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Venta vivienda
Hola.
El problema que se plantea en mi comunidad es el siguiente:
Finca de más de 50 años, 10 propietarios de pisos de - 50 m2, 1 propietario de local y 1 propietario de un estudio de 15 m2. Hace más de 30 años, el entonces vecino del ático se apropió de parte del terrado y amplió el estudio a unos 40 m2. Resulta que los actuales propietarios tienen intención de vender no solo los 10 m2 sinó el piso de 40 m2. Ya tienen comprador pero este le reclama la firma de los copropietarios para realizar el contrato de compra-venta. Yo me niego a firmar por varias razones:
- Reducción de parte de cuota de elementos comunes descritos en mi escritura.
-Posibilidad de gastos a cargo de la comunidad para conservación del inmueble (ej. por humedades) sobre esos m2 que , en principio son comunes.
¿Puede ese propietario del estudio tener un derecho de usucapión sobre esos m2 que antes eran de uso común?
¿Si adjunta un escrito declarando expresamente que el nuevo propietario correrá con todas las reformas de su inmueble, aún cuando se trate de su techo o paredes exteriores? ¿no sería en este caso una cláusula abusiva y, por tanto, nula?
Gracias de antemano por la respuesta.
Saludos,
Manuel.
El problema que se plantea en mi comunidad es el siguiente:
Finca de más de 50 años, 10 propietarios de pisos de - 50 m2, 1 propietario de local y 1 propietario de un estudio de 15 m2. Hace más de 30 años, el entonces vecino del ático se apropió de parte del terrado y amplió el estudio a unos 40 m2. Resulta que los actuales propietarios tienen intención de vender no solo los 10 m2 sinó el piso de 40 m2. Ya tienen comprador pero este le reclama la firma de los copropietarios para realizar el contrato de compra-venta. Yo me niego a firmar por varias razones:
- Reducción de parte de cuota de elementos comunes descritos en mi escritura.
-Posibilidad de gastos a cargo de la comunidad para conservación del inmueble (ej. por humedades) sobre esos m2 que , en principio son comunes.
¿Puede ese propietario del estudio tener un derecho de usucapión sobre esos m2 que antes eran de uso común?
¿Si adjunta un escrito declarando expresamente que el nuevo propietario correrá con todas las reformas de su inmueble, aún cuando se trate de su techo o paredes exteriores? ¿no sería en este caso una cláusula abusiva y, por tanto, nula?
Gracias de antemano por la respuesta.
Saludos,
Manuel.
Si te miras la videoconferencia en www.sepin.es sobre las jornadas de la LPH, veras que Loscertales dice que en propiedad horizontal no existe la usucapion,,por tanto los metros que se anexiono el estudio no los tiene en titularidad, la propiedad siempre sera de la comunidad aunque el uso sea suyo porque la comunidad al no demandarlo en tiempo le dio el consentimiento tacito para ampliarse el estudio
En cualquier caso aunque cerrara ilegalmente,,ya no se puede demandar ni al ayuntamiento ni al juzgado porque todo ha prescrito .
La forma de legalizar esta situacion no es firmando un documento,,ya que vuestro consentimiento ya lo tiene por el mero paso del tiempo,,,habria que desafectar esos metros de la comunidad y cambiar las escrituras,los enteros,registrarlo en el registro de la propiedad, para que el atico tuviera mas enteros y vosotros menos,,entre todos hay que sumar 100.
La mejor manera y la logica seria que bien el anterior o nuevo dueño lo legalizara corriendo con el mismo con todos los gastos de los cambios de escritura y la comunidad le vendiera la titularidad de esos 25 metros comunitarios,,es decir no le comprais 25 metros de estudio sino 25 metros de suelo comunitario,,se tasa esos metros por un perito y se negocia.
En cuanto a los gastos de conservacion del mismo, estaria igual que el resto de los comuneros,,al ser ya propietario de esos metros como vivienda,las reparaciones de los restantes elementos comunes seria a cargo de la comunidad mientras que los arreglos de los metros que se anexiona correrian de su cuenta con lo cual la comunidad ya no tiene qu conservarlos a su cargo.
