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Supuesto de urbanismo: de seulo urbanizable a suelo no urbanizable
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Ignoro cual es tu específica tarea en defensa del ayuntamiento, si de ella pudieran desprenderse responsabilidades considero que la información que te han dado es insuficiente. En mi opinión, la acreditación de la fecha de finalización de las obras debe reconocerla el Alcalde, mediante acto expreso, previos informes de los servicios técnicos.
En todo caso, dando por válida la terminación de las obras en fecha 15-07-2.006, considerando que el ayuntamiento no inició expediente de restauración de la legalidad hasta el año 2.011 y teniendo en cuenta que fue en diciembre de 2.009 cuando se aprobó el planeamiento que modificaba la anterior calificación del terreno, a suelo no urbanizable de especial protección, entiendo que debe llegarse a las siguientes conclusiones.
Considerando el período transcurrido desde la finalización de las obras hasta el inicio del expediente de restauración de la legalidad, 5 años, no es posible tramitar un expediente sancionador puesto que la infracción se encontraría prescrita por el transcurso del plazo de 4 años indicado en el artículo 211.1 de la LOUA.
Respecto a la alegación, interesando caducidad del plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado, de considerar aplicable los 4 años indicados en la anterior redacción del artículo 185.1 de la LOUA, considero que sería adecuada si no se hubiera producido la circunstancia del cambio a suelo no urbanizable de especial protección mediante la aprobación en diciembre de 2.009 del nuevo planeamiento.
Considerando que el cambio a suelo no urbanizable de especial protección entró en vigor en diciembre de 2.009 y la obra quedó terminada el 15 de julio de 2.006, resulta irrefutable que cuando se produjo la modificación del planeamiento todavía no había caducado el plazo de caducidad de 4 años, entonces vigente, para que el ayuntamiento pudiera ejercitar su potestad de protección de la legalidad urbanística.
En consecuencia, en mi opinión, se debe dilucidar si el ayuntamiento podía tramitar el expediente de protección de la legalidad en 2.011, teniendo en cuenta que el plazo que tenía para iniciarlo era de 4 años.
Entiendo que sí. El hecho de que el ayuntamiento no hubiese tomado ninguna iniciativa en diciembre de 2.009, momento en que el suelo cambió a protegido especial y la circunstancia de que todavía estuviera dentro de plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística cuando cambió la calificación del suelo, me induce a considerar ajustado a derecho el expediente de restauración de la legalidad tramitado en 2.011 puesto que, desde diciembre de 2.009 no era de aplicación para esa categoría de suelo la limitación temporal de 4 años de ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado establecido en el artículo 185.1, y sí el régimen del apartado 2.B.a) debido a la afectación como suelo no urbanizable de especial protección.
Simplificando al máximo la situación, entiendo que no habiendo caducado la potestad municipal en el momento que el suelo se calificó de protección especial, consecuencia de ese cambio es que ya no existe limitación temporal ninguna para su ejercicio.
Por otro lado, es un error considerar de aplicación el plazo de 6 años de caducidad, determinados en el Decrecto 2/2012, por la sencilla razón de que no estaba vigente cuando se inició el expediente de restauración de la legalidad en 2.011.
El régimen urbanístico de las edificaciones aisladas será según sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente. Entre las edificaciones disconformes con la ordenación vigente habrá que distinguir entre las que se construyeron conforme a legalidad vigente en su momento, que una norma sobrevenida a podido dejar en fuera de ordenación, las que se construyeron al margen de la legalidad haya transcurrido el plazo del artículo 185.1 de la LOUA, que quedarán en situación de fuera de ordenación y las que, como es el caso, es de aplicación el artículo 185.2, para las que la Ley establece la necesidad de restituir la realidad física alterada
En todo caso, dando por válida la terminación de las obras en fecha 15-07-2.006, considerando que el ayuntamiento no inició expediente de restauración de la legalidad hasta el año 2.011 y teniendo en cuenta que fue en diciembre de 2.009 cuando se aprobó el planeamiento que modificaba la anterior calificación del terreno, a suelo no urbanizable de especial protección, entiendo que debe llegarse a las siguientes conclusiones.
Considerando el período transcurrido desde la finalización de las obras hasta el inicio del expediente de restauración de la legalidad, 5 años, no es posible tramitar un expediente sancionador puesto que la infracción se encontraría prescrita por el transcurso del plazo de 4 años indicado en el artículo 211.1 de la LOUA.
Respecto a la alegación, interesando caducidad del plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado, de considerar aplicable los 4 años indicados en la anterior redacción del artículo 185.1 de la LOUA, considero que sería adecuada si no se hubiera producido la circunstancia del cambio a suelo no urbanizable de especial protección mediante la aprobación en diciembre de 2.009 del nuevo planeamiento.
