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Valor de tasación y propiedad de una indivisa parte de garaje
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Valor de tasación y propiedad de una indivisa parte de garaje
Buenas tardes, estoy vendiendo mi vivienda con garaje y hemos hecho una tasación oficial. Es una comunidad de propietarios y en la escritura de mi vivienda específica cual es la vivienda pero en cuanto al garaje solo dice que soy propietaria de una deciseisava parte, no especifica cual es la plaza. La tasación no ha valorado el garaje por dicho motivo, ¿esto es así o deberían valorarla?
La vivienda se encuentra en Tenerife.
Gracias.un saludo
La vivienda se encuentra en Tenerife.
Gracias.un saludo
Muchas gracias por la contestación. La administración me ha firmado un papel de que existe un plaza fija pero no dice cual porque no tienen constancia del número de la plaza. Es decir en ningún papel aparece cual es el número de la plaza, en su momento se hizo un sorteo entre vecinos quedando cada uno con una pero no hay papel escrito de ello. Y la tasadora no acepta valorarlo a pesar de tener un papel que diga que si hay plaza asignada.
Vaya, Me acabo de dar cuenta de lo que pasa.
Cuando dice el vendedor que "se sortearon" es que constituyen anexo inseparable, como el tratamiento que tienen los trasteros. Por lo tanto, en la tasación de la vivienda debe constar el garaje y sobre el total es sobre el que el Banco calcula el 80% para fijar el limite de la hipoteca. Claro, si ese importe es inferior porque no se ha valorado la plaza de garaje el importe del prestamo hipotecario será menor, mientras que la garantia para el Banco es incluyendo el garaje. Así le estarian concediendo en torno al 70% de la tasación real.
Cuando dice el vendedor que "se sortearon" es que constituyen anexo inseparable, como el tratamiento que tienen los trasteros. Por lo tanto, en la tasación de la vivienda debe constar el garaje y sobre el total es sobre el que el Banco calcula el 80% para fijar el limite de la hipoteca. Claro, si ese importe es inferior porque no se ha valorado la plaza de garaje el importe del prestamo hipotecario será menor, mientras que la garantia para el Banco es incluyendo el garaje. Así le estarian concediendo en torno al 70% de la tasación real.
Gracias. Entonces el banco puede valorar lo que quiera según su interés. Bueno realmente el comprador debería ser quien reclame la tasación, yo pregunto porque no puedo creer que sea legal . Al ser la tasación más baja de lo que se esperaba, la hipoteca que le dan no es lo que el quiere o necesita y por tanto no comprará el piso.
La razón por la que no le valoran la plaza de garaje no es la apuntada por 1996.
El problema reside en el hecho de que usted es propietaria de una plaza de garaje en régimen de comunidad de bienes o comunidad romana, lo que significa que usted puede transmitir la cuota ideal que ostenta en dicha propiedad, pero sobre la misma no se pueden constituir cargas ni gravámenes sin consentimiento del resto de propietarios de plazas de garaje, porque todas las plazas de garaje forman parte de la misma finca registral. Por dicha razón no la tasan. Porque no puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje.
El problema reside en el hecho de que usted es propietaria de una plaza de garaje en régimen de comunidad de bienes o comunidad romana, lo que significa que usted puede transmitir la cuota ideal que ostenta en dicha propiedad, pero sobre la misma no se pueden constituir cargas ni gravámenes sin consentimiento del resto de propietarios de plazas de garaje, porque todas las plazas de garaje forman parte de la misma finca registral. Por dicha razón no la tasan. Porque no puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje.
Haber camijavi:
No me cuadra lo que dices:
1º.- Las plazas de garaje se sortearon
2º.- tanto tu como el administrador desconocéis el numero que tiene la plaza
3º.- El tasador no quiere tasar el valor de la plaza porque afirma que no existe en ningún documento valido.
Con relación a mi primera duda: Solo se sortea una propiedad cuando se constituye una cooperativa.
Con relación a la segunda duda: Como es posible que el promotor no numero las plazas, como identifica el ayuntamiento las plazas para pagar el IBI, y el administrador para los gastos de comunidad, acaso las plazas se identifican con el nombre de cada propietario, en que documento has leído que tu plaza tiene una participación indivisa.
Con relación a mi tercera duda: Que clase de tasador has contratado que no se sabe la legislación vigente.
