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tácita de recondución
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- Tema: Tácita de recondución
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Tácita de recondución
Muchas gracias, Jan, por la respuesta,pero preferiria ampliarla para ofrecer mas datos.
Existen unos inquilinos en mi vivienda desde el año 2004 con la siguiente cláusula de duración:
Tercera.-
Duración. El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN AÑO, a contar desde el 15 de septiembre de 2004, por lo que el plazo de arrendamiento inicialmente pactado acaba el día 15 de septiembre de 2005, sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien limitada a dos años de vigencia total del contrato, ya que no procede por prever la parte arrendadora la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para si, según establece el art.9.3 de la LAU
Las partes acuerdan, desde este momento, excluir la prórroga tácita del contrato al término de los dos años, de forma que la parte arrendataria devolverá la posesión de la finca el día 14 de septiembre de 2006 y sin perjuicio de su derecho a desistir de la prórroga anual.
El presente contrato sirve de expresa comunicación de la parte arrendadora a la parte arrendataria de su voluntad de no renovarlo en el termino de 2 años.
La parte arrendataria renuncia de modo expreso al derecho de tácita reconducción previsto en el art.1566 del Código Civil.
Hasta ahora ha permanecido en la vivienda, con mi consentimiento, pero en el año 2010 la voy a necesitar para vivienda habitual de mi hija.
Las posibles prorrogas comienzan en el 2009 y solo deseo darles un año nada más, de ahí mi pregunta y el procedimientro a realizar.
Un saludo y gracias
Existen unos inquilinos en mi vivienda desde el año 2004 con la siguiente cláusula de duración:
Tercera.-
Duración. El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN AÑO, a contar desde el 15 de septiembre de 2004, por lo que el plazo de arrendamiento inicialmente pactado acaba el día 15 de septiembre de 2005, sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien limitada a dos años de vigencia total del contrato, ya que no procede por prever la parte arrendadora la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para si, según establece el art.9.3 de la LAU
Las partes acuerdan, desde este momento, excluir la prórroga tácita del contrato al término de los dos años, de forma que la parte arrendataria devolverá la posesión de la finca el día 14 de septiembre de 2006 y sin perjuicio de su derecho a desistir de la prórroga anual.
El presente contrato sirve de expresa comunicación de la parte arrendadora a la parte arrendataria de su voluntad de no renovarlo en el termino de 2 años.
La parte arrendataria renuncia de modo expreso al derecho de tácita reconducción previsto en el art.1566 del Código Civil.
Hasta ahora ha permanecido en la vivienda, con mi consentimiento, pero en el año 2010 la voy a necesitar para vivienda habitual de mi hija.
Las posibles prorrogas comienzan en el 2009 y solo deseo darles un año nada más, de ahí mi pregunta y el procedimientro a realizar.
Un saludo y gracias
Hola rafiña. Gracias por aportar más datos.
Si he entendido bien la situación es la siguiente: Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15 de Septiembre de 2004 con una duración inicialmente pactada de 1 año, en el que se hace constar que "sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien limitada a dos años de vigencia total del contrato, ya que no procede por prever la parte arrendadora la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para si, según establece el art.9.3 de la LAU
Las partes acuerdan, desde este momento, excluir la prórroga tácita del contrato al término de los dos años, de forma que la parte arrendataria devolverá la posesión de la finca el día 14 de septiembre de 2006 y sin perjuicio de su derecho a desistir de la prórroga anual." Además se RENUNCIA también a la Tácita Reconducción del CC.
Imagino que por "prórroga tácita" se refiere a la del art 10 LAU 1994, por lo que la fecha correcta SERÍA el 15 de Septiembre de 2009. Bien, indicarle que la CAUSA DE NECESIDAD ÚNICAMENTE puede ser alegada por el Arrendador - persona que FIGURE en el contrato de arrendamiento como tal - porque la necesite ÉL, quedando EXCLUIDAS TODAS LAS PERSONAS DISTINTAS AL PROPIO ARRENDADOR( Hijos, mujer, padres,....). Es decir, usted NO puede alegar dicha causa si es SU HIJA quien va a utilizar la vivienda objeto de alquiler como permanente.
