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Terreno rústico con edificación fuera de ordenación; ¿cómo evitar problemas?
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Terreno rústico con edificación fuera de ordenación; ¿cómo evitar problemas?
Hola, estoy pensando en comprar un terreno rustico (5ha), en Catalunya, tiene una edificacion (50m). Esto es lo que he averiguado:
1) La edificacion no consta en la nota simple del registro de la propiedad, actualizada en 1989 cuando el actual propietario compro la fincal.
2) La edificacion está inscrita en el catastro (entiendo que en una regularizacion que se hizo hace no mucho, 2014 aprox), la parcela aparece como "Rustico / Agrario" y la edificacion como "Urbano / Residencial; Vivienda Almacen".
3) Por lo que el vendedor me cuenta, no conserva ningun papel de licencias de obras del ayuntamiento.
4) El terreno aparece en el plan de urbanismo del ayuntamiento como "No Urbanizable / Forestal".
5) Me pongo en el peor caso: Que es una edificacion ilegal y está fuera de ordenacion.
6) La edificacion aparece en las ortofotos del PNOA y Googlemaps desde 2002, asi que entiendo que los plazos de prescripción (multa/derribo) han pasado... sin embargo...
Aqui es donde empiezan mis dudas:
A) Si compro el terreno, es posible que le hubieran abierto expediente en el pasado, que hubiera pagado una multa, que la orden de derribo esté pendiente y que luego me exijan a mi el derribo de la edificacion o incluso mas multas? Como puedo asegurarme que si compro el terreno no voy a tener problemas despues?
B) En la nota simple, la superficie tampoco cuadra exactamente con el catastro (habla de lindes con vecinos a los que logicamente aun no conozco), tampoco se indica la ubicacion exacta de la parcela y no hace referencia alguna al catastro mas que "La finca de esta nota no se halla coordinada con la Gerencia del Catastro.", como puedo asegurarme que lo que compro es lo que se supone que estoy comprando? (pq bien podria ser la nota simple de la finca de al lado y yo no lo sabria).
Muchas gracias por la ayuda!
1) La edificacion no consta en la nota simple del registro de la propiedad, actualizada en 1989 cuando el actual propietario compro la fincal.
2) La edificacion está inscrita en el catastro (entiendo que en una regularizacion que se hizo hace no mucho, 2014 aprox), la parcela aparece como "Rustico / Agrario" y la edificacion como "Urbano / Residencial; Vivienda Almacen".
3) Por lo que el vendedor me cuenta, no conserva ningun papel de licencias de obras del ayuntamiento.
4) El terreno aparece en el plan de urbanismo del ayuntamiento como "No Urbanizable / Forestal".
5) Me pongo en el peor caso: Que es una edificacion ilegal y está fuera de ordenacion.
6) La edificacion aparece en las ortofotos del PNOA y Googlemaps desde 2002, asi que entiendo que los plazos de prescripción (multa/derribo) han pasado... sin embargo...
Aqui es donde empiezan mis dudas:
A) Si compro el terreno, es posible que le hubieran abierto expediente en el pasado, que hubiera pagado una multa, que la orden de derribo esté pendiente y que luego me exijan a mi el derribo de la edificacion o incluso mas multas? Como puedo asegurarme que si compro el terreno no voy a tener problemas despues?
B) En la nota simple, la superficie tampoco cuadra exactamente con el catastro (habla de lindes con vecinos a los que logicamente aun no conozco), tampoco se indica la ubicacion exacta de la parcela y no hace referencia alguna al catastro mas que "La finca de esta nota no se halla coordinada con la Gerencia del Catastro.", como puedo asegurarme que lo que compro es lo que se supone que estoy comprando? (pq bien podria ser la nota simple de la finca de al lado y yo no lo sabria).
Muchas gracias por la ayuda!
a) Sí.
b) Sí.
