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Votación construcción piscina comunidad
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Si en la reunión de vecinos hay acuerdo de "sí", los ausentes que no se opongan en 30 días computan como sí.
Ahora bien, ¿el acuerdo de la reunión debe ser por mayoría simple o por 3/5? Mi opinión es que basta la mayoría simple, pero hay quien opina que debe ser por 3/5 (de los presentes y representados).
Ahora bien, ¿el acuerdo de la reunión debe ser por mayoría simple o por 3/5? Mi opinión es que basta la mayoría simple, pero hay quien opina que debe ser por 3/5 (de los presentes y representados).
Lady12, estoy con usted que la LPH es un lio.
En este hilo existen dos interpretaciones, la de Pepelu y la mia y la de otra persona.
Nosotros mantenemos que segun el art. 17,8 y 17.4 el voto de los ausentes si se tiene en cuenta cuando el trabajo a realizar si repercute en todos los propietarios.
Yo he incluido sentencia y tres opiniones de prestigiosos letrados que indican lo expuesto por nosotros
La persona disconforme opina lo contrario basándose en una sentencia del TS que indica lo contrario, pero desconocemos la misma.
Efectivamente nuestra opinion es que en la junta no es necesario alcanzar la mayoría cualificada de 3/5 para su aprobación, que con una mayoria simple se complementará con el voto del ausente, si éste no indica que está en desacuerdo con lo votado. Que es lo que usted ha entendido
En este hilo existen dos interpretaciones, la de Pepelu y la mia y la de otra persona.
Nosotros mantenemos que segun el art. 17,8 y 17.4 el voto de los ausentes si se tiene en cuenta cuando el trabajo a realizar si repercute en todos los propietarios.
Yo he incluido sentencia y tres opiniones de prestigiosos letrados que indican lo expuesto por nosotros
La persona disconforme opina lo contrario basándose en una sentencia del TS que indica lo contrario, pero desconocemos la misma.
Efectivamente nuestra opinion es que en la junta no es necesario alcanzar la mayoría cualificada de 3/5 para su aprobación, que con una mayoria simple se complementará con el voto del ausente, si éste no indica que está en desacuerdo con lo votado. Que es lo que usted ha entendido
Muchisimas gracias a todos por vuestras respuestas, pero ahora estoy todavia mas liada, es lo malo de no entender bien este lenguaje juridico.
Entonces, ¿si en la reunión de vecino sale mayoria Sies, los votos de los ausentes que no se opongan en los 30 dias, pasarian a ser sies tambien?
Muchas gracias
Entonces, ¿si en la reunión de vecino sale mayoria Sies, los votos de los ausentes que no se opongan en los 30 dias, pasarian a ser sies tambien?
Muchas gracias
Aclarado, más o menos, el asunto de las mayorías, hay otra cuestión quizás más importante por ser de fondo.
Es correcto que el administrador profesional asesore a la comunidad a su debido tiempo y lugar. Lo que es inaceptable que que, con particulares interpretaciones de la ley u otros argumentos ingeniosos pretenda subvertir la voluntad de los copropietarios. En particular, en relación con la junta ,el administrador no tiene ni voz ni voto, por lo que debe ceñirse a su labor de tomar nota de los datos necesarios ara la redacción del acta y posteriormente ejecutar los acuerdos que le correspondan. Es intolerable que, como sucede en este caso según lo expuesto por el consultante, el administrador pretenda llevar la voz cantante en las deliberaciones.
Es correcto que el administrador profesional asesore a la comunidad a su debido tiempo y lugar. Lo que es inaceptable que que, con particulares interpretaciones de la ley u otros argumentos ingeniosos pretenda subvertir la voluntad de los copropietarios. En particular, en relación con la junta ,el administrador no tiene ni voz ni voto, por lo que debe ceñirse a su labor de tomar nota de los datos necesarios ara la redacción del acta y posteriormente ejecutar los acuerdos que le correspondan. Es intolerable que, como sucede en este caso según lo expuesto por el consultante, el administrador pretenda llevar la voz cantante en las deliberaciones.
