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no creo que haya yo descalificado a Leygratuita, ya que cada frase es inseparable de su contexto y no he tenido que reflexionar demasiado para dejar claro que mis opiniones están basadas en mi interpretación personal de un determinado texto, pudiendo haber, en la parte omitida o no adecuadamente interpretada, elementos que quizá pudieran hacerlas cambiar
Francisco, mi obra está ahí, un tanto agrupada en unos lugares y desperdigada en otros, buena parte en la provincia de A Coruña, algo menos de otro tanto en el resto de Galicia, y también, aunque menos, repartida por la mitad de las comunidades autónomas y varios países extranjeros
me tomo muy en serio mi profesión y, aunque no soy un estirado y reconozco la buena arquitectura hecha por otros de los que sigo aprendiendo, no tengo que agachar la cabeza, y no te veo con derecho a darme clases de profesionalidad
te deseo un buen fin de semana que te permita refrescarte
no creo que haya yo descalificado a Leygratuita, ya que cada frase es inseparable de su contexto y no he tenido que reflexionar demasiado para dejar claro que mis opiniones están basadas en mi interpretación personal de un determinado texto, pudiendo haber, en la parte omitida o no adecuadamente interpretada, elementos que quizá pudieran hacerlas cambiar
Francisco, mi obra está ahí, un tanto agrupada en unos lugares y desperdigada en otros, buena parte en la provincia de A Coruña, algo menos de otro tanto en el resto de Galicia, y también, aunque menos, repartida por la mitad de las comunidades autónomas y varios países extranjeros
me tomo muy en serio mi profesión y, aunque no soy un estirado y reconozco la buena arquitectura hecha por otros de los que sigo aprendiendo, no tengo que agachar la cabeza, y no te veo con derecho a darme clases de profesionalidad
te deseo un buen fin de semana que te permita refrescarte
Buenas, jeje, la que han montado algunos con una simple consulta de parecer legal, puf.
Lo suyo es que fuera en otro tema urbanistico, para ser más accesible a las personas que buscan una respuesta, idea o mejor parecer sobre un caso concreto, es decir acotar.
Ante todo he visto que nos dejamos llevar por los dedos y las teclas.
Es decir al planteamiento que he expuesto ha de sustanciarse en el tema civil, en Instancia en ordinario.
la acción posesoria para el caso de buena fe es de 30 años según nuestro CC.
En vía admon. no cabe ya que la prescripción es de 5 años, para una tendencia jurídica y otra 15 de reclamación si diera lugar a la misma.
Lo demás sobre norma urbanística, atendiendo a cada región Autónoma y así mismo ordenanza municipal que pudiera desarrollar más específicamente la norma.
Es de agradecer aquellos que han sido puntualizadores en sus preceptos legales para posible aplicación de los mismos ante la vista.
Lo suyo es que fuera en otro tema urbanistico, para ser más accesible a las personas que buscan una respuesta, idea o mejor parecer sobre un caso concreto, es decir acotar.
Ante todo he visto que nos dejamos llevar por los dedos y las teclas.
Es decir al planteamiento que he expuesto ha de sustanciarse en el tema civil, en Instancia en ordinario.
la acción posesoria para el caso de buena fe es de 30 años según nuestro CC.
En vía admon. no cabe ya que la prescripción es de 5 años, para una tendencia jurídica y otra 15 de reclamación si diera lugar a la misma.
Lo demás sobre norma urbanística, atendiendo a cada región Autónoma y así mismo ordenanza municipal que pudiera desarrollar más específicamente la norma.
Es de agradecer aquellos que han sido puntualizadores en sus preceptos legales para posible aplicación de los mismos ante la vista.
Veo:
1.- Creo que leygratuita no merece los calificativos que viertes de nuevo.
2.- El que a posteriori, el cambio del PGOU asentara tu acción y la hiciera inatacable a nivel legal no quiere decir que técnicamente sea correcto. He visto intentos de mediciones erróneas (espero que fuera de buena fe y no con premeditación) en plano y afirmo que eso técnicamente no es profesional, cuando un técnico juega a eso en mi opinión juega a que la jugada salga bien o mal. No siempre sale bien.
1.- Creo que leygratuita no merece los calificativos que viertes de nuevo.
2.- El que a posteriori, el cambio del PGOU asentara tu acción y la hiciera inatacable a nivel legal no quiere decir que técnicamente sea correcto. He visto intentos de mediciones erróneas (espero que fuera de buena fe y no con premeditación) en plano y afirmo que eso técnicamente no es profesional, cuando un técnico juega a eso en mi opinión juega a que la jugada salga bien o mal. No siempre sale bien.
eso es relativamente fácil:
Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
artículo 35.f
Artículo 35. Derechos de los ciudadanos.
Los ciudadanos, en sus relaciones con las Administraciones Públicas, tienen los siguientes derechos:
F) A no presentar documentos no exigidos por las normas aplicables al procedimiento de que se trate, o que ya se encuentren en poder de la Administración actuante.
pero no solo eso, sino que, de la modificación, la valoración catastral a efectos de IBI entra en vigor en la anualidad siguiente al acuerdo de modificación de datos, por lo que en ningún caso pueden pedirte que pagues por las dos en 2008 si ese acuerdo se tomó en 2008.
está en el art. 29.5 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
5. Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación. No obstante, para aquellos ... (no te afecta lo que sigue)
y gracias a ti, porque tu mensaje me anima a seguir interviniendo, porque, aunque a veces pueda parecer que esto es casi como un chat en el que siempre intervenimos los mismos, la realidad es que escribimos pensando en que puede ser útil a otra gente a la que no conocemos y que, en muchos casos, nunca ha posteado
Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
artículo 35.f
Artículo 35. Derechos de los ciudadanos.
Los ciudadanos, en sus relaciones con las Administraciones Públicas, tienen los siguientes derechos:
F) A no presentar documentos no exigidos por las normas aplicables al procedimiento de que se trate, o que ya se encuentren en poder de la Administración actuante.
pero no solo eso, sino que, de la modificación, la valoración catastral a efectos de IBI entra en vigor en la anualidad siguiente al acuerdo de modificación de datos, por lo que en ningún caso pueden pedirte que pagues por las dos en 2008 si ese acuerdo se tomó en 2008.
está en el art. 29.5 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
5. Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación. No obstante, para aquellos ... (no te afecta lo que sigue)
y gracias a ti, porque tu mensaje me anima a seguir interviniendo, porque, aunque a veces pueda parecer que esto es casi como un chat en el que siempre intervenimos los mismos, la realidad es que escribimos pensando en que puede ser útil a otra gente a la que no conocemos y que, en muchos casos, nunca ha posteado
Veo agradecida
si porque el SENTIDO COMUN es dificil de ver o leer así como la ética y las buenas prácticas.
Yo tengo varias consultas que iré desgranando y si llegaras a contestar sería muy importante para mi.
Hoy he entrado por una consulta que creo sencilla. Se trata de saber que ley y artículo recoge el que la Administración si tiene documentos no te los puede reclamar. Mi caso concreto es que pague el IBI de un registro catastral en el 2008 y aparece como pagado en la Oficina de Recaudación. Pero de esa propiedad tenía dos escrituras y las llevé a catastro a fin de que me diesen dos numeros de referencia catastral lo que si hicieron y a partir de ese momento pago por dos referencias catastrales. El ayuntamiento ha dejado de cobrarme por la antigua y me cobra por las dos actualmente. Pero no quiere ver que yo pague el 2008 por la grande y me exige que pague por las dos en que se dividió. Me he cambiado de ciudad y le he pedido el recibo a la Oficina Recaudadora y me dice que no me lo da aunque si reconoce que está pagado. En fin lo veo un acoso por los recargos y costas y por la insistente amenaza de embargo y todo por no mirar los 3 registros catastrales.
Gracias a ti Veo por la sensatez de lo expuesto y por esa justificación sobre lo que significa la Ley en su contribución a la mejor convivencia.