Como me imagino que en Canarias la LPH rige como en el resto de España excepto en Cataluña, me voy al articulo 5 de la Ley: TITULO CONSTITUTIVO Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN.
todos los pisos y locales deben tener un numero correlativo, y luego al hacer la escritura de propiedad, se describirá el piso y sus anexos si los hubiere con su cuota de participación en este caso del piso y la parte indivisa que según dices es una dieciseisava parte en la propiedad compartida con el resto en el garaje.
POR LO TANTO A MI MODESTO ENTENDER, EL TASADOR DEBE TASAR PISO Y PLAZA DE GARAJE JUNTOS EN UNA SOLA VALORACIÓN, PORQUE SON ANEXOS INSEPARABLES.
Si no es así es posible que la plaza de garaje sea independiente, pero tendría que tener su propia escritura de propiedad donde estaría indicado el numero de plaza que le corresponde, junto con una participación indivisa en este caso una dieciseisava parte del local.
De lo contrario me huele a "pufo" como tantos y tantos pufos que se cometen en esa cosa increible llamada propiedad horizontal.
Saludos/Juanchito.
No me cuadra lo que dices:
1º.- Las plazas de garaje se sortearon
2º.- tanto tu como el administrador desconocéis el numero que tiene la plaza
3º.- El tasador no quiere tasar el valor de la plaza porque afirma que no existe en ningún documento valido.
Con relación a mi primera duda: Solo se sortea una propiedad cuando se constituye una cooperativa.
Con relación a la segunda duda: Como es posible que el promotor no numero las plazas, como identifica el ayuntamiento las plazas para pagar el IBI, y el administrador para los gastos de comunidad, acaso las plazas se identifican con el nombre de cada propietario, en que documento has leído que tu plaza tiene una participación indivisa.
Con relación a mi tercera duda: Que clase de tasador has contratado que no se sabe la legislación vigente.
Como me imagino que en Canarias la LPH rige como en el resto de España excepto en Cataluña, me voy al articulo 5 de la Ley: TITULO CONSTITUTIVO Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN.
todos los pisos y locales deben tener un numero correlativo, y luego al hacer la escritura de propiedad, se describirá el piso y sus anexos si los hubiere con su cuota de participación en este caso del piso y la parte indivisa que según dices es una dieciseisava parte en la propiedad compartida con el resto en el garaje.
POR LO TANTO A MI MODESTO ENTENDER, EL TASADOR DEBE TASAR PISO Y PLAZA DE GARAJE JUNTOS EN UNA SOLA VALORACIÓN, PORQUE SON ANEXOS INSEPARABLES.
Si no es así es posible que la plaza de garaje sea independiente, pero tendría que tener su propia escritura de propiedad donde estaría indicado el numero de plaza que le corresponde, junto con una participación indivisa en este caso una dieciseisava parte del local.
De lo contrario me huele a "pufo" como tantos y tantos pufos que se cometen en esa cosa increible llamada propiedad horizontal.
Saludos/Juanchito.
Amigo Dik Turpin:
A pesar de que en este foro te han puesto mas galones que a mi, con permiso, saltándome el escalafón y aun a sabiendas de que puedo estar equivocado, creo que no tienes razón.
Tu planteamiento está más bien relacionado con lo que se llama comunidad germánica o en mano común, la comunidad románica efectivamente está presente en los garajes de marras porque en el CC Libro II Título III De la Comunidad de Bienes. en el articulo 392 nos dice que comunidad, igual a proindiviso, para poder haber proindiviso tiene que haber cuotas de participación o participaciones indivisas
La plaza de garaje de camijavi segun manifiesta tiene una dieciseiava parte en el condominio, luego comparte la propiedad del todo con el resto de propietarios (comunidad románica), por lo tanto no se aplica la comunidad germánica.
¿puede ser hipotecado un propindivioso? si de hecho lo compras hipotecado, como no se va a poder hipotecar luego.
¿puedo vender mi participación indivisa?, por supuesto que si, a diario se hace, sin ofrecerlo al resto de comuneros como debería ser, yo compre una participación indivisa de una plaza de garaje que había estado antes hipotecada por el primer comprador, y el me la vendió sin participarlo al resto.
Según mi modesta opinión la diferencia entre cuota de participación y participacion indivisa llamado también derecho de uso exclusivo y excluyente, es que en la primera eres único dueño de la cuota, mientras que en la participación indivisa compartes la cuota con varios.
