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A lo que me refiero Jan es que, si alguien realiza un contrato de temporada porque va a utilizar una vivienda por un periodo concreto de tiempo y no como vivienda habitual y permanente sino como vivienda pasajera por circunstancias concretas (teniendo su vivienda habitual cierta en otro sitio), sin haber pactado ninguna cláusula de renovación del contrato o, aún habiéndola previsto por prever que puede que el periodo pactado, por sus circunstancias, se vuelva a repetir ( y continuando dicha vivienda como temporal), pero siendo dicha posibilidad circunstancial y no habiendo ningún taslado eectivo en cuantpo que dicha vivienda arrendada temporalmente suponga, de facto, su vivienda habitual por no tener otra y, en ese impas, cambian sus circunstancias y reulta que dicha vivienda arrendada temporalmente deviene, de facto habitual, sea en el primer periodo del contrato o en cualquiera de las prórrogas que previsiblemente se hubiesen pactado, se estará "defraudando" al arrendador.
Y ello porque la voluntad al pactar el contrato o cualquiera de sus prórrogas (no las obligatorias de la LAU, claro) era la de permanecer de forma temporal y utilizando la vivienda como segunda residencia.
Por ello, y aunque opinas (legitimamente, por supuesto) que es habitual pactar prórrogas en los contratos de temporada, cada vez resulta menos habitual en la práctica para evitar situaciones como la que debatimos, y así me lo solicitan cada vez mas los clientes: A la que se acaba el contrato se acabó. Sin prórrogas que puedan llevar a confusiones interpretativas.
Y ello porque la voluntad al pactar el contrato o cualquiera de sus prórrogas (no las obligatorias de la LAU, claro) era la de permanecer de forma temporal y utilizando la vivienda como segunda residencia.
Por ello, y aunque opinas (legitimamente, por supuesto) que es habitual pactar prórrogas en los contratos de temporada, cada vez resulta menos habitual en la práctica para evitar situaciones como la que debatimos, y así me lo solicitan cada vez mas los clientes: A la que se acaba el contrato se acabó. Sin prórrogas que puedan llevar a confusiones interpretativas.
Hola Oh. Yo no estimo que la inclusión de la citada cláusula pueda ser considerada " defraudaoria" para el Arrendador, pues únicamente se regula la posible eventualidad de necesidad de prorrogar el contrato por un periodo igual al inicialmente pactado. De no insertarse la citada cláusula, en caso de producirse la mencionada eventualidad habría que redactar un nuevo contrato que, en aras de la buena fe, debería reproducir las mismas condiciones que el extinto.
Finalmente hay que ener en cuenta que es muy habitual incluir un régimen de prórrogas en los contratos de arrendamiento de temporada.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Finalmente hay que ener en cuenta que es muy habitual incluir un régimen de prórrogas en los contratos de arrendamiento de temporada.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Escribí una respuesta, pero no hay manera de que la página actualice y he de volver otra vez.
Decía que estamos de acuerdo en que si la voluntad es de permanencia, los contratos por periodos relativamente cortos pueden considerarse realizados en fraude de Ley.
Sin embargo, lo que cuenta es la voluntad del arrendatario, de suerte que no solo los contratos por motivos vacacionales o de estudios pueden contarse entre los de temporada, sino también aquellos en los que el motivo del arrendamiento se hace por desplazamiento temporal por motivos laborales, si la vocación del inquilino es permanecer en la vivienda y no la de, una vez finalizado el contrato, volver a su residencia de partida.
Para el caso de hacerse el contrato de este modo: de temporada por ser la intención usarlo por el periodo en que dura el contrato y posteriormente se le renueva el contrato de trabajo al inquilno, el que estará "defraudando" al arrendador será el inquilino, pues el contrato se hizo sin vocacion de permanencia porque así eran las circunstancias cuando se pactó el contrato por temporada.
Decía que estamos de acuerdo en que si la voluntad es de permanencia, los contratos por periodos relativamente cortos pueden considerarse realizados en fraude de Ley.
Sin embargo, lo que cuenta es la voluntad del arrendatario, de suerte que no solo los contratos por motivos vacacionales o de estudios pueden contarse entre los de temporada, sino también aquellos en los que el motivo del arrendamiento se hace por desplazamiento temporal por motivos laborales, si la vocación del inquilino es permanecer en la vivienda y no la de, una vez finalizado el contrato, volver a su residencia de partida.
