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Vicio oculto daño estructural
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Vicio oculto daño estructural
Buenas tardes. Hace tres meses compramos un piso de segunda mano, construido en 1968, en Valencia. La idea es hacer una reforma integral de la misma. Al empezar la obra, tirar tabiques y descubrir los muros de carga, hemos visto junto al arquiecto, la desagradable sorpresa de que absolutamente todas las vigas de carga tienen unas fracturas tipo cortantes en sus extremos. Parece ser que de todas las grietas que pueden haber, éstas son las más peligrosas. Inmediatamente se procedió a apuntalar toda la casa. Estamos muy preocupados y vamos a denunciar por vicio oculto. Creeis que hay posibilidad de revertir la compra? No quisiera una indemnización porque no hay dinero que pague mi tranquilidad, y ya no estoy tranquila sabiendo que mi familia va a vivir en un piso con esas vigas así.. Parece que la reforma del piso de arriba, sobrecargo mucho las vigas de este piso. Necesito asesoramiento y si hay alguien que le haya pasado algo parecido.
Siendo una vivienda de cierta antigüedad, lo correcto es hacer esas comprobaciones antes de tirar tabiques. A veces sucede que, por envejecimiento de la estructura, los tabiques entran en carga y colaboran con aquélla. Es más, cabe la posibilidad de que esas grietas se hayan producido al quitar los tabiques.
No creo que haya ninguna posibilidad de revertir la compra, sobre todo después de haber tirado los tabiques. Creo que lo mejor es que un técnico cualificado haga un proyecto del correspondiente refuerzo estructural.
No creo que haya ninguna posibilidad de revertir la compra, sobre todo después de haber tirado los tabiques. Creo que lo mejor es que un técnico cualificado haga un proyecto del correspondiente refuerzo estructural.
Buenas noches, gracias por su respuesta. Cree usted entonces que unas grietas en todas las vigas de carga de un piso pueden producirse inmediatamente después de tirar unos tabiques? Si, el piso de arriba hizo una reforma hace 20 años y parece ser que modifico distribución de la vivienda utilizando materiales y sobrecargando las vigas.. Según me van diciendo, no sería la única causa, pero todo suma.
Efectivamente, todo suma. Si se hizo ese cambio de distribución y dependiendo de cómo se hiciera, puede que haya contribuido al problema.
Cuando se tiran tabiques hay que hacerlo poco a poco y apuntalando a medida que se tiran y descubriendo las vigas enseguida para comprobar su estado.
No haberlo hecho así, también suma.
Además, para ese tipo de obras, hay que tener licencia municipal y se suele exigir un proyecto de un arquitecto.
Dado que todo suma, finalmente será muy difícil determinar quién es el responsable. En todo caso será necesario reforzar esas vigas según proyecto de algún arquitecto o ingeniero.
Por otro lado, las vigas pertenecen a la comunidad de propietarios, por lo que para repararlas habría que contar con su aprobación.
Cuando se tiran tabiques hay que hacerlo poco a poco y apuntalando a medida que se tiran y descubriendo las vigas enseguida para comprobar su estado.
No haberlo hecho así, también suma.
Además, para ese tipo de obras, hay que tener licencia municipal y se suele exigir un proyecto de un arquitecto.
Dado que todo suma, finalmente será muy difícil determinar quién es el responsable. En todo caso será necesario reforzar esas vigas según proyecto de algún arquitecto o ingeniero.
Por otro lado, las vigas pertenecen a la comunidad de propietarios, por lo que para repararlas habría que contar con su aprobación.
Entiendo lo que me quiere decir. Le comento, la reforma tiene todos los permisos, está siendo llevada a cabo por un arquitecto y como bien indica, se ha ido apuntalando conforme se iba haciendo, precisamente se iba apuntalando al ver el estado de las vigas. No soy experta, pero por lo que leo, los tabiques no están concebidos para soportar ninguna carga, son para distribuir una vivienda, por lo que entiendo que se pueden retirar sin ningún problema ni riesgo. El riesgo surge, cuando las vigas se encuentran en mal estado, de ahí el apuntalar. De hecho, cuando alguien va a reformar, no siempre mira las vigas de carga.. Esto ha sido porque queríamos dejarlas vistas, sino, ni lo descubrimos. Todas las vigas tienen fracturas, de hecho solo hay una en la que debajo había un tabique, el resto no tenían debajo tabique y están agrietadas igual. Entiendo que es daño estructural grave. Me surge la duda de si estuviera más de una viga de carga de la finca igual.. Esto se considera vicio oculto?
Entonces no se puede reclamar nada a los anteriores dueños por vicio oculto? De haberlo sabido no hubiera comprado esa vivienda o por lo menos no al precio que la compré. No puedo asegurar que ellos no supieran nada, o que taparan alguna grieta (el piso estaba recién pintado). Porque no he sabido nada de ellos desde la escritura y siempre han querido comunicarse por medio de la inmobiliaria, la cual tampoco nos ha respondido cuando hemos tenido dudas. Es más, lo único que supimos es que los anteriores dueños mintieron al decirnos que no sabían nada de unas tuberías del techo de una habitación, las cuales ellos mismos tuvieron que dejar pasar para instalarlas ahí. En resumen, me sorprende un poco que en algo estructural, y creo que bastante serio, estando en el periodo de 6 meses, deba de aclararlo con la comunidad. Muchas gracias por las respuestas, me sirven de ayuda.
