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Toma de decisiones en comunidad con varios portales
Hola a todos.
Aunque hace algún tiempo que no intervengo en este foro sigo viendo con alegría (pues vuestras respuestas siempre me han sido de utilidad) que algunos lleváis al pie del cañón un montón de tiempo y sois unos verdaderos expertos en esto.
Por ello, una vez más me permito haceros la siguiente consulta:
La escritura de división horizontal de mi edificio dice textualmente:
..." haciendo el edificio en total un local comercial y treinta viviendas a las cuales se accede por medio de cinco portales y escaleras totalmente independientes”...
La suma de coeficientes de viviendas y local es 100.
En otro punto de la escritura dice textualmente
..."el local comercial, componente uno, no participará en los gastos de zaguanes y escaleras de acceso a los altos del edificio, siendo sufragados estos gastos exclusivamente por las viviendas que usan de cada zaguán y escaleras por iguales partes entre ellas”...
El pasado año, tras veinte de funcionar por subcomunidades, (cada portal formaba una), decidimos unirnos y empezar a funcionar con las pautas que marcaba la escritura y ciñéndonos en todo a la Ley de Propiedad Horizontal. Se hizo un presupuesto en el que se contempló una cantidad para gastos generales y una cantidad para cada portal, aprobándose en la junta de constitución.
Este año, algunos propietarios empiezan a decir que en su portal ya se organizarán ellos y que no tiene porqué la comunidad (que ellos llaman "general") hacer un presupuesto para cubrir gastos de su portal. Y mis preguntas son:
¿Las decisiones sobre presupuestos para gastos de portales deben ser aprobadas por toda la comunidad o sólo por los propietarios de las viviendas de su portal?
Aunque hace algún tiempo que no intervengo en este foro sigo viendo con alegría (pues vuestras respuestas siempre me han sido de utilidad) que algunos lleváis al pie del cañón un montón de tiempo y sois unos verdaderos expertos en esto.
Por ello, una vez más me permito haceros la siguiente consulta:
La escritura de división horizontal de mi edificio dice textualmente:
..." haciendo el edificio en total un local comercial y treinta viviendas a las cuales se accede por medio de cinco portales y escaleras totalmente independientes”...
La suma de coeficientes de viviendas y local es 100.
En otro punto de la escritura dice textualmente
..."el local comercial, componente uno, no participará en los gastos de zaguanes y escaleras de acceso a los altos del edificio, siendo sufragados estos gastos exclusivamente por las viviendas que usan de cada zaguán y escaleras por iguales partes entre ellas”...
El pasado año, tras veinte de funcionar por subcomunidades, (cada portal formaba una), decidimos unirnos y empezar a funcionar con las pautas que marcaba la escritura y ciñéndonos en todo a la Ley de Propiedad Horizontal. Se hizo un presupuesto en el que se contempló una cantidad para gastos generales y una cantidad para cada portal, aprobándose en la junta de constitución.
Este año, algunos propietarios empiezan a decir que en su portal ya se organizarán ellos y que no tiene porqué la comunidad (que ellos llaman "general") hacer un presupuesto para cubrir gastos de su portal. Y mis preguntas son:
¿Las decisiones sobre presupuestos para gastos de portales deben ser aprobadas por toda la comunidad o sólo por los propietarios de las viviendas de su portal?
Sidi, no sé en que te basas para decir que cada portal puede llevar sus cuentas, pues sólo existe un CIF, y un libro de actas y por tanto una cuenta bancaria a la que van a parar todos los ingresos de la Comunidad.
Entiendo que todos somos dueños de todas las partes comunes del edificio en la proporción que marca nuestro coeficiente (que es diferente para cada una de las treinta viviendas y para el local) y por tanto también de todos los zaguanes y escaleras (que son aparte de los patios, cubierta, fachada, armarios contadores, muros, arquetas y fosas sépticas,... todos los zaguanes y escaleras).
Todo ello sin perjuicio de que, según la redacción de la escritura, sean quienes usan de cada zaguán y escalera (que son únicamente los propietarios de las viviendas imbricadas en cada portal, que a diario los ensucian y desgastan con su paso), quienes los limpien y mantengan.
Por todo la anterior, y salvo mejor criterio, entiendo que no pueden “escaquearse” de pagar un fondo que se dispone para cada portal y que contablemente forma parte de su cuota (para todos igual) para gastos imprevistos, sobre todo también pensando en que si ocurre un imprevisto en ese portal será el Presidente o Administrador (caso de que lo hubiera, que no lo hay), quién responda de solventar con los fondos comunitarios ese imprevisto (amén de que a la hora de liquidar los gastos a final del ejercicio contable, se atribuyan a ese portal los gastos acarreados por el imprevisto ocurrido, y tengan que ser los propietarios de las viviendas del mismo, quienes resarzan al resto, con una derrama que sólo a ellos afectaría).
