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Vivienda terminada en "edificio en construcción"
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Viendo 1 - 20 de 25 comentarios
Vivienda terminada en "edificio en construcción"
Hola a todos.
Estoy interesada en comprar una vivienda en un edificio plenamente terminado que lleva funcionando con Comunidad constituida desde hace unos diez años.
Sin embargo, en la Nota Simple aparece como "vivienda en edificio en construcción".
¿Tiene algún riesgo para el comprador adquirir una vivienda así?
¿De qué forma se solventa el problema?
Es probable que la constructora haya desaparecido.
Muchas gracias.
Estoy interesada en comprar una vivienda en un edificio plenamente terminado que lleva funcionando con Comunidad constituida desde hace unos diez años.
Sin embargo, en la Nota Simple aparece como "vivienda en edificio en construcción".
¿Tiene algún riesgo para el comprador adquirir una vivienda así?
¿De qué forma se solventa el problema?
Es probable que la constructora haya desaparecido.
Muchas gracias.
Eso es porque el edificio proviene de lo siguiente:
Cuando se hipoteca un solar con intención de utilizar esos fondos para construir, finalmente se acabarán una serie de fincas (cada uno de los pisos) que tendrán una inscripción independiente y que responderán de una determinada cantidad de la hipoteca que gravaba el solar. Es decir: se retribuye la hipoteca originaria entre las nuevas fincas resultantes.
Una vez terminado el edificio se hace una escritura de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, se piden las conexiones de suministros y se entregan las viviendas.
Sin embargo, en ocasiones el promotor quiere retribuir la hipoteca antes de la finalización de la obra, porque está vendiendo las unidades sobre plano, y el comprador quiere saber de cuánto responderá su futura vivienda y resulta preciso transar sobre una inscripción registral independiente. Entonces se otorgan unas escrituras de división de la propiedad horizontal "en construcción". Concluido el edificio, se hacen las escrituras definitivas.
Eso es justamente lo que le falta en el piso que va a comprar usted: el final de obra y la consolidación de la división de la propiedad horizontal. Por alguna incomprensible razón, en ese edificio se ha tenido acceso a los suministros (quizás sí exista el certificado de final de obra, pero no hayan hecho las escrituras de consolidación).
Lo cierto es que le resultará muy difícil obtener las escrituras definitivas de su vivienda, porque para eso hace falta que vayan el 100% de los propietarios a notaría. Quizás se pueda, pero ya sabe el requisito. Esto significa que siempre tendrá usted el título de compraventa sobre una vivienda provisional. No es que no exista la vivienda, claro está, pero si algún día la quiere vender, la gente querrá la escritura consolidada.
Cuando se hipoteca un solar con intención de utilizar esos fondos para construir, finalmente se acabarán una serie de fincas (cada uno de los pisos) que tendrán una inscripción independiente y que responderán de una determinada cantidad de la hipoteca que gravaba el solar. Es decir: se retribuye la hipoteca originaria entre las nuevas fincas resultantes.
Una vez terminado el edificio se hace una escritura de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, se piden las conexiones de suministros y se entregan las viviendas.
Sin embargo, en ocasiones el promotor quiere retribuir la hipoteca antes de la finalización de la obra, porque está vendiendo las unidades sobre plano, y el comprador quiere saber de cuánto responderá su futura vivienda y resulta preciso transar sobre una inscripción registral independiente. Entonces se otorgan unas escrituras de división de la propiedad horizontal "en construcción". Concluido el edificio, se hacen las escrituras definitivas.
Eso es justamente lo que le falta en el piso que va a comprar usted: el final de obra y la consolidación de la división de la propiedad horizontal. Por alguna incomprensible razón, en ese edificio se ha tenido acceso a los suministros (quizás sí exista el certificado de final de obra, pero no hayan hecho las escrituras de consolidación).
Lo cierto es que le resultará muy difícil obtener las escrituras definitivas de su vivienda, porque para eso hace falta que vayan el 100% de los propietarios a notaría. Quizás se pueda, pero ya sabe el requisito. Esto significa que siempre tendrá usted el título de compraventa sobre una vivienda provisional. No es que no exista la vivienda, claro está, pero si algún día la quiere vender, la gente querrá la escritura consolidada.
Antes los Ayuntamientos daban las licencias de primera ocupación sin solicitar el Fin de Obra, y los edificios acababan funcionando con normalidad, con suministro eléctrico y de agua, aún constando en el Registro de la Propiedad el edificio en construcción.
También antes, los bancos y cajas concedían hipotecas sobre fincas en edificios en esa situación sin mayor problema.
Pero desde hace no mucho tiempo, algunos bancos están poniendo la situación de “en construcción” de la finca como un impedimento a la hora de conceder un préstamo hipotecario.
Dado que en muchos de estos casos el promotor ya no tiene nada que ver con el edificio, es la propia Comunidad de Propietarios la que tiene que otorgar la escritura de Finalización de Obra.
Para ello tienen que acordar en Junta el otorgamiento de dicha escritura, y facultar al Presidente de la Comunidad para que lo haga.
Para encargar la escritura de Fin de Obra en una Notaría hace falta:
Certificado que acredite la condición del Presidente de la Comunidad.
