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únicamente pueden utilizar los elementos los propietarios que formen cada subcomunidad?
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únicamente pueden utilizar los elementos los propietarios que formen cada subcomunidad?
Hola, he dejado este post en los apartados de civil y propiedad horizontal, pero nadie me ha contestado... Así que probaré en el de procesal donde la colaboración es mayor.
Tengo un caso algo complejo y me gustaría saber vuestra opinión:
- Se trata de un edificio A constituido en régimen de propiedad horizontal y dividido en 3 escaleras (1, 2 y 3). Además, junto a este edificio, existen otros dos edificios B y C (colindantes) entre los cuales se ha constituido una servidumbre recíproca para poder acceder al parking y zona comunitaria (piscina).
- En el edificio A cada escalera ha formado una subcomunidad.
- Existe una única comunidad del parking que abarca los propietarios de los edificios A, B y C.
El problema es el siguiente: la escalera 2 del edificio A, no tiene acceso directo a la zona comunitaria (piscina), a diferencia de las escaleras 1 y 3. Por lo tanto, para que los propietarios de la escalera 2 puedan acceder a la piscina, necesitan acceder o bien a través del portal de las escaleras 1 y 3, o bien a través del parking... Pero no disponen de llaves de las puertas para acceder a esa zona.... con lo cual no pueden acceder a la zona comunitaria....
En mi opinión, se trata de un defecto constructivo grave... no obstante,pueden las subcomunidades negar el paso a la escalera 2, atendiendo a que estamos ante elementos comunes de un edificio? O por el hecho de haberse constituido subcomunidades, únicamente pueden utilizar esos elementos los propietarios que formen cada subcomunidad?
¿Qué opináis al respecto?
Espero que me podáis ayudar...
Tengo un caso algo complejo y me gustaría saber vuestra opinión:
- Se trata de un edificio A constituido en régimen de propiedad horizontal y dividido en 3 escaleras (1, 2 y 3). Además, junto a este edificio, existen otros dos edificios B y C (colindantes) entre los cuales se ha constituido una servidumbre recíproca para poder acceder al parking y zona comunitaria (piscina).
- En el edificio A cada escalera ha formado una subcomunidad.
- Existe una única comunidad del parking que abarca los propietarios de los edificios A, B y C.
El problema es el siguiente: la escalera 2 del edificio A, no tiene acceso directo a la zona comunitaria (piscina), a diferencia de las escaleras 1 y 3. Por lo tanto, para que los propietarios de la escalera 2 puedan acceder a la piscina, necesitan acceder o bien a través del portal de las escaleras 1 y 3, o bien a través del parking... Pero no disponen de llaves de las puertas para acceder a esa zona.... con lo cual no pueden acceder a la zona comunitaria....
En mi opinión, se trata de un defecto constructivo grave... no obstante,pueden las subcomunidades negar el paso a la escalera 2, atendiendo a que estamos ante elementos comunes de un edificio? O por el hecho de haberse constituido subcomunidades, únicamente pueden utilizar esos elementos los propietarios que formen cada subcomunidad?
¿Qué opináis al respecto?
Espero que me podáis ayudar...
Yo creo que no pueden negarse, precisamente por ser elementos comunes , y el hecho de que se hayan constituido subcomunidades no desvirtua la caractarestica de elemento común.
¿ Cómo viene reflejado el tema en la Escritura de División Horizontal?
¿ Hay exclusiones , prohibiciones o limtaciones respecto al uso de los elementos comunes ? .
Los edificios A B y C , son el mismo inmueble , en lo que llaman edificación abierta, por tener derecho al uso de la misma piscina .
Si ya hay una servidumbre en favor del edificio A , y una de sus escaleras es la que tiene el problema , la que realmente necesita la servidumbre .
¿ A que se opnonen exactamente los vecinos ?
Un saludo.
¿ Cómo viene reflejado el tema en la Escritura de División Horizontal?
¿ Hay exclusiones , prohibiciones o limtaciones respecto al uso de los elementos comunes ? .
Los edificios A B y C , son el mismo inmueble , en lo que llaman edificación abierta, por tener derecho al uso de la misma piscina .
Si ya hay una servidumbre en favor del edificio A , y una de sus escaleras es la que tiene el problema , la que realmente necesita la servidumbre .
¿ A que se opnonen exactamente los vecinos ?
Un saludo.
yo creo que al haberse "escindido" en comunidades independientes no tienen por que darles llave de esa escalera.
