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Terraza de la comunidad.
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HOla TN,
Para adoptar válidamente un acuerdo sobre instalación de toldos en patios o fachadas interiores basta, según dictan los Tribunales, la mayoría simple y ello por considerarse habitualmente que los toldos no suponen alteración de elementos comunes ni del título constitutivo, máxime teniendo en cuenta que los mismos van anclados al paramento vertical y que en cuelquier momento se pueden desinstalar, se trata por tanto no de una obra sino de una instalación de un elemento mueble.
El mismo razonamiento se sigue para la instalación de los aparatos de aire acondicionado.
Naturalmente, la jurisprudencia que citas es antigua y trasnochada. Ahora desde la nueva LEC, la última palabra en esta materia la tienen las Audiencias Provinciales (no el supremo) y éstas han dado un giro del que por lo visto no te has enterado.
Quizá fuera mejor que te compraras la última edición del libro de Daniel Loscertales y te leyeras todas las sentencias de todas las Audiencias Provinciales de España para que cuando hagas una afirmación de esas en la que implicas a la mayoría de los Juzgados y Tribunales sea con conocimiento de causa y no por obra y gracia de la escritura automática o de los archivos astrales.
Para adoptar válidamente un acuerdo sobre instalación de toldos en patios o fachadas interiores basta, según dictan los Tribunales, la mayoría simple y ello por considerarse habitualmente que los toldos no suponen alteración de elementos comunes ni del título constitutivo, máxime teniendo en cuenta que los mismos van anclados al paramento vertical y que en cuelquier momento se pueden desinstalar, se trata por tanto no de una obra sino de una instalación de un elemento mueble.
El mismo razonamiento se sigue para la instalación de los aparatos de aire acondicionado.
Naturalmente, la jurisprudencia que citas es antigua y trasnochada. Ahora desde la nueva LEC, la última palabra en esta materia la tienen las Audiencias Provinciales (no el supremo) y éstas han dado un giro del que por lo visto no te has enterado.
Quizá fuera mejor que te compraras la última edición del libro de Daniel Loscertales y te leyeras todas las sentencias de todas las Audiencias Provinciales de España para que cuando hagas una afirmación de esas en la que implicas a la mayoría de los Juzgados y Tribunales sea con conocimiento de causa y no por obra y gracia de la escritura automática o de los archivos astrales.
La comunidad en su dia autorizo la colocación de la puerta, no se si fue por unanimidad, simplemente me dijeron que la podia poner, y luego me hicieron modificarla esteticamente como las rejas de las ventanas, y así lo hice, y al cabo de 8 años es cuando un señor dice que mejor que no use esa terraza pq con el tiempo puede ser de mi propiedad y asi lo expone en la reunión para q no me dejen poner el toldo incluso q se cuestionen el uso. Por lo q me habeis contestado, entiendo q nunca seria de mi propiedad, eso me tranquiliza. Pero el toldo, esta claro q va anclado a la fachada q es de la comunidad, pero tambien hay muchos toldos en la comunidad y todos van anclados a la fachada y nunca se ha pedido permiso para ponerlo, simplemente piden q sean todos iguales. Yo si he pedido permiso, pq en mi caso, la terraza no es mia. No pensaba q pudiera ser tan complicado. Muchas gracias.
Una cuestión, ¿te dedicas a temas de propiedad horizontal?, porque estas obviando varios artículos relacionados, entre ellos el 7.1 y el 12, no sé si porque te interesa o porque no los has puesto en cuestión con el caso, algo vital.
Para que veas, te transcribo lo que dice Loscertales (y que mantiene la mayoría, incluidas diversas sentencias del TS)
"Cuando se hablan de elementos comunes, no ofrece duda alguna que se necesita el acuerdo unánime de la Junta de propietarios, no siendo suficiente la mayoría" (pag. 71)
El se refiere a cualquier permiso para elementos comunes.
"Alteración de elementos comunes. Según queda dicho, nadie está autorizado para ello, aunque haya ventajas para todos. STS 5-5-1995 y 21-11-1995).