Entiendo que los propietarios de un portal no son tan autosuficientes como para disponer sobre si quieren o no que haya un fondo para imprevistos en la parte del presupuesto comunitario que a ellos les atañe, por tanto, y esto es lo que no sé muy bien como debería quedar diseñado, quizá a la hora de votar se deba aprobar, incluso el presupuesto de cada portal, por mayoría general.
Rus debo decirte que la unión no fué fácil. La iniciativa la tomó uno de los portales y posteriormente se consiguió (tras dos años de discusiones, encuentros, desencuentros, consultas, idas, venidas...) que el resto se uniera, unificando, en una junta constituyente, toda la comunidad y legalizando un sólo libro de actas para todos.
Ahora, aún hay algunos reticentes, pero debo decirte que a mi, me parece la mejor manera de funcionar (pues te diré que a lo largo de los años anteriores en que no habíamos funcionado juntos el local no nos abonó nada en concepto de gastos de cubierta o fachada, cosa que a fecha de hoy hace con su coeficiente (nada despreciable por cierto, pues gira entono a un 35 %).
Empezamos a funcionar liquidando las cuentas de cada uno de los portales y cancelando los CIF (tal y como se acordó en la asamblea constituyente), presentando a la vez en dicha junta constituyente un presupuesto unificado (en el que cada cuota estaba constituida por una parte destinada a gastos generales y otra parte destinada a gastos de portal, salvo la cuota de los locales que sólo abarca gastos generales).
Entiendo que todos somos dueños de todas las partes comunes del edificio en la proporción que marca nuestro coeficiente (que es diferente para cada una de las treinta viviendas y para el local) y por tanto también de todos los zaguanes y escaleras (que son aparte de los patios, cubierta, fachada, armarios contadores, muros, arquetas y fosas sépticas,... todos los zaguanes y escaleras).
Todo ello sin perjuicio de que, según la redacción de la escritura, sean quienes usan de cada zaguán y escalera (que son únicamente los propietarios de las viviendas imbricadas en cada portal, que a diario los ensucian y desgastan con su paso), quienes los limpien y mantengan.
Por todo la anterior, y salvo mejor criterio, entiendo que no pueden “escaquearse” de pagar un fondo que se dispone para cada portal y que contablemente forma parte de su cuota (para todos igual) para gastos imprevistos, sobre todo también pensando en que si ocurre un imprevisto en ese portal será el Presidente o Administrador (caso de que lo hubiera, que no lo hay), quién responda de solventar con los fondos comunitarios ese imprevisto (amén de que a la hora de liquidar los gastos a final del ejercicio contable, se atribuyan a ese portal los gastos acarreados por el imprevisto ocurrido, y tengan que ser los propietarios de las viviendas del mismo, quienes resarzan al resto, con una derrama que sólo a ellos afectaría).
Entiendo que los propietarios de un portal no son tan autosuficientes como para disponer sobre si quieren o no que haya un fondo para imprevistos en la parte del presupuesto comunitario que a ellos les atañe, por tanto, y esto es lo que no sé muy bien como debería quedar diseñado, quizá a la hora de votar se deba aprobar, incluso el presupuesto de cada portal, por mayoría general.
Rus debo decirte que la unión no fué fácil. La iniciativa la tomó uno de los portales y posteriormente se consiguió (tras dos años de discusiones, encuentros, desencuentros, consultas, idas, venidas...) que el resto se uniera, unificando, en una junta constituyente, toda la comunidad y legalizando un sólo libro de actas para todos.
Ahora, aún hay algunos reticentes, pero debo decirte que a mi, me parece la mejor manera de funcionar (pues te diré que a lo largo de los años anteriores en que no habíamos funcionado juntos el local no nos abonó nada en concepto de gastos de cubierta o fachada, cosa que a fecha de hoy hace con su coeficiente (nada despreciable por cierto, pues gira entono a un 35 %).
Empezamos a funcionar liquidando las cuentas de cada uno de los portales y cancelando los CIF (tal y como se acordó en la asamblea constituyente), presentando a la vez en dicha junta constituyente un presupuesto unificado (en el que cada cuota estaba constituida por una parte destinada a gastos generales y otra parte destinada a gastos de portal, salvo la cuota de los locales que sólo abarca gastos generales).
Me baso en casos parecidos.
Esta clara la comunidad general.
