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Viviendas en suelo no urbano
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Si escribe desde Andalucía debe usted saber que no basta con que el gobierno central declare una zoan como tensionada: es competencia (en materia de vivienda) de la comunidad autonómica decidir si se aplica la limitación corespondiente en su territorio, y decidir si el gran tenedor es el propietario -titular, art. 3 k ley de Vivienda- de más de diez inmuebles urbanos destinados a uso residencial, o el de cinco cinco inmuebles.
El art. 1 de la LAR, Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos. dicta:
" Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta."
Por lo tanto, si no hay aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no hay arrendamiento rústico.
Por su parte, el art.1 de la LAU establece:
"La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas..."
En consecuencia, a primera vista podría parecer que el arrendamiento que usted describe se somete al Código Civil.
PERO: el art. 2 LAU dice: "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario"
Por lo tanto, lo determinate para la sujeción a la LAU no es la calificación urbanística, sino el destino: vivienda habitable.
Así, por ejemplo, para DIEGO ESPIN CÁNOVAS "...debiendo resolverse la duda, como en el supuesto de la finca rústico-urbana, en favor del elemento predominante, según la voluntad de las partes..." Con cita de abundante jurisprudencia: "Planteado así el problema fundamental del pleito, se aprecia que en la relación jurídica arrendaticia concurren .elementos «de facto» que en parte reclaman la aplicación del artículo primero de la Ley de Arrendamientos urbanos por ser objeto del contrato, entre otros bienes, un edificio que reúne los requisitos de habitabilidad..." ((STS. 22 octubre 1951)"
En el mismo sentido, Resolución de 17 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado : "Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991 y 18 de abril de 1997)." (...) " En cuanto al objeto de este arrendamiento, cabe considerarlo incluido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe tratarse de arrendamiento de una edificación en el sentido de construcción apta y en estado de servir por sus concretas características para el destino convenido. "
Mi conclusión es que su arrendamiento de inmueble destinado a vivienda habitual se rige por la LAU.
¿Y qué es un gran tenedor?
Tanto para el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo como para la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. se define el «gran tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos.
Aquí sí que entra en juego una calificación administrativa independiente y no vinculada con la legislación arrendaticia: si sus inmueble son rústicos según la Ley del Suelo, aunque se destinen a vivienda, no es un gran tenedor.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
" Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta."
Por lo tanto, si no hay aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no hay arrendamiento rústico.
Por su parte, el art.1 de la LAU establece:
"La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas..."
En consecuencia, a primera vista podría parecer que el arrendamiento que usted describe se somete al Código Civil.
PERO: el art. 2 LAU dice: "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario"
Por lo tanto, lo determinate para la sujeción a la LAU no es la calificación urbanística, sino el destino: vivienda habitable.
Así, por ejemplo, para DIEGO ESPIN CÁNOVAS "...debiendo resolverse la duda, como en el supuesto de la finca rústico-urbana, en favor del elemento predominante, según la voluntad de las partes..." Con cita de abundante jurisprudencia: "Planteado así el problema fundamental del pleito, se aprecia que en la relación jurídica arrendaticia concurren .elementos «de facto» que en parte reclaman la aplicación del artículo primero de la Ley de Arrendamientos urbanos por ser objeto del contrato, entre otros bienes, un edificio que reúne los requisitos de habitabilidad..." ((STS. 22 octubre 1951)"
En el mismo sentido, Resolución de 17 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado : "Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991 y 18 de abril de 1997)." (...) " En cuanto al objeto de este arrendamiento, cabe considerarlo incluido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe tratarse de arrendamiento de una edificación en el sentido de construcción apta y en estado de servir por sus concretas características para el destino convenido. "
Mi conclusión es que su arrendamiento de inmueble destinado a vivienda habitual se rige por la LAU.
¿Y qué es un gran tenedor?
Tanto para el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo como para la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. se define el «gran tenedor», como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos.
Aquí sí que entra en juego una calificación administrativa independiente y no vinculada con la legislación arrendaticia: si sus inmueble son rústicos según la Ley del Suelo, aunque se destinen a vivienda, no es un gran tenedor.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
igual te daria, un arrendamientp seria con la LAU pero si la de zona rural no estviera en zona legal, pues seria un contraro con el codigo civil
y los pactos son ambos letales con fuer legal para cumplirlo y exigir su cumplimiento
haria faltar si la vivienda en zona rural esta legal
pero tambien se puede alquilar cualquier elemento este situado en un sitio o en otro
y los pactos son ambos letales con fuer legal para cumplirlo y exigir su cumplimiento
haria faltar si la vivienda en zona rural esta legal
pero tambien se puede alquilar cualquier elemento este situado en un sitio o en otro
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