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Venta de una casa impagada y herencia
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No: la compraventa, y la consiguiente traslación del dominio, existe desde que se firmó el contrato privado. La Escritura Pública ante Notario es muy recomendable, pero no es esencial para la validez del negocio.
"...y ambos firman un papel en el cual consta dicha venta..."
Artículo 1278 del Código Civil: “los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Ciertamente el artículo 1280 CC establece el requisito de documento público, entre otros, “los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”. Pero la falta de éste requisito no basta para resolver el contrato:
STS, Sala 1ª de lo Civil, de 30 de septiembre de 1988:
"Si ciertamente el núm. 1.º del artículo 1280 del Código Civil previene la constancia en documento público de los contratos, cual el de compraventa, que tengan por objeto la creación de un derecho real sobre un bien inmueble, (...) ninguna forma es exigida para la validez y eficacia de los contratos, salvo en casos muy concretos y especiales que precisamente por ello están previstos por la ley, entre los que no se encuentra la compraventa."
En elk mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, de 16 de septiembre de 2014, Rec. nº 969/2012: el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil, no es causa directa de resolución contractual.
A los juristas nos encanta distinguir entre una formalidad ad solemnitatem y una formalidad ad probationem, pero la exposición de la diferencia excedería lo usual en un foro. Baste decir que yo estudié los cinco años de carrera y salí sin ser capaz de entenderla.
"...y ambos firman un papel en el cual consta dicha venta..."
Artículo 1278 del Código Civil: “los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.
Ciertamente el artículo 1280 CC establece el requisito de documento público, entre otros, “los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”. Pero la falta de éste requisito no basta para resolver el contrato:
STS, Sala 1ª de lo Civil, de 30 de septiembre de 1988:
"Si ciertamente el núm. 1.º del artículo 1280 del Código Civil previene la constancia en documento público de los contratos, cual el de compraventa, que tengan por objeto la creación de un derecho real sobre un bien inmueble, (...) ninguna forma es exigida para la validez y eficacia de los contratos, salvo en casos muy concretos y especiales que precisamente por ello están previstos por la ley, entre los que no se encuentra la compraventa."
En elk mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, de 16 de septiembre de 2014, Rec. nº 969/2012: el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1280 del Código Civil, no es causa directa de resolución contractual.
A los juristas nos encanta distinguir entre una formalidad ad solemnitatem y una formalidad ad probationem, pero la exposición de la diferencia excedería lo usual en un foro. Baste decir que yo estudié los cinco años de carrera y salí sin ser capaz de entenderla.
Hola Hoplon, muchas gracias por su respuesta, aunque hay una cuestión que no me queda clara: si no existe una escritura pública certificada por un Notario de que esa casa pertenece a Juan, sino que la escritura de propiedad TODAVÍA está a nombre de María entiendo que la casa pertenece a los herederos de María ¿no es así?.
Gracias de nuevo.
Gracias de nuevo.
La posibilidad de instar la resolución del contrato o de requerir el pago de lo adeudado ha prescrito.
Era de aplicación el art. 1124 CC:
"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible."
Pero ya ha prescrito, se aplica el art 1964 CC:
"1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan."
Así lo recoge la SAP Madrid, Sec. 8.ª, de 30-07-2010.
El plazo, antes de la reforma de este artículo por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, era de quince años, pero habría prescrito igualmente en el año 2008.
Han dejado ustedes este asunto pendiente demasiado tiempo y lamento tener que decirles que ahora ya es tarde.
Era de aplicación el art. 1124 CC:
"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible."
Pero ya ha prescrito, se aplica el art 1964 CC:
"1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan."
Así lo recoge la SAP Madrid, Sec. 8.ª, de 30-07-2010.
El plazo, antes de la reforma de este artículo por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, era de quince años, pero habría prescrito igualmente en el año 2008.
Han dejado ustedes este asunto pendiente demasiado tiempo y lamento tener que decirles que ahora ya es tarde.
Venta de una casa impagada y herencia
Hola, a ver si alguien experto me puede orientar un poco, el caso es el siguiente:
María y Juan son amigos y María le vende una casa de pueblo a Juan por 300.000 pesetas, pues esto sucede en el año 1993 aproximadamente.
Juan le paga a María 250.000 pesetas pero le deja a deber 50.000 y ambos firman un papel en el cual consta dicha venta, aunque jamás llegó a formalizarse la escritura ante un Notario.
María fallece en 2.018.
¿Podrían los herederos de María reclamar esa propiedad, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido?.
Está claro que actualmente esa casa vale muchísimo más por lo que se vendió pero, en el caso de que el comprador quisiera seguir usando la casa para veraneo, que es lo que ha hecho todos estos años, y estuviera dispuesto a pagar esos irrisorios 300 euros al cambio actuales, ¿los herederos de María podrían reclamar esa cantidad con intereses por no haberlo pagado en su momento, es decir, hace 29 años?.
Muchas gracias y saludos.
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María y Juan son amigos y María le vende una casa de pueblo a Juan por 300.000 pesetas, pues esto sucede en el año 1993 aproximadamente.
Juan le paga a María 250.000 pesetas pero le deja a deber 50.000 y ambos firman un papel en el cual consta dicha venta, aunque jamás llegó a formalizarse la escritura ante un Notario.
María fallece en 2.018.
¿Podrían los herederos de María reclamar esa propiedad, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido?.
Está claro que actualmente esa casa vale muchísimo más por lo que se vendió pero, en el caso de que el comprador quisiera seguir usando la casa para veraneo, que es lo que ha hecho todos estos años, y estuviera dispuesto a pagar esos irrisorios 300 euros al cambio actuales, ¿los herederos de María podrían reclamar esa cantidad con intereses por no haberlo pagado en su momento, es decir, hace 29 años?.
Muchas gracias y saludos.
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