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Tácita reconducción y no renovación
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Pudiera ser de interés para su caso -ya veremos- la STS 290/2017, de 12 de mayo, juicio verbal de desahucio por terminación del plazo, que anuló una sentencia de la Audiencia de Madrid que aceptó el desahucio de los inquilinos de una vivienda de protección oficial instado por la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo por expiración del plazo. el arrendador únicamente puede desalojar al arrendatario cuando dejen de cumplirse los requisitos que le autorizan a permanecer en la vivienda o cuando lo autorice la ley". La sentencia recuerda que es la legislación administrativa la que fija el plazo de duración de estos contratos al establecer un sistema de prórroga forzosa bianual si el arrendatario mantiene las condiciones exigidas en el artículo 1 de la norma (ingresos anuales inferiores a 2'5 veces el salario mínimo interprofesional anual) y no es titular o poseedor de otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título en el ámbito de la Comunidad de Madrid. Pero soy pesimista al respecto. Tanto la duración del contrato como sus prórrogas están contenidas en el Decreto de la Comunidad de Madrid 100/1986, de 22 de octubre, por el que se regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de protección oficial de promoción pública, algo que permite la propia Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.
Ese alquiler está en tácita reconducción desde el 5 de junio del 2021; según cómo se determinase la renta en el contrato originario la tácita reconducción será por períodos anuales o mensuales.
Vamos a suponer, porque es la hipótesis más favorable al inquilino, que eran períodos anuales, aunque esto convendría verificarlo: el próximo expira el 5 de junio del 2024.
Pero... (siempre hay un pero) tendría usted que examinar la notifcación: ¿fue emitida dentro del plazo, y tras dos intentos del servicio de correos fue recogida más tarde? esa dilación tal vez sea imputable al inquilino, que sabedor de que le puede llegar un aviso demora el recogerlo.
Ni no fuera sí, su conjetura es correcta, tendría contrato hasta el 5 de junio del 24.
Pero... (si, hay un segundo pero) hay una jungla regulatoria del alquiler de vivienda protegida, competencia de los diecisiete reinos de taifas, existen Planes de Vivienda Estatales, Automonómicos e incluso Municipales, y pudiera ser que además, en su normativa, se establezca como causa de resolución el incumplimiento de los requisitos para ser beneficiario: lo habitual es que haya que cumplirlos hasta que el contrato es visado.
Considero lo más plausible que su vivienda se someta al Decreto 52/2016, de 31 de mayo, cuyo art. 21 establece: "...Durante todo el tiempo de vigencia de la adjudicación, incluidas las prórrogas, el adjudicatario está obligado al cumplimiento de las medidas que en su caso se hubieran establecido en el programa de acompañamiento o inserción social y/o laboral al que se hubiera adherido. En caso contrario, decaerá su derecho a la adjudicación de la vivienda..." pero esto hay que comprobarlo en el contrato, pudiera ser que esté sujeta al Decreto 74/2009, de 30 de julio, cuyo art. 14 establece: ". Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda".
Sin saber a qué norma concreta se somete esa vivienda, es imposible avanzar más. La notificación de la EMV ha de ser escrita (usted escribe "...le dicen..."), para que podamos ver en qué se basan y en su caso recurrirla. Recordemos que la causa contractual de estos alquileres no es la rentabilidad económica, sino el fin social que cumplen.
La CCAA de Madrid pudiera recurrir al desahucio administrativo, sin intervención del Poder Judicial.
Vamos a suponer, porque es la hipótesis más favorable al inquilino, que eran períodos anuales, aunque esto convendría verificarlo: el próximo expira el 5 de junio del 2024.
Pero... (siempre hay un pero) tendría usted que examinar la notifcación: ¿fue emitida dentro del plazo, y tras dos intentos del servicio de correos fue recogida más tarde? esa dilación tal vez sea imputable al inquilino, que sabedor de que le puede llegar un aviso demora el recogerlo.
Ni no fuera sí, su conjetura es correcta, tendría contrato hasta el 5 de junio del 24.
Pero... (si, hay un segundo pero) hay una jungla regulatoria del alquiler de vivienda protegida, competencia de los diecisiete reinos de taifas, existen Planes de Vivienda Estatales, Automonómicos e incluso Municipales, y pudiera ser que además, en su normativa, se establezca como causa de resolución el incumplimiento de los requisitos para ser beneficiario: lo habitual es que haya que cumplirlos hasta que el contrato es visado.