En este caso aporto el punto de vista de Vicente Magro Servet
¿hay que alcanzar el quórum el día de la junta?
Foro01-03-2014Coordinador: Vicente Magro Servet
https://elderecho.com/se-aplica-el-voto-presunto-de-los-ausentes-en-los-casos-de-acuerdos-de-mejora-del-art-17-4-lph-tras-la-ley-82013-hay-que-alcanzar-el-quorum-el-dia-de-la-junta
Planteamiento
La Ley 8/2013 ha introducido un serio recorte en el uso del voto presunto ante los acuerdos en las juntas de propietarios. De suyo mientras que con la regulación anterior el voto presunto se aplicaba a todos los supuestos del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- sin excepciones el legislador actual sí que ha querido excluir el uso de un sistema que es muy positivo para adoptar acuerdos, ya que alcanzando solo la mayoría simple el día de la junta en los acuerdos que exigen quórum especial o privilegiado se le sumarían luego los de los ausentes que no se han opuesto en los 30 días siguientes al acuerdo adoptado.
¿hay que alcanzar el quórum el día de la junta?
Foro01-03-2014Coordinador: Vicente Magro Servet
https://elderecho.com/se-aplica-el-voto-presunto-de-los-ausentes-en-los-casos-de-acuerdos-de-mejora-del-art-17-4-lph-tras-la-ley-82013-hay-que-alcanzar-el-quorum-el-dia-de-la-junta
Planteamiento
La Ley 8/2013 ha introducido un serio recorte en el uso del voto presunto ante los acuerdos en las juntas de propietarios. De suyo mientras que con la regulación anterior el voto presunto se aplicaba a todos los supuestos del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- sin excepciones el legislador actual sí que ha querido excluir el uso de un sistema que es muy positivo para adoptar acuerdos, ya que alcanzando solo la mayoría simple el día de la junta en los acuerdos que exigen quórum especial o privilegiado se le sumarían luego los de los ausentes que no se han opuesto en los 30 días siguientes al acuerdo adoptado.
Yo me limito a exponer dos opiniones de diferentes fuentes, y que opinan lo contrario.
Si existe una sentencia que indique lo contrario, nos solucionaria la duda conociendo la misma.
https://www.iberley.es/practicos/caso-practico-computarse-votos-obtencion-mayorias-cualificadas-quintos-voto-propietario-abstiene-44631
¿Cómo han de computarse los votos para la obtención de las mayorías cualificadas de tres quintos?
Sin embargo, la Ley no dice que el acuerdo se haya aprobado por 3/5 partes, solamente dice que se haya adoptado, con lo que creemos que basta que haya sido aprobado por una mayoría simple de los presentes. Y si sumamos los votos de los propietarios ausentes que no muestran su discrepancia en el plazo de treinta días, se obtiene la doble mayoría de 3/5 de votos y de coeficiente, el acuerdo es plenamente valido. Pero no esta perfeccionado hasta que pasen los treinta días, si no había en el momento de la votación el el quórum suficiente.
http://www.inmoabogados.es/es-necesario-contar-con-el-voto-de-los-ausentes-en-obras-sobre-elementos-comunes/
Por poner un ejemplo, el propietario que desee realizar una obra en un elemento común pero que sólo se aprovechable por ese propietario, cerrar su terraza, colocación de un toldo, apertura de una ventana, etc.-, necesitará alcanzar dichas mayorías de tres quintos para adoptar el acuerdo en la propia Junta, ya que NO se aplicará el voto presunto de los ausentes (favorable) que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales, lo que sí ocurría cuando se exigía la unanimidad. En cambio si, por ejemplo, la Comunidad adoptara el acuerdo de construir varios trasteros comunales adicionales para la guarda de objetos (bicicletas, juguetes, etc…) sería necesaria la misma mayoría de las tres quintas partes pero podrá notificarse a los ausentes para conseguir su voto presunto (artº 10.3 en relación con el 17.8 de la LPH)
Si existe una sentencia que indique lo contrario, nos solucionaria la duda conociendo la misma.
https://www.iberley.es/practicos/caso-practico-computarse-votos-obtencion-mayorias-cualificadas-quintos-voto-propietario-abstiene-44631
¿Cómo han de computarse los votos para la obtención de las mayorías cualificadas de tres quintos?