Por lo tanto, lo más práctico es que usted CON AL MENOS 30 DÍAS DE ANTELACIÓN al 15 de Septiembre de 2009 envíe a su Arrendatario un BUROFAX con acuse de recibo y certificaión de contenido manifestando su VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO, el cual quedará extinguido en fecha 15 de Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Si he entendido bien la situación es la siguiente: Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15 de Septiembre de 2004 con una duración inicialmente pactada de 1 año, en el que se hace constar que "sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien limitada a dos años de vigencia total del contrato, ya que no procede por prever la parte arrendadora la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para si, según establece el art.9.3 de la LAU
Las partes acuerdan, desde este momento, excluir la prórroga tácita del contrato al término de los dos años, de forma que la parte arrendataria devolverá la posesión de la finca el día 14 de septiembre de 2006 y sin perjuicio de su derecho a desistir de la prórroga anual." Además se RENUNCIA también a la Tácita Reconducción del CC.
Imagino que por "prórroga tácita" se refiere a la del art 10 LAU 1994, por lo que la fecha correcta SERÍA el 15 de Septiembre de 2009. Bien, indicarle que la CAUSA DE NECESIDAD ÚNICAMENTE puede ser alegada por el Arrendador - persona que FIGURE en el contrato de arrendamiento como tal - porque la necesite ÉL, quedando EXCLUIDAS TODAS LAS PERSONAS DISTINTAS AL PROPIO ARRENDADOR( Hijos, mujer, padres,....). Es decir, usted NO puede alegar dicha causa si es SU HIJA quien va a utilizar la vivienda objeto de alquiler como permanente.
Por lo tanto, lo más práctico es que usted CON AL MENOS 30 DÍAS DE ANTELACIÓN al 15 de Septiembre de 2009 envíe a su Arrendatario un BUROFAX con acuse de recibo y certificaión de contenido manifestando su VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO, el cual quedará extinguido en fecha 15 de Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias, Jan, por la respuesta.
Tal y como se puede observar en lo expuesto, todo esto está alterado, empezando por la permanencia de los inquilinos en el inmueble, pero reconsideré mi situación y los mantuve durante estos años, dado que no necesitaba el piso.
Realmente son buena gente y cumplen escrupulosamente, por lo que se que, para ellos, sería una faena desocupar el piso a tan corto plazo (septiembre de 2009), de ahí que llegados los cinco años (en esa misma fecha) podría ser una solución aceptable iniciar la prórrga pero claro, por tres años no me interesa por las razones que tambien expuse y que a lo máximo pudiera ser hasta septiembre del 2010.
Por todo ello se me ha ocurrido la posibilidad de ampliarles el plazo hasta el 2010 mediante la reconducción y de ahí mi pregunta, dado que necesito conocer la formula para que en septiembre del año 2010 lo desalojen y todo siga ta cordial.
Tal y como se puede observar en lo expuesto, todo esto está alterado, empezando por la permanencia de los inquilinos en el inmueble, pero reconsideré mi situación y los mantuve durante estos años, dado que no necesitaba el piso.
Realmente son buena gente y cumplen escrupulosamente, por lo que se que, para ellos, sería una faena desocupar el piso a tan corto plazo (septiembre de 2009), de ahí que llegados los cinco años (en esa misma fecha) podría ser una solución aceptable iniciar la prórrga pero claro, por tres años no me interesa por las razones que tambien expuse y que a lo máximo pudiera ser hasta septiembre del 2010.
Por todo ello se me ha ocurrido la posibilidad de ampliarles el plazo hasta el 2010 mediante la reconducción y de ahí mi pregunta, dado que necesito conocer la formula para que en septiembre del año 2010 lo desalojen y todo siga ta cordial.
Hola rafiña: Debes tener en cuenta que en virtud el artículo 10 de la LAU, si llegado el vencimiento del plazo pactado, siempre que se cumpla el mímimo de 5 años establecido en la ley, se produce la prorroga automatica establecida en el art. 10. Esta porroga es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente).