Lo que es cierto de todo esto es que en el garaje compuesto por participaciones indivisas, el que vende su parte esta obligado a comunicar al resto de comuneros su intención de vender por si alguien le quiere comprar su parte, o que un comunero quiere hacer desaparecer el condominio comprando todas las participaciones, pero que tenga que pedir permiso al resto para poder hipotecar, lo dudo, porque no se hipoteca todo, se hipoteca la parte que el que va hipotecar tiene en el condominio, eso humildemente creo es legal hacerlo a no ser que esté equivocado.
Lo que no se puede enajenar, vender o hipotecar son las zonas comunes de una comunidad. sin el consentimiento de todos los comuneros. las privativas si se pueden
¿No sera que la plaza de camijavi tiene algo mas que ella desconoce?
Saludos/Juanchito
A pesar de que en este foro te han puesto mas galones que a mi, con permiso, saltándome el escalafón y aun a sabiendas de que puedo estar equivocado, creo que no tienes razón.
Tu planteamiento está más bien relacionado con lo que se llama comunidad germánica o en mano común, la comunidad románica efectivamente está presente en los garajes de marras porque en el CC Libro II Título III De la Comunidad de Bienes. en el articulo 392 nos dice que comunidad, igual a proindiviso, para poder haber proindiviso tiene que haber cuotas de participación o participaciones indivisas
La plaza de garaje de camijavi segun manifiesta tiene una dieciseiava parte en el condominio, luego comparte la propiedad del todo con el resto de propietarios (comunidad románica), por lo tanto no se aplica la comunidad germánica.
¿puede ser hipotecado un propindivioso? si de hecho lo compras hipotecado, como no se va a poder hipotecar luego.
¿puedo vender mi participación indivisa?, por supuesto que si, a diario se hace, sin ofrecerlo al resto de comuneros como debería ser, yo compre una participación indivisa de una plaza de garaje que había estado antes hipotecada por el primer comprador, y el me la vendió sin participarlo al resto.
Según mi modesta opinión la diferencia entre cuota de participación y participacion indivisa llamado también derecho de uso exclusivo y excluyente, es que en la primera eres único dueño de la cuota, mientras que en la participación indivisa compartes la cuota con varios.
Lo que es cierto de todo esto es que en el garaje compuesto por participaciones indivisas, el que vende su parte esta obligado a comunicar al resto de comuneros su intención de vender por si alguien le quiere comprar su parte, o que un comunero quiere hacer desaparecer el condominio comprando todas las participaciones, pero que tenga que pedir permiso al resto para poder hipotecar, lo dudo, porque no se hipoteca todo, se hipoteca la parte que el que va hipotecar tiene en el condominio, eso humildemente creo es legal hacerlo a no ser que esté equivocado.
Lo que no se puede enajenar, vender o hipotecar son las zonas comunes de una comunidad. sin el consentimiento de todos los comuneros. las privativas si se pueden
¿No sera que la plaza de camijavi tiene algo mas que ella desconoce?
Saludos/Juanchito
Gracias.
La escritura dice exactamente lo siguiente:
"Tiene como anexos privativos :
A- Un cuarto lavadero en la azotea, es el segundo contando de la izquierda a derecha de los tres situados a la derecha del patio de luces número 1, mide dos metros cuadrados y se distingue con el número 4.
B- Y una dieciseis ava parte en común y proindiviso del local destinado a aparcamiento de coches situado en la planta segunda de sótanos contando de abajo a arriba."
La escritura dice exactamente lo siguiente:
"Tiene como anexos privativos :
A- Un cuarto lavadero en la azotea, es el segundo contando de la izquierda a derecha de los tres situados a la derecha del patio de luces número 1, mide dos metros cuadrados y se distingue con el número 4.
B- Y una dieciseis ava parte en común y proindiviso del local destinado a aparcamiento de coches situado en la planta segunda de sótanos contando de abajo a arriba."
Hola camijavi:
Has estado personalmente en la plaza de aparcamiento, sabes cual es, aparcas en ella, si es asi lo importante es que tienes reconocida una dieciseisava parte de una participación indivisa, un derecho de uso exclusivo y excluyente, llamalo como quieras de una plaza de aparcamiento en un local destinado a garaje.
Es un anexo o anejo como mas te convenga del piso, los promotores para no hacer dos escrituras, meten en una sola las dos propiedades que son inseparables, salvo operaciones complicadas.
