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Usucapión
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Usucapión
Mi cliente pretende la usucapión extraordinaria de la vivienda en la que reside con su familia desde hace 34 años de forma pacífica, ininterrumpida y a título de dueño, tras la muerte del titular registral de la vivienda en 1967 y su cónyuge en 1971, sin descendencia, para quienes habían entrado a trabajar como guarda y labores del hogar. El problema es ¿ a quien demando ? : ¿ A los ignorados herederos del Titular registral fallecido y terceros que tengan interés ? lo admitirá el juzgado? , ¿ como emplazar a los demandados ?
Ya perdonarás que haya sido tan breve, pero es que he respondido antes de que llegara un cliente.
Ahora completo mi opinión, que no es sino eso, una opinión.
A ver, la usucapión debe ser por posesión a título de dueño, es decir, que no vale posesión a otro título como arrendatario, usufructuario, ... y menos a título de PRECARISTA (mira el art. 1942 C.c.)
Lo digo porque parece que tus clientes lo poseen a ese título, salvo que puedan demostrar que lo han adquirido, y como dueños, no han hecho nada para inscribir su derecho (que estaremos de acuerdo que la inscripción no es constitutiva del derecho).
Una vía que te puede valer es el EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO, dado que si son titulares no registrales, pero al fin y al cabo titulares, podrían intentar que se les reconozca así. ( mírate los arts. 201 y 202. de la L.H. y 273 a 287 del R.H. ) Otra vía muy parecida es la del ACTA DE NOTORIEDAD recogida en los arts. 200, 203 y 204 de la L.H. y 288 a 297 del R.H., pero que llegas al mismo sitio al final, la aprobación judicial, tras pagar al notario.
Lo bueno de este sistema es que con ser el titular catastral y con publicación en el tablón de anuncios del Juzgado y del Ayuntamiento (o sea que no los ve nadie) ya lo tienes hecho practicamente.
Todo esto insisto si la posesión es en concepto de dueño (art. 1.941 C.c.), porque si no es así, no hay usucapión posible.
Un saludo
Ahora completo mi opinión, que no es sino eso, una opinión.
A ver, la usucapión debe ser por posesión a título de dueño, es decir, que no vale posesión a otro título como arrendatario, usufructuario, ... y menos a título de PRECARISTA (mira el art. 1942 C.c.)
Lo digo porque parece que tus clientes lo poseen a ese título, salvo que puedan demostrar que lo han adquirido, y como dueños, no han hecho nada para inscribir su derecho (que estaremos de acuerdo que la inscripción no es constitutiva del derecho).
Una vía que te puede valer es el EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO, dado que si son titulares no registrales, pero al fin y al cabo titulares, podrían intentar que se les reconozca así. ( mírate los arts. 201 y 202. de la L.H. y 273 a 287 del R.H. ) Otra vía muy parecida es la del ACTA DE NOTORIEDAD recogida en los arts. 200, 203 y 204 de la L.H. y 288 a 297 del R.H., pero que llegas al mismo sitio al final, la aprobación judicial, tras pagar al notario.
Lo bueno de este sistema es que con ser el titular catastral y con publicación en el tablón de anuncios del Juzgado y del Ayuntamiento (o sea que no los ve nadie) ya lo tienes hecho practicamente.
Todo esto insisto si la posesión es en concepto de dueño (art. 1.941 C.c.), porque si no es así, no hay usucapión posible.
Un saludo
Muchas gracias a todos.
Rafael33: El art. 1959, prescripción extraordinaria no exige título, entiendo que con ello " en concepto de dueño" solo requiere actuación sobre el bien creyendo que eres el dueño, actuando como tal frente a terceros, a sabiendas de que no hay otro propietario. ¿ Podría alegar que la viuda les donó en vida verbalmente la propiedad, como así hizo?
El posible Exp. de Dominio lo medité pero no veo la interrupción del tracto ( como no sea la viuda que no inscribió en su día ) y mis clientes no tienen título.
Sigo con la duda procesal de si el Juzgado admitirá una demanda contra ignorados herederos ( no hicieron ninguno testamento ), sin saber a quien citar y como.
Repito mi gratitud y aplaudo la existencia de este Foro que hasta ayer desconocía.
Rafael33: El art. 1959, prescripción extraordinaria no exige título, entiendo que con ello " en concepto de dueño" solo requiere actuación sobre el bien creyendo que eres el dueño, actuando como tal frente a terceros, a sabiendas de que no hay otro propietario. ¿ Podría alegar que la viuda les donó en vida verbalmente la propiedad, como así hizo?
El posible Exp. de Dominio lo medité pero no veo la interrupción del tracto ( como no sea la viuda que no inscribió en su día ) y mis clientes no tienen título.