Una vez producida la prorroga es el inquilino el que decide anualmente prorrogar el contrato hasta el maximo de tres.
En tu caso, para asegurarte de que podrás disponer de la vivienda cuando la necesites, debes enviarle burofax cuando se cumplan los cinco años de contrato (para evitar esta prorroga), si no quedarás a expensas del inquilino por tres años más.
Espero haberte ayudado.
Una vez producida la prorroga es el inquilino el que decide anualmente prorrogar el contrato hasta el maximo de tres.
En tu caso, para asegurarte de que podrás disponer de la vivienda cuando la necesites, debes enviarle burofax cuando se cumplan los cinco años de contrato (para evitar esta prorroga), si no quedarás a expensas del inquilino por tres años más.
Espero haberte ayudado.
Por supuesto que me has ayudado, Linterna, y te lo agradezco.
Solo me queda por saber si vencido el contrato, la prórroga pueden ser solo de un año, dado que el contrato vence en 2009 y necesito el piso para finales del 2010, aplicando la tácita de reconducción que me explicaba Jan, en base el articulo que, sobre duración del Contrato, he expuesto mas arriba.
Esto lo hago por la cordialidad existente entre arrendador y arrendatario y las necesidades de ambos de mantener la actual stuacion hasta el año 2010.
Muchas gracias
Solo me queda por saber si vencido el contrato, la prórroga pueden ser solo de un año, dado que el contrato vence en 2009 y necesito el piso para finales del 2010, aplicando la tácita de reconducción que me explicaba Jan, en base el articulo que, sobre duración del Contrato, he expuesto mas arriba.
Esto lo hago por la cordialidad existente entre arrendador y arrendatario y las necesidades de ambos de mantener la actual stuacion hasta el año 2010.
Muchas gracias
Hola rafiña. No se debe confundir la TÁCITA RECONDUCCIÓN del Código Civil con la PRÓRROGA TÁCITA del art 10 LAU 1994.
En su contrato se RENUNCIA claramente a la Tácita reconducción del Código Civil, por lo que al llegar la fecha de vencimiento del contrato( Septiembre de 2009) la misma NO podrá operar.
Por otro lado, en el contrato "aparentemente" se LIMITA la próroga del art 10( 3 prórogas de 1 año de duración cada una a un MÁXIMO de 2 anualidades( 2 prórrogas de 1 año de duración cada una). Esto significa que su Arrendatario PODRÍA permanecer, SI LO DESEARA - en este punto debo indicar que el comentario del Sr linterna "es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente). " es ERRONEA - , en la vivienda hasta Septiembre de 2011, estando USTED OBLIGADO a soportar dichas prórrogas.
Finalmente, como ya le indiqué NO existe POSIBILIDAD de hacer uso de la CLÁUSULA de necesidad.
Reciba un cordial saludo.
En su contrato se RENUNCIA claramente a la Tácita reconducción del Código Civil, por lo que al llegar la fecha de vencimiento del contrato( Septiembre de 2009) la misma NO podrá operar.
Por otro lado, en el contrato "aparentemente" se LIMITA la próroga del art 10( 3 prórogas de 1 año de duración cada una a un MÁXIMO de 2 anualidades( 2 prórrogas de 1 año de duración cada una). Esto significa que su Arrendatario PODRÍA permanecer, SI LO DESEARA - en este punto debo indicar que el comentario del Sr linterna "es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente). " es ERRONEA - , en la vivienda hasta Septiembre de 2011, estando USTED OBLIGADO a soportar dichas prórrogas.
Finalmente, como ya le indiqué NO existe POSIBILIDAD de hacer uso de la CLÁUSULA de necesidad.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias, Jan, meestan empezando a quedar las cosas mas claras.
Realmente pensaba que al haber sido alterado el Contrato, entre lo que se pactó y el resultado final, solo era de cumplir lo pactado e incluso tenía la sensación de que a partir del año 2006 podria haber obligado al arrendatario al desalojo del inmueble, pero ya veo que se tenian que haber cumplido los cinco años,independientemente de lo dicho en el Contrato.
