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Sund
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Sund
Hola, la verdad es que estoy bastante pez en esto y despues de hablar con bastante gente que, creo que saben más que yo, me asaltan las dudas y espero encontrar aquí una respuesta clara:
El asunto es el siguiente: Recientenmente he visto en mi pueblo una casa en venta que me convenció, en el momento de realizar la tasación para solicitar la hipoteca se me comunica que está incluida en un SUND (suelo urbanizable no delimitado) en el plan de urbanismo que en breve espacio de tiempo se iba a aprobar, y la tasación no era para nada lo que yo esperaba, dado que se considera suelo rustico mientras no exista un plan de sectorización.
me voy al registro y al solicitar una nota simple me sorprende ver que consta en el registro como suelo urbano.
La casa me gusta y está a muy buen precio pero no sé si comprarla o no,
las preguntas son:
¿hay algún peligro de expropiación?
¿por que el suelo en un sund consta como rustico cuando antes de redactar el plan urbanistico era suelo urbano?.
perdonad por el tostón y muchas gracias a los que me respondan.
Un saludo.
p.d podeis contestarme en mi correo electronico
El asunto es el siguiente: Recientenmente he visto en mi pueblo una casa en venta que me convenció, en el momento de realizar la tasación para solicitar la hipoteca se me comunica que está incluida en un SUND (suelo urbanizable no delimitado) en el plan de urbanismo que en breve espacio de tiempo se iba a aprobar, y la tasación no era para nada lo que yo esperaba, dado que se considera suelo rustico mientras no exista un plan de sectorización.
me voy al registro y al solicitar una nota simple me sorprende ver que consta en el registro como suelo urbano.
La casa me gusta y está a muy buen precio pero no sé si comprarla o no,
las preguntas son:
¿hay algún peligro de expropiación?
¿por que el suelo en un sund consta como rustico cuando antes de redactar el plan urbanistico era suelo urbano?.
perdonad por el tostón y muchas gracias a los que me respondan.
Un saludo.
p.d podeis contestarme en mi correo electronico
Sixto, como ya se ha dicho en varias ocasiones en éste foro, el catastro no clasifica el suelo, ello es competencia del PGOU del municipio.
La legislación urbanística determina que el suelo urbanizable adquiere la condición de urbano con su " fabricación ", es decir, mientras no se le dote de todos los servicios urbanísticos, conforme al Plan Parcial que lo desarrolle, el SUND continúa siendo urbanizable y por lo tanto suelo rústico.
¿ Expropiación ?, hasta que no se promueva su desarrollo, no creo que debas preocuparte.
Un saludo.
La legislación urbanística determina que el suelo urbanizable adquiere la condición de urbano con su " fabricación ", es decir, mientras no se le dote de todos los servicios urbanísticos, conforme al Plan Parcial que lo desarrolle, el SUND continúa siendo urbanizable y por lo tanto suelo rústico.
¿ Expropiación ?, hasta que no se promueva su desarrollo, no creo que debas preocuparte.
Un saludo.
Ahí ya no entro, la rentabilidad de la compra dependerá de muchas circunstancias, la mas importante creo yo, el uso y edificabilidad permitida por el PGOU.
A considerar también, la voluntad de los propietarios para desarrollar ese suelo ( 50 me parecen muchos para alcanzar un acuerdo ), las posibles indemnizaciones a las que hubiese lugar, costes de urbanización, etc.
De ésto Jecc te podrá informar con mucha mas propiedad, si está por ahí.
Un saludo.
A considerar también, la voluntad de los propietarios para desarrollar ese suelo ( 50 me parecen muchos para alcanzar un acuerdo ), las posibles indemnizaciones a las que hubiese lugar, costes de urbanización, etc.
De ésto Jecc te podrá informar con mucha mas propiedad, si está por ahí.
Un saludo.
Pac, estoy por aquí, aunque no estoy siempre y, afortunadamente, otros ya aportais comentarios que considero acertados.
Sitox, en primer lugar he de decirte que SI, que el desarrollo urbanístico podría llevarse por delante la casa y/o todos tus planes ... aunque en teoría respetaría tus derechos patrimoniales.
