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urbanismo reposicion de la legalidad.
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Urbanismo reposicion de la legalidad.
En una obra de una vivienda unifamiliar legal con todos los permisos en regla , con aparejador y arquitecto ,y yo como promotor y constructor , he realizado la obra bajo la dirección del Aparejador y Arquitecto.
Con la obra terminada, tras una denuncia de un vecino ,y las comprobaciones por parte del Ayuntamiento , nos damos cuenta de que la cota de implantación del edificio supera en una pequeña parte de la planta baja en 60 cm. la altura permitida , aunque la superficie construida , linderos , las demás plantas y la altura total del edificio son las correctas.
Mis preguntas a quien entienda de esos temas y quiera contestarme son :
a) Quienes son los responsables directos del error , yo como promotor , subcontrataba la obra a terceros , y esos se limitaban a hacer lo que indicaba el aparejador ,ya que el Arquitecto jamás apareció por la obra .
b) Una cota marcada sobre los planos aprobados y sellados por el Ayuntamiento, que figura en el portal de acceso al solar , y dado que estaba vallado , era el punto idóneo para colocar la estación , aunque sea errónea , es considerada válida ? ,
Pues ahora tras comprobaciones , nos damos cuenta que tiene un error de 23 cm.? Y esa es la cota que fue tomada como referencia para el replanteo del edificio , y en parte causa de ese error , ya que si al error de 60 cm le restamos éstos 23 cm. de la cota utilizada , y que repito figura en el plano de ejecución , el error sería de 37 cm ( 60cm. menos 23cm ).
c )El Ayuntamiento en resolución de incoación de expediente de infracción urbanística y paralización de obras , ( aunque la obra está prácticamente terminada , a falta de pequeños detalles ) ,pretende que se corten 2 zonas del forjado de la planta baja , para reconstruirlo 60 o 37 cm mas bajo ( según la cota de arranque tenida en cuenta ) para cumplir las ordenanzas municipales. ( reposición de la legalidad )La normativa dice que en terrenos con mucha pendiente el edificio puede estar 1,90 m. por encima del terreno natural del solar , y está a 2,50m.
d) que piensan ustedes sobre "el principio de proporcionalidad "que es en lo que me he basado en mi recurso de reposición , en los métodos a emplear y los fines a conseguir. No creen ustedes que el obligarme a hacer dos agujeros en el forjado de la planta baja de unos 6 u 8 m2 para rehacerlo 37 cm o 60 cm más abajo , no sería proporcional , pues el mal que me causarían por lo que se pretende reponer ?
He leído mucha jurisprudencia sobre el principio de proporcionalidad , y es claro que en un contencioso administrativo contra un estamento oficial , es como una ruleta rusa , todo depende de la opinión de un Juez , y eso también implica mucho riesgo ¡!
Aún así , que posibilidades de éxito ven ustedes , en un contencioso contra el Ayuntamiento , visto que al Ayuntamiento tras varias conversaciones con los técnicos , y servicios jurídicos , da la impresión de que lo único que les interesa ,no es dar una solución coherente al problema , sino multar , y el resto les trae sin cuidado , pues se limitan a decir que aunque la diferencia fuera 1 cm. no podrían dar el visto bueno a la MTO presentada , y mucho menos un certificado de final de obra.
A pesar de que el error no es visible ,no beneficia a nadie , y tan solo me perjudica a mi , ya que lo único que pudiera molestar a los vecinos es la altura total que les impidiera la vista , y tanto la superficie contruida y la altura total son correctas.
Gracias por su ayuda , quedo a la espera de sus noticias y comentarios que quizás me ayuden a solucionar éste problema .
atentamente
johnripply
Con la obra terminada, tras una denuncia de un vecino ,y las comprobaciones por parte del Ayuntamiento , nos damos cuenta de que la cota de implantación del edificio supera en una pequeña parte de la planta baja en 60 cm. la altura permitida , aunque la superficie construida , linderos , las demás plantas y la altura total del edificio son las correctas.
Mis preguntas a quien entienda de esos temas y quiera contestarme son :
a) Quienes son los responsables directos del error , yo como promotor , subcontrataba la obra a terceros , y esos se limitaban a hacer lo que indicaba el aparejador ,ya que el Arquitecto jamás apareció por la obra .
b) Una cota marcada sobre los planos aprobados y sellados por el Ayuntamiento, que figura en el portal de acceso al solar , y dado que estaba vallado , era el punto idóneo para colocar la estación , aunque sea errónea , es considerada válida ? ,
Pues ahora tras comprobaciones , nos damos cuenta que tiene un error de 23 cm.? Y esa es la cota que fue tomada como referencia para el replanteo del edificio , y en parte causa de ese error , ya que si al error de 60 cm le restamos éstos 23 cm. de la cota utilizada , y que repito figura en el plano de ejecución , el error sería de 37 cm ( 60cm. menos 23cm ).
c )El Ayuntamiento en resolución de incoación de expediente de infracción urbanística y paralización de obras , ( aunque la obra está prácticamente terminada , a falta de pequeños detalles ) ,pretende que se corten 2 zonas del forjado de la planta baja , para reconstruirlo 60 o 37 cm mas bajo ( según la cota de arranque tenida en cuenta ) para cumplir las ordenanzas municipales. ( reposición de la legalidad )La normativa dice que en terrenos con mucha pendiente el edificio puede estar 1,90 m. por encima del terreno natural del solar , y está a 2,50m.
d) que piensan ustedes sobre "el principio de proporcionalidad "que es en lo que me he basado en mi recurso de reposición , en los métodos a emplear y los fines a conseguir. No creen ustedes que el obligarme a hacer dos agujeros en el forjado de la planta baja de unos 6 u 8 m2 para rehacerlo 37 cm o 60 cm más abajo , no sería proporcional , pues el mal que me causarían por lo que se pretende reponer ?
He leído mucha jurisprudencia sobre el principio de proporcionalidad , y es claro que en un contencioso administrativo contra un estamento oficial , es como una ruleta rusa , todo depende de la opinión de un Juez , y eso también implica mucho riesgo ¡!
