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Tributación Venta Vivienda Privativa/Ganacial
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Tributación venta vivienda privativa/ganacial
Buenos días:
Tengo una consulta un poco compleja a la cual no he encontrado respuesta directa consultando por Internet.
En 2000 compré un piso por 150.000 € mediante un préstamo hipotecario de 120.000 €.
En 2005, cuando me casé por gananciales el capital pendiente era de 100.000 €
En la actualidad, el piso está pagado y lo vamos a vender por 240.000 €
Con el dinero de la venta, vamos a comprarle a mi cuñado por 210.000 € el 50% de un chalet que, mi mujer y su hermano compraron en 2001, del cual son propietarios proindiviso, y en la actualidad está valorado en 420.000 € y tiene una hipoteca pendiente de 200.000 €.
Mi consulta es triple.
(I) En primer lugar querría saber cómo determinar el porcentaje de participación en el piso.
Entiendo que si el piso costó 150.000 €, al contraer matrimonio el capital pendiente era de 100.000 €, y yo había pagado 50.000 €, en ese momento el 33,33% ya era mío.
Como el 66,67 % restante se ha pagado con dinero ganancial, la propiedad corresponde a la sociedad ganancial.
Por lo tanto, el piso es un 33% privativo mío y un 67% de la sociedad ganancial. ¿Estoy en lo correcto?
(II) En segundo lugar querría saber cómo se calcularía la ganancia patrimonial de cada uno de nosotros, teniendo en cuenta que hacemos declaración de la renta individual.
La primera opción que se me ocurre es que si el piso costó 150.000 € y se vende por 240.000 €, la ganancia patrimonial es de 90.000 € (gastos y coeficientes de actualización aparte, pero es por simplificar), de la cual 2/3 me corresponden a mí y 1/3 a mi mujer.
La segunda es que, en realidad mi mujer sólo tiene participación en el piso desde 2005, cuando el piso valía 300.000 € (pisos como el nuestro se llegaron a vender por 420.000 en 2008). Aparentemente mi mujer ha tenido una pérdida patrimonial, porque el piso valía más en 2005 que ahora.
¿No se calcula la ganancia patrimonial como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (incluyendo gastos y demás)?
Entonces, ¿cuál es el valor de adquisición que se debe considerar para el porcentaje de mi mujer? Por favor, necesitaría aclaración sobre este particular.
(III) En tercer lugar, querría saber cómo quedaría el porcentaje de propiedad del chalet si
El 50% del chalet privativo de mi mujer porque ya era suyo antes
Vamos a utilizar los 240.000 € para adquirir el otro 50% (210.000 €, de los cuales entregamos 110.000 € a mi cuñado y con los otros 100.000 € se amortiza la mitad de los 200.000 € pendientes de hipoteca) y los 30.000 € que sobran para adecentar y amueblar la casa.
Pero en realidad mi mujer de los 210.000 € que vale su parte privativa del chalet, debe 100.000 € de un préstamo hipotecario. Por ser privativo y no haber constituido nuestra vivienda habitual, lo que se amortice de hipoteca, aunque sea con dinero ganancial (producto de la venta del piso) sigue siendo privativo de ella.
Lo que nosotros queremos es que se refleje exactamente la situación real, es decir.
Yo voy a poner 70.000 € privativos + 70.000 € gananciales en el chalet
Mi mujer va a poner 70.000 € gananciales en el chalet
Mi mujer “posee” 110.000 € privativos del chalet.
Los 100.000 € restantes los vamos a pagar con dinero ganancial.
O sea
Yo: 70.000 € privativos (16,67 %)
Mi mujer: 110.000 € privativos (26,19%)
Sociedad de gananciales 70.000 (parte mía)+ 70.000 (parte suya)+ 100.000 (hipoteca pendiente) = 240.000 € (57,14%)
Que suma un 100%, de los cuales, los llamemos como los llamemos; 16,67+57,14/2 = 45,23% (dejémoslo en un 45%) es mío y el 26,19+57,14/2= 54,77% de mi mujer (dejémoslo en un 55%).
El problema es que para que los porcentajes finales sea esos, como el 50% ya está a nombre de mi mujer, del 50% que le vamos a comprar a su hermano, el 40% se tiene que poner a mi nombre como parte privativa, mientras que el 10% restante se tendría que poner a nombre de la sociedad ganancial para que los porcentajes finales fueran el 45% para mí y el 55% para mi mujer.
Pero claro, si la sociedad ganancial obtuvo una ganancia patrimonial de 60.000 €, pero sólo el 10% del chalet se pone a nombre de la misma, teniendo en cuenta que el 10% del chalet representan 42.000 €, no tendría la sociedad ganancial que pagar IRPF por los 18,000 € que no se reinvierten (ya sé que la sociedad ganancial no es la que paga el impuesto, sino cada uno de los cónyuges proindiviso, por lo cual sería mi mujer la que tendría que tributar por 9.000 € ganancia patrimonial).
¿Es esto así? ¿Cuál es la mejor manera de hacer todo para que los porcentajes de participación sean el 55% para mi mujer, el 45% para mí y dejar todo el tema fiscal completamente atado?
