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Valor del voto ausente en mayoría cualificada para cerramiento de terrazas
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Valor del voto ausente en mayoría cualificada para cerramiento de terrazas
Vivo en una comunidad de chalets que forma una manzana de vivendas unifamiliares dispuestas en torno a un patio interior común al que se accede desde los jardines de cada vivienda. Cada lado tiene una problemática distinta; los orientados al sur su problema es el sol y han colocado toldos y pérgolas para mitigarlo. El “ala este” y más incluso el oeste problemas a primeras y últimas horas también con el sol que entra en sus viviendas y para el que están buscando una solución y el “fondo norte”, en el que resido, que no ve el sol más que 3 o 4 meses en verano teniendo en invierno hielos perpetuos.
Se propone en junta extraordinaria permitir con unas normas muy estrictas en cuanto a los materiales a emplear..., resumiendo, en la parte más próxima a la vivienda cubrir con tejadillo de cristal para obtener un porche cubierto y opcionalmente colocar en el frontal también cortina de cristal (tipo Lumon). Recuerdo que en invierno no es posible salir al patio interior porque no se quita el hielo y hasta mediados de marzo no vuelve a entrar el sol en el jardín.
Independientemente de la licencia o permiso municipal para acometer la cubricion, la aprobación por la comunidad necesitaría de mayoría cualificada de 3/5 (Art. 10.3.b de la LPH). Hasta aquí todo está claro.
De los vecinos asistentes a la junta (22 de 35 que somos) votan a favor 21 y 1 en contra (el disidente es el promotor que cuenta con 35 cuotas por los chalets que aún no ha vendido).
Según la administradora el acuerdo no se aprueba por no alcanzar los asistentes que votaron a favor los 3/5 del total de los propietarios y cuotas.
¿Esto es así? ¿Para el cerramiento de terrazas (Art. 10.3.b LPH) no cuentan los ausentes que no se opongan al acuerdo?
A mayor abundamiento, en repetidas sentencias (AP Málaga, Sec. 4.ª, 667/2008, de 27 de noviembre; AP Málaga, Sec. 4.ª, 199/2011, de 14 de abril; AP Málaga, Sec. 4.ª, 124/2012, de 13 de marzo) se marca una corriente doctrinal en la que con cerramientos tipo “Lumon” (cortina de cristal) sin perfilería no se modifica la configuración o estado exteriores del edificio.
Se propone en junta extraordinaria permitir con unas normas muy estrictas en cuanto a los materiales a emplear..., resumiendo, en la parte más próxima a la vivienda cubrir con tejadillo de cristal para obtener un porche cubierto y opcionalmente colocar en el frontal también cortina de cristal (tipo Lumon). Recuerdo que en invierno no es posible salir al patio interior porque no se quita el hielo y hasta mediados de marzo no vuelve a entrar el sol en el jardín.
Independientemente de la licencia o permiso municipal para acometer la cubricion, la aprobación por la comunidad necesitaría de mayoría cualificada de 3/5 (Art. 10.3.b de la LPH). Hasta aquí todo está claro.
De los vecinos asistentes a la junta (22 de 35 que somos) votan a favor 21 y 1 en contra (el disidente es el promotor que cuenta con 35 cuotas por los chalets que aún no ha vendido).
Según la administradora el acuerdo no se aprueba por no alcanzar los asistentes que votaron a favor los 3/5 del total de los propietarios y cuotas.
¿Esto es así? ¿Para el cerramiento de terrazas (Art. 10.3.b LPH) no cuentan los ausentes que no se opongan al acuerdo?
A mayor abundamiento, en repetidas sentencias (AP Málaga, Sec. 4.ª, 667/2008, de 27 de noviembre; AP Málaga, Sec. 4.ª, 199/2011, de 14 de abril; AP Málaga, Sec. 4.ª, 124/2012, de 13 de marzo) se marca una corriente doctrinal en la que con cerramientos tipo “Lumon” (cortina de cristal) sin perfilería no se modifica la configuración o estado exteriores del edificio.