Y Gracias a todos los que esteis por ahi.
si porque el SENTIDO COMUN es dificil de ver o leer así como la ética y las buenas prácticas.
Yo tengo varias consultas que iré desgranando y si llegaras a contestar sería muy importante para mi.
Hoy he entrado por una consulta que creo sencilla. Se trata de saber que ley y artículo recoge el que la Administración si tiene documentos no te los puede reclamar. Mi caso concreto es que pague el IBI de un registro catastral en el 2008 y aparece como pagado en la Oficina de Recaudación. Pero de esa propiedad tenía dos escrituras y las llevé a catastro a fin de que me diesen dos numeros de referencia catastral lo que si hicieron y a partir de ese momento pago por dos referencias catastrales. El ayuntamiento ha dejado de cobrarme por la antigua y me cobra por las dos actualmente. Pero no quiere ver que yo pague el 2008 por la grande y me exige que pague por las dos en que se dividió. Me he cambiado de ciudad y le he pedido el recibo a la Oficina Recaudadora y me dice que no me lo da aunque si reconoce que está pagado. En fin lo veo un acoso por los recargos y costas y por la insistente amenaza de embargo y todo por no mirar los 3 registros catastrales.
Gracias a ti Veo por la sensatez de lo expuesto y por esa justificación sobre lo que significa la Ley en su contribución a la mejor convivencia.
Y Gracias a todos los que esteis por ahi.
no tengo dudas de que la tecnología nos aporta mayores velocidad y precisión, pero no como algo absoluto sino como instrumento a nuestra disposición, a lo que nosotros podemos y sabemos hacer.
jeje, seguramente andabas por la EGB cuando yo comencé con el CAD y con las estaciones digitales, estaciones que hoy son todavía más precisas e incluso miden sin tener que poner el prisma en el punto objetivo, estaciones con las que te comunicas con el ordenador portátil o la oficina sin tener que transportar físicamente lo que hace años era una libreta electrónica específica de la estación. Con todo, no te creas lo del milímetro, porque el milímetro es solo una presentación de resultado, porque si le pides micras te dará micras, lo que no garantiza que el resultado sea preciso en micras, ni, lo más importante, que el punto objetivo haya sido elegido adecuadamente.
sobre la velocidad no creo que sea un tema de discusión. La normativa es clara y aquí no se esconde, ya que la reducción de la velocidad, las reducción de las tasas de alcohol, las autovías, líneas continuas en las carreteras de doble sentido, y la tremenda mejora en la seguridad de los automóviles y las itv han contribuido, cada cual en su medida, a reducir en más de la mitad el número de muertos, y bastante más incluso si lo medimos en muertos/km recorrido. Particularmente creo que las mejoras en el viario y en los coches tienen más incidencia que el resto, pero los resultados son apabullantes y ante el respeto a la vida podemos admitir un relativo recorte en nuestras libertades individuales. Aparte de profundamente antidemocrático, sería demagógico argumentar que no es lo mismo ir a 140 km/h en un T de 1978 que en un OOOO de 2008, con 28 años que con 82. Las normas han de ser generalistas, ya lo hemos hablado, también las de tráfico, y han de tratar de compatibilizar seguridad y libre movilidad. El pillado a 140 km/h en autopista ha de pagar la multa, pero no por ello es un delincuente, un peligro público o un insolidario.
respecto a este tema, al expuesto por Leygratuita, mi reacción sería otra si se hubiera planteado de otra manera, e incluso si, planteado de manera no muy diferente, yo hubiera interpretado que lo que se busca es lo que yo entiendo por justo (cada cual interpreta un texto a su manera, y cada cual ve la justicia a su manera)
así yo creo que cada cual ha de pagar por lo que tiene, por lo que vale y por su uso potencial, y estoy de acuerdo en que deben de revisar las cuotas de aportaciones a la comunidad. Necesitan acuerdo unánime, y no me importaría que para ello presionaran al supuesto infractor sin permitirle ir de gallito. Y es que para mí eso es respeto y solidaridad, todos con los mismos derechos y el mismo trato, y cada cual pagando por lo que realmente tiene, máxime si puede hacerlo. En eso soy beligerante.
a mí lo leído me llegó a la nariz con un inconcreto olor a rancio, con matices de chantaje, rencor, y hasta de envidia, y eso me lleva a torcer la cara, por mucho que ese olor pudiera estar causado por un sudor viejo, sudor provocado por el promotor en sus vecinos.
saludos
jeje, seguramente andabas por la EGB cuando yo comencé con el CAD y con las estaciones digitales, estaciones que hoy son todavía más precisas e incluso miden sin tener que poner el prisma en el punto objetivo, estaciones con las que te comunicas con el ordenador portátil o la oficina sin tener que transportar físicamente lo que hace años era una libreta electrónica específica de la estación. Con todo, no te creas lo del milímetro, porque el milímetro es solo una presentación de resultado, porque si le pides micras te dará micras, lo que no garantiza que el resultado sea preciso en micras, ni, lo más importante, que el punto objetivo haya sido elegido adecuadamente.
sobre la velocidad no creo que sea un tema de discusión. La normativa es clara y aquí no se esconde, ya que la reducción de la velocidad, las reducción de las tasas de alcohol, las autovías, líneas continuas en las carreteras de doble sentido, y la tremenda mejora en la seguridad de los automóviles y las itv han contribuido, cada cual en su medida, a reducir en más de la mitad el número de muertos, y bastante más incluso si lo medimos en muertos/km recorrido. Particularmente creo que las mejoras en el viario y en los coches tienen más incidencia que el resto, pero los resultados son apabullantes y ante el respeto a la vida podemos admitir un relativo recorte en nuestras libertades individuales. Aparte de profundamente antidemocrático, sería demagógico argumentar que no es lo mismo ir a 140 km/h en un T de 1978 que en un OOOO de 2008, con 28 años que con 82. Las normas han de ser generalistas, ya lo hemos hablado, también las de tráfico, y han de tratar de compatibilizar seguridad y libre movilidad. El pillado a 140 km/h en autopista ha de pagar la multa, pero no por ello es un delincuente, un peligro público o un insolidario.
respecto a este tema, al expuesto por Leygratuita, mi reacción sería otra si se hubiera planteado de otra manera, e incluso si, planteado de manera no muy diferente, yo hubiera interpretado que lo que se busca es lo que yo entiendo por justo (cada cual interpreta un texto a su manera, y cada cual ve la justicia a su manera)
así yo creo que cada cual ha de pagar por lo que tiene, por lo que vale y por su uso potencial, y estoy de acuerdo en que deben de revisar las cuotas de aportaciones a la comunidad. Necesitan acuerdo unánime, y no me importaría que para ello presionaran al supuesto infractor sin permitirle ir de gallito. Y es que para mí eso es respeto y solidaridad, todos con los mismos derechos y el mismo trato, y cada cual pagando por lo que realmente tiene, máxime si puede hacerlo. En eso soy beligerante.
a mí lo leído me llegó a la nariz con un inconcreto olor a rancio, con matices de chantaje, rencor, y hasta de envidia, y eso me lleva a torcer la cara, por mucho que ese olor pudiera estar causado por un sudor viejo, sudor provocado por el promotor en sus vecinos.
saludos
mi cliente no tenía especial interés en que fueran más o menos parcelas siempre que el precio fuera razonable (las estaba pagando bien), y así, sin incluir esa pequeña parcela, construiría una casa dando frente a una de las calles y cuatro casas a la otra calle (una de ellas había de entregarla en permuta, en rigor ya no la compraba), todas ellas con un frente de entre 20 y 25 metros, y un fondo de entre 20 y 25 metros (el fondo era variable pero era el existente, de modo que se dividía el frente para conseguir superficies similares). Tenía interés en la parcela de la esquina porque le daba una ganancia de calidad al conjunto, tanta que estaba dispuesto a pagar por esa parcela, de solo algo más de 150 m2 de superficie neta, la misma cantidad que pagaba por cada una de las otras, pero a cambio pedía poder edificar una casa más. La cuenta en pesetas era distinta para el propietario inicial de las parcelas, porque, en caso de conseguir las seis y ya descontado el precio de la pequeña parcela que había de comprar, se embolsaba un nada despreciable dinero extra.
las seis parcelas finales tenían un frente de 18 a 20 metros y un fondo de 20 a 25 (la de la esquina con frente a dos calles, pero de las mismas dimensiones)..
la conclusión, el móvil de cada uno, que diría el investigador, era el siguiente:
- el promotor ganaría calidad porque, aunque cada una de las parcelas eran algo más pequeñas, el conjunto era más vistoso (se quitaba el grano en el culo y le daba un aspecto impecable), lo que redundaba en las expectativas de venta.