Aún así , que posibilidades de éxito ven ustedes , en un contencioso contra el Ayuntamiento , visto que al Ayuntamiento tras varias conversaciones con los técnicos , y servicios jurídicos , da la impresión de que lo único que les interesa ,no es dar una solución coherente al problema , sino multar , y el resto les trae sin cuidado , pues se limitan a decir que aunque la diferencia fuera 1 cm. no podrían dar el visto bueno a la MTO presentada , y mucho menos un certificado de final de obra.
A pesar de que el error no es visible ,no beneficia a nadie , y tan solo me perjudica a mi , ya que lo único que pudiera molestar a los vecinos es la altura total que les impidiera la vista , y tanto la superficie contruida y la altura total son correctas.
Gracias por su ayuda , quedo a la espera de sus noticias y comentarios que quizás me ayuden a solucionar éste problema .
atentamente
johnripply
Hola Alga , gracias por tu respuesta.
Leyendo y aprendiendo en éste foro , he visto que ya habías contestado a algunos asuntos problemáticos.
Eres abogado ?
Si tienes experiencia en ello , que opinión te merece el principio de proporcionalidad.? ..... crees que abogando por el mencionado principio de proporcionalidad , tengo alguna oportunidad de que me dejen las cosas como están
saludos cordiales
john.
Leyendo y aprendiendo en éste foro , he visto que ya habías contestado a algunos asuntos problemáticos.
Eres abogado ?
Si tienes experiencia en ello , que opinión te merece el principio de proporcionalidad.? ..... crees que abogando por el mencionado principio de proporcionalidad , tengo alguna oportunidad de que me dejen las cosas como están
saludos cordiales
john.
La posibilidad de aplicar la doctrina del principio de proporcionalidad se determina cuando se analiza el grado de incumplimiento de la ordenación urbanística aplicable, en relación a las medidas a adoptar para reponer la legalidad urbanística perturbada. Hoy en día, esas posibilidades son prácticamente nulas.
La STS 944/2012 de 15 de febrero, dictada en recurso de casación 5346/2008, es significativa del cambio de criterio producido en el alto tribunal en relación a ese principio.
FUNDAMENTO DE DERECHO V
Por ello, simplemente diremos ---con exclusivo carácter de generalidad---, y en relación con el principio de proporcionalidad, o de menor demolición, que, siendo cierta la existencia de una línea jurisprudencial que proclamó, tiempo atrás, tal principio, la misma ha sido superada ---al hilo de la nueva realidad jurídico-social, caracterizada por la mayor sensibilidad y protección jurídica nacional e internacional del medio ambiente en sentido amplio, así como de la reiteración de situaciones de indisciplina urbanística que
se han venido produciendo--- por una nueva corriente jurisprudencial caracterizada por el carácter preceptivo y no facultativo de la demolición como medida restauradora de los valores infringidos por la conducta ilícitamente realizada......................en cuyo caso la demolición debe interpretarse en
el sentido de una consecuencia obligada de la imposibilidad de legalización, pues es la Administración la que está obligada a restaurar la realidad física alterada o transformada por medio de la acción ilegal y a la defensa de los valores protegidos con motivo de las clasificaciones y calificaciones urbanísticas. No existe, pues, la posibilidad de optar entre dos o más medios distintos. Por ello, es aplicable la jurisprudencia de esta Sala surgida precisamente con motivo de la restauración de la legalidad urbanística, de la que es representativa la STS de esta Sala de 28 de marzo de 2006, en la que indicamos que "Esta Sala del Tribunal Supremo, en contra de la referida tesis, ha declarado repetidamente que en los casos de actuaciones contrarias al planeamiento urbanístico es imprescindible restaurar la realidad física alterada o transformada por la acción ilegal, de manera que no existe la posibilidad de optar entre dos o más medios distintos y no es, por tanto, aplicable el principio de proporcionalidad ( Sentencias de 28 de abril de 2000 , 15 de octubre de 2001 , 23 de octubre de 2001 y 2 de octubre de 2002)" . Y la de 2-10-02 declara: "En los casos de actuaciones que,como la que se enjuicia, contradicen el planeamiento urbanístico la Administración resulta obligada a restaurar la realidad física alterada o transformada por medio de la acción ilegal. No tiene posibilidad de optar entre dos o más medios distintos (así se declara, por ejemplo, en los mismos casos resueltos en las sentencias de 16 de mayo de 1990 ( 14 ) y de 3 de diciembre de 1991 ) por lo que no resulta de aplicación el principio de proporcionalidad. La vinculación positiva de la Administración Pública a la Ley ( art. 103.1 (9) CE ) obliga a ésta a respetar la Ley: es decir, a ordenar la demolición" .
La STS 944/2012 de 15 de febrero, dictada en recurso de casación 5346/2008, es significativa del cambio de criterio producido en el alto tribunal en relación a ese principio.
FUNDAMENTO DE DERECHO V
Por ello, simplemente diremos ---con exclusivo carácter de generalidad---, y en relación con el principio de proporcionalidad, o de menor demolición, que, siendo cierta la existencia de una línea jurisprudencial que proclamó, tiempo atrás, tal principio, la misma ha sido superada ---al hilo de la nueva realidad jurídico-social, caracterizada por la mayor sensibilidad y protección jurídica nacional e internacional del medio ambiente en sentido amplio, así como de la reiteración de situaciones de indisciplina urbanística que
se han venido produciendo--- por una nueva corriente jurisprudencial caracterizada por el carácter preceptivo y no facultativo de la demolición como medida restauradora de los valores infringidos por la conducta ilícitamente realizada......................en cuyo caso la demolición debe interpretarse en
el sentido de una consecuencia obligada de la imposibilidad de legalización, pues es la Administración la que está obligada a restaurar la realidad física alterada o transformada por medio de la acción ilegal y a la defensa de los valores protegidos con motivo de las clasificaciones y calificaciones urbanísticas. No existe, pues, la posibilidad de optar entre dos o más medios distintos. Por ello, es aplicable la jurisprudencia de esta Sala surgida precisamente con motivo de la restauración de la legalidad urbanística, de la que es representativa la STS de esta Sala de 28 de marzo de 2006, en la que indicamos que "Esta Sala del Tribunal Supremo, en contra de la referida tesis, ha declarado repetidamente que en los casos de actuaciones contrarias al planeamiento urbanístico es imprescindible restaurar la realidad física alterada o transformada por la acción ilegal, de manera que no existe la posibilidad de optar entre dos o más medios distintos y no es, por tanto, aplicable el principio de proporcionalidad ( Sentencias de 28 de abril de 2000 , 15 de octubre de 2001 , 23 de octubre de 2001 y 2 de octubre de 2002)" . Y la de 2-10-02 declara: "En los casos de actuaciones que,como la que se enjuicia, contradicen el planeamiento urbanístico la Administración resulta obligada a restaurar la realidad física alterada o transformada por medio de la acción ilegal. No tiene posibilidad de optar entre dos o más medios distintos (así se declara, por ejemplo, en los mismos casos resueltos en las sentencias de 16 de mayo de 1990 ( 14 ) y de 3 de diciembre de 1991 ) por lo que no resulta de aplicación el principio de proporcionalidad. La vinculación positiva de la Administración Pública a la Ley ( art. 103.1 (9) CE ) obliga a ésta a respetar la Ley: es decir, a ordenar la demolición" .
