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Usucapión de parte de una finca
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Usucapión de parte de una finca
Buenas noches.
Pertenezco a una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas situado en una manzana cerrada.
El patio de manzana es una única parcela propiedad de Telefónica desde hace más de 50 años. En esas fechas, Telefónica instaló una nave exenta en el centro del patio, dejando un pasillo perimetral entre la nave y las fachadas traseras de los edificios. Posteriormente, cada edificio delimitó mediante tapias el trozo de pasillo que habÃa justo entre su fachada y la nave, creándose un patio trasero para cada edificio.
De tal manera que cada edificio de viviendas tiene un patio trasero que, si bien el suelo es propiedad de Telefónica, en la práctica (y desde hace 40 años) lo usa, limpia y mantiene cada comunidad de propietarios.
Mi pregunta es: Como la parcela de Telefónica comprende el suelo ocupado por la nave más los distintos patios traseros, ¿podrÃa nuestra comunidad pasar a ser la propietaria del suelo de "nuestro patio" por usucapión demostrando que hace más de 40 años que su titular no pone un pie en él y nosotros somos sus únicos usuarios? ¿O no pueden adquirirse por usucapión trozos de parcelas sino solamente parcelas completas?
Muchas gracias.
Pertenezco a una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas situado en una manzana cerrada.
El patio de manzana es una única parcela propiedad de Telefónica desde hace más de 50 años. En esas fechas, Telefónica instaló una nave exenta en el centro del patio, dejando un pasillo perimetral entre la nave y las fachadas traseras de los edificios. Posteriormente, cada edificio delimitó mediante tapias el trozo de pasillo que habÃa justo entre su fachada y la nave, creándose un patio trasero para cada edificio.
De tal manera que cada edificio de viviendas tiene un patio trasero que, si bien el suelo es propiedad de Telefónica, en la práctica (y desde hace 40 años) lo usa, limpia y mantiene cada comunidad de propietarios.
Mi pregunta es: Como la parcela de Telefónica comprende el suelo ocupado por la nave más los distintos patios traseros, ¿podrÃa nuestra comunidad pasar a ser la propietaria del suelo de "nuestro patio" por usucapión demostrando que hace más de 40 años que su titular no pone un pie en él y nosotros somos sus únicos usuarios? ¿O no pueden adquirirse por usucapión trozos de parcelas sino solamente parcelas completas?
Muchas gracias.
Cuando se constituyó la comunidad de propietarios las tapias llevaban ya 30 años levantadas.
Originalmente toda la manzana era de un mismo propietario. Este propietario levantó los bloques de viviendas en el perÃmetro, viviendas que ponÃa en alquiler (no vendÃa). Al mismo tiempo le vendió el centro de la manzana a Telefónica, y fue él el que cerró los patios traseros.
Desde entonces Telefónica nunca se ha interesado por esos patios. Somos las comunidades las que los hemos ido desbrozando, allanando, solando y manteniendo.
En Catastro no aparecen los patios segregados en parcelas individuales, sino como pertenecientes a la parcela de Telefónica. Como el IBI está relacionado con el Catastro lo deberán pagar ellos, sà (lo que no sé es si lo estarán pagando o no).
Originalmente toda la manzana era de un mismo propietario. Este propietario levantó los bloques de viviendas en el perÃmetro, viviendas que ponÃa en alquiler (no vendÃa). Al mismo tiempo le vendió el centro de la manzana a Telefónica, y fue él el que cerró los patios traseros.
Desde entonces Telefónica nunca se ha interesado por esos patios. Somos las comunidades las que los hemos ido desbrozando, allanando, solando y manteniendo.
En Catastro no aparecen los patios segregados en parcelas individuales, sino como pertenecientes a la parcela de Telefónica. Como el IBI está relacionado con el Catastro lo deberán pagar ellos, sà (lo que no sé es si lo estarán pagando o no).
Tienes razón, alga. Es posible que eso arroje algo de luz. Me dirigiré al Resgistro de la Propiedad.
