Varios portales y garaje de una calle llevan funcionando como comunidades independientes unos 25 años (desde que los propietarios comenzaron a instalarse), a pesar de que en las escrituras se constituyó como un todo.
Cuestiones:
- ¿Puede ahora uno de esos portales reclamar "al otro y al garaje" comenzar a funcionar como una comunidad de propietarios única?.
- ¿Tienen los otros, -que viven muy tranquilos-, negarse a esta fusión con algún fundamento legal? (Por ejemplo, la situación de hecho que se lleva produciendo desde que se construyeron esos pisos)
- En caso de acabar en el Juzgado, ¿sería posible que uno de los portales reclamara al otro la parte que le correspondería por las obras realizadas a lo largo de todos estos años (cubierta, fachada, etc), y que en el otro portal no realizaron?.
De momento no tengo más datos. Intentaré hacerme con las escrituras y estatutos.
La jurisprudencia que estoy encontrando habal de "subcomunidad", pero no me quedan muy claros los requisitos. No s´´e si es suficiente que funcione de hecho como una comunidad, o se exige algún tipo de acto formal o inscripción.
¿No os habéis encontrado en la práctica con un asunto de este tipo?. No busco LA solución, sino un punto de partida y un poco de orientación.
Gracias
Si en las escrituras y Registro se constituyó una sola comunidad general, es así pues hay gastos comunes gfenerales y cada portal es una subcomunidad. Conozco casos parecidos.
Las 25 subcomnidades han de elegir un Presidente General, y llevar una cuenta para la Comunidad General, aparte de cada una de las 25 cuentas.
El Administrador puede ser el mismo, aunque es conveniente que sean diferentes.
Respecto a gastos atrasados depende de las fechas y otros le pueden contestar a este detalle,
Sidi. me puedes decir porque el administrador tiene que se distinto? Mi opinión es todo lo contrario, pues es un solo edificio, por mucho que se intenten hacer subcomunidades. Y se puede llevar todo por un administrador y con un solo presupuesto. Y así a la hora de las reclamaciones ha morosos será más facil.
Solo se tiene que saber hacer un buen presupuesto y el reparto correspondiente a cada portal, si la escritura indica coeficientes para portales, sino todos arnica y a participar de todos los gastos de todos los portales. No os olvideis que el porcentajes es a 100% y si no indica otra cosa será a 100% y si hay coeficientes para los portales es muy facil realizar el presupuesto, reparto de gastos y la contabilidad, que por cierto aconsejo que se lleve de acuerdo al plan general contable. Si los vecinos no sabe, disculpa que se pone, al final la entienden y aprenden.
Un saludo
Justa. Registralmente puede que sea un solo edificio, pero no se trata de un bloque, sino de una parte de una calle (portales 1 al 9 más 3 garajes con unas 20 cocheras). Siempre han funcionado de forma independiente. Nunca hubo uno o varios administradores comunes: los portales tienen sus órganos, reuniones, cuentas...y lo mismo las cocheras.
De hecho, hay jurisprudencia que dice que solicitar esta "fusión" años después se contradice por lo que se podría llamar "actos propios": los propietarios de los pisos de uno de los portales, que también son propietarios de cocheras, no pueden pretender que ahora esas tres comunidades funcionen como una soa, pues ellos mismos actuaron como miembros de dos comunidades distintas.
La razón por la conveniencia de dos administradores, uno general y otro para las subcomunidades, es ética, para impedri que un solo administrador baile las cuentas, y adjudique gastos generales, por ejemplo a uno u otro portal.
Según se desprende de la cuestión, debe haber una comunidad general y 25 subcomunidades, cada una con sus gastos ( unos tendrán conserje, otros no, los conserjes cobran diferente, en cada portal, los gastos son diferentes, etc.)
Conozco casos parecidos.
La comunidad general funciona con junta de los presidentes de cada subcomunidad, y lleva cuenta de gastos generales, con un Presiente general .
En principio el voto es al 4% ( 100 entre 25) y en cada subcomunidad habrá otros coeficientes y otros reparto de gastos. Hay una contabilidad general y otras 25 ( una para cada portal).
Parece complicado pero es muy sencillo.
Sidi, antes de contestar lee y analiza bien las preguntas, porque lias las cosas, lo de las 25 comunidades te lo has sacado de la manga porque no lo dice en ningun sitio.
Supongo que has leido 25 años y ya has pensado que son 25 comunidades, a pesar de que Rus ya ha dicho que son 9
Normalmente el administrador es el mismo, lo de evitar que un administrador baile las cuentas es una tonteria, puesto que para eso están los vecinos para darse cuenta, el tener administradores diferentes sólo genera más gastos, pues hay que pagar a dos administradores y aunque la suma no sea exactamente el doble, sí que es muy superior.
Es indiferente que sean 9 o 25.
Lo que interesa es el concepto.
En términos matemáticos sería un junto X, compuesto de elementos x1, x2, x3, ----etc
Cada elemento tiene sus gastos independientes de los demás pero todo ellos participan de los gastos del conjunto general X que los contiene.
En los alrededores de Madrid hay miles de urbanizaciones con una Comunidad General y subcomunidades de bloques de apartamentos.
He visto los dos casos de administración una, la del conjunto A con dos adninistradores. Otra que llamamos conjunto B con unadminstrador.Los honorarios eran los mismos pues se fijan .
objetivamente
El resultado, al cabo de los años, fué que la de un solo administrador hacía más enjuagues y deslices de dinero y comisiones ( el dinero corre bajo cuerda), que la de dos administradores, ya que se vigilaban uno al otro.
Los propietarios no tiene tiempo para revisar as cuentas, y menos en verano, pero si para enterarse, si quieren, donde hay honradez o no.
Agradezco las respuestas, pero creo que vamos por caminos distintos. Sé lo que dice la LPH, sé cuáles son los órganos de la comunidad, lo que son elementos comues...pero la duda es ¿ES POSIBLE RECONOCER LEGALMENTE ESTA SITUACIÓN DE HECHO? Nunca funcionó como una comunidad, sino como 8 (5 portales y 3 cocheras).
¿Puede prosperar la pretensión que tiene un portal de funcionar, a partir de ahora, según se estableció e el momento de la dvisión de la propiedad horizontal, hace más de 25 años?
Aquí no hay administradores. Son portales de 6 viviendas, la presidencia se hace por turnos, y el secretario, más o menos igual. Nadie cobra.
Gracias Alat por alcarar lo del nº 25. Ya empezaba a mosquearme.