Puede solicitarlo cualquier persona, física o jurídica, que quiera obtener informes sobre el aprovechamiento urbanístico de una finca concreta. También mediante representante debidamente acreditado.
c) En el documento consta cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca en el momento de su solicitud, indicando:
Los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables, así como si alguno de ellos está en tramitación o sujeto a procedimientos de revisión o modificación y, en este caso, si se ha acordado la suspensión de tramitaciones y del otorgamiento de licencias.
La clasificación y la calificación del suelo, con indicación de los parámetros aplicables respecto al uso del suelo, las condiciones de edificación y el aprovechamiento del subsuelo.
En su caso, el sector de planeamiento o el polígono de actuación urbanística en que está incluida la finca.
Otras determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno.
d) El coste será el establecido en la respectiva ordenanza municipal de tramitación de estos documentos.
De nada, es unplacer.
b) Sí.
Puede solicitarlo cualquier persona, física o jurídica, que quiera obtener informes sobre el aprovechamiento urbanístico de una finca concreta. También mediante representante debidamente acreditado.
c) En el documento consta cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca en el momento de su solicitud, indicando:
Los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables, así como si alguno de ellos está en tramitación o sujeto a procedimientos de revisión o modificación y, en este caso, si se ha acordado la suspensión de tramitaciones y del otorgamiento de licencias.
La clasificación y la calificación del suelo, con indicación de los parámetros aplicables respecto al uso del suelo, las condiciones de edificación y el aprovechamiento del subsuelo.
En su caso, el sector de planeamiento o el polígono de actuación urbanística en que está incluida la finca.
Otras determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno.
d) El coste será el establecido en la respectiva ordenanza municipal de tramitación de estos documentos.
De nada, es unplacer.
Gracias, investigaré lo del certificado de aprovechamiento urbanístico. Aunque aun no me queda claro si este certificado (entiendo que su funcion es detallar que cosas pueden hacerse en el terreno -futuribles-) despejará una de mi dudas iniciales... doy por hecho q la edificacion está fuera de ordenacion y sin permisos de obra de ningun tipo, ¿este certificado me indicará si la edificacion o terreno tienen alguna orden o expedientes de derribo pendientes? o habria que pedir algun otro documento?
El ayuntamiento ha respondido a un escrito q hizo el vendedor hace unos meses; confirma que la edificacion no les consta como implantada legalmente. E indican la siguiente frase:
* "En esta situacion, siempre que el edificio no este afectado por un expediente de proteccion de la legalidad urbanistica, segun la ley de urbanismo esta fuera de ordenacion". *
Como interpretar esa frase condicional?
La edificacion podria tener pendiente un expediente de restauracion de la legalidad urbanistica? Como se puede saber esto? (parece q el ayuntamiento suelta la informacion con cuentagotas).
* "En esta situacion, siempre que el edificio no este afectado por un expediente de proteccion de la legalidad urbanistica, segun la ley de urbanismo esta fuera de ordenacion". *
Como interpretar esa frase condicional?
La edificacion podria tener pendiente un expediente de restauracion de la legalidad urbanistica? Como se puede saber esto? (parece q el ayuntamiento suelta la informacion con cuentagotas).
no veo especial dificultad en interpretarlo
- la edificación podría estar pendiente de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, pero el ayuntamiento no se pronuncia sobre si lo está o no, y se deduce que quien forma la comunicación no tiene conocimiento de la existencia de ese expediente, e incluso que el ayuntameinto no tiene conocimiento de la existencia de ese expediente
la cosa tiene su lógica porque ese expediente podría haberlo iniciado otra entidad competente, tal como la comunidad autónoma o la diputación (según sus competencias o según el tipod e irregularidad), y el ayuntamiento, en esa fecha, no tener conocimiento de ello
- la edificación podría estar pendiente de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, pero el ayuntamiento no se pronuncia sobre si lo está o no, y se deduce que quien forma la comunicación no tiene conocimiento de la existencia de ese expediente, e incluso que el ayuntameinto no tiene conocimiento de la existencia de ese expediente
la cosa tiene su lógica porque ese expediente podría haberlo iniciado otra entidad competente, tal como la comunidad autónoma o la diputación (según sus competencias o según el tipod e irregularidad), y el ayuntamiento, en esa fecha, no tener conocimiento de ello
Añado, a lo aclarado por Veo, que en el caso de no tener expediente abierto parece dar a entender que el plazo para iniciarlo ha caducado.