Sin embargo, la Ley no dice que el acuerdo se haya aprobado por 3/5 partes, solamente dice que se haya adoptado, con lo que creemos que basta que haya sido aprobado por una mayoría simple de los presentes. Y si sumamos los votos de los propietarios ausentes que no muestran su discrepancia en el plazo de treinta días, se obtiene la doble mayoría de 3/5 de votos y de coeficiente, el acuerdo es plenamente valido. Pero no esta perfeccionado hasta que pasen los treinta días, si no había en el momento de la votación el el quórum suficiente.
http://www.inmoabogados.es/es-necesario-contar-con-el-voto-de-los-ausentes-en-obras-sobre-elementos-comunes/
Por poner un ejemplo, el propietario que desee realizar una obra en un elemento común pero que sólo se aprovechable por ese propietario, cerrar su terraza, colocación de un toldo, apertura de una ventana, etc.-, necesitará alcanzar dichas mayorías de tres quintos para adoptar el acuerdo en la propia Junta, ya que NO se aplicará el voto presunto de los ausentes (favorable) que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales, lo que sí ocurría cuando se exigía la unanimidad. En cambio si, por ejemplo, la Comunidad adoptara el acuerdo de construir varios trasteros comunales adicionales para la guarda de objetos (bicicletas, juguetes, etc…) sería necesaria la misma mayoría de las tres quintas partes pero podrá notificarse a los ausentes para conseguir su voto presunto (artº 10.3 en relación con el 17.8 de la LPH)
No sería el primero en disentir con el TS. Precisamente, ahora mismo está en conflicto con el mismísimo Parlamento. Y no creo necesario recordar otros desacuerdos famosos.
No obstante, creo que es matemáticamente imposible que el TS haya dicho que la mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas debe alcanzarse entre los asistentes y representados.
O sea, matemáticamente es imposible que el TS y yo estemos en desacuerdo en este punto concreto.
No obstante, creo que es matemáticamente imposible que el TS haya dicho que la mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas debe alcanzarse entre los asistentes y representados.
O sea, matemáticamente es imposible que el TS y yo estemos en desacuerdo en este punto concreto.
No estoy de acuerdo con que sea necesario alcanzar, en la propia junta, la mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas. Entre otras cosas, porque el voto presunto de los no asistentes sería irrelevante para dicho acuerdo.
De conformidad con la ley, los votos ausentes se suman provisionalmente a lo acordado en la junta, a la espera de la posible discrepancia en el plazo de 30 días.
De conformidad con la ley, los votos ausentes se suman provisionalmente a lo acordado en la junta, a la espera de la posible discrepancia en el plazo de 30 días.
Cuando el administrador dice que "si hay vecinos que no votan ni en junta ni en los 30 días después pues no se computarian", creo que lo que quiere decir es que para aprobar el acuerdo, EN LA PROPIA JUNTA deben estar presentes o representados tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y si EN LA JUNTA, no se alcanzan esos quorums, no se aplica el voto presunto.
No se trata de aprobar el acuerdo por tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación que asistan a la junta, sino que debe ser aprobado por tres quintas partes DEL TOTAL de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de TODOS LOS PROPIETARIOS, de manera que a la junta deben de asistir personalmente o por representación el número suficiente de propietarios para alcanzar dicho quorum, y eso, es mucho más difícil, razón por la que no se aplicaría el voto presunto.
En la pregunta que hace Lady 12, la controversia es precisamente la que estoy explicando. Dice que:
1.- Hay vecinos que dicen que son 3/5 de los que han ido a la reunión y que si los vecinos no votan, van a la opción mayoritaria en la reunión (voto presunto).
2.- Otros dicen que los 3/5 de todos los propietarios.
Pues bien. Tienen razón los que abogan por el segundo criterio y eso explica que el administrador diga que no se computa el voto presunto. Porque no habrán obtenido dicho quorum en junta. Consecuentemente, el Administrador TIENE RAZÓN.
