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Urbanización privada con partes comunes y sin propiedad horizontal
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Urbanización privada con partes comunes y sin propiedad horizontal
Hola, cuando sobre una finca propiedad de un promotor por concesión urbanística del ayuntamiento se realiza proyecto reparcelación consistente en 28 solares para vivienda unifamiliar adosada y dos viales privados de acceso a las mismas ¿la propiedad de los viales de uso privativo y común pasan registralmente a pertenecer a cada propietario de cada vivienda en la proporción que diga el coeficiente de participación de dicho proyecto o para eso es necesario algún tipo de división horizontal o algo? es que mi casa es así y resulta que registralmente la calle para acceder a la misma sigue siendo una finca del promotor. No puedo tampoco crear comunidad porque dice el registrador que no hay división horizontal.Gracias.
Para constituir una comunidad, el promotor ha de preparar una una división horizontal sobre la finca matriz, con descripción de linderos, y una relación de parcelas, con los m2 de tereno y m2 de construcción en cada una, describiendo linderos y m2 de construcción en cada una, y expresión de los elementos comunes ( viales, zonas de jardín si existen, alumbrado, etc...), configurando unos estatutos sencillos en que se describan los viales, y servicios, como zonas de común mantenimiento.
A cada pacela se asignará un coeficiente de participación, sobre el total reducido a 100%.
El mantenimiento de los viales y servicios serán de cargo de los propietarios de las viviendas, ya que el promotor los vende junto con las parcelas, como elemento imprescindible de acceso.
Esa escritura de división pasará al Registro, que es lo que ha pedido el registrador. S.m.c.
A cada pacela se asignará un coeficiente de participación, sobre el total reducido a 100%.
El mantenimiento de los viales y servicios serán de cargo de los propietarios de las viviendas, ya que el promotor los vende junto con las parcelas, como elemento imprescindible de acceso.
Esa escritura de división pasará al Registro, que es lo que ha pedido el registrador. S.m.c.
Vio, ahí está el problema, que no ha hecho división horizontal. La finca de mi casa emana directamente del proyecto de reparcelación. Y no habría problema si no tubiese una calle de acceso a mi casa no pública o antena colectiva etc... Lo que hizo el promotor es declarar obra nueva sobre cada una de las fincas que serán viviendas y punto. ¿Es esto legal? Porque en el registro de la propiedad le han dado el visto bueno a todo y nadie me ha avisado de que nada sea irregular.
El Ayuntamienmto debió exigir al promotor la entrega de viales al Ayuntamiento a la terminación de la urbanización. No es de recibo que el Promotor termine y venda los solares y se quede en propiedad los viales.
Investiguen en el Ayuntamiento el convenio firmado con el Promotor y cuales fueron las condiciones impuestas.
Investiguen en el Ayuntamiento el convenio firmado con el Promotor y cuales fueron las condiciones impuestas.
Gracias Acriton. He estado revisando el proyecto de reparcelación y esta claro. La fincas correspondientes a las calles tienen un caracter efectivamente de vial pero PRIVADO y, a fecha de dicho proyecto, del adjudicatario único del total de la UE como es lógico. Hasta ahí todo bien y podía acabar la cosa en buen puerto si se hubiese hecho bien los siguientes pasos. Lo que pasa es que posteriormente el promotor declara sólo obra nueva en las fincas edificables sin más y en las escrituras de compraventa aunque aparece "LINDA al frente con viario privado" y tal, así como que "tiene un coeficiente de participación de x %", al no hacerse nunca referencia en dicha escritura a la existencia de partes comunes (aunque sí las haya como la antena colectiva y los viarios), el dominio tras la venta de las viviendas sigue permaneceiendo en manos del adjudicatario de la unidad de ejecución, esto es , el promotor. Veo dificil solución proque el promotor no está dispuesto a cedernos nada gratis (gastos cesión etc...). No tengo ni idea de cual es el siguiente paso más alla de denunciar al promotor por incumplir el contrato de CV según el cual me vende una casa dentro de un residencial. Gracias.
Efectivamente hay fallo de dos administraciones: Ayuntamiento y Registro.
HA de acudir al Ayuntamiento y examinar el Convenio urbanístico, si las calles terminarán siendo municipales o seguirán de propiedad privada.
Copia de esde convenio ha de pasar al Registro, aunque el registrador no va a rectificar si viene inscribiendo las diversas parcelas de ese modo, por lo que tendrá que estudiar, la posibilidad de un recurso, a la vista del resiultado de las gestiones ante el Ayuntamiento.
Ese promotor va de "listo".
HA de acudir al Ayuntamiento y examinar el Convenio urbanístico, si las calles terminarán siendo municipales o seguirán de propiedad privada.
Copia de esde convenio ha de pasar al Registro, aunque el registrador no va a rectificar si viene inscribiendo las diversas parcelas de ese modo, por lo que tendrá que estudiar, la posibilidad de un recurso, a la vista del resiultado de las gestiones ante el Ayuntamiento.
