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Votaciones en junta
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Tiene usted razon amadeo, pero en la junta no podian saber que pasaria con los votos-escritos de oposicion de los no asistentes , salio asi por lo que decio la mayoria y a pesar de todo. Los 5 que dieren la representacion darian instrucciones respecto a los alquileres ya que era lo que se esperaba tratar en la junta, si hubo otra propuesta los representantes votaron segun su propio criterio por lo que no hay reclamacion posible y no veo que el sistema de dos juntas papel de indicaciones vaya a mejorar nada porque en la segunda junta se puede proponer otra cosa y entosces hay que hacer otra junta y....al final la gente quiere estar en misa y repicando pero las dos cosas a la vez no se puede...
Lo grave es que a la junta van 4, que los demas pasan y se alcanzan las mayorias,,,,,y luego todo es quejarse
Lo grave es que a la junta van 4, que los demas pasan y se alcanzan las mayorias,,,,,y luego todo es quejarse
Pues no, sinceramente no.
En ambos casos se hizo de acuerdo a la ley y podemos asumir que 56 propietarios( 10 presenciales 5 representados y 41 con escrito de oposicion) estaban en contra y el resto, a favor 74 (64 y 10 presenciales) asi que 5 votos no hacen la diferencia entre el gasto que se hizo y el no haberlo hecho.
La comunidad puede cambiar de idea cuantas veces quiera por lo que esa situacion puede volver a pasar y no se cambia nada por hacer lo que usted propone.
En su comunidad tienen un problema de pasotismo respecto a los asuntos de la comunidad asistencia a juntas etz y eso no se resuelve con lo que usted propone
En ambos casos se hizo de acuerdo a la ley y podemos asumir que 56 propietarios( 10 presenciales 5 representados y 41 con escrito de oposicion) estaban en contra y el resto, a favor 74 (64 y 10 presenciales) asi que 5 votos no hacen la diferencia entre el gasto que se hizo y el no haberlo hecho.
La comunidad puede cambiar de idea cuantas veces quiera por lo que esa situacion puede volver a pasar y no se cambia nada por hacer lo que usted propone.
En su comunidad tienen un problema de pasotismo respecto a los asuntos de la comunidad asistencia a juntas etz y eso no se resuelve con lo que usted propone
Pues mirad, os contare por que quiero proponer eso.
La comunidad tiene en propiedad un local comercial, en los bajos del edificio, que durante bastantes años estuvo alquilado, lo que nos bajaba la cuota a prácticamente la mitad que ahora.
Cuando empezó la crisis, el local se quedo vacío. Hace dos años en la junta anual, en el orden del día se puso un punto que decía :”Tratar el tema del local comercial sin alquilar”.
Todo el mundo pensó que se iba a bajar el precio que se pedía por el alquiler. Y lo que se hizo fue plantear hacer el local una especie de club social para los vecinos. Se presento un presupuesto de reforma del local y se aprobó. La votación fue 15 votos si (de ellos 5 delegaciones de voto) y 10 que no.Vecinos que habían delegado su voto, no lo querían esa reforma, pero se tuvieron que comer lo votado..
Como no superaba por poco 3 recibos de cuotas de comunidad, todos teníamos que pagar.
Se dijo lo de que el que no estuviese de acuerdo tenia 30 días para expresar su oposición. Mostraron su oposición 41. Los que no dijeron nada son 64, y si no dices nada apoyas a la mayoría, resulto que se realizó la obra.
Al año siguiente los del no se asociaron llevaron a la junta volver a poner en alquiler el local, y ganaron. Resultado, pagamos una obra, y después no se disfruto.
No hubiese sido lo mejor, hacer lo que yo planteo… Aunque sea una pesadez,,,
La comunidad tiene en propiedad un local comercial, en los bajos del edificio, que durante bastantes años estuvo alquilado, lo que nos bajaba la cuota a prácticamente la mitad que ahora.
Cuando empezó la crisis, el local se quedo vacío. Hace dos años en la junta anual, en el orden del día se puso un punto que decía :”Tratar el tema del local comercial sin alquilar”.