"Sí que necesitará el concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de reglas esenciales del título, la creación de obligaciones, la modificación de cuotas de participación, LA REALIZACION DE OBRAS QUE AFECTEN A SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES (ver. art.5, 7.1 y 12 de la ley)" (PAG. 235)
Para que veas, te transcribo lo que dice Loscertales (y que mantiene la mayoría, incluidas diversas sentencias del TS)
"Cuando se hablan de elementos comunes, no ofrece duda alguna que se necesita el acuerdo unánime de la Junta de propietarios, no siendo suficiente la mayoría" (pag. 71)
El se refiere a cualquier permiso para elementos comunes.
"Alteración de elementos comunes. Según queda dicho, nadie está autorizado para ello, aunque haya ventajas para todos. STS 5-5-1995 y 21-11-1995).
"Sí que necesitará el concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de reglas esenciales del título, la creación de obligaciones, la modificación de cuotas de participación, LA REALIZACION DE OBRAS QUE AFECTEN A SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES (ver. art.5, 7.1 y 12 de la ley)" (PAG. 235)
Artículo 17 LPH
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª LA UNANIMIDAD sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
.../...
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. .../...
3ª. PARA LA VALIDEZ DE LOS DEMÁS ACUERDOS BASTARA EL VOTO DE LA MAYORÍA del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª LA UNANIMIDAD sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
.../...
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. .../...
3ª. PARA LA VALIDEZ DE LOS DEMÁS ACUERDOS BASTARA EL VOTO DE LA MAYORÍA del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Discrepo respetuosamente del criterio sustentado por TN.
La unanimidad se requiere para la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o de sus estatutos.
Para poner el toldo necesitas el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que representen a su vez la mayoría del coeficiente de participación si la junta se celebra en primera convocatoria y la mayoría de los asistentes y la de las cuotas de participación de los presentes si la junta se celebra en segunda convocatoria.
www.martindelasmulasabogados.com
La unanimidad se requiere para la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o de sus estatutos.
Para poner el toldo necesitas el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que representen a su vez la mayoría del coeficiente de participación si la junta se celebra en primera convocatoria y la mayoría de los asistentes y la de las cuotas de participación de los presentes si la junta se celebra en segunda convocatoria.
www.martindelasmulasabogados.com
¿Puedo poner el toldo ya que la mayoría de la comunidad me ha dicho que si?
Realmente necesitas la unanimidad para poder poner el toldo, es un elemento común.
¿Es verdad, que con el tiempo la terraza por el uso pasaría a ser privada, siendo que la comunidad no me la ha cedido?
No, pero habría que ver qué es exactamente lo que se votó, pero tal y como lo explicas es simplemente un permiso para que puedas acceder. Este permiso tuvo que ser por unanimidad y estar registrado en el registro de la propiedad, de lo contrario, cualquier vecino que entre nuevo podría exigir que volvieras a cerrar la puerta, al no estar vinculado por el acuerdo.
¿cabría la posibilidad, de hacer algún documento en el cual constara que yo renuncio a la propiedad y si vendo el piso que ningún propietario nuevo pueda acceder a la propiedad, solo uso?
Es que no es tuya la propiedad ni lo será (no se aplica la prescripción adquisitiva en estos casos), por tanto no vale de nada.
Realmente necesitas la unanimidad para poder poner el toldo, es un elemento común.
¿Es verdad, que con el tiempo la terraza por el uso pasaría a ser privada, siendo que la comunidad no me la ha cedido?
No, pero habría que ver qué es exactamente lo que se votó, pero tal y como lo explicas es simplemente un permiso para que puedas acceder. Este permiso tuvo que ser por unanimidad y estar registrado en el registro de la propiedad, de lo contrario, cualquier vecino que entre nuevo podría exigir que volvieras a cerrar la puerta, al no estar vinculado por el acuerdo.
¿cabría la posibilidad, de hacer algún documento en el cual constara que yo renuncio a la propiedad y si vendo el piso que ningún propietario nuevo pueda acceder a la propiedad, solo uso?
Es que no es tuya la propiedad ni lo será (no se aplica la prescripción adquisitiva en estos casos), por tanto no vale de nada.
Terraza de la comunidad.