Es logico que la persona que compre quiera legalizar su situacion,,aunque en realidad no le hace falta ya que nadie le puede demandar y supongo que ya estara pagando recibo por 40 metros en lugar de por 15 y seguramente quizas tambien pague IBI por 40 metros en lugar de por 15,eso se comprueba en el catastro
Personalmente creo que la mejor solucion es legalizarlo todo para que las relaciones sean buenas y que todos salgais ganado,,el del atico para que por fin regularize su situacion y la comunidad que tendria una dinero extra de la venta de esos metros .
En cualquier caso aunque cerrara ilegalmente,,ya no se puede demandar ni al ayuntamiento ni al juzgado porque todo ha prescrito .
La forma de legalizar esta situacion no es firmando un documento,,ya que vuestro consentimiento ya lo tiene por el mero paso del tiempo,,,habria que desafectar esos metros de la comunidad y cambiar las escrituras,los enteros,registrarlo en el registro de la propiedad, para que el atico tuviera mas enteros y vosotros menos,,entre todos hay que sumar 100.
La mejor manera y la logica seria que bien el anterior o nuevo dueño lo legalizara corriendo con el mismo con todos los gastos de los cambios de escritura y la comunidad le vendiera la titularidad de esos 25 metros comunitarios,,es decir no le comprais 25 metros de estudio sino 25 metros de suelo comunitario,,se tasa esos metros por un perito y se negocia.
En cuanto a los gastos de conservacion del mismo, estaria igual que el resto de los comuneros,,al ser ya propietario de esos metros como vivienda,las reparaciones de los restantes elementos comunes seria a cargo de la comunidad mientras que los arreglos de los metros que se anexiona correrian de su cuenta con lo cual la comunidad ya no tiene qu conservarlos a su cargo.
Es logico que la persona que compre quiera legalizar su situacion,,aunque en realidad no le hace falta ya que nadie le puede demandar y supongo que ya estara pagando recibo por 40 metros en lugar de por 15 y seguramente quizas tambien pague IBI por 40 metros en lugar de por 15,eso se comprueba en el catastro
Personalmente creo que la mejor solucion es legalizarlo todo para que las relaciones sean buenas y que todos salgais ganado,,el del atico para que por fin regularize su situacion y la comunidad que tendria una dinero extra de la venta de esos metros .
También puede suceder, como has comentado, que no los quiera comprar y seguir como está.
De comprarlo y regularizar la situación, supondría cambio de Título y coeficientes. Al comprador le aumentaría el coeficiente y pagaría más a partir de ese momento en los gastos comunitarios ¿o no?
Eso puede que no le interese.
Si esta persona vendiese el piso, el nuevo adquiriente, ¿seguiría disfrutando de lo mismo que el anterior? ¿o en este momento la comunidad podría reclamar esa parte porque no da permiso al nuevo comprador?.
No olvidemos que el vendedor, aunque disfruta de esa zona comunitaria, no la puede transmitir (vender) al que le compra el piso.
¿Puede decirle : yo he estado disfrutando esto y tú también puedes disfrutarlo? Sin ser propietario único ¿por qué iba a tener esa potestad?
De comprarlo y regularizar la situación, supondría cambio de Título y coeficientes. Al comprador le aumentaría el coeficiente y pagaría más a partir de ese momento en los gastos comunitarios ¿o no?
Eso puede que no le interese.
Si esta persona vendiese el piso, el nuevo adquiriente, ¿seguiría disfrutando de lo mismo que el anterior? ¿o en este momento la comunidad podría reclamar esa parte porque no da permiso al nuevo comprador?.
No olvidemos que el vendedor, aunque disfruta de esa zona comunitaria, no la puede transmitir (vender) al que le compra el piso.
¿Puede decirle : yo he estado disfrutando esto y tú también puedes disfrutarlo? Sin ser propietario único ¿por qué iba a tener esa potestad?
Por otro lado, esa "apropiación" si no ha sido registrada, por mucho consentimiento tácito que haya, afectaría a los propietarios actuales, pero si un nuevo comprador apareciese en escena, como lo anterior no afecta a terceros, no afecta y no afecta, ¿podría esta persona reclamar ese elemento común, pues en la información registral aparece como comunitaria y así, en esas condiciones, ha firmado?
Ten por seguro que aunque page mas recibo comunitario sino lo esta haciendo ya por supuesto que le interesa al dueño del atico hacer esta operacion.
