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Terraza privativa o comunitaria
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El artículo 396 del Código Civil declara que los elementos comunes del edificio, son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute de los pisos y locales que componen un edificio, y hace una enumeración no tasada, en la que menciona las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Respecto al mantenimiento, el sentido común indica que, en caso de duda, es necesario un informe técnico que determine el origen de los daños.
Si el deterioro es consecuencia de la falta de mantenimiento o de obras realizadas por el propietario que tiene el uso privativo, será este y no la comunidad quien deba asumir la reparación, porque el mantenimiento y conservación de la terraza le corresponde realizarlo a quien ostente el uso privativo de la misma.
Si el deterioro es consecuencia del paso del tiempo, (eso lo determinará el técnico) será la comunidad la obligada a la reparación.
No se trata únicamente de reparar el elemento común, sino de los daños derivados del mismo.
Sería la misma situación que si se rompe una canalización comunitaria. La comunidad responde de la reparación de la canalización, así como de la apertura y cierre del muro o pared donde esté ubicada con la pintura o reposición de los materiales si así fuese necesario, aplicando lo dispuesto en el art. 1.902 del Código Civil.
Respecto al mantenimiento, el sentido común indica que, en caso de duda, es necesario un informe técnico que determine el origen de los daños.
Si el deterioro es consecuencia de la falta de mantenimiento o de obras realizadas por el propietario que tiene el uso privativo, será este y no la comunidad quien deba asumir la reparación, porque el mantenimiento y conservación de la terraza le corresponde realizarlo a quien ostente el uso privativo de la misma.
Si el deterioro es consecuencia del paso del tiempo, (eso lo determinará el técnico) será la comunidad la obligada a la reparación.
No se trata únicamente de reparar el elemento común, sino de los daños derivados del mismo.
Sería la misma situación que si se rompe una canalización comunitaria. La comunidad responde de la reparación de la canalización, así como de la apertura y cierre del muro o pared donde esté ubicada con la pintura o reposición de los materiales si así fuese necesario, aplicando lo dispuesto en el art. 1.902 del Código Civil.
Qué opina el Tribunal Supremo sobre las terrazas cuando forman parte de la cubierta del edificio?
El Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 24.04.2013, indica queno es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificiosconfigurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
Continúa diciendo el Tribunal Supremo que la cubierta del edificiono puede perder su naturaleza de elemento comúndebido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (sentencia 8.06.2012
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011:
“Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen porelementos comunesyprivativos. Dentro de los denominadoselementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propianaturaleza y otros por destino.
La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedardesafectos(artículo 17.6 LPH), por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominadoselementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o poracuerdo unánimede la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.
La Sala ha declarado quelas terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destinoy por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa“.
En resumidas cuentas, que la terraza del edificio cuando forma parte de la cubierta o el forjado es un elemento común aunque se configure como privativa o de uso privativo.
El Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 24.04.2013, indica queno es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificiosconfigurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
Continúa diciendo el Tribunal Supremo que la cubierta del edificiono puede perder su naturaleza de elemento comúndebido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (sentencia 8.06.2012
Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011:
“Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen porelementos comunesyprivativos. Dentro de los denominadoselementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propianaturaleza y otros por destino.
La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedardesafectos(artículo 17.6 LPH), por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominadoselementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o poracuerdo unánimede la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.
La Sala ha declarado quelas terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destinoy por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa“.
En resumidas cuentas, que la terraza del edificio cuando forma parte de la cubierta o el forjado es un elemento común aunque se configure como privativa o de uso privativo.
Como ya le han dicho, las terrazas en atención del art 396 del C. Civil son comunitarias aunque de uso exclusivo de usted por tenerla por destino, es decir, solo tiene usted acceso a ella. Tiene el deber de mantener en buen estado (limpieza y pintado) pero no debe hacer ningún tipo de obras porque esa zona no es de usted como propiedad. Usted ha renovado esa terraza cambiando la solera y tela asfáltica sin contar con la comunidad, que no debería haber realizado, pero ya hecho, no deja de ser zona comunitaria. En el supuesto caso que se produjera alguna humedad, corresponde la subsanación de la misma a la comunidad, salvo que se pudiera probar que la obra realizada por usted fuera incorrecta (chapucera) y como consecuencia de la misma se produjeran esas filtraciones. Pero claro, si ha pasado un tiempo prudencial desde esa reforma hecha por usted ya no será responsable. Pero también hay otro condicionante, que la comunidad en caso de reformar esa terraza nuevamente, estaría obligada a dejarla con las calidades orinales y no las puesta por usted. Si usted quiere las calidades actuales o mejorarlas, el suplemento de carestía de la obra correrían por su cuenta.
Mi aclaracion es que necesito saber o demostrarle a los vecinos que aunque en mi escritura pone que es una vivienda de 80 metros y Terraza descubierta de 50m ellos me dicen que como en mi escritura pone que tengo la terraza, pues que es mia y que los desperfectos que ocasione los reparen yo,he ido al registro para pedir la división horizontal de la finca,y no especifica nada en concreto,ni que es privativa comunitaria,simplemente dice hay un bajos con patio 3 pisos en altura y una terraza en el primero,pero nada especifico,yo he comprado hace un año y lo he reformador todo el piso y la terraza ,la he ipermeabilizado,y enracholado,en ningún momento quiero dinero de esa reforma de la terraza, solo quiero cerciorarme de cara a futures problemas,porque anteriormente habían ocupas e hicieron mal uso de terraza y ocasionaron filtraciones