Hola alga ,gracias por la jurisprudencia , pero yo he encontrado esa otras que dicen lo contrario ... que te parecen ? :
Reproduciendo textualmente la STS de 25 de Octubre de 1989, “la finalidad de la
aplicación del principio de proporcionalidad no es otra que evitar derribos que
procederían por una estricta aplicación de las normas, pero que pugnarían con los
principios de justicia material, habida cuenta de que en la construcción, por la
complejidad de su técnica, es fácil que, incluso de buena fe, se cometan errores que no
deben perjudicar al conjunto de una obra que, globalmente, esté dirigida al bien común
y suponga creación de riqueza mediante el esfuerzo del hombre”.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SOLUCIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS APLICABLES A LOS
PROCEDIMIENTOS DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA
Si bien la aplicación del principio de proporcionalidad en las medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística tienen una característica fundamental, esto
es, la casuística o la necesidad de estudiar cada supuesto de manera específica sin poder
establecerse soluciones generales aplicables a todos los procedimientos, en primer lugar,
debe hacerse constar que la licencia urbanística es un acto rigurosamente reglado que,
como tal, aparece recogido en los arts. 169 y ss. de la LOUA, así como en el propio
Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, y, por tanto, es obvio que, a la
hora de decidir sobre la legalidad de las obras ejecutadas, habrá que determinar la
ordenación urbanística aplicable para después comprobar si la edificación o actuación se
ajusta o no a las exigencias de aquellas y, en el caso de que no sea así, determinar el
grado de incumplimiento y las medidas a adoptar para restablecer la legalidad
urbanística perturbada. Es en este momento cuando debe analizarse la posibilidad de
aplicación de los criterios de proporcionalidad para evitar la demolición en aquellos
supuestos en los que, como la propia LOUA reconoce, los incumplimientos no tengan
carácter sustancial (art. 182.3).
Como hemos expuesto en epígrafes anteriores, la Jurisprudencia ha mitigado las
medidas de protección de la legalidad urbanística por aplicación del principio de
proporcionalidad, ya que la orden de demolición, por ser extrema, implica la necesidad
de ser aplicada con mesura “sólo en casos excepcionales y extremos de suma gravedad
y trascendencia urbanística” (STS de 27 de Junio de 1986). En cualquier caso, “la
demolición ha de acomodarse al principio de proporcionalidad que proclaman los arts.
4 y 6 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (debe entenderse
también referido al art. 131 de la Ley 30/92)”, conforme a lo recogido en SSTS de 29
de Abril de 1970 y de 14 de Febrero de 1977, para lo cual habrá de ponderarse la
trascendencia que tenga para el interés público la concreta infracción y la perpetuación
de la misma, intentando que no se rompa la tan deseada regla entre los medios a
emplear y los objetivos a conseguir.
Conforme a lo expuesto en el Fundamento Jurídico Tercero de la STS de 14 de
Julio de 2000:
“Como hemos dicho en la reciente sentencia de 28 de Abril de 2000, el principio
de proporcionalidad expresa, en general, la necesidad de una adecuación o armonía
entre el fin de interés público que se persiga y los medios que se empleen para
alcanzarlo. Es esencial en el Estado Social de Derecho (art. 1.1 CE), con un relieve
constitucional que se manifiesta especialmente en el ámbito de las intervenciones
públicas en la esfera de los particulares. En el Derecho Administrativo, en que se
concreta el Derecho Constitucional, la proporcionalidad se manifiesta asimismo en
distintos ámbitos, permitiendo una intervención equilibrada del concepto de interés
público. Consentida una intervención por razón del mismo, con la cobertura legal
necesaria, será necesario preguntarse si la medida es necesaria, si cabe una
intervención alternativa que lo pueda satisfacer igualmente y, en tal caso, si la misma
resulta más favorable a la esfera de libertad del administrado. La regla de
proporcionalidad será aplicable en caso de respuesta positiva a estas preguntas”.
saludos
johnripply
Reproduciendo textualmente la STS de 25 de Octubre de 1989, “la finalidad de la
aplicación del principio de proporcionalidad no es otra que evitar derribos que
procederían por una estricta aplicación de las normas, pero que pugnarían con los
principios de justicia material, habida cuenta de que en la construcción, por la
complejidad de su técnica, es fácil que, incluso de buena fe, se cometan errores que no
deben perjudicar al conjunto de una obra que, globalmente, esté dirigida al bien común
y suponga creación de riqueza mediante el esfuerzo del hombre”.
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SOLUCIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS APLICABLES A LOS
PROCEDIMIENTOS DE PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA
Si bien la aplicación del principio de proporcionalidad en las medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística tienen una característica fundamental, esto
es, la casuística o la necesidad de estudiar cada supuesto de manera específica sin poder
establecerse soluciones generales aplicables a todos los procedimientos, en primer lugar,
debe hacerse constar que la licencia urbanística es un acto rigurosamente reglado que,
como tal, aparece recogido en los arts. 169 y ss. de la LOUA, así como en el propio
Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, y, por tanto, es obvio que, a la
hora de decidir sobre la legalidad de las obras ejecutadas, habrá que determinar la
ordenación urbanística aplicable para después comprobar si la edificación o actuación se
ajusta o no a las exigencias de aquellas y, en el caso de que no sea así, determinar el
grado de incumplimiento y las medidas a adoptar para restablecer la legalidad
urbanística perturbada. Es en este momento cuando debe analizarse la posibilidad de
aplicación de los criterios de proporcionalidad para evitar la demolición en aquellos
supuestos en los que, como la propia LOUA reconoce, los incumplimientos no tengan
carácter sustancial (art. 182.3).
