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Traspaso con cesionario no propietario
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Dice Hoplon que ve problemática la acción de enriquecimiento injusto puesto que sólo cabe en caso de que no haya otra vía legalmente prevista para la reclamación y lo adorna con jurisprudencia. Además de plantearse también la vía penal por simulación de contrato o contrato criminalizado como él lo llama.
Teniéndose en cuenta esto, ¿todavía opina que la acción que cabe interponer en un caso como este es la acción civil por enriquecimiento injusto en base al art. 1124 CC?
Gracias por su colaboración.
Teniéndose en cuenta esto, ¿todavía opina que la acción que cabe interponer en un caso como este es la acción civil por enriquecimiento injusto en base al art. 1124 CC?
Gracias por su colaboración.
Bien, mi clienta me plantea otra cuestión. Ella ya no se encuentra de hecho en el local por lo que me comenta si debe pagar los suministros de luz y agua que se pusieron a nombre de ella cuando se inició el negocio jurídico del traspaso que ahora sabemos que es nulo. ¿Debería seguir con los pagos?, ¿hay alguna manera de informar que ella no es la obligada puesto que no tiene título de ocupación del local al haber firmado un contrato de traspaso nulo.? ¿Cuál es la forma de proceder?.
Por cierto teniendo en cuenta lo que dice Leonjbr ¿no sería procedente emprender la acción de enriquecimiento injusto en un caso como este?.
Gracias por su colaboración.
Por cierto teniendo en cuenta lo que dice Leonjbr ¿no sería procedente emprender la acción de enriquecimiento injusto en un caso como este?.
Gracias por su colaboración.
Bien, mi clienta me plantea otra cuestión. Ella ya no se encuentra de hecho en el local por lo que me comenta si debe pagar los suministros de luz y agua que se pusieron a nombre de ella cuando se inició el negocio jurídico del traspaso que ahora sabemos que es nulo. ¿Debería seguir con los pagos?, ¿hay alguna manera de informar que ella no es la obligada puesto que no tiene título de ocupación del local al haber firmado un contrato de traspaso nulo.? ¿Cuál es la forma de proceder?.
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
La acción de neriquecimiento injusto la veo más problemática, por estar reservada a casos en los que no existe otra acción específica para amparar al perjudicado:
Sentencia del Tribunal Supremo 387/2015, de 29 de junio, “si la ley prevé un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento o a una relación contractual, no puede mantenerse las doctrinas del enriquecimiento injusto. Es explícita la jurisprudencia en este sentido”.
STS de 19 de febrero de 1999: “la acción de enriquecimiento deba entenderse subsidiaria, en el sentido de que cuando la ley conceda acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar ...".
STS 729/2020, de 5 de marzo: “Como principio general del derecho, cuya formulación sería “nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro”, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre...".
Sentencia del Tribunal Supremo 387/2015, de 29 de junio, “si la ley prevé un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento o a una relación contractual, no puede mantenerse las doctrinas del enriquecimiento injusto. Es explícita la jurisprudencia en este sentido”.
STS de 19 de febrero de 1999: “la acción de enriquecimiento deba entenderse subsidiaria, en el sentido de que cuando la ley conceda acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar ...".
STS 729/2020, de 5 de marzo: “Como principio general del derecho, cuya formulación sería “nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro”, se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre...".
Ya avisé que no soy penalista, pero:
"Cuando en un contrato una de las partes disimula su verdadera intención, su genuino propósito de no cumplir las prestaciones a las que contractualmente se obligó y como consecuencia de ello la parte contraria, desconocedora de tal propósito, cumple lo pactado y realiza un acto de disposición del que se lucra y beneficia el otro, nos hallamos en presencia de la estafa conocida como negocio o contrato criminalizado" (STS 416/2015, de 22 de junio).
Y Véase la SAP Barcelona (Sección13ª) de fecha 3 abril 2013: traspaso de local, incumplimiento contractual, en este caso concreto por carecer de licencias para la actividad traspasada: resolución de contrato de traspaso al amparo del art. 1.124 CC y devolución de lo pagado.