- el propietario inicial del suelo ganaba más dinero, y lo ganaba ya, de contado, sin depender de que los compradores finales de las viviendas confirmaran lo que para el promotor no eran más que sus expectativas.
- el propietario de la pequeña parcela también recibía lo suyo, que por metro cuadrado era algo más de lo que por metro cuadrado recibía el propietario de las otras parcelas, y recibía además el trato igualitario de vecino, compartiendo la suerte del conjunto y sin dejarlo tirado. Es importante destacar que mi cliente nunca ha intentado comprarla él (ahorraría un dinero), porque entendía que mantener la transparencia y las buenas relaciones entre vecinos era un valor añadido, una garantía de evitar sospechas y rumores nada favorecedores.
- el ayuntamiento, simplemente mediocerrando un ojo, se quitaba un problema de encima, un problema que, más que causado por el planeamiento, era consecuencia de la rígida interpretación de sus preceptos y afectaba a la economía de sus vecinos (propietarios del suelo).
- yo hacía un proyecto de seis viviendas y no de cinco (seis proyectos y no cinco) pero sin que esa relación, de cinco a seis, se tradujese en mayores honorarios, ya que la superficie construida global era aproximadamente la misma (ocupación del 20%) y a mí nunca me ha faltado trabajo (ahora también yo tengo bastante menos, pero no debo quejarme a la vista de lo que hay entre mis colegas). Lo que sí ganaba era mayor lucidez en el resultado global.
¿estoy arrepentido?. No, ni de lejos, y, mira qué curioso, resulta que el la modificación del PGOU, diez años después, la parcela mínima se redondeó a 400 m2, y la ocupación máxima se elevó al 30%.
otras veces he dicho, más o menos, que la ley debe de ser acatada porque goza de las presunciones de un gran nivel de consenso y ser una herramienta que facilita la pacífica convivencia. La ley es mutable y, aunque no ha de serlo a nuestra exclusiva conveniencia, lo realmente importante es poder ejercer la libertad en un marco de pacífica convivencia, sin pensar en la ley como el instrumento del censor sino como referente del respeto que debemos a los derechos de nuestros vecinos.
todavía sigue, lo he advertido
las seis parcelas finales tenían un frente de 18 a 20 metros y un fondo de 20 a 25 (la de la esquina con frente a dos calles, pero de las mismas dimensiones)..
la conclusión, el móvil de cada uno, que diría el investigador, era el siguiente:
- el promotor ganaría calidad porque, aunque cada una de las parcelas eran algo más pequeñas, el conjunto era más vistoso (se quitaba el grano en el culo y le daba un aspecto impecable), lo que redundaba en las expectativas de venta.
- el propietario inicial del suelo ganaba más dinero, y lo ganaba ya, de contado, sin depender de que los compradores finales de las viviendas confirmaran lo que para el promotor no eran más que sus expectativas.
- el propietario de la pequeña parcela también recibía lo suyo, que por metro cuadrado era algo más de lo que por metro cuadrado recibía el propietario de las otras parcelas, y recibía además el trato igualitario de vecino, compartiendo la suerte del conjunto y sin dejarlo tirado. Es importante destacar que mi cliente nunca ha intentado comprarla él (ahorraría un dinero), porque entendía que mantener la transparencia y las buenas relaciones entre vecinos era un valor añadido, una garantía de evitar sospechas y rumores nada favorecedores.
- el ayuntamiento, simplemente mediocerrando un ojo, se quitaba un problema de encima, un problema que, más que causado por el planeamiento, era consecuencia de la rígida interpretación de sus preceptos y afectaba a la economía de sus vecinos (propietarios del suelo).
- yo hacía un proyecto de seis viviendas y no de cinco (seis proyectos y no cinco) pero sin que esa relación, de cinco a seis, se tradujese en mayores honorarios, ya que la superficie construida global era aproximadamente la misma (ocupación del 20%) y a mí nunca me ha faltado trabajo (ahora también yo tengo bastante menos, pero no debo quejarme a la vista de lo que hay entre mis colegas). Lo que sí ganaba era mayor lucidez en el resultado global.
¿estoy arrepentido?. No, ni de lejos, y, mira qué curioso, resulta que el la modificación del PGOU, diez años después, la parcela mínima se redondeó a 400 m2, y la ocupación máxima se elevó al 30%.
otras veces he dicho, más o menos, que la ley debe de ser acatada porque goza de las presunciones de un gran nivel de consenso y ser una herramienta que facilita la pacífica convivencia. La ley es mutable y, aunque no ha de serlo a nuestra exclusiva conveniencia, lo realmente importante es poder ejercer la libertad en un marco de pacífica convivencia, sin pensar en la ley como el instrumento del censor sino como referente del respeto que debemos a los derechos de nuestros vecinos.
todavía sigue, lo he advertido
para mí, Francisco, los límites legales tienen un valor relativo y acorde a cuáles son los criterios que inducen a determinarlos en esa cuantía
en otras ocasiones ya hemos hablado que el metro no es una unidad de medida "natural", sino el fruto de un acuerdo de unificación de unidades de medida, y esto viene a cuento porque no es que yo haya mentido en 12 m2, sino que he mentido en casi 50 m2, un poco menos del 2%, porque la parcela mínima era de 440 m2.
soy plenamente consciente de que he mentido y de que tengo en ello mi responsabilidad, pero asimismo tengo la limpieza de conciencia de que he propuesto la mejor solución colectiva.
el tema era sencillo:
- las cuatro parcelas del mismo propietario inicial alcanzaban los 2.460 m2 de superficie neta, además de casi 700 m2 que se cederían a viales, de lo que resultaban 5 parcelas de más de 440 m2 de superficie neta cada una.
- había una parcela en la esquina que medía casi 360 m2, pero que había de ceder a viales algo más de 200 m2, por lo que se quedaría en solo algo más de 150 m2 de superficie neta.
no había duda de que la parcela de la esquina no era edificable por sí misma, del mismo modo que no había duda de que tenía una posición de cierto privilegio. El mayor problema estaba en que no integrar esa parcela llevaba a que no podía rematarse la esquina, y a que, toda vez que su propietario no podría edificar, nunca haría la cesión gratuita de esos algo más de 200 m2 que estaban grafiados como calle y en la esquina. Por supuesto que cabía la expropiación de esos 200 m2 para viales (a cargo del ayuntamiento) e incluso cabía una modificación del planeamiento, pero si es difícil lo primero, mucho más lo es lo segundo.
