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Validez o nulidad de clausulas en contrato de arrendamiento
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Hola, aprovechando el post de noe aprovecho para pediros que me comenteis la validez de una clausula en mi contrato de arrendamiento.
En el contrato se especifica que el inmueble se usará como estudio profesional. Esto es falso, pero el casero me dijo que no era legal poner como vivienda habitual un piso de 40 m2.
Sin embargo en el anexo al contrato aparecen las siguientes clausulas:
"1.- la finca del presente contrato sera destinada a vivienda permanente y habitual del arrendatario, su conyuge e hijos dependientes de conformidad con lo previsto en los art. 2, parrafo 1, y 7 de la LAU, por lo que no podra alterar bajo ningun concepto dicha finalidad en realcion con el destino pactado
2.- el arrendatario de modo expreso renuncia en este acto a ceder, subrogar o subarrendar parcial o totalmente la vivienda objeto del presente contrato si no es con el consentimiento expreso por escrito del arrendadro, caso contrario quedara sin efecto el presente contrato"
Que piensan?, tendrían validez estas clausulas en el caso que les comento?.
En el contrato se especifica que el inmueble se usará como estudio profesional. Esto es falso, pero el casero me dijo que no era legal poner como vivienda habitual un piso de 40 m2.
Sin embargo en el anexo al contrato aparecen las siguientes clausulas:
"1.- la finca del presente contrato sera destinada a vivienda permanente y habitual del arrendatario, su conyuge e hijos dependientes de conformidad con lo previsto en los art. 2, parrafo 1, y 7 de la LAU, por lo que no podra alterar bajo ningun concepto dicha finalidad en realcion con el destino pactado
2.- el arrendatario de modo expreso renuncia en este acto a ceder, subrogar o subarrendar parcial o totalmente la vivienda objeto del presente contrato si no es con el consentimiento expreso por escrito del arrendadro, caso contrario quedara sin efecto el presente contrato"
Que piensan?, tendrían validez estas clausulas en el caso que les comento?.
De las dos cuestiones en las que discrepamos para mi son las mas claras
El tanteo y el Retracto.- Dice el art. 28 LAU, El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a 5 años. A sensu contrario, significa que no son válidos en los contratos inferiores a 5 años.
El art. 6 LAU dice expresamente que Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del presente título, salvo los casos que la propia norma expresamente lo autorice.
La anterior Ley de Arrendamientos de 1964, que sigue vigente, en su art. 6.3 admite la validez de la renuncia a los beneficios que la ley confiere salvo el de prórroga. Precepto que no ha sido contemplado por la nueva ley de arrendamientos.
A propósito de lo anterior Daniel Loscertales, cuando en su libro habla de renuncia de los derechos dice “En alguna ocasión se quiere hacer distinción entre que la renuncia se haga en el propio contrato o con posterioridad. Esta última posibilidad ha sido admitida por alguna Sentencia aislada, que realmente me parece fuera de lugar y que podría ser caldo de cultivo para buscar un fraude de ley, para no aplicar el art 6”
La segunda consiste en que el arrendatario se obliga " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
Sigo opinando que es nula. En base al art. 20 LAU que establece la posibilidad de pactar la repercusión de los tributo, pero existe una limitación y es que no cabe la previsión de posibles impuestos no conocidos y futuros, porque la regla impone que se haga constar el importe actual, en el momento del contrato.
El tanteo y el Retracto.- Dice el art. 28 LAU, El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a 5 años. A sensu contrario, significa que no son válidos en los contratos inferiores a 5 años.
El art. 6 LAU dice expresamente que Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del presente título, salvo los casos que la propia norma expresamente lo autorice.
La anterior Ley de Arrendamientos de 1964, que sigue vigente, en su art. 6.3 admite la validez de la renuncia a los beneficios que la ley confiere salvo el de prórroga. Precepto que no ha sido contemplado por la nueva ley de arrendamientos.
A propósito de lo anterior Daniel Loscertales, cuando en su libro habla de renuncia de los derechos dice “En alguna ocasión se quiere hacer distinción entre que la renuncia se haga en el propio contrato o con posterioridad. Esta última posibilidad ha sido admitida por alguna Sentencia aislada, que realmente me parece fuera de lugar y que podría ser caldo de cultivo para buscar un fraude de ley, para no aplicar el art 6”
La segunda consiste en que el arrendatario se obliga " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
Sigo opinando que es nula. En base al art. 20 LAU que establece la posibilidad de pactar la repercusión de los tributo, pero existe una limitación y es que no cabe la previsión de posibles impuestos no conocidos y futuros, porque la regla impone que se haga constar el importe actual, en el momento del contrato.
