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Vender piso con inquilinos.
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Vender piso con inquilinos.
Hola!
Tengo un piso de propiedad el cual lo tengo alquilado hasta octubre 2009 (el contrato se realizo el 10 de octubre de 2007). Hace unos meses los inquilinos me informaron que estaban buscando otro piso de alquiler mas economico, lo cual les comente que entonces yo lo pondria a la venta ya que no puedo permitirme pagar la hipoteca yo sola. La condicion fue que les avisaría con antelación para que se buscaran otro piso y hasta que no lo encontraran se quedarian alli (todo esto de palabra). Tengo un posible comprador. Que consecuencias puedo tener con los inquilinos si niegan la ultima conversación? Me pueden reclamar que les pague la cuota hasta octubre?
Gracias anticipadamente.
Tengo un piso de propiedad el cual lo tengo alquilado hasta octubre 2009 (el contrato se realizo el 10 de octubre de 2007). Hace unos meses los inquilinos me informaron que estaban buscando otro piso de alquiler mas economico, lo cual les comente que entonces yo lo pondria a la venta ya que no puedo permitirme pagar la hipoteca yo sola. La condicion fue que les avisaría con antelación para que se buscaran otro piso y hasta que no lo encontraran se quedarian alli (todo esto de palabra). Tengo un posible comprador. Que consecuencias puedo tener con los inquilinos si niegan la ultima conversación? Me pueden reclamar que les pague la cuota hasta octubre?
Gracias anticipadamente.
Hola Sandra_Mel. En el caso que expone resultan de aplicación los artículos 14 y 25 LAU 1994.
En primer lugar habría que determinar si su Arrendatario tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario(usted) pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) su Arrendatario está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario(Usted) deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmitir) la vivienda.
2) El Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que el Arrendatario únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 el Arrendatario NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario(usted) podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. El Arrendatario podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Reciba un cordial saludo.
En primer lugar habría que determinar si su Arrendatario tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario(usted) pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) su Arrendatario está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario(Usted) deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmitir) la vivienda.
2) El Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que el Arrendatario únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 el Arrendatario NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario(usted) podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. El Arrendatario podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Reciba un cordial saludo.