Tienes razon que no le trasmite la titularidad al nuevo porque no la tiene pero si le trasmite el uso que disfruta con consentimiento tacito o expreso de la comunidad y la comunidad no puede ya reclamar esos metros porque el nuevo propietario seguira disfrutandolos ,,,esa obra ilegal ya no se puede demoler, la ampliacion pertenece al atico no a la persona que lo ocupa,,las personas iran y vendran pero el atico ampliado alli seguira tal cual,se llama fuera de ordenacion,,la persona que lo ocupe no tiene derecho de volver a ampliar ni mejorar pero si que tiene la obligacion de conservarlo y mantenerlo en buenas condiciones,,es decir,,que si pide una licencia de obras se la van a conceder si es por mantenimiento.
Ni el anterior ni el nuevo pueden reclamar nada porque ya he dicho que la usucapion no se puede aplicar en LPH,,,lo unico que pueden hacer es negociar con la comunidad para legalizar la situacion,,ofrecerles dinero para desafectar esos metros,,es la ley de la oferta y la demanda,,,yo creo que a la comunidad le interesa porque va a obtener un dinero por algo que aunque es suyo por derecho nunca podran disfrutar ni recuperar.
Este caso no es nada raro,,hay miles de aticos que se han anexionado la terraza y no pasa nada,,,,,como anecdota que llama la atencion que muchas revistas de decoracion dan consejos y direcciones de empresas que se dedican a ello y aunque someramente les dicen a los lectores que saquen los permisos pertinentes nadie dice que ese permiso de cerramiento no existe en ningun ayuntamiento de españa porque los cerramientos son ilegales.
Tienes razon que no le trasmite la titularidad al nuevo porque no la tiene pero si le trasmite el uso que disfruta con consentimiento tacito o expreso de la comunidad y la comunidad no puede ya reclamar esos metros porque el nuevo propietario seguira disfrutandolos ,,,esa obra ilegal ya no se puede demoler, la ampliacion pertenece al atico no a la persona que lo ocupa,,las personas iran y vendran pero el atico ampliado alli seguira tal cual,se llama fuera de ordenacion,,la persona que lo ocupe no tiene derecho de volver a ampliar ni mejorar pero si que tiene la obligacion de conservarlo y mantenerlo en buenas condiciones,,es decir,,que si pide una licencia de obras se la van a conceder si es por mantenimiento.
Ni el anterior ni el nuevo pueden reclamar nada porque ya he dicho que la usucapion no se puede aplicar en LPH,,,lo unico que pueden hacer es negociar con la comunidad para legalizar la situacion,,ofrecerles dinero para desafectar esos metros,,es la ley de la oferta y la demanda,,,yo creo que a la comunidad le interesa porque va a obtener un dinero por algo que aunque es suyo por derecho nunca podran disfrutar ni recuperar.
Este caso no es nada raro,,hay miles de aticos que se han anexionado la terraza y no pasa nada,,,,,como anecdota que llama la atencion que muchas revistas de decoracion dan consejos y direcciones de empresas que se dedican a ello y aunque someramente les dicen a los lectores que saquen los permisos pertinentes nadie dice que ese permiso de cerramiento no existe en ningun ayuntamiento de españa porque los cerramientos son ilegales.
Continuando con el tema,,,,una vez hecho esto de conseguir la titularidad no habia caido en la cuenta de otra problema que ese no se si tendra o no solucion y como lo haran para vender.
Creo que si registralmente solo tiene 10 ó 15 metros en realidad no estara escriturado como vivienda porque si mal no recuerdo actualmente para que se considere vivienda tiene que tener unos minimos,,37 metros utiles,,eso mejor lo sabre un arquitecto,,con lo cual en los documentos de venta no se si saldra como local,como terraza o como que porque como vivienda lo dudo.
Creo que si registralmente solo tiene 10 ó 15 metros en realidad no estara escriturado como vivienda porque si mal no recuerdo actualmente para que se considere vivienda tiene que tener unos minimos,,37 metros utiles,,eso mejor lo sabre un arquitecto,,con lo cual en los documentos de venta no se si saldra como local,como terraza o como que porque como vivienda lo dudo.