"Cuando en un contrato una de las partes disimula su verdadera intención, su genuino propósito de no cumplir las prestaciones a las que contractualmente se obligó y como consecuencia de ello la parte contraria, desconocedora de tal propósito, cumple lo pactado y realiza un acto de disposición del que se lucra y beneficia el otro, nos hallamos en presencia de la estafa conocida como negocio o contrato criminalizado" (STS 416/2015, de 22 de junio).
Y Véase la SAP Barcelona (Sección13ª) de fecha 3 abril 2013: traspaso de local, incumplimiento contractual, en este caso concreto por carecer de licencias para la actividad traspasada: resolución de contrato de traspaso al amparo del art. 1.124 CC y devolución de lo pagado.
La acción que hay que interponer contra el arrendatario cedente es simplemente la de reclamación de cantidad por enriquecimiento injusto, es decir, por haber "ganado" dinero sin tener una causa jurídica (título) que le habilite para ello, ya que el tan reiterado traspaso es nulo y por tanto el cedente no tiene título para retener la cantidad entregada.
Así de sencilo.
Así de sencilo.
Pues la acción, salvo opinión fundada en mejor derecho, es la ya citada de incumplimiento contractual. Un penalista igual se iría a un delito de estafa, yo de penal no sé nada.
¿Cuánto dinero fue el traspaso?
Me preocupan los términos exactos del contrato de traspaso ¿a quién debe pagar la renta el cesionario según dicho contrato?
¿Cuánto dinero fue el traspaso?
Me preocupan los términos exactos del contrato de traspaso ¿a quién debe pagar la renta el cesionario según dicho contrato?
Lo que el contrato dice es que el arrendatario no puede traspasar sino es con el expreso consentimiento del arrendador, y en este caso no se da porque ni se lo ha comunicado y además el arrendador exige un aval para aceptar el contrato. ¿Cuál sería la acción que podemos dirigir contra el arrendatario/cedente?. El contrato ya lo tenemos y dice lo que he comentado.
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
No sabemos si el contrato, al cual no hemos tenido acceso, prohibía o no el traspaso.
Si no lo prohibía expresamente, volvemos al art. 32, 4 LAU: "4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado".
¿Pudo comunicarlo tu cliente? no, porque si no he entendido mal tu relato, ni siquiera sabía que había un arrendador. Clar, que esto me plantea varias dudas:
¿Qué ponía en el contrato de traspaso, exactamente, que tu cliente pagaría una renta al arrndatario-cedente? ¿o que pagaría una renta al arrendador? porque en este último caso no cabe decir que no sabíamos que hay un arrendador.
De verdad, que todo pasa por que consigas ese contrato.
La acción contra el cedente es la de incumplimiento contractual del 1124 CC.
Si no lo prohibía expresamente, volvemos al art. 32, 4 LAU: "4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado".
¿Pudo comunicarlo tu cliente? no, porque si no he entendido mal tu relato, ni siquiera sabía que había un arrendador. Clar, que esto me plantea varias dudas:
¿Qué ponía en el contrato de traspaso, exactamente, que tu cliente pagaría una renta al arrndatario-cedente? ¿o que pagaría una renta al arrendador? porque en este último caso no cabe decir que no sabíamos que hay un arrendador.
De verdad, que todo pasa por que consigas ese contrato.
La acción contra el cedente es la de incumplimiento contractual del 1124 CC.
Gracias por la respuesta, pero si el contrato nunca se ha perfeccionado y es nulo ¿cabría interponer la acción por incumplimiento contractual?, ¿cuál sería la acción que podríamos dirigir contra el arrendatario/cedente teniéndose en cuenta que nunca se ha perfeccionado el negocio jurídico de traspaso del local pero si se ha producido un pago efectivo a cuenta del mismo?
Gracias por su valiosa colaboración.
Gracias por su valiosa colaboración.
No dijo que se nos haya enviado un comunicado anunciando que se van a emprender acciones legales contra mi clienta si no abandona el local sino que nosotros podríamos enviar un burofax por ejemplo anunciando al arrendatario/cedente que si no resarce el dinero que se le pagó por el traspaso se emprenderán acciones legales contra él.