Ante este supuesto, deduzco que el ayuntamiento considera que siendo ilegal la construcción y a la vez de imposible legalización, la consecuencia jurídica sería que la construcción, ilegal e ilegalizabe, se encontraría en fuera de ordenación.
Pero mi consejo es pedir el certificado de aprovechamiento urbanístico para obligar al ayuntamiento a pronunciarse sobre todas las determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno y la edificción existente.
Ante este supuesto, deduzco que el ayuntamiento considera que siendo ilegal la construcción y a la vez de imposible legalización, la consecuencia jurídica sería que la construcción, ilegal e ilegalizabe, se encontraría en fuera de ordenación.
Pero mi consejo es pedir el certificado de aprovechamiento urbanístico para obligar al ayuntamiento a pronunciarse sobre todas las determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno y la edificción existente.
Hay que tener en cuanta la IMPRESCRIPTIBILIDAD, y es que ahora la ley en Catalunya es muy dura. Parece que si transcurren quince años (mira la ley) ya no se podrá actuar, pero ya te digo que ahora la ley vigente en Catalunya contempla la imprescriptibilidad de estas infracciones.
Si hay una transmisión, por la construcción se devengara impuesto de plusvalía ("i tant!!! me dijeron en el Ayuntamiento), y la existencia de la edificación también queda reflejada en la valoración catastral. Pero todo ello no impide tener la amenaza del expediente de legalidad urbanística, para el cual en muchos casos, como ya he dicho, en este supuesto de edificación fuera de ordenación en suelo no urbanizable, no hay plazo de prescripción.
Si hay una transmisión, por la construcción se devengara impuesto de plusvalía ("i tant!!! me dijeron en el Ayuntamiento), y la existencia de la edificación también queda reflejada en la valoración catastral. Pero todo ello no impide tener la amenaza del expediente de legalidad urbanística, para el cual en muchos casos, como ya he dicho, en este supuesto de edificación fuera de ordenación en suelo no urbanizable, no hay plazo de prescripción.
De conformidad con el artículo 207.3), la acción de restauración y la orden dictada de restauración no prescriben nunca con relación a las vulneraciones de la legalidad urbanística que se producen en terrenos que el planeamiento urbanístico destina al sistema urbanístico de espacios libres públicos o al sistema viario, o clasifica o tiene que clasificar como suelo no urbanizable en virtud de lo dispuesto por el artículo 32.a.
Este precepto dispone que los terrenos que el planeamiento clasifica no urbanizables por estar sometidos al régimen especial de protección aplicado por la legislación sectorial y por el planeamiento territorial que exija esta clasificación como consecuencia de la necesidad o la conveniencia de evitar la transformación de los terrenos para proteger el interés conector, natural, agrario, paisajístico, FORESTAL o de otro tipo.
Por tanto, viene a cuento la advertencia de Predis. La acción de inicio de restauración y la orden que se dicte en el expediente de restauración no prescribe nunca.
Este precepto dispone que los terrenos que el planeamiento clasifica no urbanizables por estar sometidos al régimen especial de protección aplicado por la legislación sectorial y por el planeamiento territorial que exija esta clasificación como consecuencia de la necesidad o la conveniencia de evitar la transformación de los terrenos para proteger el interés conector, natural, agrario, paisajístico, FORESTAL o de otro tipo.
Por tanto, viene a cuento la advertencia de Predis. La acción de inicio de restauración y la orden que se dicte en el expediente de restauración no prescribe nunca.
Gracias a ambos; entonces 2 preguntas (perdonar q lo ponga en un lenguaje más de andar por casa, pero a veces el lenguaje legal es -al menos para mi-, lioso):
A) lo que no preescribe es el expediente una vez iniciado, Correcto?