Hola noe06. En relación a la respueta del Sr/a iura creo que declarar taxatívamente la nulidad de las clausulas transcritas sin tener acceso al contrato es algo imprudente. Explico el porqué:
1)"1.-la el arrendatario se hace cargo de las reparaciones: "reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidé, grifos, waters, lavabos, calentador, antena T.V., y, en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías"
Aquí si que estoy de acuerdo en que es una clausula NULA en base al art 6 LAU 1994, ya que el art 21 tiene caracter IMPERATIVO.
2) "2.-la que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto."
Esto supondría la RENUNCIA del arrendatario a un derecho que le concede la LAU 1994. A este respecto 2 consideraciones:
El tema de la renuncia de derechos por parte del arrendatario no es pacífico ni en la doctrina ni en la Jurisprudencia, aunque hay cierta unidad en algunos puntos y, en concreto:
- que la RENUNCIA de derechos por parte del arrendatario en la firma del contrato SE tendrán por no hechos, SALVO que del estudio del clausulado del contrato se deduzca que el contrato es beneficioso para el mismo.
- Que la RENUNCIA de derechos con POSTERIORIDAD a la firma del contrato es válida, aunque no sobre todos los derechos.
Por lo tanto, si se cumpliere el primer requisito la clausula NO sería NULA.
3.-la que el arrendatario se obliga a: " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
Si en el contrato se establece el IMPORTE de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad", NO ve la nulidad de las mismas,pues el Arrendatario se obliga al pago de los mismos y, por ello, al aumento que puedan sufrir.
En cuanto a los IMPUESTOS de nueva creación que graven a la propiedad lógicamente NO se puede saber el importe de los mismos pues aún no se han creado, lo cual lleva a que NO puedan ser repercutidos al arrendatario.
En resumen, SI se establece en el contrato el IMPORTE anual de los impuestos etc... esa parte de la clausula SERÁ VÁLIDA y la parte referente a " sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos" será NULA y por tanto se tendrá por no hecha.
4)"4.-la que el arrendatario se obliga a : "hacerse directa y exclusivamente responsable, y eximir de toda responsabilidad a la propiedad, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada"
En este punto coincido plenamente con lo dicho por el Sr/a iure.
Reciba un cordial saludo.
1)"1.-la el arrendatario se hace cargo de las reparaciones: "reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidé, grifos, waters, lavabos, calentador, antena T.V., y, en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías"
Aquí si que estoy de acuerdo en que es una clausula NULA en base al art 6 LAU 1994, ya que el art 21 tiene caracter IMPERATIVO.
2) "2.-la que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto."
Esto supondría la RENUNCIA del arrendatario a un derecho que le concede la LAU 1994. A este respecto 2 consideraciones:
El tema de la renuncia de derechos por parte del arrendatario no es pacífico ni en la doctrina ni en la Jurisprudencia, aunque hay cierta unidad en algunos puntos y, en concreto:
- que la RENUNCIA de derechos por parte del arrendatario en la firma del contrato SE tendrán por no hechos, SALVO que del estudio del clausulado del contrato se deduzca que el contrato es beneficioso para el mismo.
- Que la RENUNCIA de derechos con POSTERIORIDAD a la firma del contrato es válida, aunque no sobre todos los derechos.
Por lo tanto, si se cumpliere el primer requisito la clausula NO sería NULA.
3.-la que el arrendatario se obliga a: " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
Si en el contrato se establece el IMPORTE de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad", NO ve la nulidad de las mismas,pues el Arrendatario se obliga al pago de los mismos y, por ello, al aumento que puedan sufrir.
En cuanto a los IMPUESTOS de nueva creación que graven a la propiedad lógicamente NO se puede saber el importe de los mismos pues aún no se han creado, lo cual lleva a que NO puedan ser repercutidos al arrendatario.
En resumen, SI se establece en el contrato el IMPORTE anual de los impuestos etc... esa parte de la clausula SERÁ VÁLIDA y la parte referente a " sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos" será NULA y por tanto se tendrá por no hecha.
4)"4.-la que el arrendatario se obliga a : "hacerse directa y exclusivamente responsable, y eximir de toda responsabilidad a la propiedad, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada"
En este punto coincido plenamente con lo dicho por el Sr/a iure.
