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vivienda habitual, ganancia patrimonial, reinversion
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Creo que no puedes desgravarte la ganancia patrimonial puesto que no está exenta. Estaría exenta la GP si fuera venta de VIVIENDA HABITUAL y reinversión de esa ganancia en vivienda habitual, y creo que no es tu caso ( tú misma dices que no desgravaste el crédito hipotecario porque te seguías desgravando por las aportaciones a la cooperativa).
Te lo comento porque a mí me pasó algo parecido y tuve que pagar a Hacienda por la venta de la vivienda que no me consideraron habitual aunque ese dinero lo destinara íntegramente a la compra de la que sí es ahora mi vivienda habitual.
Son cantidades importantes, deberías consultarlo con un asesor fiscal.
Saludos y suerte.
Es la ley de IRPF,
Artículo 38. Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Como puedes apreciar, las ganancias procedentes de la venta de una vivienda habitual no tributan si se reinvierten en una nueva vivienda habitual, pero deja claro que las ganancias han de proceder de otra vivienda habitual, y pienso que la que compraste en el 2003 no tenía esa consideración.
Salvo mejor criterio.
Vivienda habitual, ganancia patrimonial, reinversion
Os agradecería mucho vuestra ayuda, estoy muy preocupada sobre lo que debo hacer.
En 1999, comencé a hacer aportaciones para comprarme una vivienda habitual a una Cooperativa, que después de innumerables problemas nos entregarán las viviendas este verano, desde aquella fecha y hasta el 31/12/09 he aportado 45000 euros que me he ido desgravando.
En 2003, y ante la perspectiva de retrasos que teníamos y que tenia la duda que nunca tendríamos casa, me compre una casa a muy buen precio 60000 euros mas 10000 gastos, casi a mitad de precio de mercado de aquella época, porque la casa estaba destrozada, y había que reformarla en su totalidad, pero de aquella reforma, no tengo facturas (validas para la AGT, aunque si albaranes).
Para la compra, y la reforma pido un crédito hipotecario de 100.000 euros. (la tasación era de 120000). Pero, NO me desgravo nada de nada de esta vivienda, que era ya la habitual, porque continuo desgravándome de las aportaciones que realizaba a la Cooperativa, en la esperanza (ahora en el 2010) que algún día conseguiría la tan ansiada vivienda.
Finalmente, en octubre del 2009, vendo la vivienda en 200000 euros (por la cual nunca me había desgravado) y cancelo la hipoteca pendiente que era de 80000 euros y es ahora cuando me surgen un mar de dudas que no termino de aclarar, tanto en: 1º) cálculo de la Ganancia Patrimonial, y cantidad a abonar. 2º) Reinversión en vivienda habitual para estar exenta del pago de ésta. 3º) Desde Que cantidad podría seguir desgravándome en el piso nuevo (cooperativa).
1º) Calculo de ganancia patrimonial, Precio de compra gastos y esa cantidad
actualizada por el índice oportuno. ¿Qué gastos son los que se pueden sumar? Notaria, registro, constitución de hipoteca etc. y muy importante ¿se pueden meter como gastos los intereses de la hipoteca hasta que la casa fue vendida (del 2003/2009)?,
Como quiera que la hipoteca fue superior al valor de compra del piso y sus gastos, pero al no tener factura, imagino que no los puedo sumar al precio de compra, ¿o si?
Por tanto la GP la calculo: 60.000 precio de compra 10000 gastos actualización al 2009 – precio de venta 200.000 – gastos de venta 5000 = 125000. Y de ahí pagaría creo el 18 % 22500 euros.
a)¿ puedo sumar los intereses de la hipoteca a los gastos del precio de compra de la vivienda y así minorar la ganancia patrimonial?
b) ¿puedo meter los gastos de la reforma aunque no tenga facturas?
2º) REINVERSION DE LA GANACIA PATRIMONIAL Y EXENCION EN VIVIENDA HABITUAL.
Según creo serían: 19500 euros de venta (descontados los gastos de la compra) – 80000 euros de hipoteca cancelada = 115000 euros que debería de pagar en el nuevo piso el de la Cooperativa en dos años. Como quiera que ya he pagado y desgravado 45000 euros, entiendo que me quedarían 70000 que reinvertir en dos años en la vivienda nueva para estar exenta del pago de la GP.