Para el caso de hacerse el contrato de este modo: de temporada por ser la intención usarlo por el periodo en que dura el contrato y posteriormente se le renueva el contrato de trabajo al inquilno, el que estará "defraudando" al arrendador será el inquilino, pues el contrato se hizo sin vocacion de permanencia porque así eran las circunstancias cuando se pactó el contrato por temporada.
Hola Pau. Estoy de acuerdo con todo lo manifestado por usted y, especialmente, en lo referente a dejar claro en el contrato todos los detalles.
Me atrevería a decir que el 75% de todos los problemas que se suscitan con los arrendamientos son debidos a una mala redacción de los contratos o a imprecisiones en los mismos. Y otro 15% a la nefasta regulación de los mismos.
Un saludo.
Me atrevería a decir que el 75% de todos los problemas que se suscitan con los arrendamientos son debidos a una mala redacción de los contratos o a imprecisiones en los mismos. Y otro 15% a la nefasta regulación de los mismos.
Un saludo.
Sí, estamos todos de acuerdo en que el ámibito temporal depende del animus del arrendatario; ahora bien, yo no planteo que todos los contratos, en principio temporales, se subsuman en vivienda habitual. Lo que estoy planteando , quizá rizando el rizo y haciendo de abogado del diablo...,es que, frecuentemente consideramos que este campo los conceptos están muy claros, pero en la práctica nos encontramos con pronunciamientos judiciales que consideran que el contrato debe interpretarse en base a unos indicios de habitualidad. Lo que trato de manifestar, es que aquí las cosas no son blancas o negras, sino que cada vez se hace más necesario dejar claro en los contratos hasta el más mínimo detalle, intentando no dejar a la interpretación judicial ninguna circunstancia.
Por ejemplo, se ha considerado vivienda habitual un arrendamiento por periodo de 7 meses en el que el arrendador puso como domicilio para notificaciones al arrendatario el mismo del arrendamiento. Se ha considerado por la jurisprudencia vivienda habitual aquella arrendada por 9 meses en la que el arrendatario había domiciliado su correspondencia y se había empadronado en el mismo para tener descuentos en servicios públicos. Se hace la distinción en estos casos entre las viviendas en las que el arrendatario " va de paso" ( claramente las vacaionales o periodos de estudios ) o aquellas en las que el arrendatario reside con la intención de que dicha vivienda sea en la que transcurra su vida con carácter estable ( lazos sociales, trabajo, colegio de los hijos..etc..; que no tiene que ser necesariamente superior a un año).
Saludos.
Por ejemplo, se ha considerado vivienda habitual un arrendamiento por periodo de 7 meses en el que el arrendador puso como domicilio para notificaciones al arrendatario el mismo del arrendamiento. Se ha considerado por la jurisprudencia vivienda habitual aquella arrendada por 9 meses en la que el arrendatario había domiciliado su correspondencia y se había empadronado en el mismo para tener descuentos en servicios públicos. Se hace la distinción en estos casos entre las viviendas en las que el arrendatario " va de paso" ( claramente las vacaionales o periodos de estudios ) o aquellas en las que el arrendatario reside con la intención de que dicha vivienda sea en la que transcurra su vida con carácter estable ( lazos sociales, trabajo, colegio de los hijos..etc..; que no tiene que ser necesariamente superior a un año).
Saludos.
Hola. Estoy de acuerdo con lo manifestado por el Sr Oh. Lo undamental es la intención y voluntad del arrendatario. En el caso de la Sra Angelika me inclino a pensar que ella solo va a NECESITAR la vivenda por un periodo de 6 meses( duración de su contrato). Sin embargo, y ahora estoy suponiendo, quizás a la Sra Angelika le ofrezcan a la expiración de su contrato laboral una renovación por 6 mese mas. Ante dicha eventualidad, yo insertaría una clausula en el contrato relativa a la prórroga por 6 meses más potestativa para el arendatario y obligatoria pera el arrendador.
Enn lo relativo a la consulta inicial, tanto el IBI como los servicios individualizables se puede pactar que sean a cargo del arrendatario. En cuanto a los gastos de comunidad 2 opciones:
1) Que formen parte de la renta.
2) Clausula en virtud de la cual el arrendador pueda repercutirlos al arrendatario.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Enn lo relativo a la consulta inicial, tanto el IBI como los servicios individualizables se puede pactar que sean a cargo del arrendatario. En cuanto a los gastos de comunidad 2 opciones:
1) Que formen parte de la renta.
2) Clausula en virtud de la cual el arrendador pueda repercutirlos al arrendatario.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Muchas gracias, Pau.
