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Venta de piso alquilado
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Venta de piso alquilado
Soy propietario de un piso que alquileen el mes de mayo, ahora me he quedado en paro y no tengo ningun tipo de ingreso, excepto el alquiler (con el que pago la hipoteca), me he puesto en contacto con la inquilina para decirselo y se niega a marcharse a menos que le de una indemnizacion de 3000 €. Necesito venderlo o tarde o temprano me embargaran. ¿Que puedo hacer? Gracias
Hola temoc71. En primer lugar habría que determinar si su arrendataria tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el contrato es de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA con una DURACIÓN INICIALMENTE PACTADA IGUAL O INFERIOR a 5 años y usted pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) su arrendataria está facultada para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario(usted) deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
La notificación anterior CADUDA en el plazo de 180 días. Es decir, si la venta NO se produce en el citado plazo, SI EL ARRENDADOR(usted) QUISIERA volver a vender la vivienda DEBERÍA volver a notificarle a la arrendataria este hecho.
2) La Arrendataria tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que ella únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario(usted) hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 la arrendataria NO ejercita su derecho de TANTEO, usted podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión. A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendataria seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario(usted) deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
La notificación anterior CADUDA en el plazo de 180 días. Es decir, si la venta NO se produce en el citado plazo, SI EL ARRENDADOR(usted) QUISIERA volver a vender la vivienda DEBERÍA volver a notificarle a la arrendataria este hecho.
2) La Arrendataria tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que ella únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario(usted) hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 la arrendataria NO ejercita su derecho de TANTEO, usted podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión. A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendataria seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