¿por que? porque quien soporta los gastos de comunidad que implica esa escalera, tendrian entonces ellos derecho de uso y paso por una escalera que no es propiedad suya y no harian frente a los gastos de mantenimiento o limpieza de esta???
no niego que exista el derecho de servidumbre de paso y no puedan negarse a dejarles pasar pero de ahi a que le den llave a vecinos de otra comunidad de un portal que no es el suyo entiendo que no es posible.
¿por que? porque quien soporta los gastos de comunidad que implica esa escalera, tendrian entonces ellos derecho de uso y paso por una escalera que no es propiedad suya y no harian frente a los gastos de mantenimiento o limpieza de esta???
no niego que exista el derecho de servidumbre de paso y no puedan negarse a dejarles pasar pero de ahi a que le den llave a vecinos de otra comunidad de un portal que no es el suyo entiendo que no es posible.
Hay que ser cautos, no es lo mismo una Comunidad de Propietarios que se divide en SUBcomunidades a efectos de administración , y que todas ellas deben asumir el gasto total del inmueble en función de un porcentaje establecido.
Que la creación de COMUNIDADES independientes, en ese supuesto, previamente sería precisa la creación de una segregación en Escritura Pública.
Un saludo.
Que la creación de COMUNIDADES independientes, en ese supuesto, previamente sería precisa la creación de una segregación en Escritura Pública.
Un saludo.
con lo que dices me surge una duda CATON, que aunque no tiene relacion directa con el post si con las subcomunidades.
entonces si se crean subcomunidades, a efectos de administracion como dices
¿para votar por ejemplo para la construccion en una de las subcomunidades de un ascensor (que necesita de 3/5 de las cuotas) tendria que votar el total de vecinos de todas las subcomunidades?
ya que en escritura una subcomunidad no llega al 100 por cien de las cuotas
tu que opinas?
gracias de antemano por tu respuesta
entonces si se crean subcomunidades, a efectos de administracion como dices
¿para votar por ejemplo para la construccion en una de las subcomunidades de un ascensor (que necesita de 3/5 de las cuotas) tendria que votar el total de vecinos de todas las subcomunidades?
ya que en escritura una subcomunidad no llega al 100 por cien de las cuotas
tu que opinas?
gracias de antemano por tu respuesta
En mi opinión creo que si , sobre todo en el tema de un ascensor.
Si un usuario, de la comunidad, o un tercero, tuviese problemas en dicho ascensor de los que se pudiesen originar daños y perjuicios , demandaría a la Comunidad no a la subcomunidad.
Cuestión diferente , es que haya una convocatoria en forma y no comparezcan, y el acta sea válida.
Pero sólo es una opinión, en Derecho puede haber tantas opiniones cómo se sea capaz de fundamentar , y yo no soy maestro de nada .
Un saludo.
Si un usuario, de la comunidad, o un tercero, tuviese problemas en dicho ascensor de los que se pudiesen originar daños y perjuicios , demandaría a la Comunidad no a la subcomunidad.
Cuestión diferente , es que haya una convocatoria en forma y no comparezcan, y el acta sea válida.
Pero sólo es una opinión, en Derecho puede haber tantas opiniones cómo se sea capaz de fundamentar , y yo no soy maestro de nada .
Un saludo.
Hola a todos. En primer lugar agradecer vuestras opiniones.
1º. En la escritura de constitución PH, se establece una servidumbre recíproca entre los edificios A, B, C, que se tratan de edificios independientes, pero que comparten zona comunitaria (piscina) y parking.
Además, en el título constitutivo se prevé la posibilidad de establecerse subcominidades a efectos de administración de gastos de portal, escalera y ascensor.
Hasta aquí ningún problema.
2º. El problema surge en el edificio A, que está formado por 3 escaleres: 1, 2 y 3 y en cada escalera se ha formado subcomunidades a efectos de administración de los gastos de portal, ascensor y escalera, pero no se tratan de subcomunidades independientes, tal y como ha apuntado Catón (no están segregadas).
Las escaleras 1 y 3 disponen de accesos directos a la piscina, pero en cambio, la escalera 2 carece de ella (entiendo que se trata de un error del arquitecto), con lo que no pueden acceder a la piscina. Así las cosas, las dos únicas opciones para acceder a la piscina serían:
1º. O bien a través del parking, donde existen accesos a cada uno de los portales.
2º. O bien, a través de los portales de cada bloque.
Pero, los propietarios se niegan a que pasen por esos accesos y han cerrado las puertas del parking con llaves propias. Mis clientes (escalera 2) están totalmente dispuestos a colaborar en el mantenimiento de los portales a cambio que se les deje pasar por esos accesos para poder al fin entrar en la piscina.
Con todo ello, mis preguntas son:
1º. Puede una subcomunidad, negar el paso a propietarios de otra escalera, para poder acceder a un elemento común?