No se trata de aprobar el acuerdo por tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación que asistan a la junta, sino que debe ser aprobado por tres quintas partes DEL TOTAL de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de TODOS LOS PROPIETARIOS, de manera que a la junta deben de asistir personalmente o por representación el número suficiente de propietarios para alcanzar dicho quorum, y eso, es mucho más difícil, razón por la que no se aplicaría el voto presunto.
En la pregunta que hace Lady 12, la controversia es precisamente la que estoy explicando. Dice que:
1.- Hay vecinos que dicen que son 3/5 de los que han ido a la reunión y que si los vecinos no votan, van a la opción mayoritaria en la reunión (voto presunto).
2.- Otros dicen que los 3/5 de todos los propietarios.
Pues bien. Tienen razón los que abogan por el segundo criterio y eso explica que el administrador diga que no se computa el voto presunto. Porque no habrán obtenido dicho quorum en junta. Consecuentemente, el Administrador TIENE RAZÓN.
Cuando he indicado que el administrador no tiene ni idea es por lo siguiente:
No entro si para su aprobación son 3/5 del art. 17.3, art. 17.4, o unanimidad.
En cualquiera de ellos el voto del propietario ausente si debe tenerse en cuenta segun lo expuesto en el art. 17.8. Dado que el coste de los servicios si repercutiran a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, por lo tanto si tienen derecho en el plazo de 30 días a que manifiesten su discrepancia.
El administrador indica: que si hay vecinos que no votan ni en junta ni en los 30 días después pues no se computarian
Es que es todo lo contrario, dado que el no manifestar su discrepancia dentro del plazo de 30 dias, si se suma a la votacion habida en junta.
No entro si para su aprobación son 3/5 del art. 17.3, art. 17.4, o unanimidad.
En cualquiera de ellos el voto del propietario ausente si debe tenerse en cuenta segun lo expuesto en el art. 17.8. Dado que el coste de los servicios si repercutiran a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, por lo tanto si tienen derecho en el plazo de 30 días a que manifiesten su discrepancia.
El administrador indica: que si hay vecinos que no votan ni en junta ni en los 30 días después pues no se computarian
Es que es todo lo contrario, dado que el no manifestar su discrepancia dentro del plazo de 30 dias, si se suma a la votacion habida en junta.
Respecto a la Sentencia nº 590/2020, del 11/11/2020. Ponente don Francisco Javier Arroyo Fiestas. ROJ: STS 3645/2020 - ECLI: ES: TS: 2020: 3645. Id. Cendoj 28079110012020100571 que adiciona Jalisco, cabe decir que en su fallo, declara que se cumplen los requisitos para exonerar al demandante de la obligación de pago de los gastos de construcción y mantenimiento de la piscina, porque acepta que, aunque no haya votado en contra y se haya computado a favor de la aprobación del acuerdo el voto presunto, la Sala estima que ello no es óbice para que no impugne y demuestre con su impugnación su disconformidad, de modo que resuelven en el sentido dispuesto en el artículo 17.4 de la LPH, en contra del criterio de la Comunidad.
Pero es importante tener en cuenta que el sentido de las resoluciones depende del objeto del procedimiento y no se estaba discutiendo si era necesario el voto unánime, razón por la que el TS no entró a valorar esa posibilidad en la referida sentencia, sino que lo que el recurrente sostenía era que el acuerdo debía ser aprobado, si bien, en aplicación de lo dispuesto en la regla del nº 4 del artículo 17 y no al albur de lo dispuesto en la regla del número 3 del citado art. 17 LPH como había aprobado la Comunidad, razón por la que impugnó el acuerdo, exitosamente.
De hecho, el nº 3 del artículo 17 de la LPH solo hace referencia a SERVICIOS, mientras que en el número 4 hace referencia a NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS, por lo que la instalación de una piscina, tendría mayior encaje en el nº 4 del artículo 17 LPH, sin perjuicio de que ya he comentado que existen sentencias que interpretan que tiene encaje en el nº 6 del art. 17 LPH y en consecuencia, exigen unan imidad para su aprobación.
