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Transferir derechos sobre inmuebles de una sociedad a una persona física.
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Transferir derechos sobre inmuebles de una sociedad a una persona física.
Buenos días.
Os cuento mi consulta a ver si me pueden dar algo de luz.
Hace tiempo decidimos comprarnos una vivienda bajo plano, para lo cuál se hizo un contrato de compraventa sobre los derechos de ese inmuebles donde se paga un 20% de la vivienda en un 10% a la compraventa, y el otro 10% en plazos a lo largo de la construcción.
Cuando se hizo este contrato, sin estudio previo bancario, dado que ningún banco te asegura ni te estudia nada con mucho tiempo de antelación, la escritura de compraventa y derechos sobre la vivienda se hizo a nombre de una sociedad.
Pasado el tiempo, cuando la construcción de la vivienda llega a su fin, nos encontramos con un sin fin de impedimentos bancarios para hacerlo por la sociedad,y el banco nos comunica que si lo hacemos a nombre de persona física (La misma persona que es administradora de la sociedad) no habrá ningún problema, pero no lo autorizará a nombre de la sociedad.
Llegados a este punto, nuestra solución sería hacer una cesión de los derechos sobre esa vivienda desde la sociedad a la persona física. Mis preguntas son:
1- ¿Esto se puede hacer? He leído que sí pero que hay que pagar una taxa, que se impuso para impedir un beneficio con esta cesión de derechos.
2- ¿La otra parte implicada en la compra-venta, en este caso, la promotora, puede impedir que hagamos esto?
Evidentemente llegar al entendimiento amistoso con la promotora sería lo ideal, pero desconocemos por completo si ellos van a ser "amistosos" porque pueden tratar de revender la vivienda más cara una vez pasado el tiempo y queremos conocer nuestros derechos y opciones.
Obviamente con esta cesión y en este caso, no hay ningún beneficio económico para nuestros intereses, el mismo administrador de la sociedad sería el nuevo propietario pero esta vez como persona física, y encima puede tener una pérdida de capital si tiene que pagar una taxa.
¿Qué opciones tenemos?
Gracias.
Os cuento mi consulta a ver si me pueden dar algo de luz.
Hace tiempo decidimos comprarnos una vivienda bajo plano, para lo cuál se hizo un contrato de compraventa sobre los derechos de ese inmuebles donde se paga un 20% de la vivienda en un 10% a la compraventa, y el otro 10% en plazos a lo largo de la construcción.
Cuando se hizo este contrato, sin estudio previo bancario, dado que ningún banco te asegura ni te estudia nada con mucho tiempo de antelación, la escritura de compraventa y derechos sobre la vivienda se hizo a nombre de una sociedad.
Pasado el tiempo, cuando la construcción de la vivienda llega a su fin, nos encontramos con un sin fin de impedimentos bancarios para hacerlo por la sociedad,y el banco nos comunica que si lo hacemos a nombre de persona física (La misma persona que es administradora de la sociedad) no habrá ningún problema, pero no lo autorizará a nombre de la sociedad.
Llegados a este punto, nuestra solución sería hacer una cesión de los derechos sobre esa vivienda desde la sociedad a la persona física. Mis preguntas son:
1- ¿Esto se puede hacer? He leído que sí pero que hay que pagar una taxa, que se impuso para impedir un beneficio con esta cesión de derechos.
2- ¿La otra parte implicada en la compra-venta, en este caso, la promotora, puede impedir que hagamos esto?
Evidentemente llegar al entendimiento amistoso con la promotora sería lo ideal, pero desconocemos por completo si ellos van a ser "amistosos" porque pueden tratar de revender la vivienda más cara una vez pasado el tiempo y queremos conocer nuestros derechos y opciones.
Obviamente con esta cesión y en este caso, no hay ningún beneficio económico para nuestros intereses, el mismo administrador de la sociedad sería el nuevo propietario pero esta vez como persona física, y encima puede tener una pérdida de capital si tiene que pagar una taxa.
¿Qué opciones tenemos?
Gracias.
La cesión del contrato requiere que las tres partes (promotora incluida) firmen el acuerdo de cesión, o bien que una cláusula del contrato privado así lo permita. De hecho es una estipulación muy común en esta clase de contratos, y mucho más si se trata de una sociedad la que adquiere. Por lo demás, la cesión ha sido muy usada para especular, que es lo que usted teme de la inmobiliaria, y está gravada con un impuesto de transmisiones patrimoniales que le aclararán en el foro de derecho fiscal. No es tan frecuente que la promotora le venda a otro, porque tendría que pechar con el engorro de resolver el contrato con usted, lo cual no es nada fácil ni barato, antes de vender a tercero. De ahí que lo más probable es que no le pongan pegas. Pero en una situación en que la promotora se niegue y el banco también, le caben dos opciones:
1º. Disolución de la sociedad y transmisión de ese activo (el contrato) a la persona física que ustedes quieren que firme. Es una transmisión equiparable a la delación hereditaria y como tal tributa. El promotor solo ha de ser notificado y tiene que respetar el contrato, exactamente igual que si muerte un comprador y el heredero reclama la consumación de la compraventa, al haberse subrogado en la misma por título sucesorio.