Considero lo más plausible que su vivienda se someta al Decreto 52/2016, de 31 de mayo, cuyo art. 21 establece: "...Durante todo el tiempo de vigencia de la adjudicación, incluidas las prórrogas, el adjudicatario está obligado al cumplimiento de las medidas que en su caso se hubieran establecido en el programa de acompañamiento o inserción social y/o laboral al que se hubiera adherido. En caso contrario, decaerá su derecho a la adjudicación de la vivienda..." pero esto hay que comprobarlo en el contrato, pudiera ser que esté sujeta al Decreto 74/2009, de 30 de julio, cuyo art. 14 establece: ". Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma, con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda".
Sin saber a qué norma concreta se somete esa vivienda, es imposible avanzar más. La notificación de la EMV ha de ser escrita (usted escribe "...le dicen..."), para que podamos ver en qué se basan y en su caso recurrirla. Recordemos que la causa contractual de estos alquileres no es la rentabilidad económica, sino el fin social que cumplen.
La CCAA de Madrid pudiera recurrir al desahucio administrativo, sin intervención del Poder Judicial.
El 5 de junio de 2017 suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda con la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo) de Madrid. Las condiciones son no tener propiedades ni superar 1,5 el IPREM (contrato de alquiler joven).
Hasta Julio de este año no le notifican novedades. Que el contrato se acaba y pasan a hacerle uno de régimen general. Le piden documentación y todo está bien. Poco después adquiere una propiedad al 50% en la cual aún no puede entrar a vivir. La EMVS vuelve a revisar y tras ver la adquisición de la propiedad le dicen que un mes debe abandonar el piso.
Mis preguntas son: Pasados los 3 años más el de prórroga, desde el 5 de junio de 2021, ¿en qué estado está ese contrato? ¿Se ha ido renovando por tacita reconducción? De ser así, si pasado el 20 de junio de 2023, 15 días después de finalización de contrato, ha permanecido disfrutando de la vivienda sin recibir notificación de abandono (la notificación de abandono se produce el 6 de septiembre de 2023) ¿no se debería volver a renovar el contrato hasta el 5 de junio de 2024?
Gracias!!
Hasta Julio de este año no le notifican novedades. Que el contrato se acaba y pasan a hacerle uno de régimen general. Le piden documentación y todo está bien. Poco después adquiere una propiedad al 50% en la cual aún no puede entrar a vivir. La EMVS vuelve a revisar y tras ver la adquisición de la propiedad le dicen que un mes debe abandonar el piso.
Mis preguntas son: Pasados los 3 años más el de prórroga, desde el 5 de junio de 2021, ¿en qué estado está ese contrato? ¿Se ha ido renovando por tacita reconducción? De ser así, si pasado el 20 de junio de 2023, 15 días después de finalización de contrato, ha permanecido disfrutando de la vivienda sin recibir notificación de abandono (la notificación de abandono se produce el 6 de septiembre de 2023) ¿no se debería volver a renovar el contrato hasta el 5 de junio de 2024?
Gracias!!
No se puede, porque el tribunal Supremo ha establecido que una cosa es prorrogar un contrato existente, lo que es posible, pero otra cosa distinta es resucitar un contrato que ya ha perecido, y eso no es posible.
De todos modos, salvo que el casero le haya notificado que su contrato terminó en junio, si ha permanecido usted en el inmueble julio y aogosto, y sigue allí a 6 de septiembre, todo parece indicar que su alquiler ha entrado en lo que se conoce como "tácita reconducción" y podrá usted continuar alquilando la vivienda.
Para más precisión, aclare si ha habido comunicaciones del arrendador, si el contrato es de vivienda, de local, de nave, de oficina... la fecha exacta y el plazo pactado en el mismo contrato.
De todos modos, salvo que el casero le haya notificado que su contrato terminó en junio, si ha permanecido usted en el inmueble julio y aogosto, y sigue allí a 6 de septiembre, todo parece indicar que su alquiler ha entrado en lo que se conoce como "tácita reconducción" y podrá usted continuar alquilando la vivienda.