Reciba un cordial saludo.
Primera cláusula.- Es nula salvo que los desperfectos procedan de culpa o negligencia del arrendatario y no por el uso cotidiano que se hagan de las cosas, porque el arrendador debe conservar la vivienda en las condiciones para servir al uso convenido. Solo son de cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda Art 21.4 LAU
Segunda cláusula.- Es igualmente nula, solo se puede renunciar a los derechos de tanteo y retracto en los arrendamientos superiores a 5 años Art. 25.8 LAU
Tercera cláusula.- Nula igualmente y aun especificándose cuales serian esos incrementos, dichos incrementos o impuestos corresponden a la propiedad.
Cuarta cláusula.- Es nula también, el arrendatario no es responsable de los daños y perjuicios que las instalaciones puedan ocasionar a terceros, salvo que procedan del mal uso dado por el arrendatario. El arrendatario será responsable de las personas que habitan la vivienda y de su negligencia.
Segunda cláusula.- Es igualmente nula, solo se puede renunciar a los derechos de tanteo y retracto en los arrendamientos superiores a 5 años Art. 25.8 LAU
Tercera cláusula.- Nula igualmente y aun especificándose cuales serian esos incrementos, dichos incrementos o impuestos corresponden a la propiedad.
Cuarta cláusula.- Es nula también, el arrendatario no es responsable de los daños y perjuicios que las instalaciones puedan ocasionar a terceros, salvo que procedan del mal uso dado por el arrendatario. El arrendatario será responsable de las personas que habitan la vivienda y de su negligencia.
Hola noeo6. Voy a tratar de responder a sus preguntas por orden de aparición.
1) Sería claramente abusiva al contradecir lo estipulado en el art 21 AU 1994.
2) Debido a que el contrato es de duración inferior a 5 años también sería nula, aunque una parte de la doctrina científica aboga por la validez de dicha clausula en contratos de duración inferior a 5 años atendiendo si se dan 2 condiciones. Habría que buscar Jurisprudencia al respecto.
3) Como mínimo es una clausula controvertida. Mi opinión profesional es que sí hay base para considerarla nula( en relación a los art 19, 21 LAU 1994, 9.2 y 13 de la LHP)
4) De momento no puedo pronunciarme sobre la validez o invalidez de dicha clausula.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
1) Sería claramente abusiva al contradecir lo estipulado en el art 21 AU 1994.
2) Debido a que el contrato es de duración inferior a 5 años también sería nula, aunque una parte de la doctrina científica aboga por la validez de dicha clausula en contratos de duración inferior a 5 años atendiendo si se dan 2 condiciones. Habría que buscar Jurisprudencia al respecto.
3) Como mínimo es una clausula controvertida. Mi opinión profesional es que sí hay base para considerarla nula( en relación a los art 19, 21 LAU 1994, 9.2 y 13 de la LHP)
4) De momento no puedo pronunciarme sobre la validez o invalidez de dicha clausula.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Validez o nulidad de clausulas en contrato de arrendamiento
En un contrato de arrendimiento de vivienda por 1 año prorrogable hasta un máximo de 5 ¿ son válidas las siguientes cláusulas ? o por el contrario son nulas?:
1.-la el arrendatario se hace cargo de las reparaciones: "reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidé, grifos, waters, lavabos, calentador, antena T.V., y, en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías"
(creo que esto es contrario al título II de la LAU que impone la obligación al arrendador)
2.-la que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto
3.-la que el arrendatario se obliga a: " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
(creo que es nula al no especificarse concretamente cuale son tales impuestos... ni su importe actual)
4.-la que el arrendatario se obliga a : "hacerse directa y exclusivamente responsable, y eximir de toda responsabilidad a la propiedad, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada"
Gracias
1.-la el arrendatario se hace cargo de las reparaciones: "reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidé, grifos, waters, lavabos, calentador, antena T.V., y, en particular todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías"
(creo que esto es contrario al título II de la LAU que impone la obligación al arrendador)
2.-la que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto
3.-la que el arrendatario se obliga a: " A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos tributos así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios, tasas y cualquier otro impuesto, suministros y servicios que graven a la Propiedad."
(creo que es nula al no especificarse concretamente cuale son tales impuestos... ni su importe actual)
4.-la que el arrendatario se obliga a : "hacerse directa y exclusivamente responsable, y eximir de toda responsabilidad a la propiedad, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada"
Gracias