2º. En caso negativo, qué tipo de acción se debería interponer? Un interdicto?
3º. En caso afirmativo, qué alternativas tiene la escalera 2 para poder acceder a la piscina?Se podría solicitar la creación de una servidumbre de paso?
He intentado explicarlo lo mejor posible acorde con la complejidad del tema.
Gracias.
1º. En la escritura de constitución PH, se establece una servidumbre recíproca entre los edificios A, B, C, que se tratan de edificios independientes, pero que comparten zona comunitaria (piscina) y parking.
Además, en el título constitutivo se prevé la posibilidad de establecerse subcominidades a efectos de administración de gastos de portal, escalera y ascensor.
Hasta aquí ningún problema.
2º. El problema surge en el edificio A, que está formado por 3 escaleres: 1, 2 y 3 y en cada escalera se ha formado subcomunidades a efectos de administración de los gastos de portal, ascensor y escalera, pero no se tratan de subcomunidades independientes, tal y como ha apuntado Catón (no están segregadas).
Las escaleras 1 y 3 disponen de accesos directos a la piscina, pero en cambio, la escalera 2 carece de ella (entiendo que se trata de un error del arquitecto), con lo que no pueden acceder a la piscina. Así las cosas, las dos únicas opciones para acceder a la piscina serían:
1º. O bien a través del parking, donde existen accesos a cada uno de los portales.
2º. O bien, a través de los portales de cada bloque.
Pero, los propietarios se niegan a que pasen por esos accesos y han cerrado las puertas del parking con llaves propias. Mis clientes (escalera 2) están totalmente dispuestos a colaborar en el mantenimiento de los portales a cambio que se les deje pasar por esos accesos para poder al fin entrar en la piscina.
Con todo ello, mis preguntas son:
1º. Puede una subcomunidad, negar el paso a propietarios de otra escalera, para poder acceder a un elemento común?
2º. En caso negativo, qué tipo de acción se debería interponer? Un interdicto?
3º. En caso afirmativo, qué alternativas tiene la escalera 2 para poder acceder a la piscina?Se podría solicitar la creación de una servidumbre de paso?
He intentado explicarlo lo mejor posible acorde con la complejidad del tema.
Gracias.
Hola Catón.
A mi entender, la legitimación la tendría el Presidente de la Comunidad de Propietarios de todo el edificio, no los Presidentes de cada subcomunidad porque al no constituirse como independientes carecen de la misma (o eso creo).
He leído infinidad de sentencias, pero hasta el momento no he encontrado ninguna que sea similar a este caso. No obstante, he leído que cuando se crean subcomunidades se entiende que los elementos comunes del correspondiente bloque son de uso privativo de los propietarios que conviven en esa escalera, con lo que podrían impedir el paso a los propietarios de viviendas de otro bloque...Pero si esto fuera así, y teniendo en cuenta el problema que tienen mis clientes, se les negaría indefinidamente el paso a la piscina cuando además están contribuyendo a su mantenimiento!
En parte considero que se trata de una cuestión de relaciones de vecindad, que deben estar presidida por la buena fe.... pero en este caso, la buena fe brilla por su ausencia.
Comparto la idea de que interponer un interdicto es bastante dudoso en este caso.. Y creo que la única solución es establecer una servidumbre de paso ¿Cómo?
1º. Servidumbre voluntaria: llegar a un acuerdo con las subcomunidades para que cedan el paso a mis clientes; elevar ese acuerdo a público para así posteriormente inscribirlo en el Registro....
2º. Servidumbre forzosa: en caso de desacuerdo, solicitar que se constituya servidumbre en virtud de acción confesoria cuya legitimidad la ostentaría el Presidente de la Comunidad de todo el edificio...
Ufffffffffff... estoy bastante preocupado con este tema, y no tengo aún clara mi estrategia.
Alguna idea? Catón me gustaría saber si puedes añadir algo a sus intervenciones? se lo agradecería mucho.
Saludos
A mi entender, la legitimación la tendría el Presidente de la Comunidad de Propietarios de todo el edificio, no los Presidentes de cada subcomunidad porque al no constituirse como independientes carecen de la misma (o eso creo).
He leído infinidad de sentencias, pero hasta el momento no he encontrado ninguna que sea similar a este caso. No obstante, he leído que cuando se crean subcomunidades se entiende que los elementos comunes del correspondiente bloque son de uso privativo de los propietarios que conviven en esa escalera, con lo que podrían impedir el paso a los propietarios de viviendas de otro bloque...Pero si esto fuera así, y teniendo en cuenta el problema que tienen mis clientes, se les negaría indefinidamente el paso a la piscina cuando además están contribuyendo a su mantenimiento!