Pero es importante tener en cuenta que el sentido de las resoluciones depende del objeto del procedimiento y no se estaba discutiendo si era necesario el voto unánime, razón por la que el TS no entró a valorar esa posibilidad en la referida sentencia, sino que lo que el recurrente sostenía era que el acuerdo debía ser aprobado, si bien, en aplicación de lo dispuesto en la regla del nº 4 del artículo 17 y no al albur de lo dispuesto en la regla del número 3 del citado art. 17 LPH como había aprobado la Comunidad, razón por la que impugnó el acuerdo, exitosamente.
De hecho, el nº 3 del artículo 17 de la LPH solo hace referencia a SERVICIOS, mientras que en el número 4 hace referencia a NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS, por lo que la instalación de una piscina, tendría mayior encaje en el nº 4 del artículo 17 LPH, sin perjuicio de que ya he comentado que existen sentencias que interpretan que tiene encaje en el nº 6 del art. 17 LPH y en consecuencia, exigen unan imidad para su aprobación.
3. Hay sentencias que han declarado que si se trata de una obra que altera la estructura del edificio y supone una modificación del Título Constitutivo, habría que aplicar el art.17.6 de la LPH, es decir, sería preceptivo el acuerdo unánime. Así se han pronunciado, entre otras, las sentencias del TS de 9, de octubre de 2008; la de la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 406/2015, de 2 de octubre, habiendo sido esta última casada por la del TS Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre, antes mencionada.
Al casar la sentencia de la AP de Córdoba, el TS declaró que era necesaria la unanimidad para instalar una piscina no prevista en el Título, aunque el conjunto tuviera espacio, pues era un servicio no necesario y lujoso y que, por tanto, no se podía obligar a nadie y que pese a que el art. 17.3 permita la creación o supresión de servicios comunes de interés general, entendió que no podía hacerse extensivo a "servicios de recreo, esparcimiento o actividades recreativas", de modo que en ese sentido, añadió un matiz diferencial.
En su caso, la AP de Córdoba, había considerado que era necesario que el acuerdo que afectara a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que "Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si ésta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título Constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo".
Así que los que se niegan, probablemente tienen posibilidades de que prospere su negativa, en uno u otro sentido.
Al casar la sentencia de la AP de Córdoba, el TS declaró que era necesaria la unanimidad para instalar una piscina no prevista en el Título, aunque el conjunto tuviera espacio, pues era un servicio no necesario y lujoso y que, por tanto, no se podía obligar a nadie y que pese a que el art. 17.3 permita la creación o supresión de servicios comunes de interés general, entendió que no podía hacerse extensivo a "servicios de recreo, esparcimiento o actividades recreativas", de modo que en ese sentido, añadió un matiz diferencial.
En su caso, la AP de Córdoba, había considerado que era necesario que el acuerdo que afectara a su construcción fuera adoptado por unanimidad y no por mayoría, al considerar que "Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si ésta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título Constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo".
Así que los que se niegan, probablemente tienen posibilidades de que prospere su negativa, en uno u otro sentido.
Decir que el Administrador de la Comunidad no tiene ni idea, es mucho decir, sin perjuicio de que, en mi opinión, su administrador no solamente no les ha engañado, sino que no va nada desencaminado en su apreciación y asesoramiento.
La polémica surge, sobre todo, con respecto al quorum necesario para la construcción ex novo de una piscina.
¿Se puede considerar como un nuevo servicio común de interés general?
¿Podría acordarse como una mejora?
¿Se trata de una obra que supone una modificación del Título Constitutivo?
Cualquiera de las preguntas puede tener una respuesta positiva, aunque con matices, pero, como sobre estas cuestiones ya se han pronunciado los tribunales, considero interesante ver la respuesta que las distintas resoluciones han dado a estos interrogantes.
1. ¿Podría aprobarse como un nuevo servicio común de interés general? El artículo 17.3 de la LPH, señala que, será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, para la creación o supresión de servicios comunes de interés general, aunque, suponga una modificación del Título Constitutivo.