volvamos a analizar lo entonces existente, que ya hablaremos luego de lo que entonces era futuro y hoy es pasado. El planeamiento de entonces, que era de los buenos, era del 85, no contemplaba conceptos que hoy damos por básicos (otras veces he dicho que el urbanismo es todavía imberbe), y sus preceptos eran generalistas porque, como también he comentado otras veces, un planeamiento que contemplase tantas soluciones excepcionales como singularidades hay en del parcelario (y el minifundio en Galicia es la repera), no solo sería demasiado caro, sino que contendría tal cantidad de arbitrariedades que cuestionaría la igualdad de trato respecto a los derechos de los propietarios del suelo. Aquel planeamiento, como he dicho, marcaba 440 m2 de superficie mínima para el desarrollo de ciudad jardín en forma de viviendas unifamiliares exentas o pareadas. Pero, ¿por qué eran 440 m2, y no 350 ó 500?. Podremos estar de acuerdo en que las características de la parcela mínima para esa tipología, con una ocupación máxima del 20% (y aunque pudiera ser del 30%), habiendo de separarse un mínimo de 2 metros del frente y de los linderos laterales, y un mínimo de 5 metros del lindero del fondo, sería una parcela con una superficie no menor de 350 m2 y un ancho no menor de 10 metros, sin que nada de ello sea una limitación por arriba (que sea grande para quien el tamaño es importante), y en un conjunto con una densidad más próxima a las 15 viv/Ha que a las 20 viv/Ha. Pues eran 440 m2, y no 350 ni 500, por simple psicología, porque el metro no era una medida natural ni tradicional, porque lo natural y fundamentalmente tradicional era el “ferrado”, el ferrado en ese ayuntamiento y en alguno de los limítrofes equivalía a 444 m2 mientras que en algunos otros de la misma comarca equivalía a 436 m2 (http://www.edugaliza.org/inicio/aulas/mates/metro/19). Resulta, por tanto, que para una explicar lo del aprovechamiento a una gente a la que el urbanismo le sonaba a chino pero que sabía cuántos ferrados y cuántos cuartillos medían sus fincas, era fácil decir que en esa ordenanza podía construirse una casa en cada ferrado, aunque luego hubiese que poner el matiz de la superficie neta, de que el suelo de viales no solo se cedía gratuitamente, sino que no contaba a la hora de evaluar el aprovechamiento.
sigue
en otras ocasiones ya hemos hablado que el metro no es una unidad de medida "natural", sino el fruto de un acuerdo de unificación de unidades de medida, y esto viene a cuento porque no es que yo haya mentido en 12 m2, sino que he mentido en casi 50 m2, un poco menos del 2%, porque la parcela mínima era de 440 m2.
soy plenamente consciente de que he mentido y de que tengo en ello mi responsabilidad, pero asimismo tengo la limpieza de conciencia de que he propuesto la mejor solución colectiva.
el tema era sencillo:
- las cuatro parcelas del mismo propietario inicial alcanzaban los 2.460 m2 de superficie neta, además de casi 700 m2 que se cederían a viales, de lo que resultaban 5 parcelas de más de 440 m2 de superficie neta cada una.
- había una parcela en la esquina que medía casi 360 m2, pero que había de ceder a viales algo más de 200 m2, por lo que se quedaría en solo algo más de 150 m2 de superficie neta.
no había duda de que la parcela de la esquina no era edificable por sí misma, del mismo modo que no había duda de que tenía una posición de cierto privilegio. El mayor problema estaba en que no integrar esa parcela llevaba a que no podía rematarse la esquina, y a que, toda vez que su propietario no podría edificar, nunca haría la cesión gratuita de esos algo más de 200 m2 que estaban grafiados como calle y en la esquina. Por supuesto que cabía la expropiación de esos 200 m2 para viales (a cargo del ayuntamiento) e incluso cabía una modificación del planeamiento, pero si es difícil lo primero, mucho más lo es lo segundo.
volvamos a analizar lo entonces existente, que ya hablaremos luego de lo que entonces era futuro y hoy es pasado. El planeamiento de entonces, que era de los buenos, era del 85, no contemplaba conceptos que hoy damos por básicos (otras veces he dicho que el urbanismo es todavía imberbe), y sus preceptos eran generalistas porque, como también he comentado otras veces, un planeamiento que contemplase tantas soluciones excepcionales como singularidades hay en del parcelario (y el minifundio en Galicia es la repera), no solo sería demasiado caro, sino que contendría tal cantidad de arbitrariedades que cuestionaría la igualdad de trato respecto a los derechos de los propietarios del suelo. Aquel planeamiento, como he dicho, marcaba 440 m2 de superficie mínima para el desarrollo de ciudad jardín en forma de viviendas unifamiliares exentas o pareadas. Pero, ¿por qué eran 440 m2, y no 350 ó 500?. Podremos estar de acuerdo en que las características de la parcela mínima para esa tipología, con una ocupación máxima del 20% (y aunque pudiera ser del 30%), habiendo de separarse un mínimo de 2 metros del frente y de los linderos laterales, y un mínimo de 5 metros del lindero del fondo, sería una parcela con una superficie no menor de 350 m2 y un ancho no menor de 10 metros, sin que nada de ello sea una limitación por arriba (que sea grande para quien el tamaño es importante), y en un conjunto con una densidad más próxima a las 15 viv/Ha que a las 20 viv/Ha. Pues eran 440 m2, y no 350 ni 500, por simple psicología, porque el metro no era una medida natural ni tradicional, porque lo natural y fundamentalmente tradicional era el “ferrado”, el ferrado en ese ayuntamiento y en alguno de los limítrofes equivalía a 444 m2 mientras que en algunos otros de la misma comarca equivalía a 436 m2 (http://www.edugaliza.org/inicio/aulas/mates/metro/19). Resulta, por tanto, que para una explicar lo del aprovechamiento a una gente a la que el urbanismo le sonaba a chino pero que sabía cuántos ferrados y cuántos cuartillos medían sus fincas, era fácil decir que en esa ordenanza podía construirse una casa en cada ferrado, aunque luego hubiese que poner el matiz de la superficie neta, de que el suelo de viales no solo se cedía gratuitamente, sino que no contaba a la hora de evaluar el aprovechamiento.
sigue
Veo, te estoy leyendo todo el rato en este hilo y tengo que decirte en primer lugar que agradezco tus enseñanzas y experiencias y en segundo lugar que creo que te equivocas:
1.- Nuestra ética, como técnicos que somos los dos, no puede extenderse más allá de la legalidad ni un milímetro y la línea que marca ésta no es de rotulador sino más bien de plumín rotring de 0,1 mm.
2.- Si eso lo aplicamos al caso del vehículo que circula a 140 Km/h, hemos de admitir los dos que si al conductor lo cazaron con un radar móvil el error es de un 7 % y si lo cazaron con un radar fijo el error es de un 3 %. Esos son los márgenes.
3.- Si lo aplicamos al caso de una medición planimétrica, el error es mucho más estricto porque la técnica disponible y no sólo disponible sino usual es la de la medición con láser y prisma, lo que ofrece un error de 1 mm en longitud y 2 mm2 en área. Nada tiene que ver ni el plano, ni el escalímetro ni el 2 % sobre el área total, que si suponemos parcelas de 100 m2, llegaba a 100 x 6 x 0,02 = 12 m2, un error mucho mayor de 2 mm2, 12 / 0,000002 = 6 millones de veces más grande que lo apreciable con las técnicas disponibles. Te equivocas tanto que creo que tu comentario, es ilustrativo pero inacertado y contrario a tus intereses, a más a más cuando asumes toda la responsabilidad y se lo pusiste al técnico del ayuntamiento como a Fernando VII.
3.- Sigo pensando que los que preguntan lo hacen de buena fe, que las respuestas que demos no pueden entenderse más que ligadas a la información que el preguntador ofrece y que si se omiten datos dejan de tener vigencia.
1.- Nuestra ética, como técnicos que somos los dos, no puede extenderse más allá de la legalidad ni un milímetro y la línea que marca ésta no es de rotulador sino más bien de plumín rotring de 0,1 mm.
2.- Si eso lo aplicamos al caso del vehículo que circula a 140 Km/h, hemos de admitir los dos que si al conductor lo cazaron con un radar móvil el error es de un 7 % y si lo cazaron con un radar fijo el error es de un 3 %. Esos son los márgenes.
