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Terraza privativa o comunitaria a efectos de reparaciones
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Terraza privativa o comunitaria a efectos de reparaciones
Estimados compañeros,
un cliente me plantea una duda que le surge puesto que necesita acometer unos arreglos en su terraza superior, y no sabe qué compañía de seguros le tiene que cubrir los daños (si la de hogar o la de la comunidad de propietarios). El caso es que cada uno de los vecinos de los áticos tiene una terraza superior, a la que accede por una escalera propia que sube desde su propio balcón (es decir ningún otro vecino puede acceder a la terraza superior de cada uno de los áticos sino solamente cada uno de sus propietarios respectivos). En la escritura de propiedad de la vivienda, lo que se dice sobre estas terrazas es que "Tiene el uso y disfrute exclusivo de la terraza en la cubierta del edificio, a la que tiene acceso desde la propia vivienda, en su porción delimitada."
En los estatutos de la comunidad, lo único que se dice es que "Las terrazas existentes en la parte superior del edificio pertenecen a las viviendas de la última planta accediéndose a ellas directamente desde la vivienda".
Qué opináis,¿ las terrazas son propiedad de los áticos, o de la comunidad y a los propietarios de los áticos sólo les pertenece el uso y disfrute? o por el contrario, las terrazas les pertenecen por completo a dichos propietarios?
Gracias por vuestras respuestas.
un cliente me plantea una duda que le surge puesto que necesita acometer unos arreglos en su terraza superior, y no sabe qué compañía de seguros le tiene que cubrir los daños (si la de hogar o la de la comunidad de propietarios). El caso es que cada uno de los vecinos de los áticos tiene una terraza superior, a la que accede por una escalera propia que sube desde su propio balcón (es decir ningún otro vecino puede acceder a la terraza superior de cada uno de los áticos sino solamente cada uno de sus propietarios respectivos). En la escritura de propiedad de la vivienda, lo que se dice sobre estas terrazas es que "Tiene el uso y disfrute exclusivo de la terraza en la cubierta del edificio, a la que tiene acceso desde la propia vivienda, en su porción delimitada."
En los estatutos de la comunidad, lo único que se dice es que "Las terrazas existentes en la parte superior del edificio pertenecen a las viviendas de la última planta accediéndose a ellas directamente desde la vivienda".
Qué opináis,¿ las terrazas son propiedad de los áticos, o de la comunidad y a los propietarios de los áticos sólo les pertenece el uso y disfrute? o por el contrario, las terrazas les pertenecen por completo a dichos propietarios?
Gracias por vuestras respuestas.
Lo que prevalece son los estatutos registrados, si en ellos indica "Las terrazas existentes en la parte superior del edificio pertenecen a las viviendas de la última planta accediéndose a ellas directamente desde la vivienda".
Está claro, deben conservarlas y naturalmente asumir todos los gastos ordinarios y extraordinarios ya que hace mención los estatutos expresamente.
Está claro, deben conservarlas y naturalmente asumir todos los gastos ordinarios y extraordinarios ya que hace mención los estatutos expresamente.
Esas terrazas superiores son también cubierta del edificio por lo que son elementos comunes por naturaleza.
Todo el mantenimiento y obras pequeñas deben ser llevadas a cabo por el propietario que tiene el uso y disfrute.
Si la obra a realizar es por un tema de filtraciones se debe hacer cargo de ello la comunidad, siempre y cuando el propietario no haya realizado obras por su cuenta que hayan dañado la impermeabilización o no haya hecho mantenimiento de esa terraza.
Todo el mantenimiento y obras pequeñas deben ser llevadas a cabo por el propietario que tiene el uso y disfrute.
Si la obra a realizar es por un tema de filtraciones se debe hacer cargo de ello la comunidad, siempre y cuando el propietario no haya realizado obras por su cuenta que hayan dañado la impermeabilización o no haya hecho mantenimiento de esa terraza.
Una de las cuestiones más debatidas, es la naturaleza de las TERRAZAS privativas o de uso privativo que suelen formar parte de las cubiertas del edificio.
El Tribunal Supremo tiene declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por DESTINO (no por naturaleza como dice Fixin), y por dicha razón pueden ser objeto de desafectación.