Luego, ¿no podría considerarse la citada instalación como uno de estos supuestos? En este sentido se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba, Sec. 2.ª, 244/2010, de 27 de octubre; Alicante, Sec. 5.ª, 285/2010, de 15 de julio y Madrid, Sec. 21.ª, 508/2008, de 30 de octubre (SP/SENT/441738).
En este caso, si así se hiciese, teniendo en cuenta que, al tratarse de un acuerdo de mayoría cualificada, requiere el voto de LA TOTALIDAD de cuotas y propietarios, tanto presentes como ausentes, tal y como bien dice su Administrador, y en ese supuesto, tanto los que han votado a favor como los que no, estarán obligados a los gastos derivados de esta nueva instalación, como señala el citado art.17.3.
Respecto a la cuestión de que la aprobación de la piscina pudiera suponer una modificación del título constitutivo y consecuentemente cabría preguntarse si será necesario reflejar dicha modificación en el Registro de la Propiedad, la respuesta es que NO ES NECESARIO ya que si no se hace, no pasará nada dado que a todos los efectos, será elemento común, además, los nuevos propietarios serán conocedores, con la compra, de este evidente nuevo servicio común.
Ahora bien, si con la citada construcción, es necesario constituir servidumbres en elementos privativos, para que obligue a los futuros titulares de dichos componentes, esta sí debe constar en escritura pública, con posterior inscripción registral.
2. Puede darse el caso de que, haya propietarios que no estén dispuestos a pagar esta instalación, pero eso no significa que veten a la Comunidad para que no pueda hacerlo. Para estos supuestos, existe la posibilidad de adoptarlo como una mejora, a tenor de lo dispuesto en la regla 4 del citado art. 17, así, será necesario el acuerdo en Junta de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y, si la piscina en este caso, supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, solo los que voten expresamente a favor estarán obligados al pago de los gastos que se generen (no así los que se opongan).
De este modo se ha pronunciado la última sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre.
Por lo tanto, aquellas Comunidades que tengan espacio suficiente y que no menoscaben de forma importante otras instalaciones existentes en la zona común, podrán instalar piscina, siempre que se apruebe por los tres quintos de los propietarios y que no se obligue al pago de los que estén en contra si, como es normal, supera las tres mensualidades, con posibilidad de que posteriormente determinen utilizar el nuevo servicio, en cuyo caso tendrán que abonar todo lo que han pagado los propietarios que han hecho frente a la construcción y conservación de la piscina.
En este caso, interpreto que tiene que ser la Junta, mediante acuerdo expreso, la que determine si se trata de una mejora o un nuevo servicio común de interés general, no siendo suficiente que la obra supere esta cantidad para exonerar de pago a los que votan en contra, que, repito, en caso de que consideraran que se trata de una mejora y no haya sido este el criterio comunitario, tendrán que impugnar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH, y ello sin perjuicio de lo que en mi siguiente respuesta explicaré.
La polémica surge, sobre todo, con respecto al quorum necesario para la construcción ex novo de una piscina.
¿Se puede considerar como un nuevo servicio común de interés general?
¿Podría acordarse como una mejora?
¿Se trata de una obra que supone una modificación del Título Constitutivo?
Cualquiera de las preguntas puede tener una respuesta positiva, aunque con matices, pero, como sobre estas cuestiones ya se han pronunciado los tribunales, considero interesante ver la respuesta que las distintas resoluciones han dado a estos interrogantes.
1. ¿Podría aprobarse como un nuevo servicio común de interés general? El artículo 17.3 de la LPH, señala que, será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, para la creación o supresión de servicios comunes de interés general, aunque, suponga una modificación del Título Constitutivo.
Luego, ¿no podría considerarse la citada instalación como uno de estos supuestos? En este sentido se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba, Sec. 2.ª, 244/2010, de 27 de octubre; Alicante, Sec. 5.ª, 285/2010, de 15 de julio y Madrid, Sec. 21.ª, 508/2008, de 30 de octubre (SP/SENT/441738).
