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Usucapión de finca
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Usucapión de finca
Año 1996. Señora propietaria de una finca de unos 1200 metros cuadrados vende la mitad a una de sus dos hijas y a su marido, y la otra mitad se la deja a la otra hija en herencia. La hermana que compra la finca, la cierra y equivocadamente coge unos 100 metros cuadrados de mas de la finca de su otra hermana, sin que ninguna se de cuenta del error.. En las escrituras tanto de compraventa como de herencia consta qeu cada finca tiene 600 metros cuadrados, pero en realidad una tiene 700 y otra 500. En el transcurso de todo este tiempo los compradores que poseían la finca de 700 metros fallecen, la finca le queda en herencia a su hija y ésta la vende en el año 2014 a un tercero totalmente ajeno a la familia. La finca se la entregó como estaba, con 700 metros cuadrados, pero en la escritura de compraventa la descripcion es la misma de la primera compra, es decir, de 600 metros cuadrados.Las cuestiones serían las siguientes:
1.- ¿puede la colindante, es decir, la hermana que tiene 500 metros de finca, pero en cuyas escrituras consta que tiene 600, emprender una acción de deslinde contra el actual propietario para recuperar esos 100 metros que contempla la escritura y que en realidad no posee?
2.- ¿Se habría producido algún tipo de usucapión por el tiempo que esos 100 metros de más estuvieron en posesión de el matrimonio que compro en el año 1996 y que después pasó a su hija por herencia, hasta el año 2014 que la vendió -es decir 18 años- ? Ellos, el matrimonio que compro en 1996, y posteriormente su hija, jamas reclamaron ningún tipo de usucapión pues no sabían que poseían 100 metros de más que eran de la otra finca. Todo esto lo supieron en la actualidad al revisar las escrituras.
3.- Puede el actual propietario, que lleva tres años en la posesión de la finca tal como la tenían las anteriores, y en cuya escritura de compraventa pone igualemente que la finca tiene 600 metros cuadrados alegar en su favor agún tipo de usucapión, cuando los anteriores propietarios nunca reclamaron nada?
4.- ¿Se acumulan los plazos de usucapion de un poseedor a otro como en este caso?
Muchísimas gracias de antemano a quien pueda ayudarme.
1.- ¿puede la colindante, es decir, la hermana que tiene 500 metros de finca, pero en cuyas escrituras consta que tiene 600, emprender una acción de deslinde contra el actual propietario para recuperar esos 100 metros que contempla la escritura y que en realidad no posee?
2.- ¿Se habría producido algún tipo de usucapión por el tiempo que esos 100 metros de más estuvieron en posesión de el matrimonio que compro en el año 1996 y que después pasó a su hija por herencia, hasta el año 2014 que la vendió -es decir 18 años- ? Ellos, el matrimonio que compro en 1996, y posteriormente su hija, jamas reclamaron ningún tipo de usucapión pues no sabían que poseían 100 metros de más que eran de la otra finca. Todo esto lo supieron en la actualidad al revisar las escrituras.
3.- Puede el actual propietario, que lleva tres años en la posesión de la finca tal como la tenían las anteriores, y en cuya escritura de compraventa pone igualemente que la finca tiene 600 metros cuadrados alegar en su favor agún tipo de usucapión, cuando los anteriores propietarios nunca reclamaron nada?
4.- ¿Se acumulan los plazos de usucapion de un poseedor a otro como en este caso?
Muchísimas gracias de antemano a quien pueda ayudarme.
Pareces ser letrada o al menos una estudiante bastante empollona que pide solución a un caso práctico, Topita, así que te tutearé como corresponde a los buenos colegas profesionales; apercibiéndote que si tu profe cuestiona mi respuesta, se las verá conmigo (y le haré morder el polvo).
El caso que planteas no tiene nada que ver con la usucapión, y te voy a decir por qué:
1º. Las razones que tuvieran los dueños primigenios para instalar el cerramiento en ese sitio y no dos metros más atrás carecen de trascendencia jurídica, pues este hecho se tramita como acto de mera tolerancia que no aprovecha a la posesión, ya que la presunción siempre es en favor de la protección de la propiedad, y correlativamente la apreciación de la prescripción ha de ser muy restrictiva y de carácter excepcional contra el mantenimiento de la propiedad en la persona de su dueño, no siendo suficiente un error en cuanto a la ubicación exacta del replanteo, pues se trata de mera posesión precaria.