En cuanto a la clausula de necesidad, ¿podría simular que el que ocuparia el inmueble soy yo? me refiero a que los recibos por consumos están a mi nombre, aunque despues los pague el inquilino. Solo faltaría darme de alta en el padron municipal, no?. De esta manera podría recurrir a dicha claúsula.
Por otro lado y al hilo de lo leido, creo que si pacto con el arrendador que la prórroga solo sea por un año, podria desocuparse el inmueble en el 2010, no?, lo digo por la afirmacion de que la duración de la prorroga es voluntaria para él.
Muchas gracias y si fuera posible esto último me vendria bien un consejo sobre el escrito a hacer.
Realmente pensaba que al haber sido alterado el Contrato, entre lo que se pactó y el resultado final, solo era de cumplir lo pactado e incluso tenía la sensación de que a partir del año 2006 podria haber obligado al arrendatario al desalojo del inmueble, pero ya veo que se tenian que haber cumplido los cinco años,independientemente de lo dicho en el Contrato.
En cuanto a la clausula de necesidad, ¿podría simular que el que ocuparia el inmueble soy yo? me refiero a que los recibos por consumos están a mi nombre, aunque despues los pague el inquilino. Solo faltaría darme de alta en el padron municipal, no?. De esta manera podría recurrir a dicha claúsula.
Por otro lado y al hilo de lo leido, creo que si pacto con el arrendador que la prórroga solo sea por un año, podria desocuparse el inmueble en el 2010, no?, lo digo por la afirmacion de que la duración de la prorroga es voluntaria para él.
Muchas gracias y si fuera posible esto último me vendria bien un consejo sobre el escrito a hacer.
Hola Jan.
Dice linterna Hola rafiña: Debes tener en cuenta que en virtud el artículo 10 de la LAU, si llegado el vencimiento del plazo pactado, siempre que se cumpla el mímimo de 5 años establecido en la ley, se produce la prorroga automatica establecida en el art. 10. Esta porroga es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente).
Una vez producida la prorroga es el inquilino el que decide anualmente prorrogar el contrato hasta el maximo de tres.
Porque dices que es erróneo el comentario de linterna?
Dice linterna Hola rafiña: Debes tener en cuenta que en virtud el artículo 10 de la LAU, si llegado el vencimiento del plazo pactado, siempre que se cumpla el mímimo de 5 años establecido en la ley, se produce la prorroga automatica establecida en el art. 10. Esta porroga es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente).
Una vez producida la prorroga es el inquilino el que decide anualmente prorrogar el contrato hasta el maximo de tres.
Porque dices que es erróneo el comentario de linterna?
Hola Iura y gracias por las explicaciones
Lo que necesito saber es si, por medio contractual, es posible que las partes acuerden que la prorroga sea como máximo de un año, en vez de tres o dos, como manifiesta Jan a tenor del Contrato existente.
De todas formas insisto en que si no se han cumplido las especificaciones del Contrato, este debería estar anulado y consentida la situación actual pero claro, no entiendo
Si esto fuera posible, cuando finalice el contrato lo disuelvo, permitiendo al inquilino permanecer un año mas, pero solo uno.
Realmente no pido mas que eso.
Gracias
Lo que necesito saber es si, por medio contractual, es posible que las partes acuerden que la prorroga sea como máximo de un año, en vez de tres o dos, como manifiesta Jan a tenor del Contrato existente.
De todas formas insisto en que si no se han cumplido las especificaciones del Contrato, este debería estar anulado y consentida la situación actual pero claro, no entiendo
Si esto fuera posible, cuando finalice el contrato lo disuelvo, permitiendo al inquilino permanecer un año mas, pero solo uno.
Realmente no pido mas que eso.