No se puede impedir que un portal, sea el Px, se constituya en subcomunidad, con sus cuentas, NIF, que se lo dará Hacienda, libro de actas e incluso su propio administrador.
Si el portal Px no quiere que se le miren sus gastos.
Otra alternativa es que el porta Px , que ya es un pro indiviso, sin constituirse en subcomunidad,( que le complicaría la vida,), designe un representante del pro indiviso Px , que podrá acudir a las Juntas de la comunidad General con el coeficiente total que el portal Px tiene, y se le asignarán los gastos desde la Comunidad General, al Px y a los demás portales.
Esta clara la comunidad general.
No se puede impedir que un portal, sea el Px, se constituya en subcomunidad, con sus cuentas, NIF, que se lo dará Hacienda, libro de actas e incluso su propio administrador.
Si el portal Px no quiere que se le miren sus gastos.
Otra alternativa es que el porta Px , que ya es un pro indiviso, sin constituirse en subcomunidad,( que le complicaría la vida,), designe un representante del pro indiviso Px , que podrá acudir a las Juntas de la comunidad General con el coeficiente total que el portal Px tiene, y se le asignarán los gastos desde la Comunidad General, al Px y a los demás portales.
Creo que olvidas Sidi lo mas importante de todo, que es el título constitutivo, según el mismo no existen tales subcomunidades y a nos ser que por "unanimidad" se aprobaran unos estatutos en los que se plasmara todo eso que tu dices, creo que es imposible que suceda lo que tu cuentas.
Gracias Dik Turpin, sólo con tus palabras me conformo, porque sé que están dichas desde la profesionalidad, y creo que tus contestaciones siempre están meditadas, aunque seas un poco parco en ellas.
Enfin, lo dicho, gracias a ambos por vuestra respuesta.
Gracias Dik Turpin, sólo con tus palabras me conformo, porque sé que están dichas desde la profesionalidad, y creo que tus contestaciones siempre están meditadas, aunque seas un poco parco en ellas.
Enfin, lo dicho, gracias a ambos por vuestra respuesta.
Buenas tardes, tengo una pregunta.
Tengo un problema con mi comunidad de propietarios. Somos dos portales y en junta extraordinaria, se acordó instalar un ascensor en mi portal, pero para ello, se acordó que el gasto se sufragaría solo por los vecinos de mi mismo portal, a partes iguales, y no por coeficientes.
Yo voté en contra porque entiendo que se debe pagar por toda la comunidad, aunque seamos dos portales, es decir por coeficientes. Es más, otras derramas (antena, contadores...) se ha pagado por coeficientes aunque beneficiara solo al otro portal, y yo no me opuse.
La instalación del ascensor ha sido solicitado por todos los vecinos de mi portal, salvo yo (para mí es segunda residencia)... ¿Que puedo hacer?¿puedo negarme?¿los gastos propios de uno de los portales solo lo tienen que cubrir los vecinos de ese portal? AYUDA. GRACIAS
Tengo un problema con mi comunidad de propietarios. Somos dos portales y en junta extraordinaria, se acordó instalar un ascensor en mi portal, pero para ello, se acordó que el gasto se sufragaría solo por los vecinos de mi mismo portal, a partes iguales, y no por coeficientes.
Yo voté en contra porque entiendo que se debe pagar por toda la comunidad, aunque seamos dos portales, es decir por coeficientes. Es más, otras derramas (antena, contadores...) se ha pagado por coeficientes aunque beneficiara solo al otro portal, y yo no me opuse.
La instalación del ascensor ha sido solicitado por todos los vecinos de mi portal, salvo yo (para mí es segunda residencia)... ¿Que puedo hacer?¿puedo negarme?¿los gastos propios de uno de los portales solo lo tienen que cubrir los vecinos de ese portal? AYUDA. GRACIAS
Pues para poder responder correctamente, es necesario saber si cada portal es independiente en sus gastos porque conforman una mancomunidad, o lo opuesto, son una única comunidad y comparten gastos.
Tambien le pregunto, si en el acta de convocatoria, figuraba que se pusiese el ascensor, porque lo solicitaba una persona mayor de 70 años o con movilidad reducidA.
Referente a pagar a partes iguales la ley contempla que para aprobar la forma de pago se necesita la misma mayoría que para su instalacion, como se aprobó por mayoría, es correcto
Tambien le pregunto, si en el acta de convocatoria, figuraba que se pusiese el ascensor, porque lo solicitaba una persona mayor de 70 años o con movilidad reducidA.
Referente a pagar a partes iguales la ley contempla que para aprobar la forma de pago se necesita la misma mayoría que para su instalacion, como se aprobó por mayoría, es correcto