En este caso, si como dice Leonjrb no se ha llegado a perfeccionar nunca el contrato por que no existe, entonces ¿qué acción se puede interponer contra el arrendatario/cedente sin esperar a que a mi cliente se le expulse del local?, ¿sería demanda por incumplimiento contractual?.
Gracias por su colaboración.
En este caso, si como dice Leonjrb no se ha llegado a perfeccionar nunca el contrato por que no existe, entonces ¿qué acción se puede interponer contra el arrendatario/cedente sin esperar a que a mi cliente se le expulse del local?, ¿sería demanda por incumplimiento contractual?.
Gracias por su colaboración.
Impecable la respuesta de Leonjbr: yo haría un último intento antes de obtener cualquier tipo de comunicación del arrendador exigiendo que le entregues el local por cesión inconsentida.
Esta situación es bastante peculiar, te consta que el arrendador quiere que abandones el local, pero no te ha notificado nada.
¿Cómo se han producido las comunicaciones? En tu primera nota dices que ha habido un comunicado, que incluye el apercibimiento de emprender acicones legales ¿puedes transcribirlo?
Esta situación es bastante peculiar, te consta que el arrendador quiere que abandones el local, pero no te ha notificado nada.
¿Cómo se han producido las comunicaciones? En tu primera nota dices que ha habido un comunicado, que incluye el apercibimiento de emprender acicones legales ¿puedes transcribirlo?
Es que en realidad el contrato de tu clienta no ha llegado a perfeccionarse nunca porque la falta de notificación conlleva la nulidad absoluta.
Por tanto no veo que podáis o dejéis de poder hacer esto o lo otro. Lo que yo veo es que en realidad estáis "fuera de juego". Todo ello salvo que al casero le dé por llegar a un acuerdo con vosotros.
En sentido estricto tu clienta no está en posición de negociar.
Por tanto podéis meter la demanda contra el cedente ya.
Por tanto no veo que podáis o dejéis de poder hacer esto o lo otro. Lo que yo veo es que en realidad estáis "fuera de juego". Todo ello salvo que al casero le dé por llegar a un acuerdo con vosotros.
En sentido estricto tu clienta no está en posición de negociar.
Por tanto podéis meter la demanda contra el cedente ya.
La reunión a día de hoy parece difícil puesto que el arrendatario/cedente no está por la labor de firmarle un reconocimiento de deuda a mi clienta si esta le presenta otra persona que le sustituya en el contrato de traspaso y aporte aval porque es exigido por el propietario para aceptar el negocio jurídico. Por otro lado, la comunicación fehaciente a mi clienta para que abandone el local no se ha producido, entonces ¿podemos iniciar acciones contra el cedente o hay que esperar?.
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Pues como todo, depende de las pruebas que puedas reunir.
SI (nótese el condicional) obtienes copia del contrato de alquiler que acredite que para traspasar es necesario el permiso, porque has de aplicar la dicción literla del art. 32, 1 de la LAU, y si puedes acreditar que es el arrendador quien te expulsa, con una comunicación fehaciente de que debes dejar su locla por un traspaso inconsentido, entonces creo que puedes demandar al cedente y recuperar tu dinero.
Aquí hay otras implicaciones importantes: el arrendatario originario no ha visto resuelto su contrato aún, y por tanto sigue siendo responsable, en teoría, dle pago de la renta. A ver qué opina Leonjbr de esto.
¿Lo mejor? si puedes conseguirlo, una reunión a tres bandas con todos lo implicados y un acuerdo amistoso.
SI (nótese el condicional) obtienes copia del contrato de alquiler que acredite que para traspasar es necesario el permiso, porque has de aplicar la dicción literla del art. 32, 1 de la LAU, y si puedes acreditar que es el arrendador quien te expulsa, con una comunicación fehaciente de que debes dejar su locla por un traspaso inconsentido, entonces creo que puedes demandar al cedente y recuperar tu dinero.
Aquí hay otras implicaciones importantes: el arrendatario originario no ha visto resuelto su contrato aún, y por tanto sigue siendo responsable, en teoría, dle pago de la renta. A ver qué opina Leonjbr de esto.
¿Lo mejor? si puedes conseguirlo, una reunión a tres bandas con todos lo implicados y un acuerdo amistoso.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