Certificado que acredite que el Presidente está facultado para el otorgamiento del Fin de Obra.
Certificado final de la dirección de la obra.
Cédula de habitabilidad concedida en su momento por el Ayuntamiento.
Seguro decenal, si procede.
Y certificado de eficiencia energética, si procede.
Normalmente, por la antigüedad que suelen tener los edificios que se encuentran en esta situación, tanto el seguro decenal como el certificado de eficiencia energética no son necesarios para el Fin de Obra.
También antes, los bancos y cajas concedían hipotecas sobre fincas en edificios en esa situación sin mayor problema.
Pero desde hace no mucho tiempo, algunos bancos están poniendo la situación de “en construcción” de la finca como un impedimento a la hora de conceder un préstamo hipotecario.
Dado que en muchos de estos casos el promotor ya no tiene nada que ver con el edificio, es la propia Comunidad de Propietarios la que tiene que otorgar la escritura de Finalización de Obra.
Para ello tienen que acordar en Junta el otorgamiento de dicha escritura, y facultar al Presidente de la Comunidad para que lo haga.
Para encargar la escritura de Fin de Obra en una Notaría hace falta:
Certificado que acredite la condición del Presidente de la Comunidad.
Certificado que acredite que el Presidente está facultado para el otorgamiento del Fin de Obra.
Certificado final de la dirección de la obra.
Cédula de habitabilidad concedida en su momento por el Ayuntamiento.
Seguro decenal, si procede.
Y certificado de eficiencia energética, si procede.
Normalmente, por la antigüedad que suelen tener los edificios que se encuentran en esta situación, tanto el seguro decenal como el certificado de eficiencia energética no son necesarios para el Fin de Obra.
Hola a todos. Me hallo en el mismo caso que Beatriz. Qusiera saber si existe la posibilidad de realizar el proceso un solo propietario, sin la intervención de la Comunidad de Vecinos, qué pasos tendría que dar y el precio (aunque sea aproximado) de los profesionales que deban intervenir.
Muchas gracias.
Muchas gracias.
No se puede prescindir de la comunidad para constituir una división de la propiedad horizontal finalizada. O bien lo hacen de forma voluntaria, concurriendo a notaría, o tiene usted que demandar a la comunidad de propietarios, porque precisamente de lo que se trata es del régimen de división de una propiedad que pertenece a un colectivo.
Lo cual significa que uno solo de ese grupo no puede hacerlo sin la concurrencia de las demás fincas afectadas, o sin una orden judicial dictada tras un juicio.
Lo cual significa que uno solo de ese grupo no puede hacerlo sin la concurrencia de las demás fincas afectadas, o sin una orden judicial dictada tras un juicio.
Buenos días y gracias a todos aquellos que intentáis ayudar.
Francisco, yo estoy en proceso de solucionarlo. De momento, un arquitecto ha emitido un certificado de fin de obra solo del piso que voy a adquirir (pagado por el banco propietario del piso), y se ha hecho un acta de terminación de obra relativa a ese piso ante Notario, sin mediar, hasta el momento al menos, la Comunidad de Propietarios.
Aún queda la inscripción en el Registro, previa a la escritura de compraventa.
Cuando termine la tramitación, os informaré, por si sirve de ayuda para otros.
Un saludo a todos.
Francisco, yo estoy en proceso de solucionarlo. De momento, un arquitecto ha emitido un certificado de fin de obra solo del piso que voy a adquirir (pagado por el banco propietario del piso), y se ha hecho un acta de terminación de obra relativa a ese piso ante Notario, sin mediar, hasta el momento al menos, la Comunidad de Propietarios.
Aún queda la inscripción en el Registro, previa a la escritura de compraventa.
Cuando termine la tramitación, os informaré, por si sirve de ayuda para otros.
Un saludo a todos.
Cómo es esto, Null: ¿significa que estoy despachado como letrado y que espera usted contestaciones más serias?. Cuánta ingratitud. Como dice nuestro asturiano favorito, Crane, el foro jamás puede sustituir al profesional. Pero como esta pregunta ha tenido más de dos mil visitas -lo que significa que tampoco los abogados consultados saben muy bien qué hacer- le contesto mientras espero que me suban el café con canela de Starbucks.
La declaración de obra nueva "en construcción" es un mero mecanismo de retribución hipotecaria, por el cual el acreedor puede subir el dinero originalmente prestado para hacer la obra, y el constructor puede señalar definitivamente de cuánto responderá cada futura finca cuando se haga la declaración formal de obra nueva; lo cual permitirá asimismo la subrogación directa de la misma. Es decir: no tiene nada que ver con una declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, aunque comparta algún término con la misma (y ninguna semántica).