La tasación se debería hacer juntando el valor del piso y del aparcamiento, porque no se puede vender por separado, es posible que hubiera habido un error notarial, lo cierto es que la propiedad existe, diles donde se encuentra aunque oficialmente no tenga número asignado.
Saludos/Juanchito
Has estado personalmente en la plaza de aparcamiento, sabes cual es, aparcas en ella, si es asi lo importante es que tienes reconocida una dieciseisava parte de una participación indivisa, un derecho de uso exclusivo y excluyente, llamalo como quieras de una plaza de aparcamiento en un local destinado a garaje.
Es un anexo o anejo como mas te convenga del piso, los promotores para no hacer dos escrituras, meten en una sola las dos propiedades que son inseparables, salvo operaciones complicadas.
La tasación se debería hacer juntando el valor del piso y del aparcamiento, porque no se puede vender por separado, es posible que hubiera habido un error notarial, lo cierto es que la propiedad existe, diles donde se encuentra aunque oficialmente no tenga número asignado.
Saludos/Juanchito
Gracias, volvere a insistir con la tasadora. Si he estacionado en ella desde que compre el piso, siempre en la misma ya que cuando lo compre el agente inmobiliario que me lo vendio me dijo "aunque no lo especifica en la escritura el dueño anterior me dijo que era esta plaza (me la señalo)." En su momento, hace 4 años, lo compre sin hipoteca y por eso nunca se había tasado oficialmente.
Un saludo y gracias por las contestaciones.
Un saludo y gracias por las contestaciones.
Reitero que creo que nos encontramos a una de las varias modalidades en las que se articula la estructura jurídica de los garajes, consistente en la existencia de un local/garaje que se configura como una finca independiente (ya sea dentro de un régimen de propiedad horizontal o de forma ajena a la propiedad horizontal), que se destina al uso permanente de garaje, uso que se organiza bajo el régimen de la copropiedad.
En este supuesto, lo que cada comunero ostenta es únicamente una parte indivisa del derecho de propiedad que recae sobre la totalidad del local-garaje, que atribuye un derecho de uso exclusivo sobre una o más plazas de aparcamiento, normalmente determinadas por un número en un plano de situación.
En esta hipótesis lo que adquiere cada titular no es una finca independiente, sino una mera cuota o participación abstracta en el dominio de la totalidad del local-garaje que da lugar al nacimiento de una comunidad de bienes ordinaria que, no obstante, en atención a la utilidad o finalidad colectiva perseguida a favor de todos los comuneros se organiza como una comunidad de las denominadas «comunidades funcionales».
Esta modalidad ha tenido reflejo legislativo en el art. 68 RH que regula una forma específica de constancia registral de estas titularidades.
Y por dicha razón, la sociedad tasadora no valora la misma, siguiendo instrucciones del banco muy probablemente. Por las dificultades jurídicas que a los efectos hipotecarios dicha modalidad entraña. No voy a entrar a valorar si se puede o no hipotecar, porque entraríamos en una discusión jurídica. Yo expongo el motivo por el que imagino no han realizado la tasación, debiendo destacar por otra parte que ninguna obligación legal tienen de tasar dicha plaza de garaje.
Saludos.
En este supuesto, lo que cada comunero ostenta es únicamente una parte indivisa del derecho de propiedad que recae sobre la totalidad del local-garaje, que atribuye un derecho de uso exclusivo sobre una o más plazas de aparcamiento, normalmente determinadas por un número en un plano de situación.
En esta hipótesis lo que adquiere cada titular no es una finca independiente, sino una mera cuota o participación abstracta en el dominio de la totalidad del local-garaje que da lugar al nacimiento de una comunidad de bienes ordinaria que, no obstante, en atención a la utilidad o finalidad colectiva perseguida a favor de todos los comuneros se organiza como una comunidad de las denominadas «comunidades funcionales».
Esta modalidad ha tenido reflejo legislativo en el art. 68 RH que regula una forma específica de constancia registral de estas titularidades.
Y por dicha razón, la sociedad tasadora no valora la misma, siguiendo instrucciones del banco muy probablemente. Por las dificultades jurídicas que a los efectos hipotecarios dicha modalidad entraña. No voy a entrar a valorar si se puede o no hipotecar, porque entraríamos en una discusión jurídica. Yo expongo el motivo por el que imagino no han realizado la tasación, debiendo destacar por otra parte que ninguna obligación legal tienen de tasar dicha plaza de garaje.
Saludos.