3.- Si lo aplicamos al caso de una medición planimétrica, el error es mucho más estricto porque la técnica disponible y no sólo disponible sino usual es la de la medición con láser y prisma, lo que ofrece un error de 1 mm en longitud y 2 mm2 en área. Nada tiene que ver ni el plano, ni el escalímetro ni el 2 % sobre el área total, que si suponemos parcelas de 100 m2, llegaba a 100 x 6 x 0,02 = 12 m2, un error mucho mayor de 2 mm2, 12 / 0,000002 = 6 millones de veces más grande que lo apreciable con las técnicas disponibles. Te equivocas tanto que creo que tu comentario, es ilustrativo pero inacertado y contrario a tus intereses, a más a más cuando asumes toda la responsabilidad y se lo pusiste al técnico del ayuntamiento como a Fernando VII.
3.- Sigo pensando que los que preguntan lo hacen de buena fe, que las respuestas que demos no pueden entenderse más que ligadas a la información que el preguntador ofrece y que si se omiten datos dejan de tener vigencia.
yo creo que SÍ podéis hacer daño, y no me agrada porque tenemos que aprender a asimilar lo inevitable de vivir con un cierto grado de injusticia, porque no todo lo injusto es insoportable. Ya lo he dicho anteriormente.
Puedo entender que quizá el promotor se ha pasado, pero la verdad es que no os ha perjudicado claramente con esas acciones.
lo que también creo es que, independientemente de la división horizontal y de los coeficientes de propiedad, que quizá no puedan modificarse, y hasta creo que quizá no convenga modificarlos, DEBEN MODIFICARSE las cuotas de participación en los gastos comunes, ya que la LPH no obliga a que se correspondan con los coeficientes de participación (resulta fácil aplicarlos así, y es lógico en cuanto a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes), y pueden alterarse en cuanto a los gastos de los servicios (limpieza, electricidad, mantenimiento de ascensor y portal del garaje, etc), en los que deben establecerse coeficientes en base a la posibilidad de uso de esos servicios
Puedo entender que quizá el promotor se ha pasado, pero la verdad es que no os ha perjudicado claramente con esas acciones.
lo que también creo es que, independientemente de la división horizontal y de los coeficientes de propiedad, que quizá no puedan modificarse, y hasta creo que quizá no convenga modificarlos, DEBEN MODIFICARSE las cuotas de participación en los gastos comunes, ya que la LPH no obliga a que se correspondan con los coeficientes de participación (resulta fácil aplicarlos así, y es lógico en cuanto a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes), y pueden alterarse en cuanto a los gastos de los servicios (limpieza, electricidad, mantenimiento de ascensor y portal del garaje, etc), en los que deben establecerse coeficientes en base a la posibilidad de uso de esos servicios
En mi opinión, cualquier explayación es innecesaria puesto que ya desde el primer post está clara la situación y lo que se pretende a partir de ella..
Contra los puntos 1º-2º-3º y 4º entiendo que no puede hacerse nada, el promotor es libre de reservarse los pisos y locales que considere oportuno. Dichos pisos y locales deberán contribuir en los gastos de la comunidad, según cuota de participación del título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el registro de la propiedad.
Respecto al resto de asuntos, podrías denunciar en el ayuntamiento el presunto exceso de edificabilidad por el aprovechamiento de los espacios tapiados para que el ayuntamiento incoara expediente, nada mas.
Si llegara a incoarse se derivarían las responsabilidades administrativas que procedieran por ese acto.
La primera un requerimiento de legalización y solicitud de licencia que, tras su estudio, podría concluir con legalizar dichos actos si el edificio no hubiese agotado su habitabilidad u obligarle a dejarlo como estaba si la habitabilidad quedó agotada con la concesión de la licencia de primera ocupación.
En ningún supuesto, en mi opinión, la comunidad tiene derecho de propiedad o indemnización, puesto que la suma de las cuotas de participación de la totalidad de pisos y locales escriturados es igual a 100. Los espacios sin uso que no consten escriturados no les pertenecen al no estar incluidos en las cuotas de participación de la obra nueva inscrita.
Así pues, mi criterio es que lo único que podéis hacer es denunciar en el ayuntamiento el aprovechamiento y uso de unos espacios sin la concesión de las correspondientes licencias urbanísticas.
Contra los puntos 1º-2º-3º y 4º entiendo que no puede hacerse nada, el promotor es libre de reservarse los pisos y locales que considere oportuno. Dichos pisos y locales deberán contribuir en los gastos de la comunidad, según cuota de participación del título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el registro de la propiedad.
Respecto al resto de asuntos, podrías denunciar en el ayuntamiento el presunto exceso de edificabilidad por el aprovechamiento de los espacios tapiados para que el ayuntamiento incoara expediente, nada mas.
Si llegara a incoarse se derivarían las responsabilidades administrativas que procedieran por ese acto.
La primera un requerimiento de legalización y solicitud de licencia que, tras su estudio, podría concluir con legalizar dichos actos si el edificio no hubiese agotado su habitabilidad u obligarle a dejarlo como estaba si la habitabilidad quedó agotada con la concesión de la licencia de primera ocupación.
En ningún supuesto, en mi opinión, la comunidad tiene derecho de propiedad o indemnización, puesto que la suma de las cuotas de participación de la totalidad de pisos y locales escriturados es igual a 100. Los espacios sin uso que no consten escriturados no les pertenecen al no estar incluidos en las cuotas de participación de la obra nueva inscrita.
Así pues, mi criterio es que lo único que podéis hacer es denunciar en el ayuntamiento el aprovechamiento y uso de unos espacios sin la concesión de las correspondientes licencias urbanísticas.
Muchas gracias por vuestras opiniones.
Veamos voy a ver si pudo explayarme mejor:
1º.- Un promotor-constructor compra un edificio entero. Este edificio lo derriba y hace otro edificio nuevo.
2º.- El edificio nuevo lo pone a la venta por vivienda.
3º.- El promotor-constructor y dueño del edifico se queda con un piso y dos garajes.
4º..- También deja un local de unos 38 metros cuadrados para su propiedad.
AHORA VIENE EL TEMA.
5º.- En el garaje existe un hueco que no figura en los panos de edificación ni en la licencia final del edificio. Este hueco al pasar la Inspección para dar el alta definitiva del edificio lo tapa con ladrillo. Una vez pasada lo tira y PONE una puerta de garaje para cerrar ese hueco y utilizarlo para garaje particular y meter sus coches.
¿Qué se puede hacer contra este hecho?
¿Qué responsabilidades tiene esta persona por el hecho?
¿Tiene que responder económicamente al resto de vecinos?
EL SIGUIENTE APARTADO ES
el local al cual Ut Supra, resulta que puso un tabique de ladrillo para pasar la inspección, pero una vez pasada lo tiró.
Bien amplio dos terceras parte el local que había dado como útil en la revisión.
Esta ampliación, la cual fue oculta a la Revisión, resulta que tampoco figura en los planos iniciales ni en la Licencia Final del Edificio.
1º.- ¿Qué solución tiene este hecho?
2º.- ¿Qué indemnización pudiera corresponder a los vecinos por tal hecho?
3.- ¿ha podido prescribir estos hechos?
ÚLTIMO TEMA.
El susodicho constructor-promotor, dejó dos trasteros en la parte superior del bajo cubierta del edificio para él.
Esta persona a unido su vivienda con uno de los trasteros por medio de una escalera, También ese trastero lo ha acondicionado como vivienda, y sacado ventanas al exterior, al patio. Se ha apropiado y acondicionado también del bajo cubierta del trastero. En los dos trasteros.
1.- ¿A prescrito las acciones que se puedan hacer contra el mismo, ya 15 años?
2.- ¿Que se puede hacer ante este hecho?
3.- ¿tiene que abonar algún tipo de indemnización a los vecinos?.
Si tenéis alguna sugerencia a mayores es de agradecer con respecto a los hechos.
Muchas gracias por vuestra aportación a este mundo jurídico cada vez más complicado.
Si se hace referencia a Sentencias sobre hechos similares, sería de agradecer
Gracias.
