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Viviendas en nave industrial
Hola. He alquilado un local en una nave industrial como local para uso privativo privado no industrial ni profesional, así lo he hecho constar en el contrato de alquiler. El local reune todas las condiciones de habitabilidad, pero no tiene dicha condición concedida legalmente. Me voy a instalar en el mismo y lo voy a convertir en mi vivienda. Mi pregunta no va en sentido de confirmar que estaría infringiendo la normativa vigente, que se que lo haría. MI consulta es que recursos tiene un ayuntamiento para impedir que yo ejerza mi derecho constitucional a tener una vivienda digna. Insisto que el local tiene unas condiciones de habitabilidad envidiables, y en todo caso yo estaría infringiendo una norma cuya razón de ser es la de velar por las condiciones de habitabilidad de los lugares destinados a vivir. Insisto en aclarar mi consulta. No deseo que me orienten de cara a solicitar un cambio de uso del local, cosa que en mi ciudad es practicamente imposible. Deseo que me documenten respecto de la posibilidades que tendría el ayuntamiento para impedir que yo ejerza mi libertad. GRACIAS
Hola Alga y gracias por tu respuesta. Pero las herramientas que la Ley le proporciona serán las mismas que la ley me proporciona a mu para defender mi derecho a ejercer a vivir en un lugar digno. Las normas urbanísticas entiendo que pretenden velar por las condiciones en que se ejerce el derecho a morar en lugar digno. En cualquier caso, cuales serian esas herramientas. Esa es mi consulta. Gracias.
No conozco ninguna ley urbanística ni tampoco planeamiento que en un estado de derecho, como es España, niegue el derecho a vivir dignamente a nadie.
Considerando que habrás examinado la ley urbanística y planeamiento que te afecta, estoy convencido que eres sabedor de las herramientas que la Ley pone en manos de las administraciones, o en su caso de la justicia, para su cumplimiento.
Considerando que habrás examinado la ley urbanística y planeamiento que te afecta, estoy convencido que eres sabedor de las herramientas que la Ley pone en manos de las administraciones, o en su caso de la justicia, para su cumplimiento.
Hola de nuevo Alga.
En primer lugar, mi idea no era entrar en un debate sobre la legislación urbanística española, y en segundo me disculpas pero tengo que corregir tu convencimiento de que si soy conocedor de las herramientas que la LEY pone en manos de los administradores, porque de lo contrario no hubiera planteado la consulta.
En cuanto a la primera cuestión, aunque no conozco en profundidad la legislación urbanística, si se que no es legal hacer lo siguiente. Alquilar una nave en un edificio industrial, que no deja de ser un edificio de las mismas o mejores características que uno residencial. Y construir en el un apartamento con todas las características de una vivienda, sus paredes, sus ventanas, su puerta, su instalación eléctrica, su instalación de fontaneria, su calefacción etc etc, todo ello respetando la legislación que rige las buenas practicas en la construcción. Pues como te digo, esa vivienda, que es una vivienda infinitamente mas habitable que las mayoría de las viviendas que hay en el mercado, no tiene la posibilidad de tener el PERMISO DE HABITABILIDAD, simplemente porque esta hecha en suelo que tiene la calificación de industrial. Pues esto precisamente es lo que nos lleva a la segunda cuestión, que es la que pretendo que alguien me aclare, Qué herramientas tiene la administración para impedirme vivir en esa vivienda, que como ya queda explicado es una vivienda digna, habitable, y construida con estándares legales.
Y cuando pregunto por las herramientas me refiero a si la administración podría clausurar el local, impedirme el acceso, desahuciarme, sancionarme o adoptar cualquier otra medida. Es sobre el tipo de procedimiento que en este caso el Ayuntamiento podría llegar a adoptar para ..si amiga/o Alga... impedir que ejerza mi derecho constitucional a vivir en una "no vivienda".
Saludos
En primer lugar, mi idea no era entrar en un debate sobre la legislación urbanística española, y en segundo me disculpas pero tengo que corregir tu convencimiento de que si soy conocedor de las herramientas que la LEY pone en manos de los administradores, porque de lo contrario no hubiera planteado la consulta.