Considerando que el cambio a suelo no urbanizable de especial protección entró en vigor en diciembre de 2.009 y la obra quedó terminada el 15 de julio de 2.006, resulta irrefutable que cuando se produjo la modificación del planeamiento todavía no había caducado el plazo de caducidad de 4 años, entonces vigente, para que el ayuntamiento pudiera ejercitar su potestad de protección de la legalidad urbanística.
En consecuencia, en mi opinión, se debe dilucidar si el ayuntamiento podía tramitar el expediente de protección de la legalidad en 2.011, teniendo en cuenta que el plazo que tenía para iniciarlo era de 4 años.
Entiendo que sí. El hecho de que el ayuntamiento no hubiese tomado ninguna iniciativa en diciembre de 2.009, momento en que el suelo cambió a protegido especial y la circunstancia de que todavía estuviera dentro de plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística cuando cambió la calificación del suelo, me induce a considerar ajustado a derecho el expediente de restauración de la legalidad tramitado en 2.011 puesto que, desde diciembre de 2.009 no era de aplicación para esa categoría de suelo la limitación temporal de 4 años de ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado establecido en el artículo 185.1, y sí el régimen del apartado 2.B.a) debido a la afectación como suelo no urbanizable de especial protección.
Simplificando al máximo la situación, entiendo que no habiendo caducado la potestad municipal en el momento que el suelo se calificó de protección especial, consecuencia de ese cambio es que ya no existe limitación temporal ninguna para su ejercicio.
Por otro lado, es un error considerar de aplicación el plazo de 6 años de caducidad, determinados en el Decrecto 2/2012, por la sencilla razón de que no estaba vigente cuando se inició el expediente de restauración de la legalidad en 2.011.
El régimen urbanístico de las edificaciones aisladas será según sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente. Entre las edificaciones disconformes con la ordenación vigente habrá que distinguir entre las que se construyeron conforme a legalidad vigente en su momento, que una norma sobrevenida a podido dejar en fuera de ordenación, las que se construyeron al margen de la legalidad haya transcurrido el plazo del artículo 185.1 de la LOUA, que quedarán en situación de fuera de ordenación y las que, como es el caso, es de aplicación el artículo 185.2, para las que la Ley establece la necesidad de restituir la realidad física alterada
Respecto a si la total terminación de las obras ha sido acreditada por el interesado aportando pruebas relevantes, no tengo dicha información, ya que la única información que me dan son las dos alegaciones que he citado anteriormente.
Me refiero al Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, en cuyo art. 3 contempla varias posibilidades sobre viviendas aisladas.
El Plan de ordenación aplicable en el caso es el Plan General de Ordenación Urbanística de Alcaucín que aprobado definitivamente en diciembre de 2009.
Muchas gracias por contestar!!
Me refiero al Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, en cuyo art. 3 contempla varias posibilidades sobre viviendas aisladas.
El Plan de ordenación aplicable en el caso es el Plan General de Ordenación Urbanística de Alcaucín que aprobado definitivamente en diciembre de 2009.
Muchas gracias por contestar!!
Disculpa, donde dice " la modificación operada del artículo 185.1 de la LOUA por la cual los anteriores cuatro años indicados en el mismo en la actualidad son, " debería decir " la modificación operada del artículo 185.1 de la LOUA por la cual los anteriores cuatro años indicados en el mismo en la actualidad son SEIS "
Entiendo que lo primero que debe precisarse es si la fecha de la total terminación de las obras ( 15-07-2006 ) ha sido acreditada por el interesado aportando pruebas relevantes. En el supuesto de no haber aportado pruebas o, de presentarlas, ser insuficientes a juicio de los servicios técnicos municipales, el Alcalde debe requerir al responsable la aportación de cuantas considere necesarias en su defensa, dando plazo para ello, con advertencia que de incumplirlo se entenderá desistido en su derecho y proseguirá la tramitación del procedimiento.
El artículo 84 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, establece que el inicio del cómputo de la prescripción de las infracciones y de las sanciones comienza desde el día que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquél en que hubiera podido incoarse el procedimiento. A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción, y nunca antes de la completa terminación de los actos.
Determinar la fecha de la TOTAL TERMINACIÓN de las obras y tener en cuenta la fecha de entrada en vigor del planeamiento que modificó la calificación a suelo no urbanizable de especial protección del terreno, es esencial para conocer si el ayuntamiento ha incumplido los plazos que tiene para ejercer sus potestades de protección de la legalidad urbanística y sancionadoras.
De las fechas indicadas, y en el supuesto de que el interesado haya acreditado la TOTAL TERMINACIÓN de las obras en la fecha alegada, podría deducirse que el ayuntamiento dejó caducar los plazos para iniciar expediente de restauración de la legalidad. Me explico.