Como hemos expuesto en epígrafes anteriores, la Jurisprudencia ha mitigado las
medidas de protección de la legalidad urbanística por aplicación del principio de
proporcionalidad, ya que la orden de demolición, por ser extrema, implica la necesidad
de ser aplicada con mesura “sólo en casos excepcionales y extremos de suma gravedad
y trascendencia urbanística” (STS de 27 de Junio de 1986). En cualquier caso, “la
demolición ha de acomodarse al principio de proporcionalidad que proclaman los arts.
4 y 6 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (debe entenderse
también referido al art. 131 de la Ley 30/92)”, conforme a lo recogido en SSTS de 29
de Abril de 1970 y de 14 de Febrero de 1977, para lo cual habrá de ponderarse la
trascendencia que tenga para el interés público la concreta infracción y la perpetuación
de la misma, intentando que no se rompa la tan deseada regla entre los medios a
emplear y los objetivos a conseguir.
Conforme a lo expuesto en el Fundamento Jurídico Tercero de la STS de 14 de
Julio de 2000:
“Como hemos dicho en la reciente sentencia de 28 de Abril de 2000, el principio
de proporcionalidad expresa, en general, la necesidad de una adecuación o armonía
entre el fin de interés público que se persiga y los medios que se empleen para
alcanzarlo. Es esencial en el Estado Social de Derecho (art. 1.1 CE), con un relieve
constitucional que se manifiesta especialmente en el ámbito de las intervenciones
públicas en la esfera de los particulares. En el Derecho Administrativo, en que se
concreta el Derecho Constitucional, la proporcionalidad se manifiesta asimismo en
distintos ámbitos, permitiendo una intervención equilibrada del concepto de interés
público. Consentida una intervención por razón del mismo, con la cobertura legal
necesaria, será necesario preguntarse si la medida es necesaria, si cabe una
intervención alternativa que lo pueda satisfacer igualmente y, en tal caso, si la misma
resulta más favorable a la esfera de libertad del administrado. La regla de
proporcionalidad será aplicable en caso de respuesta positiva a estas preguntas”.
saludos
johnripply
En mi opinión, la doctrina de esas Sentencias hoy es inapicable atendiendo a las determinaciones de las vigentes leyes urbanísticas, dado el carácter imperativo de estas en lo que se refiere a la protección de la legalidad urbanística y restauración del orden jurídico perturbado.
Así lo reconoce la Sentencia en el fundamento de Derecho que he copiado cuando dice : " siendo cierta la existencia de una línea jurisprudencial que proclamó, tiempo atrás, tal principio, la misma ha sido superada por una nueva corriente jurisprudencial caracterizada por el carácter PRECEPTIVO y no FACULTATIVO de la demolición como medida restauradora de los valores infringidos por la conducta ilícitamente realizada".
Así lo reconoce la Sentencia en el fundamento de Derecho que he copiado cuando dice : " siendo cierta la existencia de una línea jurisprudencial que proclamó, tiempo atrás, tal principio, la misma ha sido superada por una nueva corriente jurisprudencial caracterizada por el carácter PRECEPTIVO y no FACULTATIVO de la demolición como medida restauradora de los valores infringidos por la conducta ilícitamente realizada".
estoy totalmente de acuerdo con Alga
si el error es involuntario, es una faena
si el error es voluntario, es el resultado de un riesgo asumido
asumir riesgos es connatural a la toma de decisiones, algo que se hace de modo continuado, lo mismo al elegir carril de circulación que salir con o sin paraguas, y que para su evaluación las más de las veces pecamos de optimismo
yo tengo bastantes obras en la que se ha excedido la altura en algún punto, poco por lo general pero, en la mitad de los casos, ya desde el proyecto sabía que terminaría ocurriendo. Es un riesgo que, aunque no a diario, asumo con algo de frecuencia y ligereza, algo que suelo decidir con un "malo será" ... y, por un exceso de un palmo, no es extraño obtener la complicidad de los técnicos municipales. Dicho eso, digo también que la ley es clara y no permite excepciones, por lo que, de no haber otra posibilidad de legalizarlo, hay que elegir: la piqueta, o negar la infracción
¿han medido?, ¿no se habrán equivocado?
creo que conviene volver a medir, y ésta vez asegurarse de que se ha medido bien
lo dejo ahí ... sin más comentarios
si el error es involuntario, es una faena
si el error es voluntario, es el resultado de un riesgo asumido
asumir riesgos es connatural a la toma de decisiones, algo que se hace de modo continuado, lo mismo al elegir carril de circulación que salir con o sin paraguas, y que para su evaluación las más de las veces pecamos de optimismo
yo tengo bastantes obras en la que se ha excedido la altura en algún punto, poco por lo general pero, en la mitad de los casos, ya desde el proyecto sabía que terminaría ocurriendo. Es un riesgo que, aunque no a diario, asumo con algo de frecuencia y ligereza, algo que suelo decidir con un "malo será" ... y, por un exceso de un palmo, no es extraño obtener la complicidad de los técnicos municipales. Dicho eso, digo también que la ley es clara y no permite excepciones, por lo que, de no haber otra posibilidad de legalizarlo, hay que elegir: la piqueta, o negar la infracción
¿han medido?, ¿no se habrán equivocado?
creo que conviene volver a medir, y ésta vez asegurarse de que se ha medido bien
lo dejo ahí ... sin más comentarios
Hola Veo y Alga.
Gracias por vuestras opiniones que tienen su fundamento jurídico. Pero ya sabéis lo último que se pierde es la esperanza !
En contestación a Veo , te diré que el error es eso ... un error aunque como me dijo Alga los técnicos pronto comenzarán a echarse la culpa unos a otros , o a mí ,para quitarse el marón de encima .