B) si la ilegalidad sucede, hay un plazo para denunciarlo y abrir un expdiente, si se supera el plazo, ya no se pueden aplicar medidas de sancionadon/restauracion. Correcto?
A) lo que no preescribe es el expediente una vez iniciado, Correcto?
B) si la ilegalidad sucede, hay un plazo para denunciarlo y abrir un expdiente, si se supera el plazo, ya no se pueden aplicar medidas de sancionadon/restauracion. Correcto?
Intentaré responder lo más pedagógicamente que sepa a lo que planteas.
A) Conforme establece el artículo 202.1 del D.L: 1/2010, de 3 de agosto, caducan todos, absolutamente todos los expedientes de protección de la legalidad urbanística que no son resueltos y notificados en el plazo de seis meses desde su iniciación. Bien entendido que dicho plazo queda interrumpido en lo supuestos que el propio precepto indica.
Debe tenerse en cuenta que, en caso de caducidad del expediente (y es extensible también a los procedimientos relativos a las infracciones urbanísticas y a las sanciones en ellos recaídas), la administración estará facultada a iniciar uno nuevo mientras persista la potestad de iniciarlo o la infracción no haya prescrito.
Esta potestad de acción prescribe a los seis años respecto a los actos ilegales realizados en suelo no urbanizable genérico y no prescribe nunca cuando los mismos son ejecutados en suelo no urbanizable de especial protección.
B) La potestad de protección de la legalidad urbanística es de ejercicio preceptivo.
Dicho ejercicio obliga a la administración a iniciar y resolver un procedimiento (que puede ser único o tramitarse por separado), según que la medida a adoptar sea la de “restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado”, la “imposición de sanciones por infracción urbanística” o la de “determinar los daños y los perjuicios causados por la supuesta ilegalidad”.
A) Conforme establece el artículo 202.1 del D.L: 1/2010, de 3 de agosto, caducan todos, absolutamente todos los expedientes de protección de la legalidad urbanística que no son resueltos y notificados en el plazo de seis meses desde su iniciación. Bien entendido que dicho plazo queda interrumpido en lo supuestos que el propio precepto indica.
Debe tenerse en cuenta que, en caso de caducidad del expediente (y es extensible también a los procedimientos relativos a las infracciones urbanísticas y a las sanciones en ellos recaídas), la administración estará facultada a iniciar uno nuevo mientras persista la potestad de iniciarlo o la infracción no haya prescrito.
Esta potestad de acción prescribe a los seis años respecto a los actos ilegales realizados en suelo no urbanizable genérico y no prescribe nunca cuando los mismos son ejecutados en suelo no urbanizable de especial protección.
B) La potestad de protección de la legalidad urbanística es de ejercicio preceptivo.
Dicho ejercicio obliga a la administración a iniciar y resolver un procedimiento (que puede ser único o tramitarse por separado), según que la medida a adoptar sea la de “restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado”, la “imposición de sanciones por infracción urbanística” o la de “determinar los daños y los perjuicios causados por la supuesta ilegalidad”.
Perfecto, todo claro sobre estos dos puntos!
Para conocer el estado actual de la finca y las implicaciones futuras. Existe algun otro tipo de peticion q le pueda hacer, por ejemplo al ayuntamiento (a parte del certificado de aprovechamiento), para conocer si hay alguna infraccion / expediente pendiente? o algo tipo certificar que las ilegalidades/infracciones pendientes han prescrito? que nombre tienen esos requerimientos? (no sea que pida manzanas y me den cerezas por un problema de formas o nombres tecnicos).
Para conocer el estado actual de la finca y las implicaciones futuras. Existe algun otro tipo de peticion q le pueda hacer, por ejemplo al ayuntamiento (a parte del certificado de aprovechamiento), para conocer si hay alguna infraccion / expediente pendiente? o algo tipo certificar que las ilegalidades/infracciones pendientes han prescrito? que nombre tienen esos requerimientos? (no sea que pida manzanas y me den cerezas por un problema de formas o nombres tecnicos).
