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Sustitución de un administrador de fincas
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Sustitución de un administrador de fincas
El administrador que tenemos queremos cambiarlo. El motivo es que se preocupa muy poco de la comunidad, llegando a tener errores en las cuentas comunitarias, pero no sabemos como proceder. El presidente quiere y sé que puede llevar la administración, pero para ello hay que convocar una reunión en la que se levante acta de tal decisión y para ello debe estar presente el administrador ¿no?. Nos parece violento querer echarlo y que él esté presente. Y otra pregunta ¿qué porcentaje sería necesario? Gracias anticipadas por las respuestas.
Para remover al administrador el acuerdo debe ser aprobado por doble mayoría simple de todos los propietarios y coeficientes de participación de la comunidad en primera convocatoria o mayoría simple de propietarios y coeficientes de participación de los asistentes a la junta en segunda convocatoria.
El acta lo debe redactar el Secretario, que no tiene porqué ser el administrador. Bastará con que designéis un Secretario al inicio de la junta que redacte el acta. No aclaras cuanto tiempo lleva el administrador en el cargo. Por regla general los cargos directivos y administrativos de la comunidad se nombran por un período de un año. La comunidad puede cesar al administrador antes de que concluya el año sin justa causa pero deberá indemnizarle por todo el año completo y el administrador debe asumir el cese. La comunidad podrá exonerarse de dicha indemnización si acredita indubitadamente que como consecuencia de la impericia profesional del administrador éste ha irrogado daños y perjuicios a la comunidad. No es obligatorio que el administrador esté presente en la junta en la que se decida la remoción del cargo. En cuanto al cargo de administrador, en principio ostenta el cargo el Presidente salvo que en los estatutos o en acuerdo adoptado por mayoría en Junta se disponga la previsión de dicho cargo con independencia de la presidencia, por lo que habrá que atenerse a lo que establezcan los estatutos en ese capítulo. Cuando el cargo es independiente del de Presidente podrá ejercerlo bien otro propietario o bien un tercero que puede ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida o una corporación o persona jurídica en los términos establecidos en el Ordenamiento. En cuanto a la posibilidad de retribuir el cargo de administrador cuando éste recae sobre un propietario, al calificarse la relación como de mandato, de conformidad con lo establecido en el párrafo primero del artículo 1711 del Código Civil existe una presunción de gratuidad debiendo la comunidad únicamente anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato (art. 1728 Código Civil).
El acta lo debe redactar el Secretario, que no tiene porqué ser el administrador. Bastará con que designéis un Secretario al inicio de la junta que redacte el acta. No aclaras cuanto tiempo lleva el administrador en el cargo. Por regla general los cargos directivos y administrativos de la comunidad se nombran por un período de un año. La comunidad puede cesar al administrador antes de que concluya el año sin justa causa pero deberá indemnizarle por todo el año completo y el administrador debe asumir el cese. La comunidad podrá exonerarse de dicha indemnización si acredita indubitadamente que como consecuencia de la impericia profesional del administrador éste ha irrogado daños y perjuicios a la comunidad. No es obligatorio que el administrador esté presente en la junta en la que se decida la remoción del cargo. En cuanto al cargo de administrador, en principio ostenta el cargo el Presidente salvo que en los estatutos o en acuerdo adoptado por mayoría en Junta se disponga la previsión de dicho cargo con independencia de la presidencia, por lo que habrá que atenerse a lo que establezcan los estatutos en ese capítulo. Cuando el cargo es independiente del de Presidente podrá ejercerlo bien otro propietario o bien un tercero que puede ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida o una corporación o persona jurídica en los términos establecidos en el Ordenamiento. En cuanto a la posibilidad de retribuir el cargo de administrador cuando éste recae sobre un propietario, al calificarse la relación como de mandato, de conformidad con lo establecido en el párrafo primero del artículo 1711 del Código Civil existe una presunción de gratuidad debiendo la comunidad únicamente anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato (art. 1728 Código Civil).