Veamos voy a ver si pudo explayarme mejor:
1º.- Un promotor-constructor compra un edificio entero. Este edificio lo derriba y hace otro edificio nuevo.
2º.- El edificio nuevo lo pone a la venta por vivienda.
3º.- El promotor-constructor y dueño del edifico se queda con un piso y dos garajes.
4º..- También deja un local de unos 38 metros cuadrados para su propiedad.
AHORA VIENE EL TEMA.
5º.- En el garaje existe un hueco que no figura en los panos de edificación ni en la licencia final del edificio. Este hueco al pasar la Inspección para dar el alta definitiva del edificio lo tapa con ladrillo. Una vez pasada lo tira y PONE una puerta de garaje para cerrar ese hueco y utilizarlo para garaje particular y meter sus coches.
¿Qué se puede hacer contra este hecho?
¿Qué responsabilidades tiene esta persona por el hecho?
¿Tiene que responder económicamente al resto de vecinos?
EL SIGUIENTE APARTADO ES
el local al cual Ut Supra, resulta que puso un tabique de ladrillo para pasar la inspección, pero una vez pasada lo tiró.
Bien amplio dos terceras parte el local que había dado como útil en la revisión.
Esta ampliación, la cual fue oculta a la Revisión, resulta que tampoco figura en los planos iniciales ni en la Licencia Final del Edificio.
1º.- ¿Qué solución tiene este hecho?
2º.- ¿Qué indemnización pudiera corresponder a los vecinos por tal hecho?
3.- ¿ha podido prescribir estos hechos?
ÚLTIMO TEMA.
El susodicho constructor-promotor, dejó dos trasteros en la parte superior del bajo cubierta del edificio para él.
Esta persona a unido su vivienda con uno de los trasteros por medio de una escalera, También ese trastero lo ha acondicionado como vivienda, y sacado ventanas al exterior, al patio. Se ha apropiado y acondicionado también del bajo cubierta del trastero. En los dos trasteros.
1.- ¿A prescrito las acciones que se puedan hacer contra el mismo, ya 15 años?
2.- ¿Que se puede hacer ante este hecho?
3.- ¿tiene que abonar algún tipo de indemnización a los vecinos?.
Si tenéis alguna sugerencia a mayores es de agradecer con respecto a los hechos.
Muchas gracias por vuestra aportación a este mundo jurídico cada vez más complicado.
Si se hace referencia a Sentencias sobre hechos similares, sería de agradecer
Gracias.
Supongo que la LPH establecerá plazos para exigir los cambios y el pago de los coeficientes aprobados e inscritos en el registro, del mismo modo supongo que mientras la nueva división horizontal, con sus respectivos coeficientes, sea inscrita en el registro de la propiedad, tampoco será exigibles las cuotas correspondientes.
Lo anterior, naturalmente, dicho con la debida cautela.
Lo anterior, naturalmente, dicho con la debida cautela.
Hola, felices fiestas.
Si el promotor vendio las viviendas y locales con la superficie indicada en escrituras, se quedo el resto e inscribio la obra nueva terminada con la respectiva division horizontal y cuotas de participacion, en mi opinion, deberia procederse a la modificacion de dicha division horizontal asignando las cuotas de participacion conforme a la realidad de la finca.
Desde esa consideracion, entiendo que esas superficies nunca han sido elementos comunes conforme a los criterios establecidos en el articulo 396 del C.C.
Probablemente hubiese significado exceso de edificabilidad dejar los espacios aprovechables cuando se certifico el final de obra, con consecuencias negativas para la concesion de licencia de primera ocupacion y, quiza, tambien, conllevado la apertura de un expediente de legalidad.
Denunciando ahora esos hechos, a lo sumo, el ayuntamiento podria incoar el citado expediente para que procediera a regularizar urbanisticamente esos espacios y, si ello no fuera posible declararlos en situacion de fuera de ordenacion, nada mas, el propietario inscribiria los locales reflejando esas circunstancias pudiendo disfrutarlos como suyos que son.
Ignoro a que acto te refieres que pueda prescribir, ni a que clase de indemnizacion consideras que tiene derecho la comunidad.
Si el promotor vendio las viviendas y locales con la superficie indicada en escrituras, se quedo el resto e inscribio la obra nueva terminada con la respectiva division horizontal y cuotas de participacion, en mi opinion, deberia procederse a la modificacion de dicha division horizontal asignando las cuotas de participacion conforme a la realidad de la finca.
Desde esa consideracion, entiendo que esas superficies nunca han sido elementos comunes conforme a los criterios establecidos en el articulo 396 del C.C.
Probablemente hubiese significado exceso de edificabilidad dejar los espacios aprovechables cuando se certifico el final de obra, con consecuencias negativas para la concesion de licencia de primera ocupacion y, quiza, tambien, conllevado la apertura de un expediente de legalidad.
Denunciando ahora esos hechos, a lo sumo, el ayuntamiento podria incoar el citado expediente para que procediera a regularizar urbanisticamente esos espacios y, si ello no fuera posible declararlos en situacion de fuera de ordenacion, nada mas, el propietario inscribiria los locales reflejando esas circunstancias pudiendo disfrutarlos como suyos que son.
Ignoro a que acto te refieres que pueda prescribir, ni a que clase de indemnizacion consideras que tiene derecho la comunidad.
Ante todo gracias Veo, pero en nada has resuelto al hecho que se plantea por esta parte.
Haces congeturas, que no en vano libres de malas intenciones.
Bien, ante tu tesitura, que en nada aporta a lo manifestado en su momento, y que con aguada ingenuidad has explayado pero sin resultado explcito y jurídico que se ha de atener, bien andas descaminado, ya que las pretensiones de las partes afectadas, que son todos los vecinos que han comprado vivienda (espacio) al dueño del edificio el cual es el promotor y constructor y vecino.
Que el hecho es de interés general de los propietarios de las viviendas segurisimo,
que los vecinos han tenido constancia de los hechos ahora, despues de quince años, un hecho cierto, ya que de ser contrario así lo hubieran denunciado.
Es decir que el planteamiento no es berborrea gratuita, dicho todo lo hasta ahora expuesto con el mayor de los respetos hacia veo,
pero lo que se pretende no es oratoria gratuita, si no puntos de vista DE INTERES LEGAL Y RESOLUCION JUDICIAL.
muchas gracias
y en espera que otros miembros o vos Veo acentué
mejor el contenido de lo expuesto en su momento
gracias a todos y feliz navidad
Haces congeturas, que no en vano libres de malas intenciones.
Bien, ante tu tesitura, que en nada aporta a lo manifestado en su momento, y que con aguada ingenuidad has explayado pero sin resultado explcito y jurídico que se ha de atener, bien andas descaminado, ya que las pretensiones de las partes afectadas, que son todos los vecinos que han comprado vivienda (espacio) al dueño del edificio el cual es el promotor y constructor y vecino.
Que el hecho es de interés general de los propietarios de las viviendas segurisimo,
que los vecinos han tenido constancia de los hechos ahora, despues de quince años, un hecho cierto, ya que de ser contrario así lo hubieran denunciado.
Es decir que el planteamiento no es berborrea gratuita, dicho todo lo hasta ahora expuesto con el mayor de los respetos hacia veo,
pero lo que se pretende no es oratoria gratuita, si no puntos de vista DE INTERES LEGAL Y RESOLUCION JUDICIAL.
muchas gracias
y en espera que otros miembros o vos Veo acentué
mejor el contenido de lo expuesto en su momento
gracias a todos y feliz navidad
para contar una historia, confesaré una infracción que he cometido hace unos quince años, dejando claro que no es la única que he cometido, que no voy de santo:
- había un señor, aquí en Galicia, que tenía cuatro pequeñas parcelas urbanas (de baja densidad, tipología de ciudad jardín) y que, justo en una esquina a dos calles, había una parcela muy pequeña que no le pertenecía pero que podía adquirirse a un precio razonable. Sin comprar esa muy pequeña parcela ajena, tras la agrupación de las cuatro parcelas, se podrían obtener cinco nuevas parcelas que cumplirían con la superficie mínima unitaria, y comprando esa pequeña parcela, la realidad es que la superficie neta del conjunto no era suficiente para alcanzar las seis parcelas, pero la diferencia era solo de un 2%.
