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Tasacion suelo urbanizable sectorizado
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Tasacion suelo urbanizable sectorizado
Hola mi cuestión es la siguiente y referida a una nave industrial con terreno colindante.
El pasado año 2005 nos tasaron la nave industrial en: 92000 €, el terreno donde esta construida (siendo urbanizable consolidado), y 326 m2 contiguos al mismo , a razón de 100 €m2. Debido a un error en el registro, nos dimos cuenta de que en lugar de 326 m2, tenemos 937 m2, pero además, el total de los ultimos metros ha entrado en un plan parcial, debidamente aproboda y el suelo ha pasado de ser Aparcamiento en zona de tierra calma, a suelo industrial sectorizado con un plan parcial denominado Sub-sA8.
Por tanto; si decido una vez registrado el error en la nota simple, VOLVER A TASAR LA FINCA?, Aunque la nave industrial siga valorada en la misma cantidad, cabría la posibilidad de que aumentase el valor del suelo restante de 100 €/m2 a una cantidad mayor??.
Está situada junto al unico polígono industrial de nuestra localidad, y en la N-432 (ALCAUDETE) PROV. jaEN.
MUCHAS GRACIAS
El pasado año 2005 nos tasaron la nave industrial en: 92000 €, el terreno donde esta construida (siendo urbanizable consolidado), y 326 m2 contiguos al mismo , a razón de 100 €m2. Debido a un error en el registro, nos dimos cuenta de que en lugar de 326 m2, tenemos 937 m2, pero además, el total de los ultimos metros ha entrado en un plan parcial, debidamente aproboda y el suelo ha pasado de ser Aparcamiento en zona de tierra calma, a suelo industrial sectorizado con un plan parcial denominado Sub-sA8.
Por tanto; si decido una vez registrado el error en la nota simple, VOLVER A TASAR LA FINCA?, Aunque la nave industrial siga valorada en la misma cantidad, cabría la posibilidad de que aumentase el valor del suelo restante de 100 €/m2 a una cantidad mayor??.
Está situada junto al unico polígono industrial de nuestra localidad, y en la N-432 (ALCAUDETE) PROV. jaEN.
MUCHAS GRACIAS
Hola,
Un apunte: entiendo que quieres decir "urbano consolidado".
Pues yo lo veo complicado. El régimen de valoración fue modificado por la nueva legislación de suelo, y actualmente tan sólo se hace una distinción entre suelo rural y suelo urbanizado, es decir, que se elimina de la valoración el aprovechamiento urbanístico asignado por el planeamiento, salvo que éste haya sido materializado, es decir, que el suelo esté urbanizado.
La parcela de 937 m2s se valorará como suelo rural a efectos administrativos. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración (literal de la Ley).
Saludos.
Un apunte: entiendo que quieres decir "urbano consolidado".
Pues yo lo veo complicado. El régimen de valoración fue modificado por la nueva legislación de suelo, y actualmente tan sólo se hace una distinción entre suelo rural y suelo urbanizado, es decir, que se elimina de la valoración el aprovechamiento urbanístico asignado por el planeamiento, salvo que éste haya sido materializado, es decir, que el suelo esté urbanizado.
La parcela de 937 m2s se valorará como suelo rural a efectos administrativos. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración (literal de la Ley).
Saludos.
He releído un par de veces tu post y no consigo entender que quieres decir, además dices alguna incongruencia.
1º) El suelo urbanizable no consolidado es una figura inexistente.
2º) Es muy extraño que no os dieseis cuenta de esa diferencia superficial.
Lo normal es que la superficie de los terrenos de una actuación urbanística, se determine mediante medición topográfica, siendo su resultado aceptado por la propiedad y los colindantes y su resultado es el que debe computarse a efectos de la expropiación.
1º) El suelo urbanizable no consolidado es una figura inexistente.
2º) Es muy extraño que no os dieseis cuenta de esa diferencia superficial.
Lo normal es que la superficie de los terrenos de una actuación urbanística, se determine mediante medición topográfica, siendo su resultado aceptado por la propiedad y los colindantes y su resultado es el que debe computarse a efectos de la expropiación.
Para base:
Gracias, pero a ver si lo entiendo;
Si en el año 2005 la tasación del suelo fue a razon de 100 €/m2, y ahora a cambiado la catalogación de ese suelo, entonces hasta que no este urbanizado, no vale más, no?, es decir, que la cuenta que debo de hacerme es que el unico incremento que puedo notar es el aumento de los metros no??.
Gracias.
Gracias, pero a ver si lo entiendo;
Si en el año 2005 la tasación del suelo fue a razon de 100 €/m2, y ahora a cambiado la catalogación de ese suelo, entonces hasta que no este urbanizado, no vale más, no?, es decir, que la cuenta que debo de hacerme es que el unico incremento que puedo notar es el aumento de los metros no??.
Gracias.
Alga; el error fue cuando se hizo una separación de bienes, y tal error, es que se inscribió más construccion de la que había y menos suelo del que había., ahora tal y como tu dices, con la medición del topografo, se ha procedido a la subsanación del error y el registrador de la propiedad se ha percatado de ello y ha modificado la nota simple.