En cuanto a la primera cuestión, aunque no conozco en profundidad la legislación urbanística, si se que no es legal hacer lo siguiente. Alquilar una nave en un edificio industrial, que no deja de ser un edificio de las mismas o mejores características que uno residencial. Y construir en el un apartamento con todas las características de una vivienda, sus paredes, sus ventanas, su puerta, su instalación eléctrica, su instalación de fontaneria, su calefacción etc etc, todo ello respetando la legislación que rige las buenas practicas en la construcción. Pues como te digo, esa vivienda, que es una vivienda infinitamente mas habitable que las mayoría de las viviendas que hay en el mercado, no tiene la posibilidad de tener el PERMISO DE HABITABILIDAD, simplemente porque esta hecha en suelo que tiene la calificación de industrial. Pues esto precisamente es lo que nos lleva a la segunda cuestión, que es la que pretendo que alguien me aclare, Qué herramientas tiene la administración para impedirme vivir en esa vivienda, que como ya queda explicado es una vivienda digna, habitable, y construida con estándares legales.
Y cuando pregunto por las herramientas me refiero a si la administración podría clausurar el local, impedirme el acceso, desahuciarme, sancionarme o adoptar cualquier otra medida. Es sobre el tipo de procedimiento que en este caso el Ayuntamiento podría llegar a adoptar para ..si amiga/o Alga... impedir que ejerza mi derecho constitucional a vivir en una "no vivienda".
Saludos
En ese caso..........
Considerando que el uso residencial esta prohibido en esa clase de suelo y que para habilitar ese espacio no solicitarás licencia, a denuncia de un tercero o como consecuencia de la actividad inspectora de la policía local o del servicio de disciplina urbanística, el ayuntamiento deberá actuar conforme establece la ley urbanística de la CCAA correspondiente.
La norma general es iniciar un procedimiento tramitado de forma parecida a como sigue :
Si las obras están en curso y teniendo en cuenta que no podrás mostrarle una licencia que las justifique al funcionario que te la pida, este deberá poner en antecedentes a la autoridad competente, el alcalde, que procederá a dictar orden de paralización inmediata de las obras y requerir a su legalización en el plazo de dos meses.
Cumplido dicho plazo sin presentar proyecto redactado por técnico competente y visado en el correspondiente colegio profesional, sin solicitar licencia, o solicitada esta, los servicios técnicos municipales comprueban que el uso y las obras son disconformes con el planeamiento, se te notificará el inicio de expediente de adopción de medidas de restauración del orden jurídico infringido, dándote plazo para que puedas alegar lo mas conveniente a tus intereses.
Desestimadas las alegaciones que hayas podido formular, se te notificará la resolución por la que se dará orden de restauración de los hechos a la situación anterior al inicio de las obras ( demolición ) dándote plazo y advirtiendo que si no lo haces voluntariamente el ayuntamiento procederá a ejecutar subsidiariamente la demolición a tu costa.
Contra esta resolución podrás formular recurso de reposición en el plazo de un mes o si lo prefieres, en el plazo de dos meses, recurso ante el juzgado de lo contencioso-administrativo.
De no presentar ninguno de dichos recursos en plazo la orden de demolición será firme y volverá a correr el plazo que te hayan dado para su ejecución voluntaria. Si desobedecieras la orden, el ayuntamiento estará facultado para imponer sucesivas multas coercitivas para " convencerte " de que es preferible demoler voluntariamente, a que sea el ayuntamiento quien lo haga a tu costa.
Si llegaras a terminar las obras sin enterarse el ayuntamiento, este podrá iniciar idéntico procedimiento, excepto la paralización de las obras, como es obvio, desde el momento de conocer la comisión de la infracción. En este supuesto el ayuntamiento deberá actuar dentro del plazo establecido en la ley, pero cuidado, ese plazo comienza a contar desde que la vivienda está lista para su uso, o desde que el ayuntamiento a tenido conocimiento de ello, como anteriormente he explicado, por denuncia o inspección. Debes tener en cuenta que si alegaras caducidad de la actuación municipal, la carga de la prueba será cosa tuya.
Otras consecuencias. En el caso de que pudieras demostrar que el ayuntamiento ha estado inactivo conociendo la infracción y declarara la caducidad por su propia iniciativa o a instancia de parte, a esa vivienda NUNCA se le podrá conceder licencia de primera ocupación.
Ello podrá comportar, considerando que el uso residencial en ese suelo constituye infracción urbanística continuada, el inicio de un expediente desautorizando dicho uso con imposición de multas coercitivas si la cesación no es voluntaria y el corte del suministro de abastecimiento de agua y de suministro de energía eléctrica, previo apercibimiento a la empresa suministradora y sanción en su caso.