Ante eso, mi cliente (el promotor interesado en edificar en esas parcelas) le ofreció un acuerdo en función del resultado de la parcelación, consistente en que, a cambio de las parcelas resultantes, le construiría una casa sobre una de ellas y le entregaría una cantidad de dinero, cantidad que sería distinta según el resultado final de la parcelación, diferencia que cubría más del doble del coste de adquisición de la pequeña parcela existente en la esquina, tan pequeña que de por sí era inedificable.
Aceptada la propuesta, me tocó ir al ayuntamiento y tratar de conseguir que pudieran alcanzarse las seis parcelas. Porque es importante no ser un tramposo aunque alguna vez se cuestione la legitimidad de las normas legales, me fui a exponerle el tema al arquitecto municipal y, con los datos perfectamente claros, le dije que si estaba dispuesto a cerrar un ojo y no hacer una comprobación rigurosa, tras la adquisición de esa pequeña parcela le presentaría un plano con un exceso de medición del 2% (un 1% lineal) para obtener seis parcelas; y que, si por el contrario no estaba dispuesto a permitir esa mentira del 2%, esa pequeña parcela no se compraría, y allí quedaría a matorral por tiempo indefinido.
Cualquier persona metida en esto puede intuir que la respuesta del arquitecto municipal es que todos saldríamos ganando con el resultado final propuesto porque se remataría la esquina, que, aunque siempre hacían mediciones rigurosas (y puedo dar fe que en ese ayuntamiento lo hacen), nada le obligaba a más precisión que la que le daba el escalímetro sobre unos planos a escala 1/2000, y que un 1% lineal era inapreciable si con ello se obtiene un mejor resultado colectivo.
pues he ahí que el vendedor, que durante las obras siempre había tratado, y conseguido, que le echara una mano, como director de obra, para que el promotor fuera un tanto espléndido en materia de acabados de su casa (mi opinión contaba lo suyo, al margen del contrato), había venido para que le incluyeran los muebles de cocina, a lo que yo le dije que en eso no podía ayudarle, que no estaban en el contrato y que no solo excedía de mis atribuciones, sino que sería tomar injusta parte entre él y el promotor, y que mi influencia en el promotor, a la postre mi cliente, estaba basada en su confianza en mi integridad, buen hacer, tendencia a la búsqueda de acuerdos, bla, bla, bla.
tres días después, el vendedor se presenta en mi oficina con la escopeta cargada, diciéndome que había ido al abogado y que, o le regalaban los muebles de cocina, o no solo reclamaría en el juzgado la integridad superficial de su parcela (le faltaba el 2%, como a cada una de las demás), sino que denunciaría en el ayuntamiento que las demás parcelas tampoco cumplían la superficie mínima.
Ni que decir tiene que le mostré la puerta, tras recordarle que había conocido a su santa madre y no así a su padre, y que, aparte de que documentalmente él también era parte en esto, podía hacer lo que le viniera en gana si pretendía descubrir lo que es gastar dinero haciendo el ridículo.
a los que hayan leído hasta aquí, les dejo mis saludos y la amenaza de repetir otro día con otra historia
a leygratuita, además, le recomiendo que olvide esa reclamación, que existe vía legal para hacerlo, pero que no solo no tiene garantía de éxito, sino que no lo creo justo
- había un señor, aquí en Galicia, que tenía cuatro pequeñas parcelas urbanas (de baja densidad, tipología de ciudad jardín) y que, justo en una esquina a dos calles, había una parcela muy pequeña que no le pertenecía pero que podía adquirirse a un precio razonable. Sin comprar esa muy pequeña parcela ajena, tras la agrupación de las cuatro parcelas, se podrían obtener cinco nuevas parcelas que cumplirían con la superficie mínima unitaria, y comprando esa pequeña parcela, la realidad es que la superficie neta del conjunto no era suficiente para alcanzar las seis parcelas, pero la diferencia era solo de un 2%.
Ante eso, mi cliente (el promotor interesado en edificar en esas parcelas) le ofreció un acuerdo en función del resultado de la parcelación, consistente en que, a cambio de las parcelas resultantes, le construiría una casa sobre una de ellas y le entregaría una cantidad de dinero, cantidad que sería distinta según el resultado final de la parcelación, diferencia que cubría más del doble del coste de adquisición de la pequeña parcela existente en la esquina, tan pequeña que de por sí era inedificable.
Aceptada la propuesta, me tocó ir al ayuntamiento y tratar de conseguir que pudieran alcanzarse las seis parcelas. Porque es importante no ser un tramposo aunque alguna vez se cuestione la legitimidad de las normas legales, me fui a exponerle el tema al arquitecto municipal y, con los datos perfectamente claros, le dije que si estaba dispuesto a cerrar un ojo y no hacer una comprobación rigurosa, tras la adquisición de esa pequeña parcela le presentaría un plano con un exceso de medición del 2% (un 1% lineal) para obtener seis parcelas; y que, si por el contrario no estaba dispuesto a permitir esa mentira del 2%, esa pequeña parcela no se compraría, y allí quedaría a matorral por tiempo indefinido.
Cualquier persona metida en esto puede intuir que la respuesta del arquitecto municipal es que todos saldríamos ganando con el resultado final propuesto porque se remataría la esquina, que, aunque siempre hacían mediciones rigurosas (y puedo dar fe que en ese ayuntamiento lo hacen), nada le obligaba a más precisión que la que le daba el escalímetro sobre unos planos a escala 1/2000, y que un 1% lineal era inapreciable si con ello se obtiene un mejor resultado colectivo.
pues he ahí que el vendedor, que durante las obras siempre había tratado, y conseguido, que le echara una mano, como director de obra, para que el promotor fuera un tanto espléndido en materia de acabados de su casa (mi opinión contaba lo suyo, al margen del contrato), había venido para que le incluyeran los muebles de cocina, a lo que yo le dije que en eso no podía ayudarle, que no estaban en el contrato y que no solo excedía de mis atribuciones, sino que sería tomar injusta parte entre él y el promotor, y que mi influencia en el promotor, a la postre mi cliente, estaba basada en su confianza en mi integridad, buen hacer, tendencia a la búsqueda de acuerdos, bla, bla, bla.
tres días después, el vendedor se presenta en mi oficina con la escopeta cargada, diciéndome que había ido al abogado y que, o le regalaban los muebles de cocina, o no solo reclamaría en el juzgado la integridad superficial de su parcela (le faltaba el 2%, como a cada una de las demás), sino que denunciaría en el ayuntamiento que las demás parcelas tampoco cumplían la superficie mínima.