En este caso, si así se hiciese, teniendo en cuenta que, al tratarse de un acuerdo de mayoría cualificada, requiere el voto de LA TOTALIDAD de cuotas y propietarios, tanto presentes como ausentes, tal y como bien dice su Administrador, y en ese supuesto, tanto los que han votado a favor como los que no, estarán obligados a los gastos derivados de esta nueva instalación, como señala el citado art.17.3.
Respecto a la cuestión de que la aprobación de la piscina pudiera suponer una modificación del título constitutivo y consecuentemente cabría preguntarse si será necesario reflejar dicha modificación en el Registro de la Propiedad, la respuesta es que NO ES NECESARIO ya que si no se hace, no pasará nada dado que a todos los efectos, será elemento común, además, los nuevos propietarios serán conocedores, con la compra, de este evidente nuevo servicio común.
Ahora bien, si con la citada construcción, es necesario constituir servidumbres en elementos privativos, para que obligue a los futuros titulares de dichos componentes, esta sí debe constar en escritura pública, con posterior inscripción registral.
2. Puede darse el caso de que, haya propietarios que no estén dispuestos a pagar esta instalación, pero eso no significa que veten a la Comunidad para que no pueda hacerlo. Para estos supuestos, existe la posibilidad de adoptarlo como una mejora, a tenor de lo dispuesto en la regla 4 del citado art. 17, así, será necesario el acuerdo en Junta de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y, si la piscina en este caso, supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, solo los que voten expresamente a favor estarán obligados al pago de los gastos que se generen (no así los que se opongan).
De este modo se ha pronunciado la última sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 586/2018, de 18 de octubre.
Por lo tanto, aquellas Comunidades que tengan espacio suficiente y que no menoscaben de forma importante otras instalaciones existentes en la zona común, podrán instalar piscina, siempre que se apruebe por los tres quintos de los propietarios y que no se obligue al pago de los que estén en contra si, como es normal, supera las tres mensualidades, con posibilidad de que posteriormente determinen utilizar el nuevo servicio, en cuyo caso tendrán que abonar todo lo que han pagado los propietarios que han hecho frente a la construcción y conservación de la piscina.
En este caso, interpreto que tiene que ser la Junta, mediante acuerdo expreso, la que determine si se trata de una mejora o un nuevo servicio común de interés general, no siendo suficiente que la obra supere esta cantidad para exonerar de pago a los que votan en contra, que, repito, en caso de que consideraran que se trata de una mejora y no haya sido este el criterio comunitario, tendrán que impugnar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH, y ello sin perjuicio de lo que en mi siguiente respuesta explicaré.
Pues digalé a su administrador que no tiene ni idea de lo que dice.
Que sea lea el art. 17.4 y 17.8
Y este último indica que si la obra a realizar si repercute en los propietarios ausentes, el voto presunto de los ausentes si se tiene en cuenta.
Que no se tiene en cuenta si la obra a realizar no repercute en los propietarios ausentes, ahí es cuando no se tiene en cuenta el voto de los ausentes.
O sea al reves de lo que el indica
Art.17.8
Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Que se deje de decir que salió una sentencia este verano, dijelé que le enseñe dicha sentencia.
Usted le puede enseñar esta.
3 Sentencia nº 590/2020, del 11/11/2020. Ponente don Francisco Javier Arroyo Fiestas.
ROJ: STS 3645/2020 - ECLI: ES: TS: 2020: 3645. Id. Cendoj 28079110012020100571.
Impugnación de acuerdo de la Junta de Propietarios aprobatorio de construir
una piscina. Legitimación para impugnar ese acuerdo. Mayoría exigible para la
aprobación de esa obra. Se cumplen los requisitos para exonerar al demandante de la
obligación de pago de los gastos de construcción y mantenimiento de la piscina.
La sentencia recurrida de la A.P. había declarado que al no votar el demandante
en contra del acuerdo de construir la piscina, y no mostrar su oposición dentro de los
treinta días posteriores a la notificación del acuerdo, debía entenderse que su actitud
fue favorable al acuerdo y por ello carecía de legitimación para interponer la demanda.