De momento aún estoy en buena armonía, pues seguimos en tratos con el Ayuntamiento , a ver si con un plano topográfico del año 1984 , ( existen 2 mas actualizados en los PGOU de la zona ) pero al parecer nos favorece mas que el que nosotros presentamos a la solicitud de los permisos , y quizás por ahí podamos hacer algo.
Ya os contaré , pero estoy de acuedo con vosotros que lo del principio de proporcionalidad no será una buena estrategia , aunque esa línea de defensa fué utilizada por el técnico de ese ayuntamiento tras comprobar las alturas , comentando que se trataba de unas diferencias mínimas , y que no llegaban al 5% de error.
y que en un anexo se adjuntaba la consulta efectuada a los servicios jurídicos del Ayuntamiento relativo al error admisible en mediciones de obras. A continuación unos ejemplos de jurisprudencia sobre el "PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD ".
Como me preguntaba Veo , ..... Si he comprobado la altura de la planta baja y efectivamente unos 10 m2 en el salón ,unos 12 m2 en un dormitorio , y un porche de unos 4 m2 sobrepasan la altura entre 30 y 55 cm.
De nuevo Gracias por vuestro interés , y Un saludo chicos.
johnripply.
Gracias por vuestras opiniones que tienen su fundamento jurídico. Pero ya sabéis lo último que se pierde es la esperanza !
En contestación a Veo , te diré que el error es eso ... un error aunque como me dijo Alga los técnicos pronto comenzarán a echarse la culpa unos a otros , o a mí ,para quitarse el marón de encima .
De momento aún estoy en buena armonía, pues seguimos en tratos con el Ayuntamiento , a ver si con un plano topográfico del año 1984 , ( existen 2 mas actualizados en los PGOU de la zona ) pero al parecer nos favorece mas que el que nosotros presentamos a la solicitud de los permisos , y quizás por ahí podamos hacer algo.
Ya os contaré , pero estoy de acuedo con vosotros que lo del principio de proporcionalidad no será una buena estrategia , aunque esa línea de defensa fué utilizada por el técnico de ese ayuntamiento tras comprobar las alturas , comentando que se trataba de unas diferencias mínimas , y que no llegaban al 5% de error.
y que en un anexo se adjuntaba la consulta efectuada a los servicios jurídicos del Ayuntamiento relativo al error admisible en mediciones de obras. A continuación unos ejemplos de jurisprudencia sobre el "PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD ".
Como me preguntaba Veo , ..... Si he comprobado la altura de la planta baja y efectivamente unos 10 m2 en el salón ,unos 12 m2 en un dormitorio , y un porche de unos 4 m2 sobrepasan la altura entre 30 y 55 cm.
De nuevo Gracias por vuestro interés , y Un saludo chicos.
johnripply.
creo que no ha comprendido lo irónico de la parte final de mi comentario:
no busco una respuesta cuando digo "¿han medido?, ¿no se habrán equivocado?"
y muestro una vía cuando digo "creo que conviene volver a medir, y ésta vez ASEGURARSE de que se ha medido bien"
como le he dicho, por un exceso de un palmo, no es extraño obtener la complicidad de los técnicos municipales ... e incluso que lo que midan hoy sea diferente a lo que han medido ayer, o que, sin llegar a eso, acepten que las condiciones en las que se ha medido no han sido las más adecuadas, o que no están absolutamente seguros de la validez del plano tomado como referencia
la verdad legal no siempre coincide con lo obvio
las resoluciones administrativas, y entre ellas las judiciales, son resultado de la tramitación, según un procedimiento, de un conjunto de documentos, testimonios y pruebas periciales, que quien resuelve valora a su manera y según su interpretación de los textos legales ... pero por lo general hace comprobaciones, porque su labor es la gestión del proceso, y no es buscar la verdad
usted no debe admitir que está pasado de altura, porque eso conduce inevitablemente a la piqueta ... y ha de procurar que haya algo (plano, informe) en lo que apoyar la adecuación de las obras al marco legal. Tendrá más posibilidades cuanto más claramente sus medios de prueba indiquen esa adecuación, y cuanto menos interés tengan los demás en hacer valer lo contrario ... todo ello al margen de lo que in situ parece una verdad incontestable
no busco una respuesta cuando digo "¿han medido?, ¿no se habrán equivocado?"
y muestro una vía cuando digo "creo que conviene volver a medir, y ésta vez ASEGURARSE de que se ha medido bien"
como le he dicho, por un exceso de un palmo, no es extraño obtener la complicidad de los técnicos municipales ... e incluso que lo que midan hoy sea diferente a lo que han medido ayer, o que, sin llegar a eso, acepten que las condiciones en las que se ha medido no han sido las más adecuadas, o que no están absolutamente seguros de la validez del plano tomado como referencia
la verdad legal no siempre coincide con lo obvio
las resoluciones administrativas, y entre ellas las judiciales, son resultado de la tramitación, según un procedimiento, de un conjunto de documentos, testimonios y pruebas periciales, que quien resuelve valora a su manera y según su interpretación de los textos legales ... pero por lo general hace comprobaciones, porque su labor es la gestión del proceso, y no es buscar la verdad
usted no debe admitir que está pasado de altura, porque eso conduce inevitablemente a la piqueta ... y ha de procurar que haya algo (plano, informe) en lo que apoyar la adecuación de las obras al marco legal. Tendrá más posibilidades cuanto más claramente sus medios de prueba indiquen esa adecuación, y cuanto menos interés tengan los demás en hacer valer lo contrario ... todo ello al margen de lo que in situ parece una verdad incontestable
una corrección y una aclaración sobre mi último mensaje
- la corrección:
donde dice: "pero por lo general hace comprobaciones, porque su labor ..."
he querido decir: "pero por lo general NO hace comprobaciones, porque su labor ..."
- la aclaración:
"ASEGURARSE de que se ha medido bien" es algo así como "asegurarse que el resultado de la comprobación es que LO QUE MIDE NO ES INADECUADO"
- la corrección:
donde dice: "pero por lo general hace comprobaciones, porque su labor ..."
he querido decir: "pero por lo general NO hace comprobaciones, porque su labor ..."
- la aclaración:
"ASEGURARSE de que se ha medido bien" es algo así como "asegurarse que el resultado de la comprobación es que LO QUE MIDE NO ES INADECUADO"
Hola Veo ,
La verdad es que no había entendido su ironía , pero es que soy muy chapado a la antigua , y no sé decir que algo está a la altura correcta cuando sé que no lo está .