2º. Como tiene abrumadoramente establecido la jurisprudencia, cuando el poseedor ha incurrido en un error, su posesión no puede valer a efectos de la prescripción como posesión de buena fe, pues eso sería un premio a la negligencia ; y como tal justamente lo contrario del instituto de la adquisición mediante la usucapión, que en su aspecto subjetivo requiere una consciencia perceptiva de los linderos y no su fijación mediante un replanteo erróneo de los mismos.
3º. Los requisitos de la prescripción adquisitiva (buena fe, justo título y tiempo) están aparejados a las transmisiones que se hagan de una finca, lo cual significa que sus efectos se retrotraen al momento primigenio en que se constituyó acto generador del derecho; computando el tiempo de transmisión ope legis, siempre y cuando no se haya interrumpido la posesión durante un año. Por tanto, la titularidad confiere todos los derechos ínsitos de la propiedad, y el nuevo propietario puede ejercerlos tanto si compró el mes pasado como hace tres años. No es que se “acumulen” los plazos, sino que hay un único plazo en cuyo transcurso ha habido varios titulares.
A todo ello hay que añadir que la acción que le cabe al dueño de la finca invadida es la reivindicatoria: escrituras, nota registral, certificación descriptiva y gráfica, y pericial del estado de la finca. El de la finca invasora no tiene justo título (nunca lo tuvo) y por ahí perderá toda esperanza de quedarse con la franja de 100 metros, pues no se le puede pedir al vecino una parte de su propiedad, dejando que pague impuestos por 600 metros, de forma que no solo se queda sin 100, sino que encima habría estado pagando por ellos en favor del vecino (quien jamás se molestó en hacer una modificación catastral y menos registral), y desde luego no puede decirse que el propietario de la finca invasora no supiese los metros reales por los que estaba pagando.
El caso que planteas no tiene nada que ver con la usucapión, y te voy a decir por qué:
1º. Las razones que tuvieran los dueños primigenios para instalar el cerramiento en ese sitio y no dos metros más atrás carecen de trascendencia jurídica, pues este hecho se tramita como acto de mera tolerancia que no aprovecha a la posesión, ya que la presunción siempre es en favor de la protección de la propiedad, y correlativamente la apreciación de la prescripción ha de ser muy restrictiva y de carácter excepcional contra el mantenimiento de la propiedad en la persona de su dueño, no siendo suficiente un error en cuanto a la ubicación exacta del replanteo, pues se trata de mera posesión precaria.
2º. Como tiene abrumadoramente establecido la jurisprudencia, cuando el poseedor ha incurrido en un error, su posesión no puede valer a efectos de la prescripción como posesión de buena fe, pues eso sería un premio a la negligencia ; y como tal justamente lo contrario del instituto de la adquisición mediante la usucapión, que en su aspecto subjetivo requiere una consciencia perceptiva de los linderos y no su fijación mediante un replanteo erróneo de los mismos.
3º. Los requisitos de la prescripción adquisitiva (buena fe, justo título y tiempo) están aparejados a las transmisiones que se hagan de una finca, lo cual significa que sus efectos se retrotraen al momento primigenio en que se constituyó acto generador del derecho; computando el tiempo de transmisión ope legis, siempre y cuando no se haya interrumpido la posesión durante un año. Por tanto, la titularidad confiere todos los derechos ínsitos de la propiedad, y el nuevo propietario puede ejercerlos tanto si compró el mes pasado como hace tres años. No es que se “acumulen” los plazos, sino que hay un único plazo en cuyo transcurso ha habido varios titulares.
A todo ello hay que añadir que la acción que le cabe al dueño de la finca invadida es la reivindicatoria: escrituras, nota registral, certificación descriptiva y gráfica, y pericial del estado de la finca. El de la finca invasora no tiene justo título (nunca lo tuvo) y por ahí perderá toda esperanza de quedarse con la franja de 100 metros, pues no se le puede pedir al vecino una parte de su propiedad, dejando que pague impuestos por 600 metros, de forma que no solo se queda sin 100, sino que encima habría estado pagando por ellos en favor del vecino (quien jamás se molestó en hacer una modificación catastral y menos registral), y desde luego no puede decirse que el propietario de la finca invasora no supiese los metros reales por los que estaba pagando.