A ver si lo he entendido:
Dice que son 35 vecinos, y por lo visto la promotora tiene 35 casas sin vender, sea que parece que hay 69 casas. Si estas son las cuentas, tiene razón la administradora:
- por propietarios: de 35 votan 22, con 21 a favor y uno solo en contra;
- por cuotas (entendiendo que todas las casas tienen idéntica cuota de participación): presentes en la reunión 56 de 69 (21 más los 35 del promotor), con 21 a favor y 35 en contra, o sea que no se aprueba.
Por tanto la propuesta no fue aprobada, y eso hace que los votos de los ausentes se deben sumar al acuerdo alcanzado, que en esta caso sería la no aprobación. Este creo que es su error: los votos de los ausentes se consideran (si no manifiestan su oposición) favorables al acuerdo, no a la propuesta. Y en este caso el acuerdo fue rechazar la propuesta.
Dice que son 35 vecinos, y por lo visto la promotora tiene 35 casas sin vender, sea que parece que hay 69 casas. Si estas son las cuentas, tiene razón la administradora:
- por propietarios: de 35 votan 22, con 21 a favor y uno solo en contra;
- por cuotas (entendiendo que todas las casas tienen idéntica cuota de participación): presentes en la reunión 56 de 69 (21 más los 35 del promotor), con 21 a favor y 35 en contra, o sea que no se aprueba.
Por tanto la propuesta no fue aprobada, y eso hace que los votos de los ausentes se deben sumar al acuerdo alcanzado, que en esta caso sería la no aprobación. Este creo que es su error: los votos de los ausentes se consideran (si no manifiestan su oposición) favorables al acuerdo, no a la propuesta. Y en este caso el acuerdo fue rechazar la propuesta.
Muchísimas gracias mark9 por el tiempo que me has dedicado y el interés que has puesto.
Para no ser tan pesado con los datos, omití alguno que debería haber dado para entender mejor la cuestión:
Asistentes 22 vecinos de un total de 35 (faltaron 14); votaron a favor 20 y en contra 1 (la promotora)
Cuotas de los 22 vecinos que votaron a favor (44 cuotas), en contra 35 cuotas de las viviendas sin vender de la promotora) y 21 cuotas de los vecinos que no asistieron.
Es innegable que al 60% (mayoría de 3/5) a favor del acuerdo no se ha llegado con los presentes.
La administradora dice que estamos ante la excepción del artículo 17.8 de la LPH “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, O EN LOS CASOS EN LOS QUE LA MODIFICACIÓN O REFORMA SE HAGA PARA APROVECHAMIENTO PRIVATIVO, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta”
En eso se basa para no aprobar el acuerdo, negando incluso la posibilidad de aprobación aunque los vecinos ausentes voten a favor durante los 30 días posteriores a la notificación del acta.
El porche a realizar estaría dentro de mi jardín, aunque apoyado, eso sí, sobre la fachada común y evidentemente solo me cubriría a mí (el aprovechamiento es privativo)
Para no ser tan pesado con los datos, omití alguno que debería haber dado para entender mejor la cuestión:
Asistentes 22 vecinos de un total de 35 (faltaron 14); votaron a favor 20 y en contra 1 (la promotora)
Cuotas de los 22 vecinos que votaron a favor (44 cuotas), en contra 35 cuotas de las viviendas sin vender de la promotora) y 21 cuotas de los vecinos que no asistieron.
Es innegable que al 60% (mayoría de 3/5) a favor del acuerdo no se ha llegado con los presentes.
La administradora dice que estamos ante la excepción del artículo 17.8 de la LPH “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, O EN LOS CASOS EN LOS QUE LA MODIFICACIÓN O REFORMA SE HAGA PARA APROVECHAMIENTO PRIVATIVO, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta”
En eso se basa para no aprobar el acuerdo, negando incluso la posibilidad de aprobación aunque los vecinos ausentes voten a favor durante los 30 días posteriores a la notificación del acta.