DUDAS: he descontado sobre la hipoteca total que me quedaba por pagar, 80.000 euros, pero ¿es correcto? O debería haber hecho la regla de tres y hacer los cálculos para el precio de compra y gastos de la vivienda, y no de la hipoteca total, dado que no tengo facturas de la reforma y se pidió mas hipoteca que lo que valía el piso, y por tanto habría que minimizar proporcionalmente el valor de la hipoteca pendiente en esa proporción.
3º) Suponiendo que reinvierta todo el dinero que arrojen los cálculos en dos años en la nueva vivienda, ¿desde qué cantidad me podría seguir desgravando? , según lo veo yo, como solo me he desgravado de 45000 euros en la vivienda nueva (cooperativa), podría seguir desgravándome de todo lo que vaya pagando sobre el nuevo piso. ¿es correcto?
Os estaría muy agradecida, estoy perdida y se trata de cantidades muy importantes, que de entrada me tienen asustadísima.
Saludos cordiales
Carmen
En 1999, comencé a hacer aportaciones para comprarme una vivienda habitual a una Cooperativa, que después de innumerables problemas nos entregarán las viviendas este verano, desde aquella fecha y hasta el 31/12/09 he aportado 45000 euros que me he ido desgravando.
En 2003, y ante la perspectiva de retrasos que teníamos y que tenia la duda que nunca tendríamos casa, me compre una casa a muy buen precio 60000 euros mas 10000 gastos, casi a mitad de precio de mercado de aquella época, porque la casa estaba destrozada, y había que reformarla en su totalidad, pero de aquella reforma, no tengo facturas (validas para la AGT, aunque si albaranes).
Para la compra, y la reforma pido un crédito hipotecario de 100.000 euros. (la tasación era de 120000). Pero, NO me desgravo nada de nada de esta vivienda, que era ya la habitual, porque continuo desgravándome de las aportaciones que realizaba a la Cooperativa, en la esperanza (ahora en el 2010) que algún día conseguiría la tan ansiada vivienda.
Finalmente, en octubre del 2009, vendo la vivienda en 200000 euros (por la cual nunca me había desgravado) y cancelo la hipoteca pendiente que era de 80000 euros y es ahora cuando me surgen un mar de dudas que no termino de aclarar, tanto en: 1º) cálculo de la Ganancia Patrimonial, y cantidad a abonar. 2º) Reinversión en vivienda habitual para estar exenta del pago de ésta. 3º) Desde Que cantidad podría seguir desgravándome en el piso nuevo (cooperativa).
1º) Calculo de ganancia patrimonial, Precio de compra gastos y esa cantidad
actualizada por el índice oportuno. ¿Qué gastos son los que se pueden sumar? Notaria, registro, constitución de hipoteca etc. y muy importante ¿se pueden meter como gastos los intereses de la hipoteca hasta que la casa fue vendida (del 2003/2009)?,
Como quiera que la hipoteca fue superior al valor de compra del piso y sus gastos, pero al no tener factura, imagino que no los puedo sumar al precio de compra, ¿o si?
Por tanto la GP la calculo: 60.000 precio de compra 10000 gastos actualización al 2009 – precio de venta 200.000 – gastos de venta 5000 = 125000. Y de ahí pagaría creo el 18 % 22500 euros.
a)¿ puedo sumar los intereses de la hipoteca a los gastos del precio de compra de la vivienda y así minorar la ganancia patrimonial?
b) ¿puedo meter los gastos de la reforma aunque no tenga facturas?
2º) REINVERSION DE LA GANACIA PATRIMONIAL Y EXENCION EN VIVIENDA HABITUAL.
Según creo serían: 19500 euros de venta (descontados los gastos de la compra) – 80000 euros de hipoteca cancelada = 115000 euros que debería de pagar en el nuevo piso el de la Cooperativa en dos años. Como quiera que ya he pagado y desgravado 45000 euros, entiendo que me quedarían 70000 que reinvertir en dos años en la vivienda nueva para estar exenta del pago de la GP.
DUDAS: he descontado sobre la hipoteca total que me quedaba por pagar, 80.000 euros, pero ¿es correcto? O debería haber hecho la regla de tres y hacer los cálculos para el precio de compra y gastos de la vivienda, y no de la hipoteca total, dado que no tengo facturas de la reforma y se pidió mas hipoteca que lo que valía el piso, y por tanto habría que minimizar proporcionalmente el valor de la hipoteca pendiente en esa proporción.