Lo que ocurre es que eso no significa que la parte de ellas que configura la CUBIERTA y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.
Sentencia del Tribunal Supremo de 8.04.2011:
Usted ha reflejado el contenido de las escrituras (compraventa y división horizontal), que, efectivamente no es coincidente y del mismo se desprende que el uso de la terraza es de naturaleza privativa.
La interpretación que debe hacerse es la siguiente:
El título de propiedad por el que adquiere, se limita a señalar el carácter privativo de la terraza de su cliente, pese a ser cubierta del edificio, pero no le dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
No comparto el criterio de Fixin cuando afirma que la terraza es un elemento común por naturaleza ya que es sabido que las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección.
Sin embargo, la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone de forma ambigua en los estatutos de la comunidad de propietarios y más claramente en el título de propiedad (escritura de compraventa de su cliente).
De lo anterior cabe concluir que el pago de las obras a realizar en el elemento CUBIERTA del edificio, son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectan a la terraza en sí misma considerada, ni constituyen obras de conservación o mantenimiento de la misma.
Otra cuestión que has de contemplar es que los defectos no hayan tenido su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta o a algún elemento estructural como es la cámara de aire que pudiera existir en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización, puesto que, muy probablemente, esa será la defensa de la Comunidad para intentar no pagar, en su caso.
Un saludo.
El Tribunal Supremo tiene declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por DESTINO (no por naturaleza como dice Fixin), y por dicha razón pueden ser objeto de desafectación.
Lo que ocurre es que eso no significa que la parte de ellas que configura la CUBIERTA y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.
Sentencia del Tribunal Supremo de 8.04.2011:
Usted ha reflejado el contenido de las escrituras (compraventa y división horizontal), que, efectivamente no es coincidente y del mismo se desprende que el uso de la terraza es de naturaleza privativa.
La interpretación que debe hacerse es la siguiente:
El título de propiedad por el que adquiere, se limita a señalar el carácter privativo de la terraza de su cliente, pese a ser cubierta del edificio, pero no le dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
No comparto el criterio de Fixin cuando afirma que la terraza es un elemento común por naturaleza ya que es sabido que las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección.
Sin embargo, la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone de forma ambigua en los estatutos de la comunidad de propietarios y más claramente en el título de propiedad (escritura de compraventa de su cliente).
De lo anterior cabe concluir que el pago de las obras a realizar en el elemento CUBIERTA del edificio, son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectan a la terraza en sí misma considerada, ni constituyen obras de conservación o mantenimiento de la misma.
Otra cuestión que has de contemplar es que los defectos no hayan tenido su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta o a algún elemento estructural como es la cámara de aire que pudiera existir en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización, puesto que, muy probablemente, esa será la defensa de la Comunidad para intentar no pagar, en su caso.
Un saludo.
"No comparto el criterio de Fixin cuando afirma que la terraza es un elemento común por naturaleza ya que es sabido que las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección."
Curioso que no comparta, más que nada porque yo no he dicho eso que usted afirma. Yo le hablo al consultante de las terrazas que son cubiertas del edificio, y sí, las cubiertas son elementos comunes por naturaleza no por destino, tal como he comentado en mi intervención.
Curioso que no comparta, más que nada porque yo no he dicho eso que usted afirma. Yo le hablo al consultante de las terrazas que son cubiertas del edificio, y sí, las cubiertas son elementos comunes por naturaleza no por destino, tal como he comentado en mi intervención.
Por eso lo he dicho Fixin. Usted dijo que " (...) Esas terrazas superiores son también cubierta del edificio por lo que son elementos comunes por naturaleza" y esa definición, tal y como es planteada, es la que no comparto (...).
La terraza es elemento común por destino y la cubierta elemento común por naturaleza.
En el caso expuesto se debe separar el elemento terraza, del elemento cubierta, de modo que la terraza constituye un elemento común por destino, aunque sea cubierta del edificio. Por eso no comparto lo que usted dijo.
Ahora bien, a los efectos funcionales, como la terraza también constituye la cubierta del edificio, ésta (la cubierta funcional), tendrá la consideración de elemento común por naturaleza, pero no la terraza en sí misma.