He hecho venir un topógrafo y esas pequeñas zonas de las que le hablé están 55 cm mas altas de lo planeado.
Si , podría decir que al replantear la obra nos dimos cuenta que en ese punto mas desfavorable , nos percatamos de que el topográfico no era correcto , y hacerlo constar en el libro de órdenes , que era la idea inicial , pero el técnico del ayuntamiento nos advirtió que no fueramos por ahí ...... , así es que desistimos de esa línea.
Y es que midamos como midamos , la realidad es una , y no podemos presentar una MTO que no coincida con la realidad , ya que nos meteríamos en un problema probablemente mas grave.
De todas formas le agradezco su interés , y opiniones.
Ya le contaré como termina el tema ,.... si es que algún dia termina. !
Saludos cordiales
johnripply.
La verdad es que no había entendido su ironía , pero es que soy muy chapado a la antigua , y no sé decir que algo está a la altura correcta cuando sé que no lo está .
He hecho venir un topógrafo y esas pequeñas zonas de las que le hablé están 55 cm mas altas de lo planeado.
Si , podría decir que al replantear la obra nos dimos cuenta que en ese punto mas desfavorable , nos percatamos de que el topográfico no era correcto , y hacerlo constar en el libro de órdenes , que era la idea inicial , pero el técnico del ayuntamiento nos advirtió que no fueramos por ahí ...... , así es que desistimos de esa línea.
Y es que midamos como midamos , la realidad es una , y no podemos presentar una MTO que no coincida con la realidad , ya que nos meteríamos en un problema probablemente mas grave.
De todas formas le agradezco su interés , y opiniones.
Ya le contaré como termina el tema ,.... si es que algún dia termina. !
Saludos cordiales
johnripply.
eso no es ser chapado a la antigua, aunque puede ser cualquier otra cosa
en una ocasión un conocido, con el que en aquella época tuve una relación profesional interesante e intensa, me dijo que podía fiarme de él, porque era testigo de jehová. "¡manda huevos!", ¿entonces piensas que los católicos y los agnósticos no somos de fiar?
es bastante probable que te supere en edad, estoy seguro que mi nacimiento ha sido tan humilde como el de la clara mayoría de mis paisanos, y mi integridad ha superado todas las pruebas a la que se ha visto sometida hasta el día de hoy
tengo mis valores, muchos, tan claros que se la pela una diferencia de altura de un palmo respecto a lo que indica una determinada ordenanza urbanística ... quizá por ese principio de proporcionalidad al que hacías referencia
en una ocasión un conocido, con el que en aquella época tuve una relación profesional interesante e intensa, me dijo que podía fiarme de él, porque era testigo de jehová. "¡manda huevos!", ¿entonces piensas que los católicos y los agnósticos no somos de fiar?
es bastante probable que te supere en edad, estoy seguro que mi nacimiento ha sido tan humilde como el de la clara mayoría de mis paisanos, y mi integridad ha superado todas las pruebas a la que se ha visto sometida hasta el día de hoy
tengo mis valores, muchos, tan claros que se la pela una diferencia de altura de un palmo respecto a lo que indica una determinada ordenanza urbanística ... quizá por ese principio de proporcionalidad al que hacías referencia
Hola Veo ,
gracias por tus comentarios .....
Quizás me superes en edad , pero no puede ser de mucho , pues ya tengo 67 cumplidos.
Quizás " chapado a la antigua " no sea la palabla adecuada , pero eso sí , soy de los que se sonrojan si tienen que decir una mentira . Hoy en día la gente firma contratos y niega su propia firma sin ruborizarse...... a eso me refería.
Y en cuanto a la diferencia de un palmo , entiendo perfectamente que no te quite el sueño , pero desafortunadamente a mi ,,,,, si.
Un placer haber tenido contacto contigo.
Recibe un saludo muy cordial.
Johnripply.
gracias por tus comentarios .....
Quizás me superes en edad , pero no puede ser de mucho , pues ya tengo 67 cumplidos.
Quizás " chapado a la antigua " no sea la palabla adecuada , pero eso sí , soy de los que se sonrojan si tienen que decir una mentira . Hoy en día la gente firma contratos y niega su propia firma sin ruborizarse...... a eso me refería.
Y en cuanto a la diferencia de un palmo , entiendo perfectamente que no te quite el sueño , pero desafortunadamente a mi ,,,,, si.
Un placer haber tenido contacto contigo.
Recibe un saludo muy cordial.
Johnripply.
pues no, no te supero en edad. Soy más joven, nacido en los años 50 y no en los 40
sé a qué te refieres, y comprendo que tu problema te quite el sueño, pero que no sea por la infracción de la que puedas ser responsable o corresponsable, sino por sus posibles efectos
has comenzando diciendo que "la cota de implantación del edificio supera en una pequeña parte de la planta baja en 60 cm. la altura permitida, aunque la superficie construida, linderos, las demás plantas y la altura total del edificio son las correctas"
llevemos el problema a su lugar y demos a cada concepto la importancia que tiene. Tienes en orden los parámetros fundamentales de la edificación, no has cometido ninguna barbaridad urbanística, y el posible error de la cota de implantación es de dos cuartas (55 cm), al margen de que una de ellas (23 cm) ya consta en el proyecto. Además, hablamos de una medida respecto a la "cota natural del terreno".