En cambio, el Tribunal Supremo, en sentencia 930/2008, de 16 de diciembre, declaró en
un caso similar que aun no mostrando su discrepancia en los treinta días establecidos
en el art. 17.1 de la LPH, el comunero no quedaba privado de legitimación para impugnar
el acuerdo
La sentencia de la Audiencia Provincial consideró que no debía calificarse como
disidente al propietario que no asistió a la reunión de la Junta de Propietarios en la que
se aprobó ejecutar la piscina, pero que al notificársele dicho acuerdo no manifestó su
oposición al mismo en el plazo de 30 días naturales, y en consecuencia no puede
exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento -
dice la STS del 11 de noviembre de 2020- es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no
demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede
favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero
nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar
de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que
armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con
el respeto a los comuneros disidentes. Por lo expuesto, procede aceptar la petición
subsidiaria de la demanda, que, por otra parte, ya se reconocía en el acuerdo antes
transcrito, que menciona que los gastos solo correrían a cargo de los vecinos que
votaran a favor.
Que sea lea el art. 17.4 y 17.8
Y este último indica que si la obra a realizar si repercute en los propietarios ausentes, el voto presunto de los ausentes si se tiene en cuenta.
Que no se tiene en cuenta si la obra a realizar no repercute en los propietarios ausentes, ahí es cuando no se tiene en cuenta el voto de los ausentes.
O sea al reves de lo que el indica
Art.17.8
Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Que se deje de decir que salió una sentencia este verano, dijelé que le enseñe dicha sentencia.
Usted le puede enseñar esta.
3 Sentencia nº 590/2020, del 11/11/2020. Ponente don Francisco Javier Arroyo Fiestas.
ROJ: STS 3645/2020 - ECLI: ES: TS: 2020: 3645. Id. Cendoj 28079110012020100571.
Impugnación de acuerdo de la Junta de Propietarios aprobatorio de construir
una piscina. Legitimación para impugnar ese acuerdo. Mayoría exigible para la
aprobación de esa obra. Se cumplen los requisitos para exonerar al demandante de la
obligación de pago de los gastos de construcción y mantenimiento de la piscina.
La sentencia recurrida de la A.P. había declarado que al no votar el demandante
en contra del acuerdo de construir la piscina, y no mostrar su oposición dentro de los
treinta días posteriores a la notificación del acuerdo, debía entenderse que su actitud
fue favorable al acuerdo y por ello carecía de legitimación para interponer la demanda.
En cambio, el Tribunal Supremo, en sentencia 930/2008, de 16 de diciembre, declaró en
un caso similar que aun no mostrando su discrepancia en los treinta días establecidos
en el art. 17.1 de la LPH, el comunero no quedaba privado de legitimación para impugnar
el acuerdo
La sentencia de la Audiencia Provincial consideró que no debía calificarse como
disidente al propietario que no asistió a la reunión de la Junta de Propietarios en la que
se aprobó ejecutar la piscina, pero que al notificársele dicho acuerdo no manifestó su
oposición al mismo en el plazo de 30 días naturales, y en consecuencia no puede
exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento -
dice la STS del 11 de noviembre de 2020- es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no
demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede
favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero
nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar
de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que
armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con
el respeto a los comuneros disidentes. Por lo expuesto, procede aceptar la petición
subsidiaria de la demanda, que, por otra parte, ya se reconocía en el acuerdo antes
transcrito, que menciona que los gastos solo correrían a cargo de los vecinos que
votaran a favor.
Nuestro administrador nos dice que este verano hubo una sentencia y que entonces los 3/5 deben de ser votos de vecinos, es decir que si hay vecinos que no votan ni en junta ni en los 30 días después pues no se contarían. Es decir que si son 100 y pico vecinos harían falta 60 y tantos votos favorables. No como antes que si salía en la reunión la mayoría si, los vecinos que no votasen pasarían a ser también a ser si. No se si me estoy explicando. Y nosotros no encontramos ninguna sentencia y en la lph no viene eso, por eso mi pregunta