Dicha distinción es de creación jurisprudencial y no convierte a la terraza en elemento común por naturaleza en ningún caso, sino que le atribuye, además de su carácter de elemento común por destino, una FUNCIÓN similar a la cubierta, que sí constituye un elemento común por naturaleza ya que no puede desafectarse (la terraza sí puede desafectarse) y a los efectos meramente FUNCIONALES se le equipara con la cubierta para determinar quien debe hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento de la misma que tengan carácter extraordinario.
De todos modos, la conclusión de su respuesta era correcta. Simplemente veía conveniente exponer el matiz, porque no es baladí.
Saludos.
La terraza es elemento común por destino y la cubierta elemento común por naturaleza.
En el caso expuesto se debe separar el elemento terraza, del elemento cubierta, de modo que la terraza constituye un elemento común por destino, aunque sea cubierta del edificio. Por eso no comparto lo que usted dijo.
Ahora bien, a los efectos funcionales, como la terraza también constituye la cubierta del edificio, ésta (la cubierta funcional), tendrá la consideración de elemento común por naturaleza, pero no la terraza en sí misma.
Dicha distinción es de creación jurisprudencial y no convierte a la terraza en elemento común por naturaleza en ningún caso, sino que le atribuye, además de su carácter de elemento común por destino, una FUNCIÓN similar a la cubierta, que sí constituye un elemento común por naturaleza ya que no puede desafectarse (la terraza sí puede desafectarse) y a los efectos meramente FUNCIONALES se le equipara con la cubierta para determinar quien debe hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento de la misma que tengan carácter extraordinario.
De todos modos, la conclusión de su respuesta era correcta. Simplemente veía conveniente exponer el matiz, porque no es baladí.
Saludos.
Dice: "Ahora bien, a los efectos funcionales, como la terraza también constituye la cubierta del edificio, ésta (la cubierta funcional), tendrá la consideración de elemento común por naturaleza, pero no la terraza en sí misma".
- Dick, pa ti la perra gorda. A veces se tiende a querer hilar tan tan fino que se llega al absurdo.
Repito, yo no he dicho que la terraza sea elemento común por naturaleza. NO.
No creo que esto aporte nada al consultante, de verdad que no.
- Dick, pa ti la perra gorda. A veces se tiende a querer hilar tan tan fino que se llega al absurdo.
Repito, yo no he dicho que la terraza sea elemento común por naturaleza. NO.
No creo que esto aporte nada al consultante, de verdad que no.
Fixin.
1º.- Reitero que usted ha dicho lo siguiente: " (...) Esas terrazas superiores son también cubierta del edificio por lo que son elementos comunes por naturaleza" (...) y lo que he contestado es que esa definición, tal y como usted la ha planteado, no la comparto. Es decir. No he puesto en su "boca" cosas que usted no ha escrito y he explicado el motivo de mi disconformidad.
2º.- No hace falta que me de la razón como a los tontos. Yo no tengo la razón porque usted me la de.
3º.- No he tratado en ningún momento de desmerecer su respuesta y por eso he apostillado que su conclusión era correcta.
4º.- Mi exposición dista de ser una respuesta absurda. He pretendido contestar con rigor y aunque a usted le parezca que "hilando tan fino se llega al absurdo", mi opinión es otra, tan respetable como la suya.
Saludos.
1º.- Reitero que usted ha dicho lo siguiente: " (...) Esas terrazas superiores son también cubierta del edificio por lo que son elementos comunes por naturaleza" (...) y lo que he contestado es que esa definición, tal y como usted la ha planteado, no la comparto. Es decir. No he puesto en su "boca" cosas que usted no ha escrito y he explicado el motivo de mi disconformidad.
2º.- No hace falta que me de la razón como a los tontos. Yo no tengo la razón porque usted me la de.
3º.- No he tratado en ningún momento de desmerecer su respuesta y por eso he apostillado que su conclusión era correcta.
4º.- Mi exposición dista de ser una respuesta absurda. He pretendido contestar con rigor y aunque a usted le parezca que "hilando tan fino se llega al absurdo", mi opinión es otra, tan respetable como la suya.
Saludos.