Todo el mundo pensó que se iba a bajar el precio que se pedía por el alquiler. Y lo que se hizo fue plantear hacer el local una especie de club social para los vecinos. Se presento un presupuesto de reforma del local y se aprobó. La votación fue 15 votos si (de ellos 5 delegaciones de voto) y 10 que no.Vecinos que habían delegado su voto, no lo querían esa reforma, pero se tuvieron que comer lo votado..
Como no superaba por poco 3 recibos de cuotas de comunidad, todos teníamos que pagar.
Se dijo lo de que el que no estuviese de acuerdo tenia 30 días para expresar su oposición. Mostraron su oposición 41. Los que no dijeron nada son 64, y si no dices nada apoyas a la mayoría, resulto que se realizó la obra.
Al año siguiente los del no se asociaron llevaron a la junta volver a poner en alquiler el local, y ganaron. Resultado, pagamos una obra, y después no se disfruto.
No hubiese sido lo mejor, hacer lo que yo planteo… Aunque sea una pesadez,,,
Aunque sigo pensando que es complicar las cosas Veo que estaba equivocada y que el representante debe cumplir el mandato del representado, las indicaciones si son "vinculantes"
Y como vera esta todo inventado.
********
¿Y si el representante vota en contra de la voluntad de su representado?
El representante debe cumplir con las instrucciones del mandante, conforme al art. 1.719 del Código Civil, pues, en otro caso, tendrá que responder de sus actuaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, se podría solicitar la correspondiente responsabilidad. Como he manifestado al comienzo de este post.
Lo unico viable en su caso, es que el papel que usted dice sea parte del documento de representacion, lo cual no es habitual pero seria posible, legal y vinculante. En caso de incumplimiento seria una prueba del mismo y nunca un voto "per se"
Y como vera esta todo inventado.
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¿Y si el representante vota en contra de la voluntad de su representado?
El representante debe cumplir con las instrucciones del mandante, conforme al art. 1.719 del Código Civil, pues, en otro caso, tendrá que responder de sus actuaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, se podría solicitar la correspondiente responsabilidad. Como he manifestado al comienzo de este post.
Lo unico viable en su caso, es que el papel que usted dice sea parte del documento de representacion, lo cual no es habitual pero seria posible, legal y vinculante. En caso de incumplimiento seria una prueba del mismo y nunca un voto "per se"
Ya habia entendido lo que propone
Duplicar las juntas no es practico, cansa a la gente y termina por no ir y ya tienen ese problema, que casi no asisten sus vecinos. De 130 van 15 y con representaciones y todo no pasan de 30 votos. Esto se empoeorara.
La primera junta, si es legal, se vote o no un tema habra de reflejarse en un acta. Decidir que hacer y como ya requiere un acuerdo (por votacion o por consenso) y consensuar una pregunta lo mismo....
.Aplazar la toma de decisiones no es practico y menos esperando que la gente investigue por su cuenta ....Lo hara quien este realmente interesado y por experiencia le digo que ese propietario estara en las dos juntas.
La delegacion de voto ya esta establecida legalmente, lo que usted quiere es que haya un papel, ademas de la delegacion, que diga que es lo que vota alguien que no esta.
Francamente como le dice Juanchito, ya esta establecido el procedimiento¿.Si sus vecinos delegan en gente que no sigue sus directrices que le hace pensar que un papel lo solucionara? Seguramente con un poco de tipex se puede cambiar el voto igualmente y entonces que haran?
Para que esa forma de votar se ajustase minimamente a la LPH habrian de votar asi todos los propietarios los presentes y los ausentes,propietarios identificados en cada voto y dudo que un voto pre- rellenado fuese valido, ya que nadie garantiza la autenticidad de ese voto...
Realmente no veo ninguna mejora en lo que propone y si muchas dudas sobre su legalidad.
Le garantizo que el mostrar oposicion a un acuerdo de la junta en los casos que se permite segun la LPH hace que sea tenido en cuenta como si se hubiera emitido en la junta y si hubiera muchos voros en ese sentido podria deshacerse la mayoria alcanzada en la junta, debiendo notificarse a los propietarios pasados los 30 dias el nuevoresultado de la votacion. Auque no se llegase a cambiar la mayoria , el hecho de haber enviado el escrito le permitiria impugnar el acuerdo. Esto no podria hacerlo si su representante, incumpliendo o falseando su voto hubiera votado en contra de sus directrices.