El porche a realizar estaría dentro de mi jardín, aunque apoyado, eso sí, sobre la fachada común y evidentemente solo me cubriría a mí (el aprovechamiento es privativo)
" El porche a realizar estaría dentro de mi jardín, aunque apoyado, eso sí, sobre la fachada común y evidentemente solo me cubriría a mí (el aprovechamiento es privativo) "
artículo 17.8 LPH, se establecen dos excepciones a la aplicación del voto presunto de aquellos propietarios que no hayan votado en la Junta:
1º. “en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”
2º “o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”
El propietario que desee realizar una obra en un elemento común pero que sólo sea aprovechable por ese propietario, – cerrar su terraza, colocación de un toldo, apertura de una ventana, etc.-, necesitará alcanzar la mayorías de tres quintos para adoptar el acuerdo en la propia Junta, ya que NO se aplicará el voto presunto de los ausentes (favorable) que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales, lo que sí ocurría cuando se exigía la unanimidad. En cambio si, por ejemplo, la Comunidad adoptara el acuerdo de construir varios trasteros comunales adicionales para la guarda de objetos (bicicletas, juguetes, etc…) sería necesaria la misma mayoría de las tres quintas partes pero podrá notificarse a los ausentes para conseguir su voto presunto (artº 10.3 en relación con el 17.8 de la LPH)
Por tanto, dado que es habitual la baja participación y asistencia a las Juntas por parte de los propietarios, dicha modificación del régimen de mayorías en algunos casos entorpecerá la adopción de acuerdos más que antes cuando la unanimidad podía formarse con el voto presunto de los ausentes.
artículo 17.8 LPH, se establecen dos excepciones a la aplicación del voto presunto de aquellos propietarios que no hayan votado en la Junta:
1º. “en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”
2º “o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”
El propietario que desee realizar una obra en un elemento común pero que sólo sea aprovechable por ese propietario, – cerrar su terraza, colocación de un toldo, apertura de una ventana, etc.-, necesitará alcanzar la mayorías de tres quintos para adoptar el acuerdo en la propia Junta, ya que NO se aplicará el voto presunto de los ausentes (favorable) que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales, lo que sí ocurría cuando se exigía la unanimidad. En cambio si, por ejemplo, la Comunidad adoptara el acuerdo de construir varios trasteros comunales adicionales para la guarda de objetos (bicicletas, juguetes, etc…) sería necesaria la misma mayoría de las tres quintas partes pero podrá notificarse a los ausentes para conseguir su voto presunto (artº 10.3 en relación con el 17.8 de la LPH)
Por tanto, dado que es habitual la baja participación y asistencia a las Juntas por parte de los propietarios, dicha modificación del régimen de mayorías en algunos casos entorpecerá la adopción de acuerdos más que antes cuando la unanimidad podía formarse con el voto presunto de los ausentes.
Gracias canaleja por tu respuesta; no solo manejas perfectamente la Ley sino que creo que das en el clavo y estoy totalmente de acuerdo contigo en que era más fácil obtener la unanimidad por voto ausente que obtener mayoría de 3/5 del total “in situ”; en una comunidad a partir de 30 o 40 vecinos que asistan más de 3/5 a una junta es ¡Misión imposible!
Pero, como diría Matías Pratss “Permiteme que insista”; ¿Ni aun dando su foto favorable los ausentes a la junta durante el plazo de los 30 días desde la notificación se puede alcanzar el quorum necesario?
Pero, como diría Matías Pratss “Permiteme que insista”; ¿Ni aun dando su foto favorable los ausentes a la junta durante el plazo de los 30 días desde la notificación se puede alcanzar el quorum necesario?
Gracias mark9 por su respuesta pero yo entiendo que del tenor del 17.8 de la LPH no se aplicará el voto presunto de los ausentes que no manifiesten su disconformidad..., pero ¿Y si la manifiestan? Ahí es donde me pierdo porque no veo que dicho precepto impida a los no asistentes expresamente oponerse al acuerdo.
Y de verdad, ¡¡Muchas gracias!! también por el consejo porque creo que para evitar interpretaciones, va a ser la única salida.
Y de verdad, ¡¡Muchas gracias!! también por el consejo porque creo que para evitar interpretaciones, va a ser la única salida.