Respecto a tu primera duda; creo que no me he explicado bien; EL SUELO ESTA CATALOGADO COMO URBANIZABLE SECTORIZADO, (refiriendome a la superficie que queda sin edificar: 937 m2).
Mientras que el terreno donde está la construccion es urbano consolidado (485m2s)
Respecto a tu primera duda; creo que no me he explicado bien; EL SUELO ESTA CATALOGADO COMO URBANIZABLE SECTORIZADO, (refiriendome a la superficie que queda sin edificar: 937 m2).
Mientras que el terreno donde está la construccion es urbano consolidado (485m2s)
NO, en principio no, es la construccion de un polígono industrial, de manera que todos los propietarios de los terrenos van a entrar en la junta de compensación, a no se que te niegues a entrar y el ayuntamiento tenga que expropiar. Si entras en la junta de compensación:
1º: Reduces aprox. un 30 % tu propiedad (zonas verdes, calles, etc...)
2º: Pagas del resto que te ha quedado (70%), una cantidad por m2, y obtienes las parcelas ya urbanizadas consolidadas.
1º: Reduces aprox. un 30 % tu propiedad (zonas verdes, calles, etc...)
2º: Pagas del resto que te ha quedado (70%), una cantidad por m2, y obtienes las parcelas ya urbanizadas consolidadas.
Doy por hecho de que se trata de una expropiación.
En ese caso, la indemnización por la construcción será deberá ajustarse a la superficie real. Lo mismo que la del terreno.
Que me corrija Base si estoy en un error, la valoración del suelo debería ser la de la fecha concreta en que se hizo la primera y de forma separada del resto de los conceptos indemnizables.
Sin embargo tengo una duda, es posible que los errores existentes los tenías que haber advertido y alagado en el momento oportuno. Puede que ahora sea tarde.
En ese caso, la indemnización por la construcción será deberá ajustarse a la superficie real. Lo mismo que la del terreno.
Que me corrija Base si estoy en un error, la valoración del suelo debería ser la de la fecha concreta en que se hizo la primera y de forma separada del resto de los conceptos indemnizables.
Sin embargo tengo una duda, es posible que los errores existentes los tenías que haber advertido y alagado en el momento oportuno. Puede que ahora sea tarde.
Si te soy sincero, esto es un cumulo de errores, ya que los terrenos mencionados, entran en el plan parcial, pero hasta la fecha, no se nos ha comunicado nada en absoluto. Nos hemos dado cuenta de que entran en el mencionado plan parcial, porque hemos solicitado un certificado al ayuntamiento, para subsanar el error registral, y cuando recogimos el mencionado documento, leemos textualmente, que efectivamente tenemos la cantidad de m2s, que el topografo ha medido, y que dichos m2s, se hayan dentro del mecionado plan. Por tanto, emitimos un comunicado al ayuntamiento y nos respondío, que el error de no comunicarnos nada, ha sido producido por un error en la base de datos del catastro, en el cual nos aparecen, sólo los 326 m2s.
Por lo tanto, y una vez aclarado con las autoridades municipales, han comenzado a darnos comunicación de como se va a urbanizar todos los terrenos.
Por otra parte, te comento que la valoración de los terrenos no tiene nada que ver con la urbanización de los mismo, lo que yo estoy preguntando es que si el terreno tiene otro valor (que ya me has contestao), y el porque lo estoy preguntando, es porque necesito financiación para mi negocio, que ya lleva treinta años funcionando y necesito aportar garantías, los datos y valores de los metros construidos y de terreno están el primer mensaje.
Por lo tanto, y una vez aclarado con las autoridades municipales, han comenzado a darnos comunicación de como se va a urbanizar todos los terrenos.
Por otra parte, te comento que la valoración de los terrenos no tiene nada que ver con la urbanización de los mismo, lo que yo estoy preguntando es que si el terreno tiene otro valor (que ya me has contestao), y el porque lo estoy preguntando, es porque necesito financiación para mi negocio, que ya lleva treinta años funcionando y necesito aportar garantías, los datos y valores de los metros construidos y de terreno están el primer mensaje.
Vale, la superficie real de los terrenos están correctamente incluídos en la unidad de ejecución delimitada.
Ahora toca esperar a su desarrollo, mientras tanto puedes continuar usando la nave y los terrenos como hasta ahora.
Entiendo que las posibles valoraciones de tus bienes efectuadas en 2005, poco significación tienen para el banco. Cuando de otorgar un préstamo se trata, suelen regirse por su propio tasador, es el que les inspira mayor confianza.
Ahora toca esperar a su desarrollo, mientras tanto puedes continuar usando la nave y los terrenos como hasta ahora.
Entiendo que las posibles valoraciones de tus bienes efectuadas en 2005, poco significación tienen para el banco. Cuando de otorgar un préstamo se trata, suelen regirse por su propio tasador, es el que les inspira mayor confianza.
ya ya, si todo eso esta clarísimo, pero el sr. tasador, no midió los terrenos perfectamente delimitados Y visualizados, se basó solo y exclusivamente en la nota simple.. hasta aqui claro....