Buenos días Dick Turpin:
Considero que el asunto de Camijavi no lo debemos plantear desde el punto de vista si una participación indivisa de un garaje esta regulado por la comunidad funcional, la germanica o la romana.
Para mi esta claro que una participación indivisa que da derecho a un uso exclusivo de una plaza de garaje, esta claramente definido en el articulo 392 de CC, me da igual comunidad que coopropiedad- Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. en este caso se forma la comunidad sobre el derecho al uso exclusivo de la plaza de aparcamiento de camijavi.
Sin entrar a quitarte la razon sobre que el caso de camijavi pertenece a una comunidad funcional, un renombrado jurista dice:
El Código civil ofrece cobertura suficiente para incluir dentro de la coopropiedad que regulan los artículos 392 y siguientes a la comunidad funcional..
Es posible que el problema de camijavi se debe a errores de promotor, y notario, que inscribieron en el reguistro solo la parte indivisa sin hacer constar el numero de plaza a que se refería, yo tengo algunas propiedades con derecho de uso exclusivo, y en todas las escrituras ademas de las partes en el proindiviso consta tambien el número ya sean trasteros o plazas de aparcamiento, si a Camijavi le hubieran hecho constar en la escritura el número de plaza a que se referia su dieciseisavas parte no habria tenido problema, porque el meollo de la cuestión es que al no figurar en la escritura el numero de plaza, el banco no lo dan por bueno
Indudablemente podiamos estar debatiendo largo y tendido sobre que es realidad una participación indivisa de un garaje. si te das cuenta los que tenemos plaza de garajes en esta situación, algunos ni lo saben ni les importa, compran, venden, alquilan e hipotecan sus plazas sin ningun problema, para no mentir se da el caso de un registrador que se nego a inscribir la escritura de compra de una plaza de aparcamiento en estas condiciones, porque solo constaba la proporción indivisa pero no el numero que le correspondia argumentando lo dispuesto en el articulo 396 del CC, . la DGRN argumento que debía inscribirse como hacia constar en la escritura anterior, puesto que ya habia sido inscrita en esas condiciones.
Lo que no tiene explicación es porque no se numeraron las plazas como normalmente se hace en todos los garajes y en toda participación indivisa, son errores que luego dan lugar a problemas pero que son subsanables.
Quiza camijavi debería hablar con el presidente, de la comunidad, convocar una Junta general extraordinaria con un punto del orden del día sobre el tema de la no numeración de las plazas haciendo constar en el acta que todos los propietarios dan por bueno que la plaza de camijavi es la que actualmente ocupa, o hacer un documenlo notarial asignando el numero que corresponde a cada plaza, porque este problema lo van a tener todos los propietarios, opino que la inclusión de la numeración en el titulo constitutivo tambien podía ser factible.
Y digo yo, no se hizo un sorteo para adjudicar las plazas, me imagino que tendrían un numero, que se redactraria un acta y esos numeros quedarían reflejados. !Cosas de la propiedad horizontal¡
Saludos/Juanchito
Considero que el asunto de Camijavi no lo debemos plantear desde el punto de vista si una participación indivisa de un garaje esta regulado por la comunidad funcional, la germanica o la romana.
Para mi esta claro que una participación indivisa que da derecho a un uso exclusivo de una plaza de garaje, esta claramente definido en el articulo 392 de CC, me da igual comunidad que coopropiedad- Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. en este caso se forma la comunidad sobre el derecho al uso exclusivo de la plaza de aparcamiento de camijavi.
Sin entrar a quitarte la razon sobre que el caso de camijavi pertenece a una comunidad funcional, un renombrado jurista dice:
El Código civil ofrece cobertura suficiente para incluir dentro de la coopropiedad que regulan los artículos 392 y siguientes a la comunidad funcional..
Es posible que el problema de camijavi se debe a errores de promotor, y notario, que inscribieron en el reguistro solo la parte indivisa sin hacer constar el numero de plaza a que se refería, yo tengo algunas propiedades con derecho de uso exclusivo, y en todas las escrituras ademas de las partes en el proindiviso consta tambien el número ya sean trasteros o plazas de aparcamiento, si a Camijavi le hubieran hecho constar en la escritura el número de plaza a que se referia su dieciseisavas parte no habria tenido problema, porque el meollo de la cuestión es que al no figurar en la escritura el numero de plaza, el banco no lo dan por bueno
Indudablemente podiamos estar debatiendo largo y tendido sobre que es realidad una participación indivisa de un garaje. si te das cuenta los que tenemos plaza de garajes en esta situación, algunos ni lo saben ni les importa, compran, venden, alquilan e hipotecan sus plazas sin ningun problema, para no mentir se da el caso de un registrador que se nego a inscribir la escritura de compra de una plaza de aparcamiento en estas condiciones, porque solo constaba la proporción indivisa pero no el numero que le correspondia argumentando lo dispuesto en el articulo 396 del CC, . la DGRN argumento que debía inscribirse como hacia constar en la escritura anterior, puesto que ya habia sido inscrita en esas condiciones.