¿qué es la cota natural del terreno?, ¿acaso la que se produjo por erosión en los últimos 300 años?, ¿acaso la que alteró el propietario anterior?, ¿acaso no puede alterarla usted?. No vamos a liarla, ya que sabemos que, de no haber algún elemento extraño, tomamos como estado natural el estado previo al inicio de las obras.
la idea de que la rasante de la planta baja no supere 1.90 respecto al nivel del terreno es fundamentalmente evitar que el volumen y el aprovechamiento supere los parámetros fundamentales permitidos, evitar que la planta semisótano sea una planta baja o, simplemente, evitar la presencia excesiva de un volumen que se supone sótano.
alterar el nivel del terreno, de ser posible, es una solución razonable y no creo que por ello haya de ponerse colorado. Los niveles del terreno se han alterado continuamente a lo largo de la historia, y es muy probable que esa propia normativa permita alterarlo para hacer aterrazamientos. Lo normal es alterarlos en el caso de viviendas unifamiliares exentas, aunque eso no significa que lo normal sea hacerlo para burlar la cota máxima de implantación. En este sentido, en mis proyectos se indica en nivel del terreno en su estado actual y el nivel del terreno en su estado definitivo, cumpliendo las alturas en los dos casos. Para ello alguna vez he alterado 10 ó 15 cm el nivel del estado actual de tierras en un plano taquimétrico, la última vez hace mes y medio (8 cm), y no me pongo colorado al decirlo aunque no se lo diré al técnico municipal ... y es que el único objeto de esa alteración es cumplir las cotas respecto al estado actual de tierras, porque luego y dentro de la normativa, para enrasar el terreno con la planta baja habré de rellenar 42 cm en ese punto y, una vez hecha la casa, ¿qué importa si anteriormente el terreno en ese punto, dentro de la parcela, estaba 34 ó 42 cm más bajo?. También podría echar ahora dos paladas de tierra para alterar el estado actual, pero el asunto es tan poca cosa que me parece ridículo hacer de ello un tema de conciencia. En este caso del que le hablo, hay que avisar a los servicios técnicos municipales antes de hormigonar cada planta, para que pasen por obra y comprueben taquimétricamente las alturas (es una pasada, pero es así), y ni siquiera con esa perspectiva me preocupa haber trampeado 8 cm, porque nadie va a poder probar que no se ha alterado desde que yo he medido, y porque, en el fondo, a ellos mismo les cae de lado un error de 8 cm respecto a un punto que en el estado final de obra estará 42 cm bajo el nivel de tierras.
sé a qué te refieres, y comprendo que tu problema te quite el sueño, pero que no sea por la infracción de la que puedas ser responsable o corresponsable, sino por sus posibles efectos
has comenzando diciendo que "la cota de implantación del edificio supera en una pequeña parte de la planta baja en 60 cm. la altura permitida, aunque la superficie construida, linderos, las demás plantas y la altura total del edificio son las correctas"
llevemos el problema a su lugar y demos a cada concepto la importancia que tiene. Tienes en orden los parámetros fundamentales de la edificación, no has cometido ninguna barbaridad urbanística, y el posible error de la cota de implantación es de dos cuartas (55 cm), al margen de que una de ellas (23 cm) ya consta en el proyecto. Además, hablamos de una medida respecto a la "cota natural del terreno".
¿qué es la cota natural del terreno?, ¿acaso la que se produjo por erosión en los últimos 300 años?, ¿acaso la que alteró el propietario anterior?, ¿acaso no puede alterarla usted?. No vamos a liarla, ya que sabemos que, de no haber algún elemento extraño, tomamos como estado natural el estado previo al inicio de las obras.
la idea de que la rasante de la planta baja no supere 1.90 respecto al nivel del terreno es fundamentalmente evitar que el volumen y el aprovechamiento supere los parámetros fundamentales permitidos, evitar que la planta semisótano sea una planta baja o, simplemente, evitar la presencia excesiva de un volumen que se supone sótano.
alterar el nivel del terreno, de ser posible, es una solución razonable y no creo que por ello haya de ponerse colorado. Los niveles del terreno se han alterado continuamente a lo largo de la historia, y es muy probable que esa propia normativa permita alterarlo para hacer aterrazamientos. Lo normal es alterarlos en el caso de viviendas unifamiliares exentas, aunque eso no significa que lo normal sea hacerlo para burlar la cota máxima de implantación. En este sentido, en mis proyectos se indica en nivel del terreno en su estado actual y el nivel del terreno en su estado definitivo, cumpliendo las alturas en los dos casos. Para ello alguna vez he alterado 10 ó 15 cm el nivel del estado actual de tierras en un plano taquimétrico, la última vez hace mes y medio (8 cm), y no me pongo colorado al decirlo aunque no se lo diré al técnico municipal ... y es que el único objeto de esa alteración es cumplir las cotas respecto al estado actual de tierras, porque luego y dentro de la normativa, para enrasar el terreno con la planta baja habré de rellenar 42 cm en ese punto y, una vez hecha la casa, ¿qué importa si anteriormente el terreno en ese punto, dentro de la parcela, estaba 34 ó 42 cm más bajo?. También podría echar ahora dos paladas de tierra para alterar el estado actual, pero el asunto es tan poca cosa que me parece ridículo hacer de ello un tema de conciencia. En este caso del que le hablo, hay que avisar a los servicios técnicos municipales antes de hormigonar cada planta, para que pasen por obra y comprueben taquimétricamente las alturas (es una pasada, pero es así), y ni siquiera con esa perspectiva me preocupa haber trampeado 8 cm, porque nadie va a poder probar que no se ha alterado desde que yo he medido, y porque, en el fondo, a ellos mismo les cae de lado un error de 8 cm respecto a un punto que en el estado final de obra estará 42 cm bajo el nivel de tierras.
continuación
eso es como circular a 125 km/h en autopista, y muy distinto a circular en moto sin casco, de madrugada, cuadruplicando la tasa máxima de alcohol permitida, siendo magistrado del tribunal constitucional.
quien no merece calificativo es su vecino y por ello, aunque su vecino tiene derecho a ver las cosas a su manera, conviene centrar el problema en la repercusión legal de ese acto y las vías de solución.
Usted no ha alterado el paisaje urbano, y de haberlo hecho no habrá sido por eso, sino porque su casa sea una castaña que hace doler los ojos de quien la mira. Incluso en ese caso tampoco sería culpa exclusivamente suya, sino también del arquitecto que usted ha elegido.
su asunto tiene diferentes vías de solución, pero habría que conocer el tema en profundidad. Las primeras son alterar el nivel del terreno o cometer un pequeño error de medición, que, por ser las más fáciles, son a las que me refería en primer lugar. Otra es ver la posibilidad de considerar planta baja una parte de ese espacio que rebasa la altura máxima de implantación, si pese a ello no supera la edificabilidad máxima o el número de plantas (en esa zona).
su problema es legal, no urbanístico, y no puede permitir que una infracción menor tenga un coste desproporcionado. Para evitarlo, ha de emplear en su defensa todos los medios a su alcance, así como su vecino, solo para tocar las narices, denuncia una infracción pírrica ... porque, acabe como acabe el asunto, ni su vecino ni la comunidad obtendrán beneficio estético alguno.
eso es como circular a 125 km/h en autopista, y muy distinto a circular en moto sin casco, de madrugada, cuadruplicando la tasa máxima de alcohol permitida, siendo magistrado del tribunal constitucional.
quien no merece calificativo es su vecino y por ello, aunque su vecino tiene derecho a ver las cosas a su manera, conviene centrar el problema en la repercusión legal de ese acto y las vías de solución.