2º. Comprar a nombre de la sociedad y avalar o constituir obligación solidaria entre la persona física y la sociedad. Al banco le da igual, porque lo único que quiere es garantizarse la amortización.
1º. Disolución de la sociedad y transmisión de ese activo (el contrato) a la persona física que ustedes quieren que firme. Es una transmisión equiparable a la delación hereditaria y como tal tributa. El promotor solo ha de ser notificado y tiene que respetar el contrato, exactamente igual que si muerte un comprador y el heredero reclama la consumación de la compraventa, al haberse subrogado en la misma por título sucesorio.
2º. Comprar a nombre de la sociedad y avalar o constituir obligación solidaria entre la persona física y la sociedad. Al banco le da igual, porque lo único que quiere es garantizarse la amortización.
Yo espero que si tenemos que llegar a eso, la promotora no ponga problemas pero como digo, temo que ellos estén deseando negarse para forzar la ruptura del contrato de compraventa y por lo tanto, tener los derechos de la vivienda nuevamente para venderlo a otra parte, que al estar ya construida, puede vender un 20% o 30% más cara.
De las opciones que me das, por si se negasen, algo que espero que no ocurra, me parece muy interesante la segunda, pero no termino de entenderla. Es decir, el banco dice que aprueba la hipoteca pero únicamente si es a nombre de la persona física, no a nombre de la sociedad. ¿Cómo vamos a poder escriturar a nombre de la sociedad si la pasta la tiene la persona física? Es decir, el banco te da la pasta a la persona física para comprar una vivienda que en realidad no compra, por lo tanto no te daría la pasta. ¿No? Y a la sociedad le deniega la hipoteca, ergo no tiene la pasta para escriturar. No lo entiendo muy bien.
De las opciones que me das, por si se negasen, algo que espero que no ocurra, me parece muy interesante la segunda, pero no termino de entenderla. Es decir, el banco dice que aprueba la hipoteca pero únicamente si es a nombre de la persona física, no a nombre de la sociedad. ¿Cómo vamos a poder escriturar a nombre de la sociedad si la pasta la tiene la persona física? Es decir, el banco te da la pasta a la persona física para comprar una vivienda que en realidad no compra, por lo tanto no te daría la pasta. ¿No? Y a la sociedad le deniega la hipoteca, ergo no tiene la pasta para escriturar. No lo entiendo muy bien.
Está usted especulando con que la inmobiliaria puede decirle que no por el mero hecho de que usted cree que podría ganar dinero con ello, no porque le hayan dicho nada sobre el tema. Con lo cual sus dudas son como las del que va a pedir el gato, por lo que lo primero que tiene que hacer es aclararlo con la promotora. El banco le da el dinero a la sociedad y la persona física, que responden solidariamente de la deuda y además la misma queda garantizada con una hipoteca constituida sobre la vivienda, que está a nombre de la sociedad. Es lo que se llama aval solidario y privilegiado, aunque últimamente esta expresión ha cedido por la de mero deudor de la hipoteca. Es lo normal, y el banco obtiene lo que quiere, a la persona física como deudora hipotecaria.
Gracias de nuevo.
Hablará con el banco para ver qué opinan al respecto, desconozco si el director de nuestra sucursal conoce esta posibilidad.
Sobre mis especulaciones no son descabelladas, pienso yo. Es decir, en el contrato viene que si en cierta fecha no se escritura por culpa de la parte compradora, el contrato quedará resuelto devolviendo las cantidades pagadas menos un porcentaje en concepto de penalización, por lo tanto, es entendible que piende que la promotora puede poner todo de su parte para decir que si no es a nombre de la sociedad no se escritura, porque de ese modo se quedan la vivienda que pueden vender más cara, y encima se quedan parte de nuestro dinero.
Ahora bien, creo que también ellos deberías estar abiertos a negociar y no poner problemas, pues hay ciertas cosas que no están cumpliendo en la construcción de la vivienda violando el contrato y la memoria de calidades y en dicho contrato, la parte compradora también puede "obligar" a la promotora a cumplir con el contrato para escriturar.
En fin... es un caso complejo. supongo.
Hablará con el banco para ver qué opinan al respecto, desconozco si el director de nuestra sucursal conoce esta posibilidad.
Sobre mis especulaciones no son descabelladas, pienso yo. Es decir, en el contrato viene que si en cierta fecha no se escritura por culpa de la parte compradora, el contrato quedará resuelto devolviendo las cantidades pagadas menos un porcentaje en concepto de penalización, por lo tanto, es entendible que piende que la promotora puede poner todo de su parte para decir que si no es a nombre de la sociedad no se escritura, porque de ese modo se quedan la vivienda que pueden vender más cara, y encima se quedan parte de nuestro dinero.
Ahora bien, creo que también ellos deberías estar abiertos a negociar y no poner problemas, pues hay ciertas cosas que no están cumpliendo en la construcción de la vivienda violando el contrato y la memoria de calidades y en dicho contrato, la parte compradora también puede "obligar" a la promotora a cumplir con el contrato para escriturar.
En fin... es un caso complejo. supongo.