Le reitero que me parece muy complicado, poco practico y sin garantias amen de que dudo de que sea legal
Duplicar las juntas no es practico, cansa a la gente y termina por no ir y ya tienen ese problema, que casi no asisten sus vecinos. De 130 van 15 y con representaciones y todo no pasan de 30 votos. Esto se empoeorara.
La primera junta, si es legal, se vote o no un tema habra de reflejarse en un acta. Decidir que hacer y como ya requiere un acuerdo (por votacion o por consenso) y consensuar una pregunta lo mismo....
.Aplazar la toma de decisiones no es practico y menos esperando que la gente investigue por su cuenta ....Lo hara quien este realmente interesado y por experiencia le digo que ese propietario estara en las dos juntas.
La delegacion de voto ya esta establecida legalmente, lo que usted quiere es que haya un papel, ademas de la delegacion, que diga que es lo que vota alguien que no esta.
Francamente como le dice Juanchito, ya esta establecido el procedimiento¿.Si sus vecinos delegan en gente que no sigue sus directrices que le hace pensar que un papel lo solucionara? Seguramente con un poco de tipex se puede cambiar el voto igualmente y entonces que haran?
Para que esa forma de votar se ajustase minimamente a la LPH habrian de votar asi todos los propietarios los presentes y los ausentes,propietarios identificados en cada voto y dudo que un voto pre- rellenado fuese valido, ya que nadie garantiza la autenticidad de ese voto...
Realmente no veo ninguna mejora en lo que propone y si muchas dudas sobre su legalidad.
Le garantizo que el mostrar oposicion a un acuerdo de la junta en los casos que se permite segun la LPH hace que sea tenido en cuenta como si se hubiera emitido en la junta y si hubiera muchos voros en ese sentido podria deshacerse la mayoria alcanzada en la junta, debiendo notificarse a los propietarios pasados los 30 dias el nuevoresultado de la votacion. Auque no se llegase a cambiar la mayoria , el hecho de haber enviado el escrito le permitiria impugnar el acuerdo. Esto no podria hacerlo si su representante, incumpliendo o falseando su voto hubiera votado en contra de sus directrices.
Le reitero que me parece muy complicado, poco practico y sin garantias amen de que dudo de que sea legal
Para hacer un resumen, lo que yo propongo es que en la primera junta se decide que hacer y como, y se deja planteada la pregunta para responder en la segunda. Así habría tiempo de consultar, de que los que no han ido puedan solicitar información, y que los que han ido aclaren punto que a veces en la junta al ser un gallinero te quedas con dudas o mal informado.
En la siguiente junta, que seria una normal y corriente, el punto del orden del día, además de los legalmente establecidos seria la pregunta pendiente de la junta anterior. Si un vecino no quiere o no puede ir, puede delegar pero diciendo que quiere votar en cada punto, pues ya sabe de que se trata. Que no va ninguno y todos delegan en un solo vecino... Pues no pasa nada, por que han dado su voto
Que esta delegación no es vinculante es cierto, pero también es cierto que el voto no es secreto y si te ha engañado, ya sabes a que atenerte.
Con este sistema lo que queríamos es dar mas claridad a los temas y que la gente que no puede ir vote en conciencia.
El mostrar la oposición a un acuerdo después de recibir las actas, no tiene mucho valor, por que da menos "poder" al voto que muestra interés por la comunidad, que a los desintersados.
En la siguiente junta, que seria una normal y corriente, el punto del orden del día, además de los legalmente establecidos seria la pregunta pendiente de la junta anterior. Si un vecino no quiere o no puede ir, puede delegar pero diciendo que quiere votar en cada punto, pues ya sabe de que se trata. Que no va ninguno y todos delegan en un solo vecino... Pues no pasa nada, por que han dado su voto
Que esta delegación no es vinculante es cierto, pero también es cierto que el voto no es secreto y si te ha engañado, ya sabes a que atenerte.
Con este sistema lo que queríamos es dar mas claridad a los temas y que la gente que no puede ir vote en conciencia.