Gracias
Hola iura. Dije que el comentario del Sr linterna era errónero porque no lo entendí bien. Pensé que al decir: " Esta porroga es por tres años más, a menos que con un mes de antelación cualquiera de las partes manifieste lo contrario (por un medio fehaciente", se estaba refiriendo a, que una vez entrado en juego el art 10, CUALQUIERA DE LAS PARTES PODRÍA dar por resuelto el contrato comunicándolo a la otra con 1 mes de antelación a la finalización de cada prórroga.
Ahora he leido con más atención el post del Sr linterna y me he dado cuenta que él únicamente se limitó a reproducir la primera parte del art 10 LAU 1994 y que su comentario era totalmente CORRECTO.
Pido sinceras disculpas a los foristas por mi error.
Un saludo.
Ahora he leido con más atención el post del Sr linterna y me he dado cuenta que él únicamente se limitó a reproducir la primera parte del art 10 LAU 1994 y que su comentario era totalmente CORRECTO.
Pido sinceras disculpas a los foristas por mi error.
Un saludo.
Hola rafiña. A día de hoy las relaciones con su Arrendatario son buenas, pero eso puede cambiar de aquí a 2 años. En mi opinión la opción que usted plantea es muy arriesgada tanto desde el punto de vista jurídico - sucesivas modificaciones de lo pactado contractualmente - como desde el personal(buena fe del arrendatario).
Reciba un cordial saludo.
Reciba un cordial saludo.
Aclarado todo Jan.
Le contesto a Rafiña:
No voy a entrar en la cláusula del contrato porque cada vez que la leo me entra dolor de cabeza. Quien redactó la cláusula se quedo a gusto.
La LAU de 1994 establece en cuanto a la duración del arrendamiento que se estará a lo pactado pero si la duración fuese inferior a 5 años el contrato se prorrogará hasta alcanzar los 5 años, lo que se puede llamar prorroga obligatoria, es decir, duración mínima.
También establece el art 10 que si llegado el plazo de 5 años ninguna de las partes contratantes notifica a la otra con un mes de antelación a la finalización de los 5 años su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por tres años mas.
De modo que si antes del vencimiento del plazo de 5 años el arrendador notifica al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato y darlo por extinguido, el contrato de arrendamiento quedará extinguido una vez cumplidos los 5 años. Por tanto, si se verifica dicha comunicación por arrendador al arrendatario, que debe hacerse de forma fehaciente y con un mes de antelación, el contrato queda extinguido, quedando al arrendador las acciones legales que considere pertinentes para el ejercicio de la acción para recuperar la propiedad sin que el cobro de las rentas por parte del arrendador, con posterioridad al cumplimiento de los 5 años de arrendamiento, suponga su voluntad de renovar el contrato, admitir prorroga o que el contrato entre en tácita reconducción, en este sentido hay bastante jurisprudencia.
La tácita reconducción (en viviendas) solo entra en juego si transcurrido 5 años de vigencia del arrendamiento mas otros 3 de prorroga, el arrendatario sigue en el arrendamiento con aquiescencia del arrendador y sin que previamente exista requerimiento, en ningún caso entra en juego la tácita reconducción una vez transcurridos los 5 primeros años del contrato, es decir, transcurridos los 5 primeros años el contrato bien se extingue si esa es la voluntad de cualquiera de las partes bien se prorroga obligatoriamente para arrendador por 3 años mas y una vez transcurridos los 8 años ya si entraría en juego la tácita reconducción conforme al C.c.
En conclusión, efectuada la notificación por arrendador al arrendatario, el contrato queda extinguido sin que la permanencia del arrendatario en la finca pueda sanar el contrato de arrendamiento y el arrendador podrá ejercitar las acciones pertinentes y en el plazo que tenga por conveniente aunque transcurra un año desde la finalización del arrendamiento.
De lo expuesto ya puedes sacar tus conclusiones. Esta es mi opinión que someto gustosamente a cualquier otra mejor fundada.
Le contesto a Rafiña:
No voy a entrar en la cláusula del contrato porque cada vez que la leo me entra dolor de cabeza. Quien redactó la cláusula se quedo a gusto.