Gracias a todos.
Para Justa.- No tiene responsabilidad civil el Presidente, pero sí lleva bien las cuentas incluso mejor que el administrador al que le ha encontrado varios fallos. La caja es difícil que pueda desaparecer ya que está depositado todo el fondo comunitario en una caja de ahorros (Caixa de Catalunya) y sólo se puede sacar dinero con dos de tres firmas autizadas.
Para Justa.- No tiene responsabilidad civil el Presidente, pero sí lleva bien las cuentas incluso mejor que el administrador al que le ha encontrado varios fallos. La caja es difícil que pueda desaparecer ya que está depositado todo el fondo comunitario en una caja de ahorros (Caixa de Catalunya) y sólo se puede sacar dinero con dos de tres firmas autizadas.
Al hilo de lo explicado por Dick Turpin:
Para que un administrador pueda pedir la cantidad que debiera corresponderle por destituirle antes del año que le corresponde sin causa justa,¿ existe algún plazo de tiempo desde que se tomó esa decisión?¿es necesario que exista contrato o se sobreentiende que un administrador es nombrado por periodos de un año?
¿Y esa reclamación debe hacerse contra la comunidad o ante los Juzgados?
Para que un administrador pueda pedir la cantidad que debiera corresponderle por destituirle antes del año que le corresponde sin causa justa,¿ existe algún plazo de tiempo desde que se tomó esa decisión?¿es necesario que exista contrato o se sobreentiende que un administrador es nombrado por periodos de un año?
¿Y esa reclamación debe hacerse contra la comunidad o ante los Juzgados?
Buenafuente, dirás que necesitas dos o tres firmas. Puedo contarte anecdotas de comunidades que el administrador no tiene firma, no maneja el dinero y ¡oH! Uno de los vecinos que tiene firma, engaña a los otros dos diciendo que se tiene que hacer no se que y por confianza le firman los talones, la comunidad se ha quedado sin dinero. Suerte que si el vecino tiene con que responder, pues vas a ver su casa y ¡Oh! embargada. Déspues te enteras que le gusta el juego más que a un niño una piruleta.
Se que los administradores podemos cometer fallos, pero también se que tenemos un seguro de responsabilidad civil.
Me alegro que el Presidente sepa de comunidades. Espero que tenga acceso a la legislación que es necesaria, pues no solo se necesita la LPH, sino que tienes la LOE, el Codigo Civil , las Normas contra incendios, etc...
No es que los administradores las sepamos todas, pero para eso el Colegio cada vez que tenemos una norma nueva que aplicar nos lo comunican.
Se que los administradores podemos cometer fallos, pero también se que tenemos un seguro de responsabilidad civil.
Me alegro que el Presidente sepa de comunidades. Espero que tenga acceso a la legislación que es necesaria, pues no solo se necesita la LPH, sino que tienes la LOE, el Codigo Civil , las Normas contra incendios, etc...
No es que los administradores las sepamos todas, pero para eso el Colegio cada vez que tenemos una norma nueva que aplicar nos lo comunican.
Muy buena tu respuesta Justa. La verdad es que luego pagais justos por pecadores. He de decir que en mi comunidad han pasado dos administradores y ninguno ha tenido firma. Y te doy toda la razón en que hay que saber y tener algo mas que la Ley de Propiedad Horizontal para llevar la comunidad en un edificio. Un saludo.
Para Justa.
En modo alguno quiero decir que la administración la pueda llevar mejor un presidente que un administrador, lo que digo, es que en nuetro caso al administrador le hemos cogido varios fallos (de coeficientes mal aplicados, cobro de dobles facturas, inflar facturas de una reparación --cristal roto--, despreocuparse de un obra pendiente etc...). Cabe la posibildad que tu dices del dinero pero en este caso, la persona es responsable y puesta en temas económicos y sé, que no se va a mojar por 10 € ni por más. También te digo que el Presidente de la comunidad (tu lo sabes mejor que yo) es quien representa legalmente a la comunidad, en juicios, es decir, que en caso que el juez llame a alguien lo hace sobre el presidente, después irá o no irá el administrador. Un saludo.