Ni que decir tiene que le mostré la puerta, tras recordarle que había conocido a su santa madre y no así a su padre, y que, aparte de que documentalmente él también era parte en esto, podía hacer lo que le viniera en gana si pretendía descubrir lo que es gastar dinero haciendo el ridículo.
a los que hayan leído hasta aquí, les dejo mis saludos y la amenaza de repetir otro día con otra historia
a leygratuita, además, le recomiendo que olvide esa reclamación, que existe vía legal para hacerlo, pero que no solo no tiene garantía de éxito, sino que no lo creo justo
¡Mmmmm!
primero, una obviedad: como este foro es libre, el hecho de que habitualmente trate de ayudar no me obliga a hacerlo contra mi conciencia.
segundo, otra obviedad: el promotor-constructor es el propietario inicial del inmueble, inmueble que divide en distintas fincas registrales en régimen de propiedad horizontal pero que sigue siendo íntegramente suyo. A partir de ahí, el propietario del conjunto (promotor-constructor) vende algunas de las fincas registrales que lo componen (casi todas)
si el promotor decide ocultar el aprovechamiento de un par de porciones de espacios que oculta tras un tabique, la sospecha más verosímil será que esas porciones de espacio no son compatibles con el planeamiento, lo que es un problema suyo.
si esas porciones son realmente ilegales e ilegalizables, y las vende, pudiera tener problemas con el comprador en el caso de que conste documentalmente que ha cobrado por ello (exista constancia documental de la venta, aunque sea en documento privado)
si no las vende y se las queda, al margen de lo que pueda indicar la ley sobre los elementos no incluidos como privados, existen porque él los ha pagado y porque él ha asumido el riesgo de que fuera descubierta la supuesta infracción. Y no solo eso, sino que ningún comprador ha recibido menos aquello por lo que ha pagado el precio pactado.
al margen de lo que pueda indicar la ley, aquí todo el mundo ha tratado de quitar provecho, y en ese sentido hasta podría entender que Leygratuita también quiera hacerlo, pero mi visión de la vida está guiada por mi ética, no siempre coincidente con la legalidad. Así, puedo tener cierta complicidad con quien, asumiendo el riesgo de ser descubierto y sus consecuencias, tuerce ligeramente el filo de los límites de la legalidad, con su dinero y sin perjudicar a nadie (con un buen coche y sobrio, circula a 135 km/h en una autopista en buenas condiciones). Así, no puedo tener complicidad con quien, viendo la maniobra, pide ayuda de cómo proceder para obtener del infractor una porción de la supuesta recompensa.
lo que me cae peor es que el denunciante ni se ha parado a hablar de la posible ilegalidad como un daño a la colectividad, como que la legalidad urbanística debiera de ser respetada en beneficio de todos, y es que tendría derecho a hacerlo. Al contrario, todo me lleva a sospechar que no se pretende alcanzar la legalidad urbanística, que la legalidad urbanística no es de valor para Leygratuita, que para él solo son de valor las leyes de las que pudiera obtener un beneficio.
Dicen que quien roba a un ladrón tiene cien años de perdón, pero yo creo que eso lo dicen los ladrones. Para mí quien roba es un ladrón, independientemente de a quien robe, y ese no es el caso del promotor-constructor que ha hecho algo presuntamente ilegal hace quince años.
sigue ...
primero, una obviedad: como este foro es libre, el hecho de que habitualmente trate de ayudar no me obliga a hacerlo contra mi conciencia.
segundo, otra obviedad: el promotor-constructor es el propietario inicial del inmueble, inmueble que divide en distintas fincas registrales en régimen de propiedad horizontal pero que sigue siendo íntegramente suyo. A partir de ahí, el propietario del conjunto (promotor-constructor) vende algunas de las fincas registrales que lo componen (casi todas)
si el promotor decide ocultar el aprovechamiento de un par de porciones de espacios que oculta tras un tabique, la sospecha más verosímil será que esas porciones de espacio no son compatibles con el planeamiento, lo que es un problema suyo.
si esas porciones son realmente ilegales e ilegalizables, y las vende, pudiera tener problemas con el comprador en el caso de que conste documentalmente que ha cobrado por ello (exista constancia documental de la venta, aunque sea en documento privado)
si no las vende y se las queda, al margen de lo que pueda indicar la ley sobre los elementos no incluidos como privados, existen porque él los ha pagado y porque él ha asumido el riesgo de que fuera descubierta la supuesta infracción. Y no solo eso, sino que ningún comprador ha recibido menos aquello por lo que ha pagado el precio pactado.
al margen de lo que pueda indicar la ley, aquí todo el mundo ha tratado de quitar provecho, y en ese sentido hasta podría entender que Leygratuita también quiera hacerlo, pero mi visión de la vida está guiada por mi ética, no siempre coincidente con la legalidad. Así, puedo tener cierta complicidad con quien, asumiendo el riesgo de ser descubierto y sus consecuencias, tuerce ligeramente el filo de los límites de la legalidad, con su dinero y sin perjudicar a nadie (con un buen coche y sobrio, circula a 135 km/h en una autopista en buenas condiciones). Así, no puedo tener complicidad con quien, viendo la maniobra, pide ayuda de cómo proceder para obtener del infractor una porción de la supuesta recompensa.
lo que me cae peor es que el denunciante ni se ha parado a hablar de la posible ilegalidad como un daño a la colectividad, como que la legalidad urbanística debiera de ser respetada en beneficio de todos, y es que tendría derecho a hacerlo. Al contrario, todo me lleva a sospechar que no se pretende alcanzar la legalidad urbanística, que la legalidad urbanística no es de valor para Leygratuita, que para él solo son de valor las leyes de las que pudiera obtener un beneficio.
Dicen que quien roba a un ladrón tiene cien años de perdón, pero yo creo que eso lo dicen los ladrones. Para mí quien roba es un ladrón, independientemente de a quien robe, y ese no es el caso del promotor-constructor que ha hecho algo presuntamente ilegal hace quince años.
sigue ...
Urbanismo
ante todo FELICES FIESTAS.
paso a exponer mis preguntas:
1ª.- Un constructor al mismo tiempo promotor hace un edificio con locales. Una vez vendido todo, el constructor se queda con una vivienda, cocheras y un local. Cuando paso la inspección para dar la habitabilidad del edificio, el constructor tiro un tabique en la zona del garaje y la habilito de cochera para su uso particular. Hace ya 15 años, en la Licencia final de obra no figura ese espacio.
¿Prescribe el hecho de que el constructor se apodere de ese espacio como el reseñado? Ante que orden judicial debe denunciarse?
2ª. Reseñado constructor aparte de lo anteriormente manifestado, tiene un local. Este local tiene acceso desde la vía pública. Pues bien el constructor dejo un espacio que no figura en el plano final, tapiado, siendo tirado una vez pasada la inspección y dejarlo como si fuera un solo local. el tiempo hace 15 años. en la LICENCIA FINAL del edifico NO figura ese espacio a mayores y del cual se ha apropiado.
¿prescribe este hecho?
¿que Tribunal ha de entender de ello?
Pasaria ese espacio que no figura en la licencia final del edificio a la comunidad de vecinos?
¿de pasar a los vecinos del inmueble, qué tramites llevaría?
¿Se puede pedir indemnización al constructor que a su vez es vecino de la parte del espacio que ha anexionado al local como suyo y cuantos años se puede pedir de indemnización?
muchas gracias y, un coridal saludo a todos
paso a exponer mis preguntas:
1ª.- Un constructor al mismo tiempo promotor hace un edificio con locales. Una vez vendido todo, el constructor se queda con una vivienda, cocheras y un local. Cuando paso la inspección para dar la habitabilidad del edificio, el constructor tiro un tabique en la zona del garaje y la habilito de cochera para su uso particular. Hace ya 15 años, en la Licencia final de obra no figura ese espacio.
¿Prescribe el hecho de que el constructor se apodere de ese espacio como el reseñado? Ante que orden judicial debe denunciarse?
2ª. Reseñado constructor aparte de lo anteriormente manifestado, tiene un local. Este local tiene acceso desde la vía pública. Pues bien el constructor dejo un espacio que no figura en el plano final, tapiado, siendo tirado una vez pasada la inspección y dejarlo como si fuera un solo local. el tiempo hace 15 años. en la LICENCIA FINAL del edifico NO figura ese espacio a mayores y del cual se ha apropiado.
¿prescribe este hecho?
¿que Tribunal ha de entender de ello?
Pasaria ese espacio que no figura en la licencia final del edificio a la comunidad de vecinos?
¿de pasar a los vecinos del inmueble, qué tramites llevaría?
¿Se puede pedir indemnización al constructor que a su vez es vecino de la parte del espacio que ha anexionado al local como suyo y cuantos años se puede pedir de indemnización?
muchas gracias y, un coridal saludo a todos