En parte considero que se trata de una cuestión de relaciones de vecindad, que deben estar presidida por la buena fe.... pero en este caso, la buena fe brilla por su ausencia.
Comparto la idea de que interponer un interdicto es bastante dudoso en este caso.. Y creo que la única solución es establecer una servidumbre de paso ¿Cómo?
1º. Servidumbre voluntaria: llegar a un acuerdo con las subcomunidades para que cedan el paso a mis clientes; elevar ese acuerdo a público para así posteriormente inscribirlo en el Registro....
2º. Servidumbre forzosa: en caso de desacuerdo, solicitar que se constituya servidumbre en virtud de acción confesoria cuya legitimidad la ostentaría el Presidente de la Comunidad de todo el edificio...
Ufffffffffff... estoy bastante preocupado con este tema, y no tengo aún clara mi estrategia.
Alguna idea? Catón me gustaría saber si puedes añadir algo a sus intervenciones? se lo agradecería mucho.
Saludos
me parece un caso interesantisimo, y la verdad de dificil solucion, porque los vecinos son capaces de estar cambiando las cerraduras de los portales y garajes cada semana para que no pasen los otros a pesar de sentencia.... pues menudo es el espíritu celtiberico.
Por favor, ¿¿podrias indicarme en qué sentencia se dice que cuando se crean subcomudidades se entiende que los elementos comunes del correspondiente bloque son de uso privativo??
me gustaria leerla porque como la jurisprudencia vaya en ese sentido uff, a ver si hay mas opiniones
Por favor, ¿¿podrias indicarme en qué sentencia se dice que cuando se crean subcomudidades se entiende que los elementos comunes del correspondiente bloque son de uso privativo??
me gustaria leerla porque como la jurisprudencia vaya en ese sentido uff, a ver si hay mas opiniones
En mi opinión, el hecho de que el bloque A se administre como tres subcomunidades independientes entre sí no significa que por ello se excluya el hecho de que las zonas comunes pertenecen a todos los integrantes del bloque A de modo que los propietarios de componentes de la escalera 2, lo son asimismo de los elementos comunes a las escaleras 1 y 3 al no existir división legal al respecto, destacando que los elementos comunes tienen por definición el carácter de indivisibles.
El derecho de paso así como el uso de los elementos comunes es indiscutible por lo que requeriría por escrito a los representantes de ambas escaleras, previniéndoles que en caso de negativa promovería las correspondientes acciones legales a que hubiera lugar, incluso penales, por constituir los hechos que describes un presunto delito de coacciones. (PARTICULARMENTE LES DENUNCIARÍA EN VÍA PENAL).
En lo que a la cuestión civil se refiere creo que lo indicado sería promover una acción declarativa de copropiedad sobre dichos elementos comunes a la que acumularía una acción reivindicatoria reclamando la coposesión de dichos elementos comunes y solicitando que se condene a (****) a permitir el uso de los mismos, lo que incluye el derecho a pasar por ellos.
El interdicto lo desestimaría.
No obstante lo anterior, tendría que estudiar detenidamente el asunto.
El derecho de paso así como el uso de los elementos comunes es indiscutible por lo que requeriría por escrito a los representantes de ambas escaleras, previniéndoles que en caso de negativa promovería las correspondientes acciones legales a que hubiera lugar, incluso penales, por constituir los hechos que describes un presunto delito de coacciones. (PARTICULARMENTE LES DENUNCIARÍA EN VÍA PENAL).
En lo que a la cuestión civil se refiere creo que lo indicado sería promover una acción declarativa de copropiedad sobre dichos elementos comunes a la que acumularía una acción reivindicatoria reclamando la coposesión de dichos elementos comunes y solicitando que se condene a (****) a permitir el uso de los mismos, lo que incluye el derecho a pasar por ellos.
El interdicto lo desestimaría.
No obstante lo anterior, tendría que estudiar detenidamente el asunto.
Muchas gracias por vuestras aportaciones, son muy útiles.
Jusitinianin, le facilito un extracto de la sentencia:
SUBCOMUNIDAD. Sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de 23 de Enero de 1995.