Ese promotor va de "listo".
Buenas Vio. He revisado el convenio y las calles según el proyecto de reparcelación son privadas para el residencial. El técnico municipal me dice que él no tiene porqué comprobar que la titularidad de los viales entre privados quede de un modo u otro pero lo cierto es que la calle tiene incluso APROVECHAMIENTO para el titular (promotor) y no existe documento de servidumbres ¿es cierto que el técnico no tiene porqué saber esto ni tiene responsabilidad? Lo mismo para el registrador ¿puede legalmene consentir registrar esto de esta manera? ¿tiene responsabilidades? Tal como están la cosas el dueño de la calle puede incluso pedir peaje por pasar o cerrarla dado que no existe ningún documento de servidumbre. Además mi finca tiene puerta y ventana a la "finca del promotor" que tampoco es legal. Gracias
Asombroso. El técnico se la sacude, pero los servicios administrativos de los Ayuntamientos están obligados a conocer y son responsables de los servicios públicos, tales como alumbrado, saneamiento y suministro de agua, así como limpieza, recogida de basuras, paso de ambulancias, coches fúnebres, etc.
Eso que le han dicho es una dejación susceptble de recurso ante la Comunidad autónoma, y el Ministerio de Administraciones públicas.
El Ayuntamiento ha de inspeccionar , por Ley, todos los servicios, sean públicos o privados.
Para empezar pedir un anáisis de la potabilidad del agua ( ver si es de la red pública o de un pozo contaminado, propiedad del promotor).
Respecto al Registro ha de estudiar con un abogado un recurso ante la Dirección General de Registros, ya que se ha inscrito sin dar entrada por calle pública, ( calle municipal con un número) , por donde se ha de acceder o a la urbanización privada, o a su vivienda.
Asimismo hay una cuestión con Correos sobre los buzones.
¿En qué municipio estamos?
Eso que le han dicho es una dejación susceptble de recurso ante la Comunidad autónoma, y el Ministerio de Administraciones públicas.
El Ayuntamiento ha de inspeccionar , por Ley, todos los servicios, sean públicos o privados.
Para empezar pedir un anáisis de la potabilidad del agua ( ver si es de la red pública o de un pozo contaminado, propiedad del promotor).
Respecto al Registro ha de estudiar con un abogado un recurso ante la Dirección General de Registros, ya que se ha inscrito sin dar entrada por calle pública, ( calle municipal con un número) , por donde se ha de acceder o a la urbanización privada, o a su vivienda.
Asimismo hay una cuestión con Correos sobre los buzones.
¿En qué municipio estamos?
Buenas a todos. He estado hablando con el Ayto. y el registrador y me han dicho que ellos no son responsables. Que es el promotor el que tenía que haberme transmitido en las escrituras de CV como parte indivisa las calles en el porcentaje que me toque... ¿es cierto que es sólo responsable el promotor? porque curiosamente en la escritura de CV y en la nota simple que se añadió a la misma el día de la firma ponía que la finca de la calle era pública y ahora dice la nota simple que no (que era un error) lo que huele a chamusquina porque tengo unas escrituiras que dicen que no tengo problemas (tengo salida a via pública) y la información registral actual dice que mi casa incumple el código civil por abriri puerta hacia finca ajena.!!! ¿contra quién hay que ir??
A n/ entender y por este orden, sin perjuicio de simultaneidad:
Promotor, Ayuntamiento y Registrador.
Los tres han de subsanar sus errores, y no lo deje, porque como pase el tiempo acabarán diciendo que la culpa fué suya.
El ayuntamiento ha de saber siempre si la calle es pública o privada con salida a una pública. S.m.c.
Promotor, Ayuntamiento y Registrador.
Los tres han de subsanar sus errores, y no lo deje, porque como pase el tiempo acabarán diciendo que la culpa fué suya.
El ayuntamiento ha de saber siempre si la calle es pública o privada con salida a una pública. S.m.c.
Pues el caso es que me han dicho que todo es legal y no puedo reclamar nada. Es como si nos hubiesen vendido "oficinas" de un "edificio de oficinas" y no tengo ni que tener división horizontal ni ser copropietario de las partes comunes del "edificio"... que no les puedo meter mano ni a promotor ni a nadie, vamos. Que es raro e irregular pero de responsabilidades nada. Vuelvo a estar con la moral bajo mínimos para resolver esto... Por cierto: cuando me vendieron la casa no me dijeron que iba a vivir en un "resort" del promotor. Tampoco me veo viviendo toda la vida a base de mandarle denuncias al promotor para que arregle y limpie las calles cada tres meses... ¿alguno me puede dar un poco de luz para tirar para adelante???