Para más precisión, aclare si ha habido comunicaciones del arrendador, si el contrato es de vivienda, de local, de nave, de oficina... la fecha exacta y el plazo pactado en el mismo contrato.
Hola: ¿Se puede pedir la prórroga extraordinaria de 6 meses del contrato de arrendamiento del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, con carácter retroactivo?
Mi contrato finalizaba dentro del plazo establecido en junio, pero no la pedí, ¿podría hacerlo ahora y acogerme a dicha prórroga?
Muchas gracias por su ayuda
Mi contrato finalizaba dentro del plazo establecido en junio, pero no la pedí, ¿podría hacerlo ahora y acogerme a dicha prórroga?
Muchas gracias por su ayuda
Estimado Luispotito, no sabemos lo que pone en el contrato, y sería bueno saberlo. pero la redacción del art. 9 d ela LAU vigente en 2017, es decir, antes de la minireforma de 2018 y de la reforma de marzo del 2019, establecía:
"«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, ..."
Y el art. 10 establecía:
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más...."
Es decir, tres años más uno, no como ahora que son cinco años más tres.
A no ser que las partes hayan copiado un contrato que tuvieran en casa o sacaran de internet con el texto anterior a la reforma de la Ley 4/2013, cosa que es más común de lo que uno piensa. En ese caso tu nota será correcta.
"«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, ..."
Y el art. 10 establecía:
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más...."
Es decir, tres años más uno, no como ahora que son cinco años más tres.
A no ser que las partes hayan copiado un contrato que tuvieran en casa o sacaran de internet con el texto anterior a la reforma de la Ley 4/2013, cosa que es más común de lo que uno piensa. En ese caso tu nota será correcta.
Vale: pues como la renta se fija en cómputo mensual la tácita reconducción es mensual. Dicho en otras palabras el alquiler vence "mes a mes".
Por lo tanto puede usted avisar al inquilino de que no quiere renovar el contrato dentro de los 15 primeros dias del mes, es decir, si usted le avisa el 3 de septiembre el contrato se termina el 30 de septiembre. Es muy precipitado, de modo que lo más lógico es que le avise usted el 3 de septiembre pero le de un plazo prudente para mudarse, por ejemplo 3 o 4 meses.
Por lo tanto puede usted avisar al inquilino de que no quiere renovar el contrato dentro de los 15 primeros dias del mes, es decir, si usted le avisa el 3 de septiembre el contrato se termina el 30 de septiembre. Es muy precipitado, de modo que lo más lógico es que le avise usted el 3 de septiembre pero le de un plazo prudente para mudarse, por ejemplo 3 o 4 meses.
A su pregunta leonjbr, esta es la clausula del pago del alquiler que aparece en el contrato.
TERCERA.-Como precio del arrendamiento se fija como RENTA MENSUAL la cantidad de 325
Euros correspondientes a la vivienda, pagaderos por meses anticipados entre los siete primeros días de cada mes, a partir de la fecha de firma del presente contrato.
Y gracias por la respuesta.
TERCERA.-Como precio del arrendamiento se fija como RENTA MENSUAL la cantidad de 325
Euros correspondientes a la vivienda, pagaderos por meses anticipados entre los siete primeros días de cada mes, a partir de la fecha de firma del presente contrato.
Y gracias por la respuesta.
El alquiler está claramente en tácita reconducción, no sabemos si mensuial o anual: para poder decírselo con seguridad necesitamos que nos diga si el cómputo de la renta se realiza en plazo anual o mensual. Cuidado: no con qué frecuencia se paga (que ya nos ha dicho que es mensual) sino con qué plazo se determina la renta, ¿6000 euros anuales o 500 mensuales, o como?
Tácita reconducción y no renovación
Hola amigos, Soy el propietario y tengo alquilado un piso con un contrato de fecha 01/10/2017, Creo que está en tácita reconducción y no quiero la renovación ya que lo quiero vender.
Contrato pactado a un año renovable y con renta mensual.
¿Quiero saber si está en esta situación y cuando debería avisar para que dejaran el piso?
MUCHAS GRACIAS
Contrato pactado a un año renovable y con renta mensual.
¿Quiero saber si está en esta situación y cuando debería avisar para que dejaran el piso?
MUCHAS GRACIAS
