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Hola javialex. Gracias por responder a mis preguntas.
Para que el TRASPASO sea considerado VÁLIDO deben cumplirse los siguientes requisitos:(art 32 LAU 1964)
Artículo 32
Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
"1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año."
Usted CUMPLE este requisito.
"2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario".
Es conveniente que dicho compromiso se incluya en el contrato de traspaso(cesión)
"3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso."
"4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido."
Por NOTIFICACIÓN FEHACIENTE se entiende:
-Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
- Por conducto Notarial.
Este requisito NO ES NECESARIO CUMPLIRLO SI EN EL CONTRATO CONSTA EL DERECHO DEL ARRENDATARIO A TRASPASAR EL LOCAL.
"5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador."
"6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º."
Usted como Arrendatario debe COMUNICAR a su arrendador de MODO FEHACIENTE:
- La realización del traspaso.
- El precio percibido.
-El nombre y domicilio del adquirente.
-Que el adquirente ha contraido la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo,durante el plazo mínimo de 1 año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario
El PLAZO para la NOTIFICACIÓN ha de computarse desde la perfección del traspaso y NO desde SU COMUNICACIÓN.
"La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."
Finalmente su Arrendadora, una vez realizado el traspaso, tiene derecho a:
1) Percibir el 25% del precio del mismo.
2) Aumentar la renta al nuevo adquierente en el % que pacten. Si NO hay pacto podrá aumentarla en un 15%
"Pero ahora me dice que ya no se puede subrrogar el contrato, que yo lo traspase y ella le hara un contrato nuevo por 5 años y le cobrara el alquiler que quiera, eso lo puede hacer?"
NO,no puede hacerlo. Si se realiza el TRASPASO el adquirente se subrogará en la posición de usted como ARRENDATARIO,siendole de aplicación el contrato de arrendamiento original( Noviembre de 1990).
Reciba un cordial saludo.
Para que el TRASPASO sea considerado VÁLIDO deben cumplirse los siguientes requisitos:(art 32 LAU 1964)
Artículo 32
Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
"1.º Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año."
Usted CUMPLE este requisito.
"2.º Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario".
Es conveniente que dicho compromiso se incluya en el contrato de traspaso(cesión)
"3.º La fijación de un precio cierto por el traspaso."
"4.º Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido."
Por NOTIFICACIÓN FEHACIENTE se entiende:
-Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
- Por conducto Notarial.
Este requisito NO ES NECESARIO CUMPLIRLO SI EN EL CONTRATO CONSTA EL DERECHO DEL ARRENDATARIO A TRASPASAR EL LOCAL.
"5.º Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador."
"6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2º."
Usted como Arrendatario debe COMUNICAR a su arrendador de MODO FEHACIENTE:
- La realización del traspaso.
- El precio percibido.
-El nombre y domicilio del adquirente.
-Que el adquirente ha contraido la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo,durante el plazo mínimo de 1 año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario
El PLAZO para la NOTIFICACIÓN ha de computarse desde la perfección del traspaso y NO desde SU COMUNICACIÓN.
"La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso."
Finalmente su Arrendadora, una vez realizado el traspaso, tiene derecho a:
1) Percibir el 25% del precio del mismo.
2) Aumentar la renta al nuevo adquierente en el % que pacten. Si NO hay pacto podrá aumentarla en un 15%
"Pero ahora me dice que ya no se puede subrrogar el contrato, que yo lo traspase y ella le hara un contrato nuevo por 5 años y le cobrara el alquiler que quiera, eso lo puede hacer?"
NO,no puede hacerlo. Si se realiza el TRASPASO el adquirente se subrogará en la posición de usted como ARRENDATARIO,siendole de aplicación el contrato de arrendamiento original( Noviembre de 1990).
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan, gracias por responderme,
la fecha del contrato es de Noviembre del 1990, la actividad que se desarrolla es Bar Frankfurt, Y referente al traspaso en el contrato solo dice lo del 25% del traspaso.
Pero ahora me dice que ya no se puede subrrogar el contrato, que yo lo traspase y ella le hara un contrato nuevo por 5 años y le cobrara el alquiler que quiera, eso lo puede hacer?
Muchas gracias por adelantado.
la fecha del contrato es de Noviembre del 1990, la actividad que se desarrolla es Bar Frankfurt, Y referente al traspaso en el contrato solo dice lo del 25% del traspaso.
Pero ahora me dice que ya no se puede subrrogar el contrato, que yo lo traspase y ella le hara un contrato nuevo por 5 años y le cobrara el alquiler que quiera, eso lo puede hacer?
Muchas gracias por adelantado.
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