No puedo recomendarte que compres o que no compres, al menos no puedo hacerlo sin conocer con una cierta precisión tanto tus planes como los datos urbanísticos. Puede que cualquier cambio vaya para largo, puede que la conservación de la casa sea compatible con el desarrollo urbanístico y hasta puede que, en cualquier caso, patrimonialmente salgas ganando. Puede también ocurrir lo contrario, que el desarrollo urbanístico sea inminente, que la conservación de la casa sea incompatible con su desarrollo y que patrimonialmente salgas perdiendo.
el planeamiento, como cualquier proyecto de utilidad pública, nace con vocación de interés colectivo y está legitimado por la decisión de los representantes populares, pero, irremisiblemente, actúa sobre el patrimonio y las voluntades de unos ciudadanos determinados. Utilidad pública equivale a presunción de mejora colectiva, y la ley prevé mecanismos de equidistribución de cargas y beneficios, cargando los beneficiarios con el coste de las indemnizaciones a los pejudicados. Todo esto es teoría, porque en la práctica las cosas no siempre se hacen suficientemente bien aunque en general podemos admitir que se hacen lo bien que se sabe hacer o lo bien que se puede hacer ... y no suelen tenerse en cuenta, ni siquiera son objeto de indemnización, los planes de los pequeños propietarios (los grandes propietarios suelen proponer, con mayores posibilidades de éxito, sus propios planes).
Porque el futuro es incierto por naturaleza, hemos de considerar que nuestro paso por este mundo es provisional y tomar decisiones a partir de nuestros pronósticos, a sabiendas de que no existen garantías y de que nuestras posibilidades de acierto estarán infuenciadas por nuestra capacidad de análisis de la información disponible.
Mi recomendación primera:
1.- Reflexiona sobre lo que quieres comprar y, considerando tanto su valor patrimonial como su valor de uso, decide cuál de esos dos valores es para ti prioritario.
A partir de una respuesta clara a esa reflexión, podríamos pasar a la recomendación segunda:
2.- Recurre a un técnico que te ayude a analizar las expectativas urbanísticas, que te ayude a hacer un pronóstico a partir del conocimiento de la estructura de la propiedad, del planeamiento, de otra información que puedas recabar en el ayuntamiento y de lo que opinan los demás afectados.
En la medida en que pudiese acceder desde aquí a esos datos, sea en este foro o en privado mediante correo electrónico, me ofrezco a ayudarte en un análisis inicial, sin compromiso alguno de tu parte
un saludo
Sitox, en primer lugar he de decirte que SI, que el desarrollo urbanístico podría llevarse por delante la casa y/o todos tus planes ... aunque en teoría respetaría tus derechos patrimoniales.
No puedo recomendarte que compres o que no compres, al menos no puedo hacerlo sin conocer con una cierta precisión tanto tus planes como los datos urbanísticos. Puede que cualquier cambio vaya para largo, puede que la conservación de la casa sea compatible con el desarrollo urbanístico y hasta puede que, en cualquier caso, patrimonialmente salgas ganando. Puede también ocurrir lo contrario, que el desarrollo urbanístico sea inminente, que la conservación de la casa sea incompatible con su desarrollo y que patrimonialmente salgas perdiendo.
el planeamiento, como cualquier proyecto de utilidad pública, nace con vocación de interés colectivo y está legitimado por la decisión de los representantes populares, pero, irremisiblemente, actúa sobre el patrimonio y las voluntades de unos ciudadanos determinados. Utilidad pública equivale a presunción de mejora colectiva, y la ley prevé mecanismos de equidistribución de cargas y beneficios, cargando los beneficiarios con el coste de las indemnizaciones a los pejudicados. Todo esto es teoría, porque en la práctica las cosas no siempre se hacen suficientemente bien aunque en general podemos admitir que se hacen lo bien que se sabe hacer o lo bien que se puede hacer ... y no suelen tenerse en cuenta, ni siquiera son objeto de indemnización, los planes de los pequeños propietarios (los grandes propietarios suelen proponer, con mayores posibilidades de éxito, sus propios planes).
Porque el futuro es incierto por naturaleza, hemos de considerar que nuestro paso por este mundo es provisional y tomar decisiones a partir de nuestros pronósticos, a sabiendas de que no existen garantías y de que nuestras posibilidades de acierto estarán infuenciadas por nuestra capacidad de análisis de la información disponible.
Mi recomendación primera:
1.- Reflexiona sobre lo que quieres comprar y, considerando tanto su valor patrimonial como su valor de uso, decide cuál de esos dos valores es para ti prioritario.
A partir de una respuesta clara a esa reflexión, podríamos pasar a la recomendación segunda:
2.- Recurre a un técnico que te ayude a analizar las expectativas urbanísticas, que te ayude a hacer un pronóstico a partir del conocimiento de la estructura de la propiedad, del planeamiento, de otra información que puedas recabar en el ayuntamiento y de lo que opinan los demás afectados.
En la medida en que pudiese acceder desde aquí a esos datos, sea en este foro o en privado mediante correo electrónico, me ofrezco a ayudarte en un análisis inicial, sin compromiso alguno de tu parte
un saludo