Lo que no tiene explicación es porque no se numeraron las plazas como normalmente se hace en todos los garajes y en toda participación indivisa, son errores que luego dan lugar a problemas pero que son subsanables.
Quiza camijavi debería hablar con el presidente, de la comunidad, convocar una Junta general extraordinaria con un punto del orden del día sobre el tema de la no numeración de las plazas haciendo constar en el acta que todos los propietarios dan por bueno que la plaza de camijavi es la que actualmente ocupa, o hacer un documenlo notarial asignando el numero que corresponde a cada plaza, porque este problema lo van a tener todos los propietarios, opino que la inclusión de la numeración en el titulo constitutivo tambien podía ser factible.
Y digo yo, no se hizo un sorteo para adjudicar las plazas, me imagino que tendrían un numero, que se redactraria un acta y esos numeros quedarían reflejados. !Cosas de la propiedad horizontal¡
Saludos/Juanchito
Hola Juanchito.
Yo creo que la cuestión nuclear radica en que Camijavi explica que es propietaria de una dieciseisava parte de una plaza de garaje, pero sin que en la escritura de propiedad se especifique cuál es la plaza. Ese es el hecho de partida.
A la vista de dicha circunstancia comenta que el banco decide no incluir la misma en la tasación y pregunta si es así o deberían (obligación) valorarla.
Hay foreros que han contestado que SÍ que tiene obligación de valorarla y particularmente no comparto dicha respuesta.
El 27/11/2016 describo mi impresión sobre la modalidad jurídica utilizada para constituir dicha plaza de garaje y en consecuencia indico que no se puede hipotecar dicha plaza de garaje, respuesta que vuelvo a reiterar, porque creo que es la correcta atendiendo a los hechos expuestos por Camijavi.
Respecto a la construcción doctrinal en la que entras, yo no he dicho que no se puedan constituir hipotecas de partes o cuotas indivisas de una finca, sino que no cabe dicha posibilidad en el caso particular que nos ocupa, a la vista de la descripción que ha hecho.
El 30/11/2016 explico que supongo que por la razón apuntada, la sociedad tasadora no valoró la misma, siguiendo instrucciones del banco muy probablemente. Es decir. Atendiendo a las dificultades jurídicas que a los efectos hipotecarios entrañaba y de hecho manifiesto expresamente en dicha respuesta, que no entraba a valorar si se puede o no hipotecar en general, sino que me estoy refiriendo al caso particular objeto de consulta.
En cuanto a la posibilidad de hipotecar mi opinión es la siguiente:
1.- Sí es posible la hipoteca de partes o cuotas indivisas de una finca.
2.- Es necesario determinar y describir sobre qué porción concreta de la finca recae la hipoteca de cuotas indivisa en tres casos:
1.- Cuando la cuota indivisa lleva aparejado un derecho de uso concreto. Ello podría ser aplicable al caso que nos ocupa, ya que sospecho (subrayo el hecho de que no he tenido ocasión de estudiar la documentación y por eso solamente puedo elucubrar), que lo que ha hecho el promotor inmobiliario ha sido declarar la obra nueva del edificio estableciendo una única finca registral EL GARAJE- y transmitiendo posteriormente a la hora de vender las plazas de garajes ubicadas en la finca, cuotas indivisas de la finca que dan derecho de "uso exclusivo y excluyente" sobre una porción concreta de la finca, normalmente determinada por su ubicación (mediante descripción de lindes) su superficies, y como exige el RH sus superficies perimetrales, lo que al parecer no existe en el caso consultado, razón por la que interpreto (sigo reiterando lo mismo), que posiblemente no procedieron a tasar dadas las dificultades que conllevaría garantizar un préstamo con una garantía hipotecaria que posiblemente carezca de acceso al Registro de la Propiedad.