La LAU de 1994 establece en cuanto a la duración del arrendamiento que se estará a lo pactado pero si la duración fuese inferior a 5 años el contrato se prorrogará hasta alcanzar los 5 años, lo que se puede llamar prorroga obligatoria, es decir, duración mínima.
También establece el art 10 que si llegado el plazo de 5 años ninguna de las partes contratantes notifica a la otra con un mes de antelación a la finalización de los 5 años su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por tres años mas.
De modo que si antes del vencimiento del plazo de 5 años el arrendador notifica al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato y darlo por extinguido, el contrato de arrendamiento quedará extinguido una vez cumplidos los 5 años. Por tanto, si se verifica dicha comunicación por arrendador al arrendatario, que debe hacerse de forma fehaciente y con un mes de antelación, el contrato queda extinguido, quedando al arrendador las acciones legales que considere pertinentes para el ejercicio de la acción para recuperar la propiedad sin que el cobro de las rentas por parte del arrendador, con posterioridad al cumplimiento de los 5 años de arrendamiento, suponga su voluntad de renovar el contrato, admitir prorroga o que el contrato entre en tácita reconducción, en este sentido hay bastante jurisprudencia.
La tácita reconducción (en viviendas) solo entra en juego si transcurrido 5 años de vigencia del arrendamiento mas otros 3 de prorroga, el arrendatario sigue en el arrendamiento con aquiescencia del arrendador y sin que previamente exista requerimiento, en ningún caso entra en juego la tácita reconducción una vez transcurridos los 5 primeros años del contrato, es decir, transcurridos los 5 primeros años el contrato bien se extingue si esa es la voluntad de cualquiera de las partes bien se prorroga obligatoriamente para arrendador por 3 años mas y una vez transcurridos los 8 años ya si entraría en juego la tácita reconducción conforme al C.c.
En conclusión, efectuada la notificación por arrendador al arrendatario, el contrato queda extinguido sin que la permanencia del arrendatario en la finca pueda sanar el contrato de arrendamiento y el arrendador podrá ejercitar las acciones pertinentes y en el plazo que tenga por conveniente aunque transcurra un año desde la finalización del arrendamiento.
De lo expuesto ya puedes sacar tus conclusiones. Esta es mi opinión que someto gustosamente a cualquier otra mejor fundada.
Hola iura. Básicamente estoy de acuerdo en todo lo que dices, salvo en:" transcurridos los 5 primeros años el contrato bien se extingue si esa es la voluntad de cualquiera de las partes bien se prorroga obligatoriamente para arrendador por 3 años mas y una vez transcurridos los 8 años ya si entraría en juego la tácita reconducción conforme al C.c."
En mi opinión, que es la misma que tiene parte de la doctrina científica, el art 10 LAU 1994 NO tiene carácter imperativo por 2 motivos:
1º) Sólo entrará en juego por voluntad de AMBAS partes. Pocos son los preceptos de la LAU en que se otorga a la parte arrendadora algún derecho de disposición.
2º) El art 9 garantiza un plazo MÍNIMO que se considera suficiente a todos los efectos.
Por lo tanto NO veo problema en que las partes LIMITEN la duración, Y SÓLO la duración, de las prórrogas del art 10 en el momento de celebración del contrato o en otro posterior.
Tampoco veo obstáculo legal para que sea válida la Renuncia a la Tácita reconducción del C.c o a que las partes PACTEN la duración de la misma. Vg Contrato de arrendamiento de Vivienda de 2 años de duración en el que se pacta que si con al menos 1 mes(30 días) de antelación a la fecha de extinción del contrato´( 2 mas 3 prórrogas) ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de NO renovarlo entrará en juego el art 10, pactando en este momento un máximo de 2 prórrogas de 1 año de duración. Además las partes acuerdan que, en caso de que el contrato entrase en la Tácita Reconducción Civil, la duración será semestral.
Un saludo.
En mi opinión, que es la misma que tiene parte de la doctrina científica, el art 10 LAU 1994 NO tiene carácter imperativo por 2 motivos:
1º) Sólo entrará en juego por voluntad de AMBAS partes. Pocos son los preceptos de la LAU en que se otorga a la parte arrendadora algún derecho de disposición.
