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Usufructo pleno dominio en una misma persona
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Hola, anteriormente puse un post similar, pero me queda una duda sobre la valoración de un usufructo para una compra venta. Vamos a realizar una venta por valor del 110000. Aplicando la regla del 89, el valor del usufructo es el 10%. Ahora bien, la usufructuaria, lo es de sólo un 50% de la finca, ya que el otro 50% le corresponde a ella en pleno dominio también. ESTA ES LA GRAN CUESTION. O sea:
Una propietaria tiene el 50% en pleno domino y también otro 50% en usufructo. Esto la misma persona.
Otro propietario tiene el 50% de la nuda propiedad.
La propietaria usufructuaria pide el 10% sobre el valor de toda la finca del 100%. El otro propietario que tiene la nuda propiedad alega que sólo le toca el 10% sobre el 50%, debido a que el otro 50% ya le corresponde a ella en plena propiedad.
¿Quién tiene razón?. El 10% del valor de usufructo se calcula sobre el 100% del precio de compraventa o sobre el 50%. Es que la diferencia es grande.
Gracias, gracias. Me urge ya que se firma mañana.
Una propietaria tiene el 50% en pleno domino y también otro 50% en usufructo. Esto la misma persona.
Otro propietario tiene el 50% de la nuda propiedad.
La propietaria usufructuaria pide el 10% sobre el valor de toda la finca del 100%. El otro propietario que tiene la nuda propiedad alega que sólo le toca el 10% sobre el 50%, debido a que el otro 50% ya le corresponde a ella en plena propiedad.
¿Quién tiene razón?. El 10% del valor de usufructo se calcula sobre el 100% del precio de compraventa o sobre el 50%. Es que la diferencia es grande.
Gracias, gracias. Me urge ya que se firma mañana.
Suponiendo que para la valoración del usufructo aplicas la regla del 89-edad del usufructuario ya que el usufructo que ostenta esa persona es vitalicio y que la venta se va a realizar respecto de un inmueble pienso lo siguiente:
- si el valor que se dará al inmueble para la venta es de 110000, el 50% de la cantidad corresponderá a la señora que ostenta el pleno dominio de una mitad, es decir, 55000, a lo que habrá que incrementarse en el 10% de 55000 (la otra mitad), es decir, 5500, ya que el usufructo lo ostenta solamente sobre una mitad y no sobre todo.
- Por otro lado, en el caso de que el inmueble (en su totalidad, nuda propiedad de una mitad indivisa, o usufructo) lo adquiera un tercero ajeno a los condóminos, deberá tenerse en cuenta los derechos de tanteo y retracto.
- Por otro lado, en el caso de que se vaya a adjudicar a alguno de los comuneros te recomiendo que optes por extinción de comunidad en lugar de compraventa, ya que fiscalmente la diferencia es notoria (1,5 o 8 %). En el caso de que el caso sea el segundo supuesto y el condómino opte por comprar la cuota de participación que ostenta el otro, la agencia tributaria mediante su organismo competente girará la correspondiente plusvalía, la cual deberás recurrir al no estar sujeta dicha operación a dicho impuesto.
- si el valor que se dará al inmueble para la venta es de 110000, el 50% de la cantidad corresponderá a la señora que ostenta el pleno dominio de una mitad, es decir, 55000, a lo que habrá que incrementarse en el 10% de 55000 (la otra mitad), es decir, 5500, ya que el usufructo lo ostenta solamente sobre una mitad y no sobre todo.
- Por otro lado, en el caso de que el inmueble (en su totalidad, nuda propiedad de una mitad indivisa, o usufructo) lo adquiera un tercero ajeno a los condóminos, deberá tenerse en cuenta los derechos de tanteo y retracto.
- Por otro lado, en el caso de que se vaya a adjudicar a alguno de los comuneros te recomiendo que optes por extinción de comunidad en lugar de compraventa, ya que fiscalmente la diferencia es notoria (1,5 o 8 %). En el caso de que el caso sea el segundo supuesto y el condómino opte por comprar la cuota de participación que ostenta el otro, la agencia tributaria mediante su organismo competente girará la correspondiente plusvalía, la cual deberás recurrir al no estar sujeta dicha operación a dicho impuesto.
Está usted en un error mayúsculo de enfoque de esta transacción. Un usufructo no tiene un determinado valor, salvo el que las partes le asignen de común acuerdo. Se trata de un precio que, como tal, es enteramente libre y no está sujeto a otros parámetros que la fijación libre del precio entre comprador y vendedor. A nadie se le obliga a vender nada: ni la nudapropiedad ni el usufructo, y por tanto ha de negociar usted con la usufructuaria y llegar a un acuerdo. Si no hay tal acuerdo, el usufructo se mantiene. La "norma del 89" es una cuestión ajena al mundo negocial, porque se refiere a la valoración fiscal del usufructo, es decir, a efectos de Hacienda para lo que atañe a otro género de transacciones no voluntarias. Bajo ningún concepto se puede imponer ese precio ni ningún otro a quien voluntariamente no lo acepta, por lo que ha de negociar usted el precio que considere mejor con la titular del usufructo , o no hay redención posible.
Pero como consecuencia del valor que se otorgue a la transacción, se tendrá que liquidar el impuesto correspondiente, y dicho valor tendrá que respetar el mínimo establecido por Hacienda ¿no? por lo que no podría valorarse el usufructo en 1 € por ejemplo, ya que posteriormente girarían la correspondiente liquidación complementaria. Por tanto pienso, que se podrá negociar libremente el precio siempre que se respete el valor mínimo a efectos fiscales.