Por último, si no se tuvieran que demoler las obras realizadas por haber dejado caducar el plazo el ayuntamiento, esa " vivienda " debería ser declarada fuera de ordenación.
Considerando que el uso residencial esta prohibido en esa clase de suelo y que para habilitar ese espacio no solicitarás licencia, a denuncia de un tercero o como consecuencia de la actividad inspectora de la policía local o del servicio de disciplina urbanística, el ayuntamiento deberá actuar conforme establece la ley urbanística de la CCAA correspondiente.
La norma general es iniciar un procedimiento tramitado de forma parecida a como sigue :
Si las obras están en curso y teniendo en cuenta que no podrás mostrarle una licencia que las justifique al funcionario que te la pida, este deberá poner en antecedentes a la autoridad competente, el alcalde, que procederá a dictar orden de paralización inmediata de las obras y requerir a su legalización en el plazo de dos meses.
Cumplido dicho plazo sin presentar proyecto redactado por técnico competente y visado en el correspondiente colegio profesional, sin solicitar licencia, o solicitada esta, los servicios técnicos municipales comprueban que el uso y las obras son disconformes con el planeamiento, se te notificará el inicio de expediente de adopción de medidas de restauración del orden jurídico infringido, dándote plazo para que puedas alegar lo mas conveniente a tus intereses.
Desestimadas las alegaciones que hayas podido formular, se te notificará la resolución por la que se dará orden de restauración de los hechos a la situación anterior al inicio de las obras ( demolición ) dándote plazo y advirtiendo que si no lo haces voluntariamente el ayuntamiento procederá a ejecutar subsidiariamente la demolición a tu costa.
Contra esta resolución podrás formular recurso de reposición en el plazo de un mes o si lo prefieres, en el plazo de dos meses, recurso ante el juzgado de lo contencioso-administrativo.
De no presentar ninguno de dichos recursos en plazo la orden de demolición será firme y volverá a correr el plazo que te hayan dado para su ejecución voluntaria. Si desobedecieras la orden, el ayuntamiento estará facultado para imponer sucesivas multas coercitivas para " convencerte " de que es preferible demoler voluntariamente, a que sea el ayuntamiento quien lo haga a tu costa.
Si llegaras a terminar las obras sin enterarse el ayuntamiento, este podrá iniciar idéntico procedimiento, excepto la paralización de las obras, como es obvio, desde el momento de conocer la comisión de la infracción. En este supuesto el ayuntamiento deberá actuar dentro del plazo establecido en la ley, pero cuidado, ese plazo comienza a contar desde que la vivienda está lista para su uso, o desde que el ayuntamiento a tenido conocimiento de ello, como anteriormente he explicado, por denuncia o inspección. Debes tener en cuenta que si alegaras caducidad de la actuación municipal, la carga de la prueba será cosa tuya.
Otras consecuencias. En el caso de que pudieras demostrar que el ayuntamiento ha estado inactivo conociendo la infracción y declarara la caducidad por su propia iniciativa o a instancia de parte, a esa vivienda NUNCA se le podrá conceder licencia de primera ocupación.
Ello podrá comportar, considerando que el uso residencial en ese suelo constituye infracción urbanística continuada, el inicio de un expediente desautorizando dicho uso con imposición de multas coercitivas si la cesación no es voluntaria y el corte del suministro de abastecimiento de agua y de suministro de energía eléctrica, previo apercibimiento a la empresa suministradora y sanción en su caso.
Por último, si no se tuvieran que demoler las obras realizadas por haber dejado caducar el plazo el ayuntamiento, esa " vivienda " debería ser declarada fuera de ordenación.
hola Alga,
yo me estaba plantando lo mismo, pero en mi caso necesito que haya parte del local que tenga actividad profesional (oficina almacen taller), y otra parte de vivienda.
Mi idea no es construir una vivienda, sino ocupar una parte del espacio como vivienda. Si leo lo que has puesto, en este caso siempre puedo alegar que el uso del local es profesional, porque es verdad ? En este caso, el riesgo de "problemas" es menor ?
Gracias de antemano.
yo me estaba plantando lo mismo, pero en mi caso necesito que haya parte del local que tenga actividad profesional (oficina almacen taller), y otra parte de vivienda.
Mi idea no es construir una vivienda, sino ocupar una parte del espacio como vivienda. Si leo lo que has puesto, en este caso siempre puedo alegar que el uso del local es profesional, porque es verdad ? En este caso, el riesgo de "problemas" es menor ?
Gracias de antemano.