Ahora, cuando en la nota simple aparezcan más metros de terreno y otra calificación del mismo, ¡¿ MI PREGUNTA ES, ¿¿AUMENTARÁ EL VALOR DE TASACION POR EL AUMENTO DE LOS M2s O TAMBIEN INFLUIRÁ QUE DICHO TERRENO YA ES "SUELO INDUSTRIAL URBANIZABLE SECTORIZADO" Y NO "SUERTE DE TIERRA CALMA???
OK??
Ahora, cuando en la nota simple aparezcan más metros de terreno y otra calificación del mismo, ¡¿ MI PREGUNTA ES, ¿¿AUMENTARÁ EL VALOR DE TASACION POR EL AUMENTO DE LOS M2s O TAMBIEN INFLUIRÁ QUE DICHO TERRENO YA ES "SUELO INDUSTRIAL URBANIZABLE SECTORIZADO" Y NO "SUERTE DE TIERRA CALMA???
OK??
- La postura del banco debería ser (si su tasador se conoce la legislación): tus terrenos valen su capitalización de la explotación anual o potencial, es decir, como si fuera terreno rural.
- Tu postura, y la que debes defender en tu tasación: tus terrenos valen su precio de mercado. Para eso tienes que averiguar el precio de mercado del suelo urbanizable para uso industrial de la comarca (toma referencia de toda la comarca) y le aplicas la edificabilidad bruta prevista para el ámbito. A ese resultado le tienes que descontar los gastos de urbanización previstos para el ámbito, y ya tendrías el valor de las parcelas urbanizadas (una vez se ejecute el ámbito). Y por supuesto, indicas que ya se ha aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento, que existe voluntad cierta de ejecutar el ámbito, etc. Esto siempre ayuda.
Saludos
- Tu postura, y la que debes defender en tu tasación: tus terrenos valen su precio de mercado. Para eso tienes que averiguar el precio de mercado del suelo urbanizable para uso industrial de la comarca (toma referencia de toda la comarca) y le aplicas la edificabilidad bruta prevista para el ámbito. A ese resultado le tienes que descontar los gastos de urbanización previstos para el ámbito, y ya tendrías el valor de las parcelas urbanizadas (una vez se ejecute el ámbito). Y por supuesto, indicas que ya se ha aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento, que existe voluntad cierta de ejecutar el ámbito, etc. Esto siempre ayuda.
Saludos
Toda tasación se hace sobre una realidad física, en ese sentido el banco tasará los metros reales existentes.
¿ A 100 Euros el m2. de suelo rural ? quizá sí o quizá no, ¿ quien sabe ? porque, ¿ quién asignó ese valor ?
Solo un inciso, el precio de mercado no tiene porque coincidir con el valor asignado por el tasador del banco, ni antes ni después de urbanizarse los terrenos.
Y si no que se lo pregunten a las inmobiliarias que se han ido al carajo en estos dos últimos años.
¿ A 100 Euros el m2. de suelo rural ? quizá sí o quizá no, ¿ quien sabe ? porque, ¿ quién asignó ese valor ?
Solo un inciso, el precio de mercado no tiene porque coincidir con el valor asignado por el tasador del banco, ni antes ni después de urbanizarse los terrenos.
Y si no que se lo pregunten a las inmobiliarias que se han ido al carajo en estos dos últimos años.
Hace cinco años tasaron mi suelo con la calificación que tenia en aquel momento: suelo urbanizable. Con el nuevo Plan General aprobado definitivamente este mismo suelo esta calificaco como unidad de actuación (suelo urbano no consolidado). ¿Puedo perdir una nueva tasación considerandolo como suelo urbano?
El tasador, en principio, solo puede valorar los metros que aparecen en la nota simple, salvo que le entregues algun documento en el que se demuestre que dichos metros de más son de tu propiedad, por lo que condicionaría la tasacion a que éstos metros se inscribiesen a tu nombre. Y el banco te puede dar el credito de esta forma, por la totalidad de los metros.
La valoracion del tipo de terreno que dices que te hacen, entiendo que no es urbano, aunque a 100 euros/m2 esta muy bien pagado si es rústico. Si el terreno entra dentro de un plan parcial, que esté aprobado definitivamente, y se hace un cambio de uso del terreno, entiendo que la tasacion debería variare incrementar el valor resultante. Aunque como veo, que ya han pasado unos cuantos años desde que la tasaste, que sepas que tal vez (es lo mas probable, tal y como esta el mercado) que el valor de tasacion actual sea bastante inferior al que te hicieron.
La valoracion del tipo de terreno que dices que te hacen, entiendo que no es urbano, aunque a 100 euros/m2 esta muy bien pagado si es rústico. Si el terreno entra dentro de un plan parcial, que esté aprobado definitivamente, y se hace un cambio de uso del terreno, entiendo que la tasacion debería variare incrementar el valor resultante. Aunque como veo, que ya han pasado unos cuantos años desde que la tasaste, que sepas que tal vez (es lo mas probable, tal y como esta el mercado) que el valor de tasacion actual sea bastante inferior al que te hicieron.