Un inmueble del año 1968, tiene 54 años.
¿Tenía la ITE pasada? Podrái estudiarse la responsabilidad del arquitecto que la aprobó.
Sobre vicios ocultos en casa con una cierta edad:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de julio de 2008:
"Pues bien, la resolución del recurso debe centrarse en la concurrencia de éste último requisito que atiende a la gravedad de las deficiencias detectadas, y es queestamos ante una vivienda de segunda mano de 10 años de antigüedad lo que supone que el comprador ha de asumir que la vivienda puede presentar deficiencias propias del tiempo transcurrido desde su construcciónen atención a ciertosdeterioros progresivos de los materiales...".
¿Tenía la ITE pasada? Podrái estudiarse la responsabilidad del arquitecto que la aprobó.
Sobre vicios ocultos en casa con una cierta edad:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de julio de 2008:
"Pues bien, la resolución del recurso debe centrarse en la concurrencia de éste último requisito que atiende a la gravedad de las deficiencias detectadas, y es queestamos ante una vivienda de segunda mano de 10 años de antigüedad lo que supone que el comprador ha de asumir que la vivienda puede presentar deficiencias propias del tiempo transcurrido desde su construcciónen atención a ciertosdeterioros progresivos de los materiales...".
Gracias por las respuestas. Tengo que mirar si pasó ese trámite ITE. De todas formas, las grietas detectadas, no son debidas al deterioro propio de los materiales ni el tiempo, son grietas estructurales provocadas o bien por sobrecarga, o por deficiencias en la construcción. Son simétricas, y en todas las vigas por igual. Cuando se compra una vivienda de segunda mano, se asume la antigüedad y algunos desperfectos, es evidente. Pero una finca antigua, no tiene el porqué no ser segura, no es normal tener grietas estructurales que puedan poner en riesgo la seguridad de la casa. Nadie compraría algo que no es seguro.
SAP Lérida de 23/07/2020, Nº de Recurso: 617/2018; Nº de Resolución: 531/2020; Ponente: ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.
Fto. de Dcho Tercero:
"No puede obviarse que estamos ante una compraventa de una vivienda de considerable antigüedad, lo que sin duda influye en la determinación del precio y en el estado de conservación y mantenimiento general del inmueble, sin que el nivel de exigencia en cuanto al perfecto estado de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva."
Claramente, ello no obsta a la reclamación, peor hay que tenerlo en cuenta.
"...Al referirse a la descripción de la vivienda adquirida por la actora el dictamen pericial del Sr. Leon señala que se trata de un edificio que data de tiempos inmemoriales, dentro del casco antiguo de la villa de Alcanar. Además de analizar el perito las patologías que refiere la actora en su demanda, las obras de reparación y su valoración, indica también en si informe que si al precio abonado de 44.000 euros se le deduce el valor del solar (49m2x180€/m2=8.820 €) el valor de lo edificado queda en 35-180 €, manifestando, tras efectuar los cálculos oportunos sobre el presupuesto de ejecución material, que con el precio pagado solamente se habría podido
construir por valor de 275 €/m2, cuando el precio unitario de construir una vivienda nueva entre medianeras se halla sobre los 900€/m2, o lo que es lo mismo, que la misma vivienda nueva se valoraría a precio de mercado en 124.156 €, concluyendo por ello que el precio abonado de 44.000 euros lleva implícito el estado deficiente de toda la estructura y parte de las instalaciones , con un ahorro sobre el valor a nuevo que permitiría su reparación completa sin perder cuota de mercado,"
Por tanto, primero y antes de dar otro paso examine si el precio pagado se adecua o no al estado de la vivienda.
Fto. de Dcho Tercero:
"No puede obviarse que estamos ante una compraventa de una vivienda de considerable antigüedad, lo que sin duda influye en la determinación del precio y en el estado de conservación y mantenimiento general del inmueble, sin que el nivel de exigencia en cuanto al perfecto estado de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva."
Claramente, ello no obsta a la reclamación, peor hay que tenerlo en cuenta.
"...Al referirse a la descripción de la vivienda adquirida por la actora el dictamen pericial del Sr. Leon señala que se trata de un edificio que data de tiempos inmemoriales, dentro del casco antiguo de la villa de Alcanar. Además de analizar el perito las patologías que refiere la actora en su demanda, las obras de reparación y su valoración, indica también en si informe que si al precio abonado de 44.000 euros se le deduce el valor del solar (49m2x180€/m2=8.820 €) el valor de lo edificado queda en 35-180 €, manifestando, tras efectuar los cálculos oportunos sobre el presupuesto de ejecución material, que con el precio pagado solamente se habría podido
construir por valor de 275 €/m2, cuando el precio unitario de construir una vivienda nueva entre medianeras se halla sobre los 900€/m2, o lo que es lo mismo, que la misma vivienda nueva se valoraría a precio de mercado en 124.156 €, concluyendo por ello que el precio abonado de 44.000 euros lleva implícito el estado deficiente de toda la estructura y parte de las instalaciones , con un ahorro sobre el valor a nuevo que permitiría su reparación completa sin perder cuota de mercado,"
Por tanto, primero y antes de dar otro paso examine si el precio pagado se adecua o no al estado de la vivienda.