El mostrar la oposición a un acuerdo después de recibir las actas, no tiene mucho valor, por que da menos "poder" al voto que muestra interés por la comunidad, que a los desintersados.
Hola asanrosa:
Tu idea es buena pero no se puede aplicar me explico:
El legislador en el articulo 15 de la LPH, dice:La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Un propietario no puede asistir a una junta, sabe cuales son los puntos del orden del día, y pide a un vecino que lo represente, casi siempre yo así le he comprobado, ambos votan lo mismo y eso es legal, raramente un propietario dará su representación a quien discrepa con el, siempre lo pedirá a quien coincida con sus planteamientos.
Tu idea aparte de complicado no es legal, porque el sistema ya esta inventado y funciona, lo demás es buscarle tres pies al gato.
De acuerdo con Chelinka
Saludos/Juanchito
Tu idea es buena pero no se puede aplicar me explico:
El legislador en el articulo 15 de la LPH, dice:La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Un propietario no puede asistir a una junta, sabe cuales son los puntos del orden del día, y pide a un vecino que lo represente, casi siempre yo así le he comprobado, ambos votan lo mismo y eso es legal, raramente un propietario dará su representación a quien discrepa con el, siempre lo pedirá a quien coincida con sus planteamientos.
Tu idea aparte de complicado no es legal, porque el sistema ya esta inventado y funciona, lo demás es buscarle tres pies al gato.
De acuerdo con Chelinka
Saludos/Juanchito
La delegacion de voto es voluntaria y por lo general se hace en alguien en quien uno mismo confia. Si las cosas no son como esperaban, si la confianza ha sido traicionada, lo mejor es no delegar mas en esa persona y asumir las consecuencias.
Asistir a las juntas tambien es voluntario.
Yo personalmente si no asisto tampoco delego...asumo lo que decida la mayoria en asuntos menores y en los realmente importantes, si mi opinion es contraria, hago uso del escrito de oposicion.
Asistir a las juntas tambien es voluntario.
Yo personalmente si no asisto tampoco delego...asumo lo que decida la mayoria en asuntos menores y en los realmente importantes, si mi opinion es contraria, hago uso del escrito de oposicion.
Pues en mi opinion es complicar las cosas, multiplicar el numero de juntas para llegar a lo mismo...
Segun la LPH, pueden ustedes tratar un tema en una junta y votar en la siguiente pero deben votar todos los propietarios en la misma junta.
El acta de la junta donde se trate el tema es el primer problema porque no siempre son fiel reflejo de lo que se ha dicho en la junta, por lo que los ausentes votaran "de oido" y haciendo un acto de fe, las pòsibilidades de ser manipulados se multiplican........
Los papeles indicando el sentido del voto no son votos en si mismos, ni creo que sean vinculantes. La LPH no permite el voto secreto por lo que esos votos deberan ser emitidos por alguen que tenga la representacion-delegacion del propietario......y volvemos a la casilla de inicio, esa persona hara caso o no de lo que dice el papel y seguiran quejandose los mismos propietarios que delegaron el voto....
Delegar en el presidente por obligacion , por estatutos segun sugiere usted, seria contrario a la LPH pues no se puede condicionar ni obligar a que sea una persona concreta en quien delega cada pripietario
La LPH dispone de un sistema para la proteccion de los propietarios ausentes de la junta y es que, segun las mayorias requeridas y los asuntos a tratar, pueden manifestar su oposicion al resultado obtenido en un acuerdo concreto, por escrito, en el plazo de 30 dias desde la recepcion del acta, el voto contrario contaria a efectos de mayorias como si se hubiera producido en junta y permitiria al propietario disidente impugnar el acuerdo como si hubiera asistido y votado en junta.
Segun la LPH, pueden ustedes tratar un tema en una junta y votar en la siguiente pero deben votar todos los propietarios en la misma junta.
El acta de la junta donde se trate el tema es el primer problema porque no siempre son fiel reflejo de lo que se ha dicho en la junta, por lo que los ausentes votaran "de oido" y haciendo un acto de fe, las pòsibilidades de ser manipulados se multiplican........