De todas maneras, me sigue quedando esa curiosidad aunque de forma más genérica (no especÃficamente de este caso en concreto): ¿Se puede usucapir parte de una propiedad? ¿O sólo puede hacerse sobre propiedades completas?
De todas maneras, me sigue quedando esa curiosidad aunque de forma más genérica (no especÃficamente de este caso en concreto): ¿Se puede usucapir parte de una propiedad? ¿O sólo puede hacerse sobre propiedades completas?
Buena pregunta, Inantis. Le vamos a sacar inmediatamente de dudas, no sin antes enfatizar que su elocuente descripción del estado de la finca (que Alga ha entendido como si nada) tiene prestancia para integrarse dentro del Instituto Cartográfico Nacional en la categorÃa de Premio al arrojo gráfico.
La cuestión es que alguien está haciendo uso de un trozo de terreno durante décadas. No sabe a quién pertenece, si es parte de una finca más grande ni si está inscrito: tan solo ha incorporado unos metros cuadrados a su propia esfera de actuación y reclama la prescripción adquisitiva de esos metros. Puede que la finca tenga dos hectáreas y, en fin, quizás haya otras personas que también hayan hecho uso de diferentes y pequeños trozos de esa misma finca, e invoquen los mismos derechos de usucapión. Nadie está interesado en hacerse con la finca entera, sino con su metraje particular. EstarÃamos por tanto ante un acto desdoblado en una segregación y una adquisición de esa segregación.
Lo cierto es que la ley civil presupone la individualización de la propiedad de la que trata en sus normas sobre la prescripción, de forma que en todos los casos da por hecho que la finca está identificada, y es sobre esa finca sobre la que recaen esas normas. Si la ley no distingue, no cabe distinguir, pues de otra forma hubiese abierto la posibilidad de adquisición que usted plantea, y que no existe. Por lo tanto, la finca de Telefónica se queda como está. Y no solo porque no pueden ustedes ir segregando trozos sin consentimiento del propietario, sino que a la condición de la unidad de finca corresponde el poseerla en concepto de dueño, lo cual no han hecho ninguno de ustedes. Por lo tanto, se contabilizan cero dÃas en favor de la prescripción adquisitiva. Tengan además cuidado con Telefónica, porque como se enteren de que están enredando en el Registo les van a meter roaming, mensajes plus y números prime (o happy). Ellos sà que saben cómo hacer negocio con lo ajeno. A ustedes les queda algo de tirada.
La cuestión es que alguien está haciendo uso de un trozo de terreno durante décadas. No sabe a quién pertenece, si es parte de una finca más grande ni si está inscrito: tan solo ha incorporado unos metros cuadrados a su propia esfera de actuación y reclama la prescripción adquisitiva de esos metros. Puede que la finca tenga dos hectáreas y, en fin, quizás haya otras personas que también hayan hecho uso de diferentes y pequeños trozos de esa misma finca, e invoquen los mismos derechos de usucapión. Nadie está interesado en hacerse con la finca entera, sino con su metraje particular. EstarÃamos por tanto ante un acto desdoblado en una segregación y una adquisición de esa segregación.
Lo cierto es que la ley civil presupone la individualización de la propiedad de la que trata en sus normas sobre la prescripción, de forma que en todos los casos da por hecho que la finca está identificada, y es sobre esa finca sobre la que recaen esas normas. Si la ley no distingue, no cabe distinguir, pues de otra forma hubiese abierto la posibilidad de adquisición que usted plantea, y que no existe. Por lo tanto, la finca de Telefónica se queda como está. Y no solo porque no pueden ustedes ir segregando trozos sin consentimiento del propietario, sino que a la condición de la unidad de finca corresponde el poseerla en concepto de dueño, lo cual no han hecho ninguno de ustedes. Por lo tanto, se contabilizan cero dÃas en favor de la prescripción adquisitiva. Tengan además cuidado con Telefónica, porque como se enteren de que están enredando en el Registo les van a meter roaming, mensajes plus y números prime (o happy). Ellos sà que saben cómo hacer negocio con lo ajeno. A ustedes les queda algo de tirada.