Es fruto de la Ley 12/20012, de 30 de enero, la modificación operada del artículo 185.1 de la LOUA por la cual los anteriores cuatro años indicados en el mismo en la actualidad son, en consecuencia, si la fecha de TOTAL TERMINACIÓN de las obras está suficientemente acreditada, el plazo para incoar expediente de restauración de la legalidad expiró el 16-07-2010.
Sólo en el supuesto de que el cambio a suelo de especial protección se hubiese producido antes del plazo de cuatro años, entiendo, que podría ser de aplicación los seis años a partir de la TOTAL TERMINACIÓN de las obras.
Salvo mejor opinión.
P.D. Intentada la localización de esa disposición de la Ley 12/2012, no la he encontrado.
El artículo 84 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, establece que el inicio del cómputo de la prescripción de las infracciones y de las sanciones comienza desde el día que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquél en que hubiera podido incoarse el procedimiento. A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción, y nunca antes de la completa terminación de los actos.
Determinar la fecha de la TOTAL TERMINACIÓN de las obras y tener en cuenta la fecha de entrada en vigor del planeamiento que modificó la calificación a suelo no urbanizable de especial protección del terreno, es esencial para conocer si el ayuntamiento ha incumplido los plazos que tiene para ejercer sus potestades de protección de la legalidad urbanística y sancionadoras.
De las fechas indicadas, y en el supuesto de que el interesado haya acreditado la TOTAL TERMINACIÓN de las obras en la fecha alegada, podría deducirse que el ayuntamiento dejó caducar los plazos para iniciar expediente de restauración de la legalidad. Me explico.
Es fruto de la Ley 12/20012, de 30 de enero, la modificación operada del artículo 185.1 de la LOUA por la cual los anteriores cuatro años indicados en el mismo en la actualidad son, en consecuencia, si la fecha de TOTAL TERMINACIÓN de las obras está suficientemente acreditada, el plazo para incoar expediente de restauración de la legalidad expiró el 16-07-2010.
Sólo en el supuesto de que el cambio a suelo de especial protección se hubiese producido antes del plazo de cuatro años, entiendo, que podría ser de aplicación los seis años a partir de la TOTAL TERMINACIÓN de las obras.
Salvo mejor opinión.
P.D. Intentada la localización de esa disposición de la Ley 12/2012, no la he encontrado.
También he consultado el Decreto 2/2012, de 10 de enero, el cual dispone en su art. 3 que en el supuesto de que el suelo fuese urbanizable sigue procediendo la demolicióno reposición de la realidad física alterada, pues se encuentra dentro de los 6 años que tiene la Administración para el restablecimiento de la legalidad urbanística. Está bien mi razonamiento? Le agradeceria su contestación
Cierto no lo he enfocado bien. El ayuntamiento trata dos cuestiones:
1. Que se le otorgó una licencia para la construcción de un almacén de aperos de labranza y el propietario ha construido una vivienda unifamiliar aislada, construcción que no está amparada por la licencia urbanística solicitada en su momento.
Además, se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección por lo que son incompatibles con la ordenación urbanística.
Construyó la vivienda sin licencia.
2. En el informe de inspección se observó la construcción de una caseta almacén y de la excavación-rebaje de un aljibe.
El ayuntamiento resuelve que conforme a la legislación aplicable correspondiente:
- La reposición de las obras realizadas (vivienda unifamiliar) a su estado originario.
- La inmediata suspensión de la caseta almacén y el aljibe.
Contra la resolución del ayuntamiento el propietario alega que las obras ya habían sido terminadas el 15 de julio de 2006 y que en el momento de la concesión de la licencia esa parcela no estaba protegida como suelo no urbanizable de especial protección.
Se supone que tengo que defender al Ayuntamiento, y considero que aunque en su día el suelo fuese urbanizable, construyó esa vivienda sin licencia y según el art. 185.1 de la LOUA "las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación" Según el demandado las obras finalizaron en 2006 y el Ayuntamiento ha incoado en expediente en 2011. Por lo que está dentro del plazo. Es más el art. 185 continúa diciendo que ese plazo no regirá para los terrenos clasificados como no urbanizable de especial protección, por tanto no hay prescripción alguna y tampoco considero que sea una situación legal de fuera de ordenación.
1. Que se le otorgó una licencia para la construcción de un almacén de aperos de labranza y el propietario ha construido una vivienda unifamiliar aislada, construcción que no está amparada por la licencia urbanística solicitada en su momento.
Además, se ha construido sobre suelo no urbanizable de especial protección por lo que son incompatibles con la ordenación urbanística.
Construyó la vivienda sin licencia.
2. En el informe de inspección se observó la construcción de una caseta almacén y de la excavación-rebaje de un aljibe.
El ayuntamiento resuelve que conforme a la legislación aplicable correspondiente:
- La reposición de las obras realizadas (vivienda unifamiliar) a su estado originario.