Coincido contigo en que lo que prima no es el tiempo por el que se arrienda, sino el destino que se le va a dar a la vivienda. Y coincido contigo en el topicazo de los 11 meses como ejemplo de falso arrendamiento de temporada.
Sin embargo, en el asunto que plantea Angelika, si lo que hace es desplazarse a otra vivienda que no es la suya ( por tener la habitual donde reside actualmente) no sería un alquiler sometido a las prórrogas forzosas de la LAU. (Por eso es menester que Angelika aclare si su intención es utilizarla como vivienda habitual por no tener otra o simplemente mantiene su vivienda habitual en su actual residencia y la que alquila lo hace con motivo de su contrato de trabajo).
Por la regla de tres que tú comentas, cualquier contrato de arrendamiento puede considerarse para uso habitual y permanente (la clave de la habitualidad que tu interpretas) porque es evidente que, quien arrienda, por ejemplo, para irse a estudiar un tiempo, por un desplazamiernto laboral como el presente o incluso para pasar 15 dias o un mes en la costa va a utilizar la vivienda, durante esos dias, como residencia habitual y permanente: Por esos dias.
Creo que el concepto de uso habitual y permanente va por distinto camino del que tú planteas.
Coincido contigo en que lo que prima no es el tiempo por el que se arrienda, sino el destino que se le va a dar a la vivienda. Y coincido contigo en el topicazo de los 11 meses como ejemplo de falso arrendamiento de temporada.
Sin embargo, en el asunto que plantea Angelika, si lo que hace es desplazarse a otra vivienda que no es la suya ( por tener la habitual donde reside actualmente) no sería un alquiler sometido a las prórrogas forzosas de la LAU. (Por eso es menester que Angelika aclare si su intención es utilizarla como vivienda habitual por no tener otra o simplemente mantiene su vivienda habitual en su actual residencia y la que alquila lo hace con motivo de su contrato de trabajo).
Por la regla de tres que tú comentas, cualquier contrato de arrendamiento puede considerarse para uso habitual y permanente (la clave de la habitualidad que tu interpretas) porque es evidente que, quien arrienda, por ejemplo, para irse a estudiar un tiempo, por un desplazamiernto laboral como el presente o incluso para pasar 15 dias o un mes en la costa va a utilizar la vivienda, durante esos dias, como residencia habitual y permanente: Por esos dias.
Creo que el concepto de uso habitual y permanente va por distinto camino del que tú planteas.
Estimado Oh,
Me pides que explique un poco más mi post anterior. Frecuentemente, muchas personas piensan que si alquilan una vivienda por periodo inferior a 1 año ( hasta 11 meses) se considera de corta temporada, y por tanto no faculta al arrendatario para que, inste al propietario-arrendador a renovarle el contrato hasta 4 años más ( a parte la prórroga adicional de 3 años más). Este hecho no es cierto, pues la jurisprudencia ha venido manifestando, que dicha práctica constituye una maniobra de picaresca por parte del arrendador, en orden a evitar la prórroga forzosa.
La clave estaría en atender a la voluntad del arrendatario a la hora de firmar el contrato y el uso que realmente se da al inmueble.
No es lo mismo un contrato de arrendamiento de 1 mes en periodo vacacional n una población costera ( ejemplo más claro de contrato de temporada) que, en mi opinión, el contrato del que nos habla Angélika. Su contrato, aunque sea de 6 meses, se refiere a una vivienda en la que va a residir habitualmente ( la clave de la habitualidad) durante 6 meses, porque está vinculada su residencia a su lugar de trabajo y porque residirá en ella de igual forma que lo hace en la que ahora reside.Si , para más inri, se empadrona en la vivienda ( para hacer algún curso formativo,o para ir a un gimnasio municipal, etc.. ), tenemos pruebas suficientes para poder afirmar que es un contrato de vivienda.
Si a Angelika le renovaran el contrato por otros 6 meses ¿ supondría eso que tendría que mudarse a otra vivienda?.
Conozco pronunciamientos judiciales en los cuales, casos similares se han considerado arrendamiento de vivienda ( por larga temporada) y se ha reconocido a los inquilinos su derecho a permanecer en la vivienda mientras lo deseen hasta que se cumpla la prórroga legal.
Espero haberme explicado. Saludos.