"Aun cuando no existe inconveniente alguno en que un solo edificio aparezca dividido en dos o más autónomos cuando los pisos o departamentos estén dispuestos de forma que las partes comunes accesorias (portales, pasillos, escaleras, ascensores, etc.) y los servicios comunes constituyan un todo en sí mismos, y así viene funcionando por acuerdo de los litigantes, si bien habiendo creado una única Comunidad de Propietarios, sin embargo ello no es así a los efectos absolutos pretendidos en la demanda, pues existe una característica a destacar: cada comunidad de portal tiene asegurado un Presidente y un Vicepresidente, si bien es elegido Presidente General de toda la Comunidad uno de ellos, pero ello parece responder a una mayor o mejor facilidad de administración, pero el contenido de la responsabilidad en los gastos comunes no puede fijarse en la forma pretendida en la demanda, no sólo desde el punto y momento en que la prueba acredita unos gastos superiores en uno de los portales respecto del otro y además, tampoco debe olvidarse que algunos gastos de mantenimiento se realizan separadamente y de acuerdo con la presidencia de cada portal. Existe pues una evidente distorsión a la hora de Administrar lo que en la práctica constituye una sola Comunidad de Propietarios, que no autoriza más criterio de diferenciación que el resultante de la cuota de participación, y si bien la fijación de estas cuotas de participación (realizado conforme al art. 3.º de la L.P.H.),en cuanto requisito correspondiente al título constitutivo de la Comunidad (art. 5.º, párrafo 2.º) requiere un acuerdo unánime, no debemos olvidar que la ley cuando habla de la obligación de contribuir a los gastos lo hace respecto a la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de los elementos "comunes", consideración ésta que dada la configuración de la Comunidad hoy litigante, sólo la tiene cada elemento común, y los gastos correspondientes, de cada portal y que son susceptibles de individualización, tal y como viene sancionado por el art. 395 del C.C.. Téngase en cuenta que los elementos comunes de uno de los portales lo son únicamente de éste que los disfrute y no del otro cuyos comunitarios ningún derecho tienen sobre ellos fuera del consentimiento de aquellos, por lo que la consecuencia lógica es que cada propietario sólo está obligado al mantenimiento de los gastos correspondientes a los elementos comunes de su edificio, aunque a todos los demás efectos constituyan una sola Comunidad."
Dickturpin, me parece muy acertada su intervención.
Gracias. Espero que con este caso todos aprendamos un poco más del fascinante mundo de los complejos inmobiliarios...
Saludos
Jusitinianin, le facilito un extracto de la sentencia:
SUBCOMUNIDAD. Sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de 23 de Enero de 1995.
"Aun cuando no existe inconveniente alguno en que un solo edificio aparezca dividido en dos o más autónomos cuando los pisos o departamentos estén dispuestos de forma que las partes comunes accesorias (portales, pasillos, escaleras, ascensores, etc.) y los servicios comunes constituyan un todo en sí mismos, y así viene funcionando por acuerdo de los litigantes, si bien habiendo creado una única Comunidad de Propietarios, sin embargo ello no es así a los efectos absolutos pretendidos en la demanda, pues existe una característica a destacar: cada comunidad de portal tiene asegurado un Presidente y un Vicepresidente, si bien es elegido Presidente General de toda la Comunidad uno de ellos, pero ello parece responder a una mayor o mejor facilidad de administración, pero el contenido de la responsabilidad en los gastos comunes no puede fijarse en la forma pretendida en la demanda, no sólo desde el punto y momento en que la prueba acredita unos gastos superiores en uno de los portales respecto del otro y además, tampoco debe olvidarse que algunos gastos de mantenimiento se realizan separadamente y de acuerdo con la presidencia de cada portal. Existe pues una evidente distorsión a la hora de Administrar lo que en la práctica constituye una sola Comunidad de Propietarios, que no autoriza más criterio de diferenciación que el resultante de la cuota de participación, y si bien la fijación de estas cuotas de participación (realizado conforme al art. 3.º de la L.P.H.),en cuanto requisito correspondiente al título constitutivo de la Comunidad (art. 5.º, párrafo 2.º) requiere un acuerdo unánime, no debemos olvidar que la ley cuando habla de la obligación de contribuir a los gastos lo hace respecto a la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de los elementos "comunes", consideración ésta que dada la configuración de la Comunidad hoy litigante, sólo la tiene cada elemento común, y los gastos correspondientes, de cada portal y que son susceptibles de individualización, tal y como viene sancionado por el art. 395 del C.C.. Téngase en cuenta que los elementos comunes de uno de los portales lo son únicamente de éste que los disfrute y no del otro cuyos comunitarios ningún derecho tienen sobre ellos fuera del consentimiento de aquellos, por lo que la consecuencia lógica es que cada propietario sólo está obligado al mantenimiento de los gastos correspondientes a los elementos comunes de su edificio, aunque a todos los demás efectos constituyan una sola Comunidad."
Dickturpin, me parece muy acertada su intervención.
Gracias. Espero que con este caso todos aprendamos un poco más del fascinante mundo de los complejos inmobiliarios...
Saludos