2º) El art 9 garantiza un plazo MÍNIMO que se considera suficiente a todos los efectos.
Por lo tanto NO veo problema en que las partes LIMITEN la duración, Y SÓLO la duración, de las prórrogas del art 10 en el momento de celebración del contrato o en otro posterior.
Tampoco veo obstáculo legal para que sea válida la Renuncia a la Tácita reconducción del C.c o a que las partes PACTEN la duración de la misma. Vg Contrato de arrendamiento de Vivienda de 2 años de duración en el que se pacta que si con al menos 1 mes(30 días) de antelación a la fecha de extinción del contrato´( 2 mas 3 prórrogas) ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de NO renovarlo entrará en juego el art 10, pactando en este momento un máximo de 2 prórrogas de 1 año de duración. Además las partes acuerdan que, en caso de que el contrato entrase en la Tácita Reconducción Civil, la duración será semestral.
Un saludo.
Muchas gracias Jan y en cuanto a lo expuesto..” En mi opinión la opción que usted plantea es muy arriesgada tanto desde el punto de vista jurídico - sucesivas modificaciones de lo pactado contractualmente - como desde el personal (buena fe del arrendatario)...”
Entiendo que proponer el mantiniento de la ocupación, por un solo año supone modificación del Contrato?
Realmente el Contrato, ya que no se puede poner la clausula de necesidad, se ha mantenido durante cuatro años y así seguirá hasta el año 5º.
Por lo expuesto en todos los comentarios, entiendo que bastaría con notificar la finalización, llegado el año 5º, pero lo que no alcanzo a entender es el peligro a hacer el anexo entre las partes y con la conformidad de ambas, de prorrogar la ocupación por UN año solamente.
Aquí el asunto lo tengo claro: yo notifico el 5º año la extinción del Contrato y le hago “regalo” al inquilino de mantenerlo en el inmueble por un año más.
Iuri, expongo el párrafo mas interesante ..”el contrato queda extinguido, quedando al arrendador las acciones legales que considere pertinentes para el ejercicio de la acción para recuperar la propiedad sin que el cobro de las rentas por parte del arrendador, con posterioridad al cumplimiento de los 5 años de arrendamiento, suponga su voluntad de renovar el contrato, admitir prorroga o que el contrato entre en tácita reconducción…”
Esto sucede al 5º año y después del preaviso de extinción y matizas que aunque yo cobrara las rentas posteriores a la fecha de aviso de extinción, este seguiría a todos los efectos como extinguido, es decir: si una vez realizada la comunicación de extinción del contrato al arrendatario, este permaneciera en el inmueble durante el tiempo que ambas partes convinieran, a todos los efectos el Contrato estaría EXTINGUIDO, con lo cual esa permanencia extra no podría ser considerada PRORROGA.
Perfecto y si es así como lo expongo, entendido.
El problema ahora está en como redactar el documento por el cual, una vez notificada al arrendatario mi voluntad de extinción del Contrato, a fin de que el inquilino pudiera permanecer por el tiempo y renta que se hubiera pactado con el arrendador. ¿Bastaría con poner que ambas partes acuerdan mantener la ocupación del piso, ect ect, hasta el año 2010?
Muchas gracias y siento los quebraderos de cabeza que doy
Entiendo que proponer el mantiniento de la ocupación, por un solo año supone modificación del Contrato?
Realmente el Contrato, ya que no se puede poner la clausula de necesidad, se ha mantenido durante cuatro años y así seguirá hasta el año 5º.
Por lo expuesto en todos los comentarios, entiendo que bastaría con notificar la finalización, llegado el año 5º, pero lo que no alcanzo a entender es el peligro a hacer el anexo entre las partes y con la conformidad de ambas, de prorrogar la ocupación por UN año solamente.
Aquí el asunto lo tengo claro: yo notifico el 5º año la extinción del Contrato y le hago “regalo” al inquilino de mantenerlo en el inmueble por un año más.
