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Venta de vivienda habitual
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Visto el contenido de las normas jurídicas que anteriormente acabo de transcribir y, aplicándolas al supuesto que plantea MANU, he de manifestar los siguiente:
Es cierto que la ley no prohibe el pacto en virtud del cual dos personas se comprometen a vender en un futuro y a un tercero un determinado bien inmueble.
Dicho lo anterior, he de advertir que cuando esta cláusula: 1º.- se acuerda por una pareja que pretende unirse o está ya unida en matrimonio (o en análoga relación a la matrimonial), 2º.- viene referida o afecta a la vivienda que constituye el hogar familiar y, fundamentalmente, 3º.- su eficacia se supedita al hecho mismo de la ruptura de dicha unión LA CUESTION VARIA SUSTANCIALMENTE al establecer la propia ley un control o supervisión judicial que implica: a) una doble firma de sus otorgantes (ratificación judicial) y b) una aprobación u homologación de tal cláusula por parte del órgano judicial que pudiera declararla ineficaz si, a su juicio, contraviniere el interés de los hijos menores de edad o incluso el interés particular de uno de los propios otorgantes de tal pacto. (art. 90 CC)
En defecto de acuerdo aprobado por el juez, la norma también establece al órgano judicial y a modo de presunción iuris tantum cual debe ser el camino o decisión a tomar, analizando varios supuestos de hecho (art. 96 CC)
Lo que quiero decir con todo lo anterior, MANU, es que el pacto que en capitulaciones matrimoniales habéis establecido ninguna ejecutividad podría tener si acaecido el hecho para el que inicialmente se establece (-la separación-), una de las partes no quiere cumplirlo por las buenas.
Dicho pacto, además, se vería notablemente afectado por la medida judicial de atribución del uso de la vivienda familiar que si bien no impide la venta del inmueble a un tercero, si exigiría la supeditación de dicha transmisión al mantenimiento de dicho uso o carga, lo que, en definitiva, coarta abiertamente la posibilidad de venta libre.
Como puedes comprobar MANU, siempre te puede pillar el toro, difícil de lidiar por otra parte y es que complicado es regular consecuencias de las rupturas de parejas antes de que éstas se constituyan o camuflar bajo la legitimidad de un pacto privado la no aplicación posterior en el tiempo de normas que tienen la naturaleza de imperativas o, en definitiva, regular cuestiones matrimoniales para poder luego imponerlas, fuera de los cauces establecidos o permitidos en el art. 90 del Código Civil y art. 777 de la L.e.civ.
Un saludo.
Es cierto que la ley no prohibe el pacto en virtud del cual dos personas se comprometen a vender en un futuro y a un tercero un determinado bien inmueble.
Dicho lo anterior, he de advertir que cuando esta cláusula: 1º.- se acuerda por una pareja que pretende unirse o está ya unida en matrimonio (o en análoga relación a la matrimonial), 2º.- viene referida o afecta a la vivienda que constituye el hogar familiar y, fundamentalmente, 3º.- su eficacia se supedita al hecho mismo de la ruptura de dicha unión LA CUESTION VARIA SUSTANCIALMENTE al establecer la propia ley un control o supervisión judicial que implica: a) una doble firma de sus otorgantes (ratificación judicial) y b) una aprobación u homologación de tal cláusula por parte del órgano judicial que pudiera declararla ineficaz si, a su juicio, contraviniere el interés de los hijos menores de edad o incluso el interés particular de uno de los propios otorgantes de tal pacto. (art. 90 CC)
En defecto de acuerdo aprobado por el juez, la norma también establece al órgano judicial y a modo de presunción iuris tantum cual debe ser el camino o decisión a tomar, analizando varios supuestos de hecho (art. 96 CC)
Lo que quiero decir con todo lo anterior, MANU, es que el pacto que en capitulaciones matrimoniales habéis establecido ninguna ejecutividad podría tener si acaecido el hecho para el que inicialmente se establece (-la separación-), una de las partes no quiere cumplirlo por las buenas.
Dicho pacto, además, se vería notablemente afectado por la medida judicial de atribución del uso de la vivienda familiar que si bien no impide la venta del inmueble a un tercero, si exigiría la supeditación de dicha transmisión al mantenimiento de dicho uso o carga, lo que, en definitiva, coarta abiertamente la posibilidad de venta libre.