En modo alguno quiero decir que la administración la pueda llevar mejor un presidente que un administrador, lo que digo, es que en nuetro caso al administrador le hemos cogido varios fallos (de coeficientes mal aplicados, cobro de dobles facturas, inflar facturas de una reparación --cristal roto--, despreocuparse de un obra pendiente etc...). Cabe la posibildad que tu dices del dinero pero en este caso, la persona es responsable y puesta en temas económicos y sé, que no se va a mojar por 10 € ni por más. También te digo que el Presidente de la comunidad (tu lo sabes mejor que yo) es quien representa legalmente a la comunidad, en juicios, es decir, que en caso que el juez llame a alguien lo hace sobre el presidente, después irá o no irá el administrador. Un saludo.
Dick Turpin: A un administrador no hay que indemnizarle en absoluto (según el Colegio de Administradores); la comunidad puede prescindir de sus servicios en el momento que crea conveniente e, igualmente, el administrador puede presentar su dimisión cuando le parezca. Tampoco es necesario hacerle ningún contrato.
Un saludo
Un saludo
Tomás: Vaya por delante que no soy profesional, pero en nuestra comunidad ha habido tantísimos problemas, que me he informado.
Cuando se despide a un administrador, siempre es por alguna razón desagradable. Nosotros hemos echado ya a 3 (malos profesionales) y no hemos indemnizado (ni ellos han reclamado) porque no procede. Le hemos pagado la mensualidad en curso y punto. No obstante, infórmate en el Colegio de Administradores de tu comunidad.
Un saludo
Aurora
Cuando se despide a un administrador, siempre es por alguna razón desagradable. Nosotros hemos echado ya a 3 (malos profesionales) y no hemos indemnizado (ni ellos han reclamado) porque no procede. Le hemos pagado la mensualidad en curso y punto. No obstante, infórmate en el Colegio de Administradores de tu comunidad.
Un saludo
Aurora
Buenafuente, no el juez llamará al administrador si este se llevo el dinero, no al presidente. Eso si será el Presidente quien represente a la comunidad en la demanda contra el administrador.
Yo no tengo nada contra los propietarios que quieren administrar su comunidad, pero siempre o casi siempre, no se porque hay algo mas detrás, eso es lo que me ha enseñado la experiencia.
Presidente que pone los recibos de la comunidad a nombre de su empresa, los IVA son muy golosos.
Aurora, no estoy de acuerdo en que digas que siempre se despide al administrador por algo desagradable, muchas veces es porque ese administrador cumplió con su obligación y le dijo a un propietario eso no se puede hacer según la LPH y ese Sr. ha realizado todos los días campaña, se presenta a Presidente y logra que la comunidad mediatizada rescinda el contrato al administrador.
El administrador queda destituido, pero si ese administrador tiene un contrato firmado con la comunidad, y cree que se trabajo se realiza bien puede demandar a la comunidad. En una comunidad a mi me achacaron de ladrona, porque cada tres meses en las cuentas aparecía el pago del IRPF a hacienda del conserje, según ellos era un sueldo que me estaba llevando sin decirle nada a la comunidad. La comunidad vio los justificantes, pero como no entendían, los que lo promovieron no quisieron entender. En otra me llamaron ladrona de calorías, según ellos yo era la culpable de que el Promotor, que no tenia ninguna relación con él, según algunos propietarios les había puesto menos elementos en los radiadores. Esto esta recogido en el acta de la comunidad, pues yo lo recogí como secretaria, y te podría contar más cosas. Todos nos equivocamos, yo la primera. Pero de ahí a decir que todos los administradores se despiden por alguna razón desagradable hay un trecho, en cuantas comunidades se hacen bandos y unos defienden al administrador y otros no, ¿crees que es tan malo el administrador como unos lo pintan o tan bueno como los otros dicen?.