Juan Carlos, muchas gracias por tu ayuda. Según expones en este caso no habría prescripción porque el actual poseedor carece de justo título (es decir, la escritura de compraventa contempla 600 metros cuadrados, y el tiene en su posesión 700) y ,por tanto, aunque siga transcurriendo el tiempo, no llegaría a usucapir.
También deduzco de tu aclaración que los tiempos de posesión de los distintos poseedores se acumulan para poder computar para la usucapión.
Muchas gracias.
También deduzco de tu aclaración que los tiempos de posesión de los distintos poseedores se acumulan para poder computar para la usucapión.
Muchas gracias.
Lo has comprendido perfectamente, Topita. El concepto civil de "buena fe" no significa "ausencia de malas intenciones" o "descuido" (que es como se condujeron los que cerraron la parcela) , sino que es un instituto perfectamente definido que preside todos los actos del Derecho, salvo prueba en contrario, y que requiere una actitud resuelta y consciente. Jamás un justo título puede arrancar de la casualidad, de la torpeza, del desconocimiento y del error, y por tanto nunca lo hubo en el caso que planteas, porque de otra forma se estaría retribuyendo un defecto. Hasta la mala fe se convierte en buena fe (se le confieren los mismos efectos) si pasan las décadas; pero no porque haya una redención de la maldad, sino porque detrás de la misma se ejecuta un plan consciente no sujeto a desafío, y eso es justamente lo que se premia. El otro concepto, el del plazo, solo puede computarse en relación no a la persona, sino a la posesión. Quien transmite la posesión, transmite el plazo íntegro para consolidarla; el plazo no se fracturó y tampoco la posesión, sino que la mera transmisión la llevaba aparejada, de forma que solo hubo un plazo. Siendo esta pacífica, sus consecuencias benefician a todos los que la van teniendo.
Duro con ese profe, Topita.
Duro con ese profe, Topita.
Hola,gracias por anticipado.
Les comento el caso: mi abuelo cedió una vivienda a mi padre hace unos 40 años. Nos hemos echo cargo de todo este tiempo. Tengo 36 añosy toda mi vida he vivido en esa propiedad. Nadie la reclamo.
Ahora bien,mi abuelo falleció en 2014,me han dejado el 75% de esa vivienda y otro 75% de otra.
El problema que tengo es que me obligan a tomarla y no puedo afrontar los gastos notariales. Además me indican que me harán pagar un alquiler por ella si acepto. La otra vivienda me es indiferente, podría reclamar la vivienda donde vivo por usucapión?
Además estaría incluso interesada en darles el 75% de la otra si me ceden el 25% de esta y cubren el gasto notarial. Estoy en asnef, no tengo acceso a crédito.
Es urgente dado que me están presionando.
Gracias
Les comento el caso: mi abuelo cedió una vivienda a mi padre hace unos 40 años. Nos hemos echo cargo de todo este tiempo. Tengo 36 añosy toda mi vida he vivido en esa propiedad. Nadie la reclamo.
Ahora bien,mi abuelo falleció en 2014,me han dejado el 75% de esa vivienda y otro 75% de otra.
El problema que tengo es que me obligan a tomarla y no puedo afrontar los gastos notariales. Además me indican que me harán pagar un alquiler por ella si acepto. La otra vivienda me es indiferente, podría reclamar la vivienda donde vivo por usucapión?
Además estaría incluso interesada en darles el 75% de la otra si me ceden el 25% de esta y cubren el gasto notarial. Estoy en asnef, no tengo acceso a crédito.
Es urgente dado que me están presionando.
Gracias
Está usted especulando con que la inmobiliaria puede decirle que no por el mero hecho de que usted cree que podría ganar dinero con ello, no porque le hayan dicho nada sobre el tema. Con lo cual sus dudas son como las del que va a pedir el gato, por lo que lo primero que tiene que hacer es aclararlo con la promotora. El banco le da el dinero a la sociedad y la persona física, que responden solidariamente de la deuda y además la misma queda garantizada con una hipoteca constituida sobre la vivienda, que está a nombre de la sociedad. Es lo que se llama aval solidario y privilegiado, aunque últimamente esta expresión ha cedido por la de mero deudor de la hipoteca. Es lo normal, y el banco obtiene lo que quiere, a la persona física como deudora hipotecaria.