Sigo con la duda procesal de si el Juzgado admitirá una demanda contra ignorados herederos ( no hicieron ninguno testamento ), sin saber a quien citar y como.
Repito mi gratitud y aplaudo la existencia de este Foro que hasta ayer desconocía.
Por seguir con el debate, mírate la jurisprudencia del TS sobre el art. 1959 del C.c.
Si puedes la STS de 30/12/1998 ( Aranzadi RJ 1994/10592) que indica que en la usucapion extraordinaria se prescide de la buena fe y el JUSTO título, pero que la posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño, por así exigirlo el art. 447 del C.c.
O sea, que el título puede estar viciado y no ser justo, pero por el paso de 30 años deviene conforme a ley. Pero dicho título debe ser de posesión en concepto de dueño.
Si salvas ese escollo, yo demandaría a los anteriores titulares, que son los registrales, y esperaría a que por sucesión procesal aparezcan sus herederos, que son quienes deberán comparecer si tienen derechos y los quieren hacer valer. Porque nada nos dice que el pasivo de la masa hereditaria fuera superior al activo, y se lo hayan quedado posibles acreedores. O que a falta de herederos se lo haya quedado el Estado (esto es más raro, ¿verdad?).
Un saludo
Si puedes la STS de 30/12/1998 ( Aranzadi RJ 1994/10592) que indica que en la usucapion extraordinaria se prescide de la buena fe y el JUSTO título, pero que la posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño, por así exigirlo el art. 447 del C.c.
O sea, que el título puede estar viciado y no ser justo, pero por el paso de 30 años deviene conforme a ley. Pero dicho título debe ser de posesión en concepto de dueño.
Si salvas ese escollo, yo demandaría a los anteriores titulares, que son los registrales, y esperaría a que por sucesión procesal aparezcan sus herederos, que son quienes deberán comparecer si tienen derechos y los quieren hacer valer. Porque nada nos dice que el pasivo de la masa hereditaria fuera superior al activo, y se lo hayan quedado posibles acreedores. O que a falta de herederos se lo haya quedado el Estado (esto es más raro, ¿verdad?).
Un saludo
Buenos días, soy licenciada en derecho pero no ejerzo; me metí en este foro porque hay un problema con una casa de mi familia, que en mi opinión se podría solicionar con una reclamación de adquisición por usucapión. Como no conozco ningún abogado especializado en este tema y me han parecido muy acertadas las opiniones mostradas en esta página, me gustaría poder contactar con cualquiera de vosotros para ver si podeis llevar el caso. Un saludo
Hola a todos; ante todo, pido disculpas por no haber podido intervenir anteriormente, puesto que he estado de vacaciones en Canarias.
En cuanto al procedimiento, comparto que encontrándonos ante una usucapión extraordinaria, carece de importancia la existencia o no de Justo Título y de Buena fe, tal y como consta en el código civil.
En cuanto al problema ante el que te encuentras, yo puedo exponerte la solución que dí a un caso similar: 1º acudir al Registro de la Propiedad o bien al catastro y averiguar quién figura como propietario 2º intentar contactar con el titular 3º para el caso de que sea imposible, directamente, como yo hice, dirigir la demanda contra el titular registral o sus desconocidos herederos.
Para curarme en salud, solicité se librara oficio al registro central de últimas voluntades para ver si este señor había otorgado testamento, oficio al notario en el que lo otorgó para que informara de los herederos.
Localicé el testamento, y los herederos fueron citados por edictos (tras 3 averiguaciones de paradero negativas).
La cuestión es que, aunque sea dar vueltas sobre la citación, te ahorras el crear una indefensión a los herederos, que te pueden pedir una nulidad en cualquier momento y liártela.
Saludos.
En cuanto al procedimiento, comparto que encontrándonos ante una usucapión extraordinaria, carece de importancia la existencia o no de Justo Título y de Buena fe, tal y como consta en el código civil.
En cuanto al problema ante el que te encuentras, yo puedo exponerte la solución que dí a un caso similar: 1º acudir al Registro de la Propiedad o bien al catastro y averiguar quién figura como propietario 2º intentar contactar con el titular 3º para el caso de que sea imposible, directamente, como yo hice, dirigir la demanda contra el titular registral o sus desconocidos herederos.
Para curarme en salud, solicité se librara oficio al registro central de últimas voluntades para ver si este señor había otorgado testamento, oficio al notario en el que lo otorgó para que informara de los herederos.
Localicé el testamento, y los herederos fueron citados por edictos (tras 3 averiguaciones de paradero negativas).
La cuestión es que, aunque sea dar vueltas sobre la citación, te ahorras el crear una indefensión a los herederos, que te pueden pedir una nulidad en cualquier momento y liártela.
Saludos.