2.- Cuando existen problemas de rango registral. Se observa en la práctica, cómo a la hora de hipotecar una cuota indivisa (por ejemplo de una parcela o solar), el acreedor del segundo crédito exige un pacto de igualdad de rango en el cual quede determinada la garantía que le precede y la propia, exigiendo por tanto, la determinación y por eso creo que el banco ha evitado la tasación porque no tiene intención de conceder el préstamo con garantía hipotecaria, evitando riesgos.
3.- Cuando la propiedad está sujeta a un régimen específico de propiedad, como la sociedad de gananciales (dice la DGRN), pero pudieran ser otros, como la Comunidad hereditaria, o la Comunidad Romana, o incluso la propiedad horizontal ordinaria o "tumbada" (piénsese en éste último caso en la propiedad por cuotas de una parcela elemento común, de los copropietarios de un Complejo Inmobiliario) que poseen normas propias de determinación de derechos y obligaciones.
Lo que no entendí fue por qué no estabas de acuerdo con mi respuesta.
Saludos.
Yo creo que la cuestión nuclear radica en que Camijavi explica que es propietaria de una dieciseisava parte de una plaza de garaje, pero sin que en la escritura de propiedad se especifique cuál es la plaza. Ese es el hecho de partida.
A la vista de dicha circunstancia comenta que el banco decide no incluir la misma en la tasación y pregunta si es así o deberían (obligación) valorarla.
Hay foreros que han contestado que SÍ que tiene obligación de valorarla y particularmente no comparto dicha respuesta.
El 27/11/2016 describo mi impresión sobre la modalidad jurídica utilizada para constituir dicha plaza de garaje y en consecuencia indico que no se puede hipotecar dicha plaza de garaje, respuesta que vuelvo a reiterar, porque creo que es la correcta atendiendo a los hechos expuestos por Camijavi.
Respecto a la construcción doctrinal en la que entras, yo no he dicho que no se puedan constituir hipotecas de partes o cuotas indivisas de una finca, sino que no cabe dicha posibilidad en el caso particular que nos ocupa, a la vista de la descripción que ha hecho.
El 30/11/2016 explico que supongo que por la razón apuntada, la sociedad tasadora no valoró la misma, siguiendo instrucciones del banco muy probablemente. Es decir. Atendiendo a las dificultades jurídicas que a los efectos hipotecarios entrañaba y de hecho manifiesto expresamente en dicha respuesta, que no entraba a valorar si se puede o no hipotecar en general, sino que me estoy refiriendo al caso particular objeto de consulta.
En cuanto a la posibilidad de hipotecar mi opinión es la siguiente:
1.- Sí es posible la hipoteca de partes o cuotas indivisas de una finca.
2.- Es necesario determinar y describir sobre qué porción concreta de la finca recae la hipoteca de cuotas indivisa en tres casos:
1.- Cuando la cuota indivisa lleva aparejado un derecho de uso concreto. Ello podría ser aplicable al caso que nos ocupa, ya que sospecho (subrayo el hecho de que no he tenido ocasión de estudiar la documentación y por eso solamente puedo elucubrar), que lo que ha hecho el promotor inmobiliario ha sido declarar la obra nueva del edificio estableciendo una única finca registral EL GARAJE- y transmitiendo posteriormente a la hora de vender las plazas de garajes ubicadas en la finca, cuotas indivisas de la finca que dan derecho de "uso exclusivo y excluyente" sobre una porción concreta de la finca, normalmente determinada por su ubicación (mediante descripción de lindes) su superficies, y como exige el RH sus superficies perimetrales, lo que al parecer no existe en el caso consultado, razón por la que interpreto (sigo reiterando lo mismo), que posiblemente no procedieron a tasar dadas las dificultades que conllevaría garantizar un préstamo con una garantía hipotecaria que posiblemente carezca de acceso al Registro de la Propiedad.
2.- Cuando existen problemas de rango registral. Se observa en la práctica, cómo a la hora de hipotecar una cuota indivisa (por ejemplo de una parcela o solar), el acreedor del segundo crédito exige un pacto de igualdad de rango en el cual quede determinada la garantía que le precede y la propia, exigiendo por tanto, la determinación y por eso creo que el banco ha evitado la tasación porque no tiene intención de conceder el préstamo con garantía hipotecaria, evitando riesgos.