Los papeles indicando el sentido del voto no son votos en si mismos, ni creo que sean vinculantes. La LPH no permite el voto secreto por lo que esos votos deberan ser emitidos por alguen que tenga la representacion-delegacion del propietario......y volvemos a la casilla de inicio, esa persona hara caso o no de lo que dice el papel y seguiran quejandose los mismos propietarios que delegaron el voto....
Delegar en el presidente por obligacion , por estatutos segun sugiere usted, seria contrario a la LPH pues no se puede condicionar ni obligar a que sea una persona concreta en quien delega cada pripietario
La LPH dispone de un sistema para la proteccion de los propietarios ausentes de la junta y es que, segun las mayorias requeridas y los asuntos a tratar, pueden manifestar su oposicion al resultado obtenido en un acuerdo concreto, por escrito, en el plazo de 30 dias desde la recepcion del acta, el voto contrario contaria a efectos de mayorias como si se hubiera producido en junta y permitiria al propietario disidente impugnar el acuerdo como si hubiera asistido y votado en junta.
No se que propietarios se quejaran, los que delegan el voto? Pues que vayan a la junta y no delegen,
El acudir a las juntas no es obligatorio, y dar la representacion es legal.
El titular de Los temas a tratar siempre son genericos. Como puede ser: arreglo de fachada, pintura escalera, es un titulo y en la junta se desarrolla.
Lo que usted propone es completamente viable, si ustedes lo creen oportuno, pero para ello deberia proponerlo en la proxima junta, para que se trate en la siguiente junta, y eso si se necesita unanimidad.
Claro que su idea tiene una pega, como se resuelve un tema que sea urgente su soluccion? Harian excepciones? Quien diria que el tema es urgente?.
El acudir a las juntas no es obligatorio, y dar la representacion es legal.
El titular de Los temas a tratar siempre son genericos. Como puede ser: arreglo de fachada, pintura escalera, es un titulo y en la junta se desarrolla.
Lo que usted propone es completamente viable, si ustedes lo creen oportuno, pero para ello deberia proponerlo en la proxima junta, para que se trate en la siguiente junta, y eso si se necesita unanimidad.
Claro que su idea tiene una pega, como se resuelve un tema que sea urgente su soluccion? Harian excepciones? Quien diria que el tema es urgente?.
Votaciones en junta
En nuestra Comunidad de 130 vecinos apenas van a las juntas 15. Se aprueban todas las propuestas con 20 o 30 votos, por que algunos propietarios llevan votos delegados. Los vecinos se quejan por que lo que tienen esos votos, votan lo que ellos quieren y no lo que quiere el dueño del voto. Además de que hasta que no se realiza la junta no se sabe realmente lo que se va a votar. Se conoce el asunto a tratar en el orden del día, pero este siempre es muy genérico y casi siempre es modificada y se le añaden cosas.
Para solucionar este problema mi idea seria realizar un voto diferido. En la Junta se trata el asunto y se propone la pregunta o el asunto que se votara, y se deja para la siguiente junta. Cuando llegan las copias de las actas de esta junta, se convoca la siguiente en el plazo mínimo legal. En esa acta se le incluye al vecino un hoja de votaciones con todos las propuestas que se han de someter a votación. El vecino si quiere puede delegar el voto en el presidente y no ha de ir a la junta. En la siguiente junta solo se tendrían que contar esos votos.
¿esta forma de aprobar asuntos en junta, se ajustaría a la LPH? ¿Se debería poner esta forma de votar en los estatutos, o simplemente ser aprobada en junta? ¿Le veis algún inconveniente a esta propuesta?
Para solucionar este problema mi idea seria realizar un voto diferido. En la Junta se trata el asunto y se propone la pregunta o el asunto que se votara, y se deja para la siguiente junta. Cuando llegan las copias de las actas de esta junta, se convoca la siguiente en el plazo mínimo legal. En esa acta se le incluye al vecino un hoja de votaciones con todos las propuestas que se han de someter a votación. El vecino si quiere puede delegar el voto en el presidente y no ha de ir a la junta. En la siguiente junta solo se tendrían que contar esos votos.
¿esta forma de aprobar asuntos en junta, se ajustaría a la LPH? ¿Se debería poner esta forma de votar en los estatutos, o simplemente ser aprobada en junta? ¿Le veis algún inconveniente a esta propuesta?