- La inmediata suspensión de la caseta almacén y el aljibe.
Contra la resolución del ayuntamiento el propietario alega que las obras ya habían sido terminadas el 15 de julio de 2006 y que en el momento de la concesión de la licencia esa parcela no estaba protegida como suelo no urbanizable de especial protección.
Se supone que tengo que defender al Ayuntamiento, y considero que aunque en su día el suelo fuese urbanizable, construyó esa vivienda sin licencia y según el art. 185.1 de la LOUA "las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación" Según el demandado las obras finalizaron en 2006 y el Ayuntamiento ha incoado en expediente en 2011. Por lo que está dentro del plazo. Es más el art. 185 continúa diciendo que ese plazo no regirá para los terrenos clasificados como no urbanizable de especial protección, por tanto no hay prescripción alguna y tampoco considero que sea una situación legal de fuera de ordenación.
Considero estás enfocando inadecuadamente la cuestión si quieres opiniones ajustadas a la legalidad.
Como cuestión principal me parece incongruente que el ayuntamiento ordene " la suspensión inmediata de las obras ", y la afirmación de que esas obras estaban terminadas en 2006, ¿ puedes aclararlo ?.
En segundo lugar, hace falta conocer la fecha de la paralización de las obras y, en su caso, del requerimiento de legalización de las obras no amparadas en licencia.
Después hablamos.
Como cuestión principal me parece incongruente que el ayuntamiento ordene " la suspensión inmediata de las obras ", y la afirmación de que esas obras estaban terminadas en 2006, ¿ puedes aclararlo ?.
En segundo lugar, hace falta conocer la fecha de la paralización de las obras y, en su caso, del requerimiento de legalización de las obras no amparadas en licencia.
Después hablamos.
Supuesto de urbanismo: de seulo urbanizable a suelo no urbanizable
Dudas sobre el siguiente caso:
A un Sr. le conceden el 21 de marzo de 2005 una licencia para la construcción de un almacén de aperos de labranza. No obstante, este Sr. ha construido en la parcela una vivienda unifamiliar aislada de una planta con 110 m2 (destinada a uso residencial), más porche, 30m2, además de un rebaje para el aljibe y una caseta tipo almacén. Por tanto, ha realizado obras que no se ajustan a la licencia concedida cuyo destino era la construcción de un almacén de aperos de labranza.
Por su parte, el Ayuntamiento del correspondiente municipio, ha llevado a cabo una inspección procediendo a la suspensión inmediata de las obras, puesto que los actos realizados han sido llevado a cabos en suelo no urbanizable de especial protección.
El ayuntamiento concede al propietario un plazo de 15 días para las alegaciones oportunas. El interesado ha alegado:
1. Las obras ya habían sido terminadas el 15 de julio de 2006.
2. En la fecha de concesión de la licencia que fue en marzo de 2005, esa parcela no estaba protegida como suelo no urbanizable de especial protección y que por tanto, es de aplicación lo previsto en el art. 185 LOUA que dice que el ejercicio para la potestad de protección de la legalidad urbanística prescribe a los 4 años.
¿Es posible recalificar el suelo de urbanizable a no urbanizable? y si es así, en este caso, ¿se procedería a la demolición o se dejaría tal cual por el plazo de prescripción?
A un Sr. le conceden el 21 de marzo de 2005 una licencia para la construcción de un almacén de aperos de labranza. No obstante, este Sr. ha construido en la parcela una vivienda unifamiliar aislada de una planta con 110 m2 (destinada a uso residencial), más porche, 30m2, además de un rebaje para el aljibe y una caseta tipo almacén. Por tanto, ha realizado obras que no se ajustan a la licencia concedida cuyo destino era la construcción de un almacén de aperos de labranza.
Por su parte, el Ayuntamiento del correspondiente municipio, ha llevado a cabo una inspección procediendo a la suspensión inmediata de las obras, puesto que los actos realizados han sido llevado a cabos en suelo no urbanizable de especial protección.
El ayuntamiento concede al propietario un plazo de 15 días para las alegaciones oportunas. El interesado ha alegado:
1. Las obras ya habían sido terminadas el 15 de julio de 2006.
2. En la fecha de concesión de la licencia que fue en marzo de 2005, esa parcela no estaba protegida como suelo no urbanizable de especial protección y que por tanto, es de aplicación lo previsto en el art. 185 LOUA que dice que el ejercicio para la potestad de protección de la legalidad urbanística prescribe a los 4 años.
¿Es posible recalificar el suelo de urbanizable a no urbanizable? y si es así, en este caso, ¿se procedería a la demolición o se dejaría tal cual por el plazo de prescripción?
