos para determinar resultado, por numero ganariamos pero no por cuota.
CASO DOS
2/ Un propietario (A) es representado por (B). A su vez el propietairo (C) delega en (A).
Puede B votar o representar a C ?.
(A) no acude a la Junta.
Si se puede por favor, bien en sentido positivo o negativo aporten fundamentos juridicos.
Muchismas gracias a todos aquellos que responden. Ya he realizado consultas en otra ocasión y es de agradecer el interés y profesionalidad.
Excelente Foro.
Los votos son personales y en las delegaciones ha de poner quen le representa. Si esa persona no asiste a la junta deberia haberselo avisado para que pudiera modificar la autorizacion cambiando el monbre del autoroizado. En resumen si A no asistio, B solo tiene autorizacionn para representar a A y no a C. C deberia haber hecho otra autorizacion a nombre de B.
CASO UNO
1/ El propietario de local de la comunidad abrió puerta en fachada. Se voto en Junta y hubo varios votos denegando o en contra de dicha acción (9 de 30 ,representando un 19%). Se pretende denunciar al propietario (tiene un 35% de cuota!!! y 6 pisos/locales, tiene claro que su voto numerico es 1). Mi pregunta es:
- tiene validez su voto, para votar si la Comunidad le denuncia?
RESPUESTA.- Caso de tener derecho de voto, la respuesta es AFIRMATIVA.
Al votar en contra, el cómputo de los votos sería el siguiente:
1. Por X votos se aprobaría ejercer acciones legales.
2. Por coeficiente no se aprobarían.
El resultado es que al haber no doble mayoría voto/coeficiente, el acuerdo no se consideraría aprobado.
La cuestión en ese caso sería la siguiente:
Cualquier comunero podría impugnar el acuerdo o accionar contra el propietario que ha abierto la puerta, para que deshiciera lo mal hecho.
Por otra parte habría que examinar las razones por las que ha procedido a abrir la puerta que menciona y los motivos por los que determinados miembros de la Comunidad quieren denunciarle.
Debe usted consultar con un Abogado, porque el desarrollo de la respuesta requiere un profundo análisis.
1/ El propietario de local de la comunidad abrió puerta en fachada. Se voto en Junta y hubo varios votos denegando o en contra de dicha acción (9 de 30 ,representando un 19%). Se pretende denunciar al propietario (tiene un 35% de cuota!!! y 6 pisos/locales, tiene claro que su voto numerico es 1). Mi pregunta es:
- tiene validez su voto, para votar si la Comunidad le denuncia?
RESPUESTA.- Caso de tener derecho de voto, la respuesta es AFIRMATIVA.
Al votar en contra, el cómputo de los votos sería el siguiente:
1. Por X votos se aprobaría ejercer acciones legales.
2. Por coeficiente no se aprobarían.
El resultado es que al haber no doble mayoría voto/coeficiente, el acuerdo no se consideraría aprobado.
La cuestión en ese caso sería la siguiente:
Cualquier comunero podría impugnar el acuerdo o accionar contra el propietario que ha abierto la puerta, para que deshiciera lo mal hecho.
Por otra parte habría que examinar las razones por las que ha procedido a abrir la puerta que menciona y los motivos por los que determinados miembros de la Comunidad quieren denunciarle.
Debe usted consultar con un Abogado, porque el desarrollo de la respuesta requiere un profundo análisis.
CASO DOS
2/ Un propietario (A) es representado por (B). A su vez el propietairo (C) delega en (A).
Puede B votar o representar a C ? ya que (A) no acude a la Junta?
La respuesta depende del supuesto:
1.- Caso de autorizar C a A en la delegación de voto, dicha sustitución de forma expresa, la respuesta es AFIRMATIVA.
2.- Caso de NO autorizar C a A en la delegación de voto, dicha sustitución de forma expresa, la respuesta es NEGATIVA.
¿Razones jurídicas?
Me centraré en las razones que fundamentan la tesis negativa, ya que a sensu contrario las que avalan la afirmativa son obvias.
El artículo 1721 del Código Civil declara la posibilidad de que el mandatario PUEDA nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido.
El artículo 15.1º de la LPH declara que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
En tal sentido existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, así como cierta similitud al relacionar el expresado artículo 1721 del CC. y el artículo 15 de la LPH.
Es notorio que el propietario B puede acreditar su legitimación al exhibir y entregar al Secretario de la Comunidad la delegación de voto de la que se desprende su condición de mandatario o representante de -A- ya que tiene estampada la firma del propietario poderdante -A-, (que es el requisito exigido legalmente).
Sin embargo, -B- no aporta escrito alguno del que se desprendiera que el propietario -C-, al tiempo de delegar su voto a favor de -A-., haya procedido en la misma delegación a autorizar a -A- el nombramiento de sustituto.
En consecuencia, no se entenderá conferida la representación o delegación (si existe dicho escrito autorizando a la sustitución, obviamente la respuesta sería afirmativa).
En el supuesto que planteo, la Comunidad sí tiene la posibilidad de exigir al sustituto del representante prueba suficiente del apoderamiento, negándole la participación en la votación si la misma no queda cumplida y se me ocurren tres razones para hacerlo:
1ª. La ausencia de escrito alguno del que se desprendiera la sustitución del apoderamiento y aunque el CC. declara que el mandato puede ser verbal o escrito, al exigir la LPH la forma escrita, interpreto que dicha exigencia se debe extender al subapoderamiento.