Iuri, expongo el párrafo mas interesante ..”el contrato queda extinguido, quedando al arrendador las acciones legales que considere pertinentes para el ejercicio de la acción para recuperar la propiedad sin que el cobro de las rentas por parte del arrendador, con posterioridad al cumplimiento de los 5 años de arrendamiento, suponga su voluntad de renovar el contrato, admitir prorroga o que el contrato entre en tácita reconducción…”
Esto sucede al 5º año y después del preaviso de extinción y matizas que aunque yo cobrara las rentas posteriores a la fecha de aviso de extinción, este seguiría a todos los efectos como extinguido, es decir: si una vez realizada la comunicación de extinción del contrato al arrendatario, este permaneciera en el inmueble durante el tiempo que ambas partes convinieran, a todos los efectos el Contrato estaría EXTINGUIDO, con lo cual esa permanencia extra no podría ser considerada PRORROGA.
Perfecto y si es así como lo expongo, entendido.
El problema ahora está en como redactar el documento por el cual, una vez notificada al arrendatario mi voluntad de extinción del Contrato, a fin de que el inquilino pudiera permanecer por el tiempo y renta que se hubiera pactado con el arrendador. ¿Bastaría con poner que ambas partes acuerdan mantener la ocupación del piso, ect ect, hasta el año 2010?
Muchas gracias y siento los quebraderos de cabeza que doy
Hola rafiña. SI en el contrato NO se hubiese RENUNCIADO a la tácita reconducción del Código Civil se podría conseguir el objetivo de permanencia hasta Septiembre de 2010(prórroga mensual) de una manera eficaz y carente de riesgos jurídicos.
Mi opinión profesional es que preavise para que el contrato se extinga en Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Mi opinión profesional es que preavise para que el contrato se extinga en Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Hola rafiña. SI en el contrato NO se hubiese RENUNCIADO a la tácita reconducción del Código Civil se podría conseguir el objetivo de permanencia hasta Septiembre de 2010(prórroga mensual) de una manera eficaz y carente de riesgos jurídicos.
Mi opinión profesional es que preavise para que el contrato se extinga en Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Mi opinión profesional es que preavise para que el contrato se extinga en Septiembre de 2009.
Reciba un cordial saludo.
Repito las gracias,Jan y he omitido en mis comentarios, por no considerarlo relevante, que el inmueble lo he recibido en herencia en el 2006, subrogándome de forma verbal ante el arrendatario.
Me queda claro que la solución es la expuesta, es decir, el preaviso en 2009.
Igualmente que la tácita de reconducción no se aplicaría hasta pasadas las prórrogas, por la que tambien desestimo.
Por lo que expone textualmente .."Por lo tanto NO veo problema en que las partes LIMITEN la duración, Y SÓLO la duración, de las prórrogas del art 10 en el momento de celebración del contrato o en otro posterior...". solo cabría lugar, el pacto de prórroga limitada, en un posterior Contrato, dado que en el presente no se ha mencionado, por lo cual y dado que no sería posible hacer un Contrato nuevo por un año (contrato de temporada por estudios, trabajo ect) la solución es esta, e l desalojo en septiembre del año que viene.
En fin, mala suerte para ellos y gracias por el consejo
Me queda claro que la solución es la expuesta, es decir, el preaviso en 2009.
Igualmente que la tácita de reconducción no se aplicaría hasta pasadas las prórrogas, por la que tambien desestimo.
Por lo que expone textualmente .."Por lo tanto NO veo problema en que las partes LIMITEN la duración, Y SÓLO la duración, de las prórrogas del art 10 en el momento de celebración del contrato o en otro posterior...". solo cabría lugar, el pacto de prórroga limitada, en un posterior Contrato, dado que en el presente no se ha mencionado, por lo cual y dado que no sería posible hacer un Contrato nuevo por un año (contrato de temporada por estudios, trabajo ect) la solución es esta, e l desalojo en septiembre del año que viene.
En fin, mala suerte para ellos y gracias por el consejo