Este asunto no se soluciona contratando a un arquitecto ni al aparejador del ayuntamiento ni tomándose un bocadillo con el oficial del Registro de la Propiedad, sino demandando al único que tiene su inscripción consolidada, como es el dueño del solar. Si existe, claro está. Un abogado refinado puede además constituir una mayoría de propietarios como comunidad de bienes, adoptar las decisiones por mayoría y disolver el condominio, con la atribución de cuotas que no son más que las respectivas fincas. Pero eso funciona cuando son pocos los propietarios. En un edificio donde hay muchos, será difícil conciliar a esa mayoría y actuar con coherencia y determinación :Aunque se ganase un procedimiento judicial y se tuviese encima de la mesa una sentencia declarando el derecho de los propietarios a hacer la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, sería difícil que los costes (que pueden ser elevados ) se aceptasen por parte de todos, puesto que hay gente que, sencillamente, no quiere arreglar el asunto porque le da igual. Y con ello, la conclusión: quien empezó este hilo creía que por sí sola podría arreglar toda una división horizontal con respecto a una finca, lo cual solo podrá hacerse cuando se cuente con una mayoría de propietarios.
La declaración de obra nueva "en construcción" es un mero mecanismo de retribución hipotecaria, por el cual el acreedor puede subir el dinero originalmente prestado para hacer la obra, y el constructor puede señalar definitivamente de cuánto responderá cada futura finca cuando se haga la declaración formal de obra nueva; lo cual permitirá asimismo la subrogación directa de la misma. Es decir: no tiene nada que ver con una declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, aunque comparta algún término con la misma (y ninguna semántica).
Este asunto no se soluciona contratando a un arquitecto ni al aparejador del ayuntamiento ni tomándose un bocadillo con el oficial del Registro de la Propiedad, sino demandando al único que tiene su inscripción consolidada, como es el dueño del solar. Si existe, claro está. Un abogado refinado puede además constituir una mayoría de propietarios como comunidad de bienes, adoptar las decisiones por mayoría y disolver el condominio, con la atribución de cuotas que no son más que las respectivas fincas. Pero eso funciona cuando son pocos los propietarios. En un edificio donde hay muchos, será difícil conciliar a esa mayoría y actuar con coherencia y determinación :Aunque se ganase un procedimiento judicial y se tuviese encima de la mesa una sentencia declarando el derecho de los propietarios a hacer la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, sería difícil que los costes (que pueden ser elevados ) se aceptasen por parte de todos, puesto que hay gente que, sencillamente, no quiere arreglar el asunto porque le da igual. Y con ello, la conclusión: quien empezó este hilo creía que por sí sola podría arreglar toda una división horizontal con respecto a una finca, lo cual solo podrá hacerse cuando se cuente con una mayoría de propietarios.
Muchas gracias de nuevo Juan Carlos!!
En lo que a usted corresponde no podría estar más de acuerdo con la seriedad de su contestación además sin duda del conocimiento que a muchos de nosotros nos puede aportar.
Me gustaría que algún día informara Beatriz Llosa sobre las resolución de su caso, pero como bien dijo usted va para dos años el no recibir respuesta y aún estando expentantes, es más que posible no esperar su respuesta.
Un cordial saludo.
En lo que a usted corresponde no podría estar más de acuerdo con la seriedad de su contestación además sin duda del conocimiento que a muchos de nosotros nos puede aportar.
Me gustaría que algún día informara Beatriz Llosa sobre las resolución de su caso, pero como bien dijo usted va para dos años el no recibir respuesta y aún estando expentantes, es más que posible no esperar su respuesta.
Un cordial saludo.
hola que tal: El caso que yo planteo es similar a los que se han tratado ,también es una compra de inmueble en construcción.El inmueble data de su construcción en 1987 y estamos en 2020. dicho inmueble se encuentra construido en Tarragona ,Catalunya. Quisiera saber si existe debido a su situación y antigüedad algun tipo de convenio o amnistía ,que pueda hacer mas fácil el proceso de regularización.
desde ya muchas gracias
desde ya muchas gracias
Buenos días.
En mi caso al ir a realizar la compra, la nota simple del registro indicaba edificio en construcción. La antigüedad de la vivienda es de 30 años y ha sido solventado mediante la modificación registral para que no figurase "en construcción".
Al emitirse la nueva nota simple aparece una afección por cinco años de una autoliquidación del Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados, en la que se hace mención de no sujeción al impuesto.
Mi pregunta es: ¿Está bien realizada la autoliquidación sin sujeción al impuesto o por el contrario se debe tributar por ese cambio registral?
Muchas gracias de antemano.
En mi caso al ir a realizar la compra, la nota simple del registro indicaba edificio en construcción. La antigüedad de la vivienda es de 30 años y ha sido solventado mediante la modificación registral para que no figurase "en construcción".
Al emitirse la nueva nota simple aparece una afección por cinco años de una autoliquidación del Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados, en la que se hace mención de no sujeción al impuesto.
Mi pregunta es: ¿Está bien realizada la autoliquidación sin sujeción al impuesto o por el contrario se debe tributar por ese cambio registral?
Muchas gracias de antemano.
No se preocupe, esa nota marginal de afección al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados lo único que significa es que durante cinco años la administración tributaria puede revisar la liquidación del tributo.
Es un aviso a posibles nuevos compradores, pero en la práctica en nueve de cada diez casos nunca se revisan las liquidaciones.
Es un aviso a posibles nuevos compradores, pero en la práctica en nueve de cada diez casos nunca se revisan las liquidaciones.