2ª. El hecho de que la Comunidad tiene el deber de conservar, durante el plazo de cinco años, entre otros documentos, los apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4 LPH) y en los registros de la Junta no hubiera quedado reflejado por escrito apoderamiento alguno a favor del sustituto.
3ª. Aunque de menor trascendencia que las anteriores, el hecho de que, entre los puntos del orden del día, se vayan a debatir acuerdos que impliquen actos de disposición de notoria importancia, interpreto que recomendaría la adopción de un criterio de cierta seguridad jurídica.
Saludos.
2/ Un propietario (A) es representado por (B). A su vez el propietairo (C) delega en (A).
Puede B votar o representar a C ? ya que (A) no acude a la Junta?
La respuesta depende del supuesto:
1.- Caso de autorizar C a A en la delegación de voto, dicha sustitución de forma expresa, la respuesta es AFIRMATIVA.
2.- Caso de NO autorizar C a A en la delegación de voto, dicha sustitución de forma expresa, la respuesta es NEGATIVA.
¿Razones jurídicas?
Me centraré en las razones que fundamentan la tesis negativa, ya que a sensu contrario las que avalan la afirmativa son obvias.
El artículo 1721 del Código Civil declara la posibilidad de que el mandatario PUEDA nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido.
El artículo 15.1º de la LPH declara que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
En tal sentido existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, así como cierta similitud al relacionar el expresado artículo 1721 del CC. y el artículo 15 de la LPH.
Es notorio que el propietario B puede acreditar su legitimación al exhibir y entregar al Secretario de la Comunidad la delegación de voto de la que se desprende su condición de mandatario o representante de -A- ya que tiene estampada la firma del propietario poderdante -A-, (que es el requisito exigido legalmente).
Sin embargo, -B- no aporta escrito alguno del que se desprendiera que el propietario -C-, al tiempo de delegar su voto a favor de -A-., haya procedido en la misma delegación a autorizar a -A- el nombramiento de sustituto.
En consecuencia, no se entenderá conferida la representación o delegación (si existe dicho escrito autorizando a la sustitución, obviamente la respuesta sería afirmativa).
En el supuesto que planteo, la Comunidad sí tiene la posibilidad de exigir al sustituto del representante prueba suficiente del apoderamiento, negándole la participación en la votación si la misma no queda cumplida y se me ocurren tres razones para hacerlo:
1ª. La ausencia de escrito alguno del que se desprendiera la sustitución del apoderamiento y aunque el CC. declara que el mandato puede ser verbal o escrito, al exigir la LPH la forma escrita, interpreto que dicha exigencia se debe extender al subapoderamiento.
2ª. El hecho de que la Comunidad tiene el deber de conservar, durante el plazo de cinco años, entre otros documentos, los apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4 LPH) y en los registros de la Junta no hubiera quedado reflejado por escrito apoderamiento alguno a favor del sustituto.
3ª. Aunque de menor trascendencia que las anteriores, el hecho de que, entre los puntos del orden del día, se vayan a debatir acuerdos que impliquen actos de disposición de notoria importancia, interpreto que recomendaría la adopción de un criterio de cierta seguridad jurídica.
Saludos.
Ahora bien.
Como lo que declara el artículo 1721 del Código Civil es la posibilidad de que el mandatario PUEDA nombrar sustituto si el mandante NO LO PROHIBE, podría interpretarse que basatría una delegación firmada por A a favor de B, para que representara a C, en base a la delegación otorgada por C a favor de A.
No he encontrado jurisprudencia al respecto y personalmente he llevado un asunto en el que se discutía, entre otras cuestiones este supuesto, pero tanto en primera instancia como en la Audiencia Provincial, se centraron en otras alegaciones por mí citadas, ya que había varias cuestiones que resolver, y no entraron a resolver ésta, por no ser necesario a juicio de ambos Tribunales.
En mi caso, defendía la primera tesis, aunque existe un cuerpo de doctrina científica que defiende la segunda tesis expuesta.
Como lo que declara el artículo 1721 del Código Civil es la posibilidad de que el mandatario PUEDA nombrar sustituto si el mandante NO LO PROHIBE, podría interpretarse que basatría una delegación firmada por A a favor de B, para que representara a C, en base a la delegación otorgada por C a favor de A.
No he encontrado jurisprudencia al respecto y personalmente he llevado un asunto en el que se discutía, entre otras cuestiones este supuesto, pero tanto en primera instancia como en la Audiencia Provincial, se centraron en otras alegaciones por mí citadas, ya que había varias cuestiones que resolver, y no entraron a resolver ésta, por no ser necesario a juicio de ambos Tribunales.
En mi caso, defendía la primera tesis, aunque existe un cuerpo de doctrina científica que defiende la segunda tesis expuesta.
pasacero: locales haber hay 2, y ya existia una puerta en la fachada,pero ha querido abrir otra para dice cumplir normativa de accesibilidad, y ademas tiene otras 2 entradas por dentro del portal que es las que utilizaba antes de cambiar de objeto social. De todas formas gracias por tu comentario siempre viene bien un poco de laconismo. Y por cierto, es de las personas que si le dejas efectivamente te convierte la fachada en cristalera, Tooo pa él; como ademas tiene un porcentaje de cuota de mas del 1/3 pues eso.