Me pides que explique un poco más mi post anterior. Frecuentemente, muchas personas piensan que si alquilan una vivienda por periodo inferior a 1 año ( hasta 11 meses) se considera de corta temporada, y por tanto no faculta al arrendatario para que, inste al propietario-arrendador a renovarle el contrato hasta 4 años más ( a parte la prórroga adicional de 3 años más). Este hecho no es cierto, pues la jurisprudencia ha venido manifestando, que dicha práctica constituye una maniobra de picaresca por parte del arrendador, en orden a evitar la prórroga forzosa.
La clave estaría en atender a la voluntad del arrendatario a la hora de firmar el contrato y el uso que realmente se da al inmueble.
No es lo mismo un contrato de arrendamiento de 1 mes en periodo vacacional n una población costera ( ejemplo más claro de contrato de temporada) que, en mi opinión, el contrato del que nos habla Angélika. Su contrato, aunque sea de 6 meses, se refiere a una vivienda en la que va a residir habitualmente ( la clave de la habitualidad) durante 6 meses, porque está vinculada su residencia a su lugar de trabajo y porque residirá en ella de igual forma que lo hace en la que ahora reside.Si , para más inri, se empadrona en la vivienda ( para hacer algún curso formativo,o para ir a un gimnasio municipal, etc.. ), tenemos pruebas suficientes para poder afirmar que es un contrato de vivienda.
Si a Angelika le renovaran el contrato por otros 6 meses ¿ supondría eso que tendría que mudarse a otra vivienda?.
Conozco pronunciamientos judiciales en los cuales, casos similares se han considerado arrendamiento de vivienda ( por larga temporada) y se ha reconocido a los inquilinos su derecho a permanecer en la vivienda mientras lo deseen hasta que se cumpla la prórroga legal.
Espero haberme explicado. Saludos.
Y ahorea que repaso mi anterior intervención (gracias Pau) me he dado cuenta que donde dije: En este tipo de contratos para vivienda de uso habitual y permanente, es decir, de temporada, quise decir: en este tipo de contratos que no son para vivienda de uso habitual y permanente, es decir, de temporada).
Creo que el lapsus es evidente, porque la cosa rechinaba.
Pau, cuenta eso que dices de que no importa el lapsus temporal ( es cierto) en el sentido que explicas: que será su vivienda habitual porque vivirá ahí un tiempo. (Decía el consultante que " Tengo intención de alquilar un piso por un periodo de 6 meses, tengo un contrato de trabajo por ese periodo en otra ciudad.". Supónese que su vienda habitual es la actual, no la que va a alquilar.
Que lo cuente Angelika.
Creo que el lapsus es evidente, porque la cosa rechinaba.
Pau, cuenta eso que dices de que no importa el lapsus temporal ( es cierto) en el sentido que explicas: que será su vivienda habitual porque vivirá ahí un tiempo. (Decía el consultante que " Tengo intención de alquilar un piso por un periodo de 6 meses, tengo un contrato de trabajo por ese periodo en otra ciudad.". Supónese que su vienda habitual es la actual, no la que va a alquilar.
Que lo cuente Angelika.
Arrendamiento de vivienda no es lo mismo que arrendamiento de local de negocio, donde si prevalece el pacto entre las partes. El arrendamiento de vivienda : no importa el ámbito temporal siempre que se trate de vivienda habitual ( y en este caso es así, pues residirá en ella durante ese plazo siendo su vivienda habitual) prevalece la regulación de la LAU . Tanto IBI como las cuotas de comunidad están vinculadas a la propiedad ( gravan la propiedad), independientemente del uso que se le de ( si habita el propietario la vivienda, la alquila, la deja vacía....). Son gastos fijos que reiteradamente la jurisprudencia ha considerado que en caso de arrendamiento deben ser sufrgados por el propietario. Cosa diferente es que el propietario contemple, a la hora de fijar la renta a percibir por arrendamiento,que los gastos que soportará por los conceptos antes mencionados le sean compensados con la percepción de dicha renta.Salvo mejor criterio.
Todos los gastos
Tengo intención de alquilar un piso por un periodo de 6 meses, tengo un contrato de trabajo por ese periodo en otra ciudad. El propietario me requiere una fianza de una mensualidad, 2 meses de garantía y el mes corriente; insiste en que él redacta el contrato de arrendamiento, pero pretende que todos los gastos corran por mi cuenta. Entiendo que los gastos de suministros debo abonarlos yo, pero él quiere que también abone las cuotas de comunidad de propietarios y el IBI del inmueble.A mi me parece abusivo, pero ¿ es legal?Muchas gracias.
