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Terreno urbanizable con Plan Parcial aprobado pasa a suelo urbano no consolidado por la LOUA y no permite construir
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Terreno urbanizable con plan parcial aprobado pasa a suelo urbano no consolidado por la loua y no permite construir
Buenos días, mi nombre es Antonio y mi consulta es la siguiente:
En 2010 compré un terreno que esta situado dentro del núcleo urbano de Mairena del Alcor (SEvilla), estaba calificado como urbanizable con Plan Parcial aprobado y solo a falta de la nueva revisión del PGOU del municipio para ser incluido en suelo urbano. Este terreno se encuentra en una urbanización privada, donde de los 100 terrenos que existen quedan por construir solo 5, además de disponer de todos los servicios y suministros básicos( luz, agua, alcantarillado, acerado, zonas verdes,etc...) aunque se encuentras obsoletos ya que la urbanización data de los años 70. Aún así se han venido realizando construcciones de forma legal y pagando su IBI e impuestos correspondientes.
El problema surge cuando me dispongo a edificar en el terreno que poseo y empiezo a tramitar todo el papeleo de forma legal. Presenta la documentación en la gerencia de urbanismo el 9/10/2013 y pago las tasas de licencia de obra (unos 7.000€) y me encuentro como sorpresa en enero de 2014, que debido a la introducción de la nueva ley de ordenación urbanística de Andalucia (LOUA) el 9 de abril de 2013, el suelo ha pasado de tener denominación de Urbanizable con Plan Parcial aprobado a Suelo Urbano No Consolidado y se me deniega la licencia porque dicen en la Gerencia Municipal que existen deficiencias en las infraestructuras de la urbanización o están obsoletas.
Casi me caigo de espaldas al recibir la noticia. Con celeridad me dirijo a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Mairena y el técnico municipal me comenta:" que todavía esperan respuesta de la consulta que ha realizado a la Junta de Andalucia sobre el tema para que les aclaren bien el tema, pero que a día de hoy aplicando la LOUA (art. 45.2,B),b) y aplicándose lo dispuesto en el art. 55.1 ambos pertenecientes a la LOUA) para construir, la urbanización privada debe solucionar todas las deficiencias de las infraestructuras y entonces me darán licencia de obra.
El mismo técnico de la Gerencia me confirma que es una situación un poco absurda porque actualmente están terminado un chalet en la misma urbanización que solicitaron la licencia con anterioridad al 09/04/2013, pero que es la ley y deben cumplirla.
Mis dudas sobre el problema son las siguientes:
1.- Todavía no se ha realizado una reunión para informar a los vecinos de la urbanización, porque nos falta el informe de las mejoras en las infraestructuras, donde se concreta específicamente los trabajos a realizar. Aunque me temo que los propietarios no están muy por la labor de gastarse el dinero para renovar las infraestructuras. Si esto ocurre, ¿se le puede exigir a la comunidad que realice las obras de renovación de las infraestructuras?
2.- Si ocurre que los propietarios no quieren hacer la renovación de infraestructuras, ¿puedo exigir a la Administración que obligue a las comunidad a realizar la renovación de infraestructuras, al tratarse de suelo urbano no consolidado? ya que me comentan que la Administración no debe realizar las obras al aplicar el art. 143 LOUA, en el que indica: "que la ejecución de la urbanización se realizará mediante el sistema determinado por el planeamiento".
3.- Si todo lo anterior es inviable, ¿ cual sería la solución al problema planteado?
Como podéis observar me encuentro en una situación de secuestro por parte de la Urbanización y la Administración, porque no depende de lo que yo decida, es una situación muy frustrante.
Ante todo dar las gracias por las molestias, un saludo.
En 2010 compré un terreno que esta situado dentro del núcleo urbano de Mairena del Alcor (SEvilla), estaba calificado como urbanizable con Plan Parcial aprobado y solo a falta de la nueva revisión del PGOU del municipio para ser incluido en suelo urbano. Este terreno se encuentra en una urbanización privada, donde de los 100 terrenos que existen quedan por construir solo 5, además de disponer de todos los servicios y suministros básicos( luz, agua, alcantarillado, acerado, zonas verdes,etc...) aunque se encuentras obsoletos ya que la urbanización data de los años 70. Aún así se han venido realizando construcciones de forma legal y pagando su IBI e impuestos correspondientes.
El problema surge cuando me dispongo a edificar en el terreno que poseo y empiezo a tramitar todo el papeleo de forma legal. Presenta la documentación en la gerencia de urbanismo el 9/10/2013 y pago las tasas de licencia de obra (unos 7.000€) y me encuentro como sorpresa en enero de 2014, que debido a la introducción de la nueva ley de ordenación urbanística de Andalucia (LOUA) el 9 de abril de 2013, el suelo ha pasado de tener denominación de Urbanizable con Plan Parcial aprobado a Suelo Urbano No Consolidado y se me deniega la licencia porque dicen en la Gerencia Municipal que existen deficiencias en las infraestructuras de la urbanización o están obsoletas.