Como puedes comprobar MANU, siempre te puede pillar el toro, difícil de lidiar por otra parte y es que complicado es regular consecuencias de las rupturas de parejas antes de que éstas se constituyan o camuflar bajo la legitimidad de un pacto privado la no aplicación posterior en el tiempo de normas que tienen la naturaleza de imperativas o, en definitiva, regular cuestiones matrimoniales para poder luego imponerlas, fuera de los cauces establecidos o permitidos en el art. 90 del Código Civil y art. 777 de la L.e.civ.
Un saludo.
Queridos amigos Manu y Josera, antes de dar opinión sobre este importante tema que planteais he de transcribir cinco artículos de nuestro Código Civil:
Art. 6, apartado 4 Código Civil.- Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.
Art. 1.255 del Código Civil.- Los contratatantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público.
Art. 1.814 del Código Civil.- No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre los alimentos futuros.
Art. 90 del Código Civil.- El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá referirse, al menos, a los siguientes extremos:
A) La determinación de la persona a cuyo cuidado hayan de quedar los hijos sujetos a la patria potestad de ambos, el ejercicio de ésta y el régimen de visitas, comunicación y estancia de los hijos con el progenitor que no viva con ellos.
B) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.
C) La contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías en su caso.
D) La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.
E) La pensión que conforme al artículo 97 correspondiere satisfacer, en su caso, a uno de los cónyuges.
Los acuerdos de los cónyuges, adoptados para regular las consecuencias de la nulidad, separación o divorcio serán aprobados por el Juez, salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges. La denegación habrá de hacerse mediante resolución motivada y en este caso los cónyuges deben someter a la consideración del Juez nueva propuesta para su aprobación, si procede. Desde la aprobación judicial, podrán hacerse efectivos por la vía de apremio.
Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo, o las convenidas por los cónyuges, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio cuando se alteren sustancialmente las circunstancias.
El Juez podrá establecer las garantías reales o personales que requiera el cumplimiento del convenio.
Art. 96 del Código Civil.- En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.
Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente.
No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.
Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial
Art. 6, apartado 4 Código Civil.- Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.
Art. 1.255 del Código Civil.- Los contratatantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público.
Art. 1.814 del Código Civil.- No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre los alimentos futuros.
Art. 90 del Código Civil.- El convenio regulador a que se refieren los artículos 81 y 86 de este Código deberá referirse, al menos, a los siguientes extremos:
A) La determinación de la persona a cuyo cuidado hayan de quedar los hijos sujetos a la patria potestad de ambos, el ejercicio de ésta y el régimen de visitas, comunicación y estancia de los hijos con el progenitor que no viva con ellos.
B) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.
C) La contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías en su caso.
D) La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.
E) La pensión que conforme al artículo 97 correspondiere satisfacer, en su caso, a uno de los cónyuges.
Los acuerdos de los cónyuges, adoptados para regular las consecuencias de la nulidad, separación o divorcio serán aprobados por el Juez, salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges. La denegación habrá de hacerse mediante resolución motivada y en este caso los cónyuges deben someter a la consideración del Juez nueva propuesta para su aprobación, si procede. Desde la aprobación judicial, podrán hacerse efectivos por la vía de apremio.
Las medidas que el Juez adopte en defecto de acuerdo, o las convenidas por los cónyuges, podrán ser modificadas judicialmente o por nuevo convenio cuando se alteren sustancialmente las circunstancias.
El Juez podrá establecer las garantías reales o personales que requiera el cumplimiento del convenio.
Art. 96 del Código Civil.- En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.
Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente.
No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.
Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial
Manu, piensa qué pasaría si tu mujer, llegada esa (esperemos que nunca se produzca)separación contenciosa, se niega a vender la casa esgrimiendo como causa fundamental que la liquidación de la misma no le permitiría garantizar una nueva vivienda digna a tus hijos. El juez en ese caso, y siempre que la exposición de tu mujer sea creible, va a proteger al menor y en consecuencia hacer lo posible para que sus necesidades más importantes queden cubiertas, es decir, desde mi punto de vista no respetaría ese pacto. No hay acuerdo (art. 96 CC) y por tanto resuelve según ese criterio.Es una visión muy personal, eh! quizás también influenciada por mis experiencias personales, pero creeme, he luchado mucho, en este y otros terrenos, ante un desenlace muy injusto de una historia muy breve. Es más, con respecto a la vivienda "familiar", una vez adjudicada, demostré a través de una pericial (2 detectives privados) que no hacia uso habitual de ella. Mi hijo desde luego nunca ya que vive con sus abuelos, ella de vez en cuando con sus "amantes". Aun así en separación le han vuelto a conceder el uso, amparándose en que ella es libre para ir y venir a dónde quiera. Algo que a todas luces es una aberración, ya que me pregunto, como se puede deslojar al propietario legítimo de una vivienda (que paga una hipoteca todos los meses), obligarlo a pagar un alquiler, además de una pensión de alimentos, para que esa vivienda esté vacía y únicamente sirva como "picadero" de ella y sus amistades. Al final lo que se consigue es que los recursos económicos que podían destinarse a la educación de nuestro hijo se pierdan en una "guerra" sin sentido.Pues asi te está el patio, Manu. Mucha suerte en tu matrimonio, porque seguro que tienes una mujer maravillosa (que son casi todas) y no vale la pena pensar en estas cosas, creeme.
Por eso mismo que me cuentas no quise pronunciar la palabra "hijos" en las capitulaciones, porque sabía que no servía para nada, o como mucho, para enfadar al juez. Sigo teniendo dudas de si con la forma en que yo lo he hecho valdría para algo. Ya que aunque obviamente a la mujer le concederían el usufructo, uso y disfrute de la vivienda como en tu caso, eso no debería implicar que se incumpla el pacto económico de vender la vivienda.
¿ O se consideraría que la venta de la vivienda perjudica al hijo ?.
¿ O se consideraría que la venta de la vivienda perjudica al hijo ?.
Hola Manu.Nosotros hicimos algo parecido, pero con la diferencia que la vivienda era privativa mía. En las capitulaciones se incluyó una claúsula en la que se pactaba que en caso de separación ella renunciaba a cualquier derecho de usufructo, uso y disfrute de la vivienda. A cambio, se pactaban también una serie de compensaciones en los alimentos del menor, precisamente para evitar que éste saliese perjudicado. En medidas se la concedieron y ratificaron la decisión en separación. Más o menos la explicación que se extrae de la sentencia es que ella puede pactar y renunciar a lo que quiera pero no lo puede hacer en nombre de su hijo. Por lo tanto se le concede el uso al menor y consecuentemente al padre custodio, es decir, a la madre. Por si te sirve de algo, y para más abundamiento, el tiempo de convivencia conjunta en esa vivienda no superó los seis meses.
En este momento tengo recurrida la sentencia en la AP. Si recibiese noticias te las facilitaria.
En este momento tengo recurrida la sentencia en la AP. Si recibiese noticias te las facilitaria.
Venta de vivienda habitual
Estoy casado desde hace medio año y espero que por muchos mas, pero tengo unas dudas repecto a mis capitulaciones matrimoniales y como mas vale prevenir que curar.....
Antes de casarnos mi mujer y yo hicimos separación de bienes. Como tenía conocimiento de que aún haciendo separación de bienes podía perder el uso de la vivienda habitual, propiedad de ambos, hasta la mayoría de edad de los hijos, incluimos una claúsula en la que mi mujer y yo nos comprometíamos a vender la vivienda en caso de separación. De esta forma desaparecía la vivienda habitual. ¿Podría ser considerada esta claúsula como perjudicial para los hijos y por lo tanto nula en un juicio?. Me pareció que este era el único artificio con el que podía evitar el perder mi parte de la vivienda. ¿Alguien ha usado alguna claúsula parecida que intente eludir la pérdida de la vivienda con éxito?. Muchas gracias.
Antes de casarnos mi mujer y yo hicimos separación de bienes. Como tenía conocimiento de que aún haciendo separación de bienes podía perder el uso de la vivienda habitual, propiedad de ambos, hasta la mayoría de edad de los hijos, incluimos una claúsula en la que mi mujer y yo nos comprometíamos a vender la vivienda en caso de separación. De esta forma desaparecía la vivienda habitual. ¿Podría ser considerada esta claúsula como perjudicial para los hijos y por lo tanto nula en un juicio?. Me pareció que este era el único artificio con el que podía evitar el perder mi parte de la vivienda. ¿Alguien ha usado alguna claúsula parecida que intente eludir la pérdida de la vivienda con éxito?. Muchas gracias.