Acriton, ¿donde puedo mirar eso de la edificabilidad? ¿en qué ley o normas? sin documentarme me cuesta discutir las cosas a todo el mundo...e l último abogado con el que hablé (que parecía que era amigo de algún implicado porque casi sin explicarle ya sabía de que iba la cosa...) me dijo, he hico incapié, "abstente de reclamar nada que no tienes nada que hacer, procura llegar a un acuerdo"
La Ley del Suelo especifica las condiciones para que un solar sea considerado edificable. Entre ellos que esté calificado como urbano y dar frente a una vía pública que esté pavimentada, ejecutadas las aceras y todas las instalaciones de alcantarillado, agua, electricidad y telefonía.
Sin estos requisitos, el Ayuntamiento no puede conceder licencia de construcción y en cualquier caso la misma tendría que estar condicionada a que se cumplan estos requisitos.
Sin estos requisitos, el Ayuntamiento no puede conceder licencia de construcción y en cualquier caso la misma tendría que estar condicionada a que se cumplan estos requisitos.
Jech, Conforme establece el Artículo 148. Edificación de parcelas y solares de la Ley Urbanistica Andaluza, tendran la condicion de solar, las parcelas de suelo urbano que cuenten:
Acceso rodado por vía urbana pavimentada, etc..es decir que este tambien pavimentada. A mayor abndamiento, el otorgamiento de una licencia de edificacion debe cumplir con las normas civiles y sobre todo ordenanzas de aplicacion en zona urbana. Por lo tanto, en el citado Ayuntamiento las licencias se deben otorgar con unos requisitos de frente de fachada a via publica, retranqueo a linderos, etc,, si no te hacen caso. Ve a un abogado y que se revisse de oficio la licencia por ser nula de pleno derecho con la consiguiente indenmizacion del Ayuntamiento, la cual podra ser valorada el metro cuadrado como suelo urbano. Esto podra dar lugar a una negociacio sin duda alguna. Espero haberte aclarado algo y no confundirte mas.
Acceso rodado por vía urbana pavimentada, etc..es decir que este tambien pavimentada. A mayor abndamiento, el otorgamiento de una licencia de edificacion debe cumplir con las normas civiles y sobre todo ordenanzas de aplicacion en zona urbana. Por lo tanto, en el citado Ayuntamiento las licencias se deben otorgar con unos requisitos de frente de fachada a via publica, retranqueo a linderos, etc,, si no te hacen caso. Ve a un abogado y que se revisse de oficio la licencia por ser nula de pleno derecho con la consiguiente indenmizacion del Ayuntamiento, la cual podra ser valorada el metro cuadrado como suelo urbano. Esto podra dar lugar a una negociacio sin duda alguna. Espero haberte aclarado algo y no confundirte mas.
Pues la cosa me la quiere enmendar el ayto. y promotor "cediéndonos" las calles. Y pregunto: ¿cuál es la diferencia con haber hecho la división horizontal? ¿podremos hacer comunidad de propietarios?¿podremos gestionar las farolas, las puertas etc..como en las comunidades mediante reunión obligatoria y aprobar la cosas mediante mayoria simple?¿se puede obligar al vecino x a que contribuya si el resto quiere arreglar algo? En resumen ¿cuáles van a ser los inconvenientes respecto a haber hecho las cosas bien (prop. horiz) por parte del promotor.
Para efectuar una "cesión" de calles, deberían hacerlo a un ente o persona juridica o sea a la "comunidad de propietarios" del resort.
Como no se ha constituido tal comunidad y para constituirla se precisaría unanimidad de todos los copropietarios, (dificil de obtener), una via podría ser la "constitución Forzosa de la comunidad" via Juzgado e instada por una mayoria, aportando la relación de todos los copropietarios al Juzgado, incluido el promotor con su porcentaje de participación ( x % del terreno en calles ahora de su propiedad), y resto de porcentajes hasta el 100% de tal modo que el Juez ordene la constitucón de esa comunidad y su inscripción registral.
Ello exige un estudio juridico previo, que sin duda algún abogado estará dispuesto a acometer, ya que por lo lo que se ve todos parecen conocer "el pastel" , en esa localidad.
Una vez constituida y registrada la comunidad de propietarios, libro de actas, presidente, etc. irían por la LPH. S.m.c.
Como no se ha constituido tal comunidad y para constituirla se precisaría unanimidad de todos los copropietarios, (dificil de obtener), una via podría ser la "constitución Forzosa de la comunidad" via Juzgado e instada por una mayoria, aportando la relación de todos los copropietarios al Juzgado, incluido el promotor con su porcentaje de participación ( x % del terreno en calles ahora de su propiedad), y resto de porcentajes hasta el 100% de tal modo que el Juez ordene la constitucón de esa comunidad y su inscripción registral.
Ello exige un estudio juridico previo, que sin duda algún abogado estará dispuesto a acometer, ya que por lo lo que se ve todos parecen conocer "el pastel" , en esa localidad.
Una vez constituida y registrada la comunidad de propietarios, libro de actas, presidente, etc. irían por la LPH. S.m.c.