Usted no ha alterado el paisaje urbano, y de haberlo hecho no habrá sido por eso, sino porque su casa sea una castaña que hace doler los ojos de quien la mira. Incluso en ese caso tampoco sería culpa exclusivamente suya, sino también del arquitecto que usted ha elegido.
su asunto tiene diferentes vías de solución, pero habría que conocer el tema en profundidad. Las primeras son alterar el nivel del terreno o cometer un pequeño error de medición, que, por ser las más fáciles, son a las que me refería en primer lugar. Otra es ver la posibilidad de considerar planta baja una parte de ese espacio que rebasa la altura máxima de implantación, si pese a ello no supera la edificabilidad máxima o el número de plantas (en esa zona).
su problema es legal, no urbanístico, y no puede permitir que una infracción menor tenga un coste desproporcionado. Para evitarlo, ha de emplear en su defensa todos los medios a su alcance, así como su vecino, solo para tocar las narices, denuncia una infracción pírrica ... porque, acabe como acabe el asunto, ni su vecino ni la comunidad obtendrán beneficio estético alguno.
Hola Veo ,
Gracias de nuevo por tus reflexiones .
Pues no puedo estar mas de acuerdo con lo que me dices.
Mi primera idea , fué ir al Ayuntamiento para hablar y sincerarme con el técnico a quien conozco , no como amigo , pero si de tomar algún que otro café juntos .
Mi primera propuesta a la vista del error , fué sugerirle que en mi recurso de reposición en contestación a su informe de D.U. , sería decir que al realizar las mediciones , para determinar la cota de implantación del edificio , nos dimos cuenta de que el terreno natural superaba en unos 30 cm.a las cotas de plano , y que tras hacerlo constar en el libro de órdenes,( que aún es factible ) , el arquitecto decidió colocar el edificio esos 30 cm mas alto , y que ésto sumado a la cota de referencia usada ( aunque errónea en la realidad , pues está 23 cm . mas alta ) , que consta en el plano aprobado por ese Ayto. de unos 23 cm . nos da el resultado de un error de 53 cm que es la diferencia máxima que tenemos ahora.
La respuesta del técnico fué : No me vengas por ahí , que te irá muy mal.!
Por esa razón desistimos de esa idea que tú me has planteado como solución.
Y así , seguimos por suerte aún en conversaciones con el Ayuntamiento , pero la verdad es que veo las cosas bastante compñicadas .
Les he comentado hasta la saciedad , que un error en una pequeña parte de la planta baja de 55 cm a mí no benefician en nada , y eso tampòco perjudica a nadie , y que sería del todo "desproporcionado" obligarme a realizar dos boquetes en el forjado de la planta baja etc etc. ...... pero ellos siguen diciendo que aún que la diferencia fuera 1 cm. no podrían legalizar la obra.
No .... no se puede considerar la planta baja como otra planta , ya que hemos apurado el volumen y superficie.
En cuanto al vecino , ese Sr. , por llamarle algo , no pinta nada en éste asunto , ya que es el Ayuntamiento quien tiene el poder de decisión.
Me encanta ver personas como tú ( espero no te moleste que nos tuteemos , ya que eres mucho mas joven que yo ), que a pesar de tener un trabajo que me imagino absorbe mucho de tu tiempo , aún tienes otras inquietudes , como interesarte por temas como el mio y de otras personas que he visto tus comentarios.
Saudos cordiales
johnripply.
Gracias de nuevo por tus reflexiones .
Pues no puedo estar mas de acuerdo con lo que me dices.
Mi primera idea , fué ir al Ayuntamiento para hablar y sincerarme con el técnico a quien conozco , no como amigo , pero si de tomar algún que otro café juntos .
Mi primera propuesta a la vista del error , fué sugerirle que en mi recurso de reposición en contestación a su informe de D.U. , sería decir que al realizar las mediciones , para determinar la cota de implantación del edificio , nos dimos cuenta de que el terreno natural superaba en unos 30 cm.a las cotas de plano , y que tras hacerlo constar en el libro de órdenes,( que aún es factible ) , el arquitecto decidió colocar el edificio esos 30 cm mas alto , y que ésto sumado a la cota de referencia usada ( aunque errónea en la realidad , pues está 23 cm . mas alta ) , que consta en el plano aprobado por ese Ayto. de unos 23 cm . nos da el resultado de un error de 53 cm que es la diferencia máxima que tenemos ahora.
La respuesta del técnico fué : No me vengas por ahí , que te irá muy mal.!
Por esa razón desistimos de esa idea que tú me has planteado como solución.
Y así , seguimos por suerte aún en conversaciones con el Ayuntamiento , pero la verdad es que veo las cosas bastante compñicadas .
Les he comentado hasta la saciedad , que un error en una pequeña parte de la planta baja de 55 cm a mí no benefician en nada , y eso tampòco perjudica a nadie , y que sería del todo "desproporcionado" obligarme a realizar dos boquetes en el forjado de la planta baja etc etc. ...... pero ellos siguen diciendo que aún que la diferencia fuera 1 cm. no podrían legalizar la obra.
No .... no se puede considerar la planta baja como otra planta , ya que hemos apurado el volumen y superficie.
En cuanto al vecino , ese Sr. , por llamarle algo , no pinta nada en éste asunto , ya que es el Ayuntamiento quien tiene el poder de decisión.
Me encanta ver personas como tú ( espero no te moleste que nos tuteemos , ya que eres mucho mas joven que yo ), que a pesar de tener un trabajo que me imagino absorbe mucho de tu tiempo , aún tienes otras inquietudes , como interesarte por temas como el mio y de otras personas que he visto tus comentarios.
Saudos cordiales
johnripply.