3.- Cuando la propiedad está sujeta a un régimen específico de propiedad, como la sociedad de gananciales (dice la DGRN), pero pudieran ser otros, como la Comunidad hereditaria, o la Comunidad Romana, o incluso la propiedad horizontal ordinaria o "tumbada" (piénsese en éste último caso en la propiedad por cuotas de una parcela elemento común, de los copropietarios de un Complejo Inmobiliario) que poseen normas propias de determinación de derechos y obligaciones.
Lo que no entendí fue por qué no estabas de acuerdo con mi respuesta.
Saludos.
Hola DikTurpin:
Puede que la tasadora se haya negado a tasar la plaza de aparcamiento de Camijavi porque como todos sabemos no esta numerada:
Según el artículo 53.b del Real Decreto de 4 de julio de 1997: “Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”
Los bancos no quieren tasar y por lo tanto conceder hipotecas sobre participaciones indivisas, si lo hacen sobre pisos con anexos, pero como el anexo de Camijavi es una participación indivisa y sin numerar, no les interesa, son complicados de vender, de tal manera que al futuro comprador le darán un préstamo sobre la tasación del piso, todo se quedara en "aguas de borrajas", porque el comprador si o si, tendrá que comprar plaza y piso, el banco no hipotecara la plaza, y como piso y plaza son anexos inseparables ¿ambos quedaran hipotecados?.
Lo de no estar de acuerdo con tu respuesta, solo me refería a tu frase:
Por dicha razón no la tasan. Porque no puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje. En concreto me refiero a lo de la firma.
Tus planteamientos, los míos y los del resto de intervinientes, como todo sobre temas legales pueden ser opinables y debatidos segun criterio de cada cual, los propios juristas de reconocido renombre y jueces lo hacen.
Saludos/Juanchito
Puede que la tasadora se haya negado a tasar la plaza de aparcamiento de Camijavi porque como todos sabemos no esta numerada:
Según el artículo 53.b del Real Decreto de 4 de julio de 1997: “Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”
Los bancos no quieren tasar y por lo tanto conceder hipotecas sobre participaciones indivisas, si lo hacen sobre pisos con anexos, pero como el anexo de Camijavi es una participación indivisa y sin numerar, no les interesa, son complicados de vender, de tal manera que al futuro comprador le darán un préstamo sobre la tasación del piso, todo se quedara en "aguas de borrajas", porque el comprador si o si, tendrá que comprar plaza y piso, el banco no hipotecara la plaza, y como piso y plaza son anexos inseparables ¿ambos quedaran hipotecados?.
Lo de no estar de acuerdo con tu respuesta, solo me refería a tu frase:
Por dicha razón no la tasan. Porque no puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje. En concreto me refiero a lo de la firma.
Tus planteamientos, los míos y los del resto de intervinientes, como todo sobre temas legales pueden ser opinables y debatidos segun criterio de cada cual, los propios juristas de reconocido renombre y jueces lo hacen.
Saludos/Juanchito
Hola Juanchito.
Es que la frase es cierta. No puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje.
En mi respuesta del 02/12/2016 explico el motivo por el que no puede ser hipotecada, que coincide con la respuesta que me has dado ahora. En eso estamos de acuerdo y consecuentemente, para que pueda ser hipotecada necesitará la firma del resto de propietarios, digo yo. No veo la diferencia entre lo que dices y lo que digo.
La conclusión en tu última intervención es idéntica a la mía, ergo, si no firman, no podrá hipotecar. No es errónea la afirmación. Simplemente no entré en el tema hipotecario y solamente lo hice el 02/12/2016 y más que nada para plantear mi opinión y leer la tuya, si es que contestabas.
De todos modos, pienso que en la cuestión de fondo estamos de acuerdo.
Saludos.
Es que la frase es cierta. No puede ser hipotecada, salvo que firmen todos los propietarios de plazas de garaje.
En mi respuesta del 02/12/2016 explico el motivo por el que no puede ser hipotecada, que coincide con la respuesta que me has dado ahora. En eso estamos de acuerdo y consecuentemente, para que pueda ser hipotecada necesitará la firma del resto de propietarios, digo yo. No veo la diferencia entre lo que dices y lo que digo.
La conclusión en tu última intervención es idéntica a la mía, ergo, si no firman, no podrá hipotecar. No es errónea la afirmación. Simplemente no entré en el tema hipotecario y solamente lo hice el 02/12/2016 y más que nada para plantear mi opinión y leer la tuya, si es que contestabas.
De todos modos, pienso que en la cuestión de fondo estamos de acuerdo.
Saludos.