3º) Suponiendo que reinvierta todo el dinero que arrojen los cálculos en dos años en la nueva vivienda, ¿desde qué cantidad me podría seguir desgravando? , según lo veo yo, como solo me he desgravado de 45000 euros en la vivienda nueva (cooperativa), podría seguir desgravándome de todo lo que vaya pagando sobre el nuevo piso. ¿es correcto?
Os estaría muy agradecida, estoy perdida y se trata de cantidades muy importantes, que de entrada me tienen asustadísima.
Saludos cordiales
Carmen
Creo que no puedes desgravarte la ganancia patrimonial puesto que no está exenta. Estaría exenta la GP si fuera venta de VIVIENDA HABITUAL y reinversión de esa ganancia en vivienda habitual, y creo que no es tu caso ( tú misma dices que no desgravaste el crédito hipotecario porque te seguías desgravando por las aportaciones a la cooperativa).
Te lo comento porque a mí me pasó algo parecido y tuve que pagar a Hacienda por la venta de la vivienda que no me consideraron habitual aunque ese dinero lo destinara íntegramente a la compra de la que sí es ahora mi vivienda habitual.
Son cantidades importantes, deberías consultarlo con un asesor fiscal.
Saludos y suerte.
Es la ley de IRPF,
Artículo 38. Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Como puedes apreciar, las ganancias procedentes de la venta de una vivienda habitual no tributan si se reinvierten en una nueva vivienda habitual, pero deja claro que las ganancias han de proceder de otra vivienda habitual, y pienso que la que compraste en el 2003 no tenía esa consideración.
Salvo mejor criterio.
hola, ante todo gracias por contestar me ha ayudado bastante, pero creo que hay algo que no me he explicado bien, del 2003 al 2009 SI FUE MI VIVIENDA HABITUAL, vivia, estaba empadronada y fiscalmente constaba como mi domicilio en la AGT. Con lo cual creo que si estoy en mi derecho de reinvertir las ganancias patrimoniales en la nueva vivienda habitual que he comprado ahora ¿me equivoco?
saludos
Carmen
saludos
Carmen
En el valor de adquisición debes incluir el importe real de la adquisición (60000), más los costes de inversiones y mejoras (el problema es que no lo puedes demostrar), más gastos y tributos accesorios (gestoría, impuestos, notario, registro de la propiedad, etc, todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición) aunque no los intereses.
El valor resultante lo debes actualizar aplicando el coeficiente 1,1261 (compra en 2003 y venta en 2009).
Deberías realizar un cálculo proporcional de la amortización de la hipoteca y no considerar el importe neto de la cancelación en su totalidad.
Puedes continuar desgravando la totalidad puesto que no has invertido previamente en la adquisición de otra vivienda habitual.
Salvo mejor opinión,
taxland.es
El valor resultante lo debes actualizar aplicando el coeficiente 1,1261 (compra en 2003 y venta en 2009).
Deberías realizar un cálculo proporcional de la amortización de la hipoteca y no considerar el importe neto de la cancelación en su totalidad.
Puedes continuar desgravando la totalidad puesto que no has invertido previamente en la adquisición de otra vivienda habitual.
Salvo mejor opinión,
taxland.es
"Para la compra, y la reforma pido un crédito hipotecario de 100.000 euros. (la tasación era de 120000). Pero, NO me desgravo nada de nada de esta vivienda, que era ya la habitual, porque continuo desgravándome de las aportaciones que realizaba a la Cooperativa, en la esperanza (ahora en el 2010) que algún día conseguiría la tan ansiada vivienda."
Discúlpame otra vez, Carmen, mi pregunta es ¿has desgravado las aportaciones a la cooperativa durante el periodo 2003-2009? Si no era tu vivienda habitual (puesto que ya era la que compraste en el 2003) ¿cómo has podido hacerlo? ¿Vivías en una (en la que estabas empadronada y tenías el domicilio fiscal) y te desgravabas por otra? Ahí es dónde está mi duda, por eso no lo entiendo.
Saludos.
Saludos.
Discúlpame otra vez, Carmen, mi pregunta es ¿has desgravado las aportaciones a la cooperativa durante el periodo 2003-2009? Si no era tu vivienda habitual (puesto que ya era la que compraste en el 2003) ¿cómo has podido hacerlo? ¿Vivías en una (en la que estabas empadronada y tenías el domicilio fiscal) y te desgravabas por otra? Ahí es dónde está mi duda, por eso no lo entiendo.
Saludos.
Saludos.