Muchísimas gracias por haber leído hasta el final y por las respuestas brindadas.
Tengo una consulta un poco compleja a la cual no he encontrado respuesta directa consultando por Internet.
En 2000 compré un piso por 150.000 € mediante un préstamo hipotecario de 120.000 €.
En 2005, cuando me casé por gananciales el capital pendiente era de 100.000 €
En la actualidad, el piso está pagado y lo vamos a vender por 240.000 €
Con el dinero de la venta, vamos a comprarle a mi cuñado por 210.000 € el 50% de un chalet que, mi mujer y su hermano compraron en 2001, del cual son propietarios proindiviso, y en la actualidad está valorado en 420.000 € y tiene una hipoteca pendiente de 200.000 €.
Mi consulta es triple.
(I) En primer lugar querría saber cómo determinar el porcentaje de participación en el piso.
Entiendo que si el piso costó 150.000 €, al contraer matrimonio el capital pendiente era de 100.000 €, y yo había pagado 50.000 €, en ese momento el 33,33% ya era mío.
Como el 66,67 % restante se ha pagado con dinero ganancial, la propiedad corresponde a la sociedad ganancial.
Por lo tanto, el piso es un 33% privativo mío y un 67% de la sociedad ganancial. ¿Estoy en lo correcto?
(II) En segundo lugar querría saber cómo se calcularía la ganancia patrimonial de cada uno de nosotros, teniendo en cuenta que hacemos declaración de la renta individual.
La primera opción que se me ocurre es que si el piso costó 150.000 € y se vende por 240.000 €, la ganancia patrimonial es de 90.000 € (gastos y coeficientes de actualización aparte, pero es por simplificar), de la cual 2/3 me corresponden a mí y 1/3 a mi mujer.
La segunda es que, en realidad mi mujer sólo tiene participación en el piso desde 2005, cuando el piso valía 300.000 € (pisos como el nuestro se llegaron a vender por 420.000 en 2008). Aparentemente mi mujer ha tenido una pérdida patrimonial, porque el piso valía más en 2005 que ahora.
¿No se calcula la ganancia patrimonial como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (incluyendo gastos y demás)?
Entonces, ¿cuál es el valor de adquisición que se debe considerar para el porcentaje de mi mujer? Por favor, necesitaría aclaración sobre este particular.
(III) En tercer lugar, querría saber cómo quedaría el porcentaje de propiedad del chalet si
El 50% del chalet privativo de mi mujer porque ya era suyo antes
Vamos a utilizar los 240.000 € para adquirir el otro 50% (210.000 €, de los cuales entregamos 110.000 € a mi cuñado y con los otros 100.000 € se amortiza la mitad de los 200.000 € pendientes de hipoteca) y los 30.000 € que sobran para adecentar y amueblar la casa.
Pero en realidad mi mujer de los 210.000 € que vale su parte privativa del chalet, debe 100.000 € de un préstamo hipotecario. Por ser privativo y no haber constituido nuestra vivienda habitual, lo que se amortice de hipoteca, aunque sea con dinero ganancial (producto de la venta del piso) sigue siendo privativo de ella.
Lo que nosotros queremos es que se refleje exactamente la situación real, es decir.
Yo voy a poner 70.000 € privativos + 70.000 € gananciales en el chalet
Mi mujer va a poner 70.000 € gananciales en el chalet
Mi mujer “posee” 110.000 € privativos del chalet.
Los 100.000 € restantes los vamos a pagar con dinero ganancial.
O sea
Yo: 70.000 € privativos (16,67 %)
Mi mujer: 110.000 € privativos (26,19%)
Sociedad de gananciales 70.000 (parte mía)+ 70.000 (parte suya)+ 100.000 (hipoteca pendiente) = 240.000 € (57,14%)
Que suma un 100%, de los cuales, los llamemos como los llamemos; 16,67+57,14/2 = 45,23% (dejémoslo en un 45%) es mío y el 26,19+57,14/2= 54,77% de mi mujer (dejémoslo en un 55%).
El problema es que para que los porcentajes finales sea esos, como el 50% ya está a nombre de mi mujer, del 50% que le vamos a comprar a su hermano, el 40% se tiene que poner a mi nombre como parte privativa, mientras que el 10% restante se tendría que poner a nombre de la sociedad ganancial para que los porcentajes finales fueran el 45% para mí y el 55% para mi mujer.
Pero claro, si la sociedad ganancial obtuvo una ganancia patrimonial de 60.000 €, pero sólo el 10% del chalet se pone a nombre de la misma, teniendo en cuenta que el 10% del chalet representan 42.000 €, no tendría la sociedad ganancial que pagar IRPF por los 18,000 € que no se reinvierten (ya sé que la sociedad ganancial no es la que paga el impuesto, sino cada uno de los cónyuges proindiviso, por lo cual sería mi mujer la que tendría que tributar por 9.000 € ganancia patrimonial).
¿Es esto así? ¿Cuál es la mejor manera de hacer todo para que los porcentajes de participación sean el 55% para mi mujer, el 45% para mí y dejar todo el tema fiscal completamente atado?
Muchísimas gracias por haber leído hasta el final y por las respuestas brindadas.