Hola Buenos días, tengo un problema, tengo una terraza de la comunidad, que se accede desde mi casa y salgo a ella desde la cocina, de toda la urbanización solo hay 2 terrazas de este tipo. El constructor hizo un cuarto, para meter contadores o algo eléctrico y aprovecho para hacer una terraza, acondicionada con su loseta y zócalo, pero se accedía por una puerta baja o ventana a ras de suelo. Hable con la comunidad y me permitieron poner una puerta, estéticamente igual q las rejas de las ventanas. Desde ese momento podía acceder y usar la terraza con mas comodidad. De esto hace 8 años.
El problema viene ahora que he pedido autorización para poner un toldo, de las mismas características que el resto de las terrazas que son privadas. Por votación en una junta la mayoría me dejaban, pero hay algunos (minoría) que no quieren que use esa terraza, que en su dia me autorizaron a poner la puerta y la pague yo, lógicamente también estan en desacuerdo en que ponga un toldo. Dicen que no aprueban que use esa terraza porque al cabo de unos años de uso, pasa de zona común a privada, y no quieren que ocurra, (aunque solo se puede acceder desde mi casa, ya q esta en un primer piso) y por ese motivo me estan poniendo complicado el tema de poner el toldo, me dice que por la ley de propiedad horizontal, no puedo variar la fachada, y que necesitaría unanimidad por parte de todos los propietarios. yo tengo entendido que solo necesito mayoría ya que no estoy haciendo ninguna modificación de la fachada. El administrador de la finca es amigo de los que se oponen a que use y ponga el toldo a la terraza, y me dice que nunca ha tenido un caso como este ya dentro de la terraza hay también una ventanita de ventilación de la escalera que esta en cada planta, y si extendiera el toldo, la ventana queda tapada, realmente no queda tapada, queda dentro del toldo, y al no ser un cerramiento hay ventilación igualmente.
Megustaría saber:
¿Puedo poner el toldo ya que la mayoría de la comunidad me ha dicho que si?
¿Es verdad, que con el tiempo la terraza por el uso pasaría a ser privada, siendo que la comunidad no me la ha cedido?
Si es así, ¿cabría la posibilidad, de hacer algún documento en el cual constara que yo renuncio a la propiedad y si vendo el piso que ningún propietario nuevo pueda acceder a la propiedad, solo uso?
Muchísimas gracias, espero sus prontas noticias.
El problema viene ahora que he pedido autorización para poner un toldo, de las mismas características que el resto de las terrazas que son privadas. Por votación en una junta la mayoría me dejaban, pero hay algunos (minoría) que no quieren que use esa terraza, que en su dia me autorizaron a poner la puerta y la pague yo, lógicamente también estan en desacuerdo en que ponga un toldo. Dicen que no aprueban que use esa terraza porque al cabo de unos años de uso, pasa de zona común a privada, y no quieren que ocurra, (aunque solo se puede acceder desde mi casa, ya q esta en un primer piso) y por ese motivo me estan poniendo complicado el tema de poner el toldo, me dice que por la ley de propiedad horizontal, no puedo variar la fachada, y que necesitaría unanimidad por parte de todos los propietarios. yo tengo entendido que solo necesito mayoría ya que no estoy haciendo ninguna modificación de la fachada. El administrador de la finca es amigo de los que se oponen a que use y ponga el toldo a la terraza, y me dice que nunca ha tenido un caso como este ya dentro de la terraza hay también una ventanita de ventilación de la escalera que esta en cada planta, y si extendiera el toldo, la ventana queda tapada, realmente no queda tapada, queda dentro del toldo, y al no ser un cerramiento hay ventilación igualmente.
Megustaría saber:
¿Puedo poner el toldo ya que la mayoría de la comunidad me ha dicho que si?
¿Es verdad, que con el tiempo la terraza por el uso pasaría a ser privada, siendo que la comunidad no me la ha cedido?
Si es así, ¿cabría la posibilidad, de hacer algún documento en el cual constara que yo renuncio a la propiedad y si vendo el piso que ningún propietario nuevo pueda acceder a la propiedad, solo uso?
Muchísimas gracias, espero sus prontas noticias.