Casi me caigo de espaldas al recibir la noticia. Con celeridad me dirijo a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Mairena y el técnico municipal me comenta:" que todavía esperan respuesta de la consulta que ha realizado a la Junta de Andalucia sobre el tema para que les aclaren bien el tema, pero que a día de hoy aplicando la LOUA (art. 45.2,B),b) y aplicándose lo dispuesto en el art. 55.1 ambos pertenecientes a la LOUA) para construir, la urbanización privada debe solucionar todas las deficiencias de las infraestructuras y entonces me darán licencia de obra.
El mismo técnico de la Gerencia me confirma que es una situación un poco absurda porque actualmente están terminado un chalet en la misma urbanización que solicitaron la licencia con anterioridad al 09/04/2013, pero que es la ley y deben cumplirla.
Mis dudas sobre el problema son las siguientes:
1.- Todavía no se ha realizado una reunión para informar a los vecinos de la urbanización, porque nos falta el informe de las mejoras en las infraestructuras, donde se concreta específicamente los trabajos a realizar. Aunque me temo que los propietarios no están muy por la labor de gastarse el dinero para renovar las infraestructuras. Si esto ocurre, ¿se le puede exigir a la comunidad que realice las obras de renovación de las infraestructuras?
2.- Si ocurre que los propietarios no quieren hacer la renovación de infraestructuras, ¿puedo exigir a la Administración que obligue a las comunidad a realizar la renovación de infraestructuras, al tratarse de suelo urbano no consolidado? ya que me comentan que la Administración no debe realizar las obras al aplicar el art. 143 LOUA, en el que indica: "que la ejecución de la urbanización se realizará mediante el sistema determinado por el planeamiento".
3.- Si todo lo anterior es inviable, ¿ cual sería la solución al problema planteado?
Como podéis observar me encuentro en una situación de secuestro por parte de la Urbanización y la Administración, porque no depende de lo que yo decida, es una situación muy frustrante.
Ante todo dar las gracias por las molestias, un saludo.
Como supongo que usted, presentó proyecto de arquitecto al solicitar la licencia, puede personarse con ese técnico en el expediente de ese otro chalet que se está terminando, a fin de ver la fecha de solicitud de licencia y los informes técnicos y jurídicos que se dieron, así como comprobar la licencia de edificación.
Por cierto, ¿que pasó con los 7.000 €?.
Por cierto, ¿que pasó con los 7.000 €?.
Los 7.000 € me los devuelven, pero me comentan que me espere a que les llegue la consulta que hicieron a la Junta de Andalucia sobre el tema, y si es negativa las soluciones a priori son:
1.- Solucionar la comunidad el problemas de infraestructuras, que es harto dificil.
2.- Solicitar que me devuelvan las tasas de licencia de obras.
3.- Y la tercera supongo que será meternos en pleito.
1.- Solucionar la comunidad el problemas de infraestructuras, que es harto dificil.
2.- Solicitar que me devuelvan las tasas de licencia de obras.
3.- Y la tercera supongo que será meternos en pleito.
Efectivamente, en cumplimiento del plazo dado para adaptación de los planes generales a la LOUA, el 9/4/13 el ayuntamiento aprobó la adaptación parcial de las NNSS a la ley 7/2002.
Según dicho documento, el suelo urbano suelo que no cumpla las condiciones del artículo 45.2A quedan comprendidos en la categoría de suelo urbano no consolidado del 45.2B.
Pero, en mi opinión, esa categoría de suelo mantiene idéntica condición de urbano no consolidado que tenía antes de la aprobación del documento de adaptación, por carecer de todas las infraestructuras urbanísticas necesarias para su consideración de suelo urbano consolidado.
No obstante, la LOUA no permite edificar en suelo urbanizable ni tampoco en urbano no consolidado mientras las infraestructuras urbanísticas no reúnan las características necesarias para servir a las edificaciones existentes o que vayan a construirse en ellos, con lo cual, la adaptación de las NNSS a la misma conlleva necesariamente dicha prohibición, hasta que se hagan las mejoras necesarias.
Y ahora pregunto, ¿ cual es el sistema de actuación determinado por el planeamiento o NNSS ?
En ello puede estar la clave.
Según dicho documento, el suelo urbano suelo que no cumpla las condiciones del artículo 45.2A quedan comprendidos en la categoría de suelo urbano no consolidado del 45.2B.
Pero, en mi opinión, esa categoría de suelo mantiene idéntica condición de urbano no consolidado que tenía antes de la aprobación del documento de adaptación, por carecer de todas las infraestructuras urbanísticas necesarias para su consideración de suelo urbano consolidado.
No obstante, la LOUA no permite edificar en suelo urbanizable ni tampoco en urbano no consolidado mientras las infraestructuras urbanísticas no reúnan las características necesarias para servir a las edificaciones existentes o que vayan a construirse en ellos, con lo cual, la adaptación de las NNSS a la misma conlleva necesariamente dicha prohibición, hasta que se hagan las mejoras necesarias.
Y ahora pregunto, ¿ cual es el sistema de actuación determinado por el planeamiento o NNSS ?
En ello puede estar la clave.