Yo no tengo nada contra los propietarios que quieren administrar su comunidad, pero siempre o casi siempre, no se porque hay algo mas detrás, eso es lo que me ha enseñado la experiencia.
Presidente que pone los recibos de la comunidad a nombre de su empresa, los IVA son muy golosos.
Aurora, no estoy de acuerdo en que digas que siempre se despide al administrador por algo desagradable, muchas veces es porque ese administrador cumplió con su obligación y le dijo a un propietario eso no se puede hacer según la LPH y ese Sr. ha realizado todos los días campaña, se presenta a Presidente y logra que la comunidad mediatizada rescinda el contrato al administrador.
El administrador queda destituido, pero si ese administrador tiene un contrato firmado con la comunidad, y cree que se trabajo se realiza bien puede demandar a la comunidad. En una comunidad a mi me achacaron de ladrona, porque cada tres meses en las cuentas aparecía el pago del IRPF a hacienda del conserje, según ellos era un sueldo que me estaba llevando sin decirle nada a la comunidad. La comunidad vio los justificantes, pero como no entendían, los que lo promovieron no quisieron entender. En otra me llamaron ladrona de calorías, según ellos yo era la culpable de que el Promotor, que no tenia ninguna relación con él, según algunos propietarios les había puesto menos elementos en los radiadores. Esto esta recogido en el acta de la comunidad, pues yo lo recogí como secretaria, y te podría contar más cosas. Todos nos equivocamos, yo la primera. Pero de ahí a decir que todos los administradores se despiden por alguna razón desagradable hay un trecho, en cuantas comunidades se hacen bandos y unos defienden al administrador y otros no, ¿crees que es tan malo el administrador como unos lo pintan o tan bueno como los otros dicen?.
Justa: En nuestro caso, da la "casualidad" de que, los 2 últimos administradores que hemos tenido, han sido elegidos por la nefasta presidenta que ha tenido esta comunidad. Tanto yo como otros co-propietarios presentaron presupuesto de 2-3 administradores que sabemos por experiencia que trabajan de maravilla y los rechazó (con sus "miles" de representaciones que iba recogiendo) porque la gente honrada y honesta a ella no le interesaba. Siempre ha traído a alguno que pudiera manejar a su antojo y así nos ha ido. Justa, una cosa es equivocarse (todos lo hacemos) y otra es actuar CONSTANTEMENTE sin ética profesional. Yo, personalmente, lo he denunciado al Ilustre Colegio de Administradores y me han contestado mediante carta certificada,que van a "llevar el caso a la Comisión de Etica y Deontología y que me será remitida la resolución que se adopte al respecto".
Quede claro que yo solo critico a personas concretas y no al gremio. También estoy contigo en que es IMPRESCINDIBLE tener un administrador profesional y que no sea parte interesada/propietario en la comunidad.
Un saludo y te felicito por la ayuda que nos prestas a todos los "foreros".
Quede claro que yo solo critico a personas concretas y no al gremio. También estoy contigo en que es IMPRESCINDIBLE tener un administrador profesional y que no sea parte interesada/propietario en la comunidad.
Un saludo y te felicito por la ayuda que nos prestas a todos los "foreros".
Julian y Lexis: Repito: En esta comunidad se han cometido un sinfín de irregularidades/tropelías que podría enumerar y quedaríais espantados. De Juzgado de guardia!!. Podríamos habernos metido en pleitos pero ya sabeis que a la hora de poner dinerito para contratar a un abogado, la gente empieza a recular y yo no estaba dispuesta a "pelear" sola para sacarle las castañas del fuego a toda una comunidad. Gracias a Dios, ya tenemos nueva Junta de Gobierno y nuevo administrador y confío que se vaya arreglando el desaguisado que han dejado Presidenta y Administrador anteriores.
Un saludo
Un saludo
