El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Suelo Urbano sin aprovechamiento
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Suelo urbano sin aprovechamiento
- Urbanismo
Nuevo Comentario
9
Comentarios
Hola Pedro, no te preocupes por el tiempo que dedico a contestarte a tí, en este caso, lo hago en mi tiempo " libre " y del que, por supuesto, no tengo que dar explicaciones a nadie. Ni a mi hijo que es parte de mi empresa.
Pedro, creo que se debería ir cerrando la cuestión planteada.
Si los 1000 m2. de la parcela afectada, en algún momento, el planeamiento los ha considerado lucrativos o con un derecho a unos aprovechamientos conforme a las determinaciones de ese planeamiento ( PGOU o PP ) y con posterioridad a su aprobación definitiva, por razones de interés general, los 600 m2. que citas pasan a dotacional público, dichos terrenos deberán valorarse conforme a los criterios del RDL 2/2008, de 20 de junio, si se exige su expropiación u ocupación.
En mi opinión, tu familiar está en una situación en la que puede enseñarle los " dientes " al ayuntamiento obligándole a tomar la decisión que considere adecuada. Yo, en su lugar, contrataría los servicios de un abogado especializado, y de confianza, para que defendiera sus intereses.
Un saludo.
Pedro, creo que se debería ir cerrando la cuestión planteada.
Si los 1000 m2. de la parcela afectada, en algún momento, el planeamiento los ha considerado lucrativos o con un derecho a unos aprovechamientos conforme a las determinaciones de ese planeamiento ( PGOU o PP ) y con posterioridad a su aprobación definitiva, por razones de interés general, los 600 m2. que citas pasan a dotacional público, dichos terrenos deberán valorarse conforme a los criterios del RDL 2/2008, de 20 de junio, si se exige su expropiación u ocupación.
En mi opinión, tu familiar está en una situación en la que puede enseñarle los " dientes " al ayuntamiento obligándole a tomar la decisión que considere adecuada. Yo, en su lugar, contrataría los servicios de un abogado especializado, y de confianza, para que defendiera sus intereses.
Un saludo.
Gracias de nuevo por interesarte, entiendo que tendras muchas otras cosas, y te agradezco la ayuda que me prestas.
El Plan antiguo que permitio dicho uso dotacional no hace ninguna alusion al respecto, le he dado varias vueltas y no hace mencion, unicamente en los planos de calificacion se configura asi. Ni en la memoria, ni en la normativa, ni en las fichas, nada de nada.
Imaginate la impotencia, todo el centro de un pueblo calificado como manzana cerrada, en su mayoria, y una propiedad que carga con todo. No sé si al planificador inicial se le olvido aquello del principio de equidistribucion e incluso el principio de igualdad.
Respecto al tema de la expropiacion no se si realmente les compensará, y pedirlo puede ponerlos en la texitura de que el Ayuntamiento lo lleve a cabo, y por poco dinero pierdan la propiedad.
Un saludo.
El Plan antiguo que permitio dicho uso dotacional no hace ninguna alusion al respecto, le he dado varias vueltas y no hace mencion, unicamente en los planos de calificacion se configura asi. Ni en la memoria, ni en la normativa, ni en las fichas, nada de nada.
Imaginate la impotencia, todo el centro de un pueblo calificado como manzana cerrada, en su mayoria, y una propiedad que carga con todo. No sé si al planificador inicial se le olvido aquello del principio de equidistribucion e incluso el principio de igualdad.
Respecto al tema de la expropiacion no se si realmente les compensará, y pedirlo puede ponerlos en la texitura de que el Ayuntamiento lo lleve a cabo, y por poco dinero pierdan la propiedad.
Un saludo.
Disculpa la tardanza en contestar Pedro, como comprenderás, mi actividad también me exige dedicar el tiempo necesario para que las cosas funcionen con la mayor normalidad posible.
Había entendido que esa afectación se debía a la revisión en tramitación, releyendo lo posteado observo que procede del planeamiento que se revisa.
¿ Quince años y sin que el ayuntamiento haya expropiado ni ocupado esos terrenos para ejecutar las previsiones del PGOU vigente y sin que la propiedad haya instado la expropiación ?, mal hecho.
Sin embargo, en mi opinión, esa circunstancia puede ser un argumento válido para alegar que, después de haber agotado su vigencia el PGOU revisado, sin que el ayuntamiento haya hecho nada para obtener ese suelo, no tiene sentido continuar con dicha afectación dado el nulo interés público demostrado durante esos años y los perjuicios causados a su propietario, solicitando volver a su calificación original o, en caso de continuar con la misma situación, exigir su expropiación conforme al artículo 140.2) o la ocupación con cumplimiento de los requisitos del artículo 141.
Las cesiones son obligatorias en unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable, no puede exigirse en suelo urbano consolidado en el que sus propietarios tienen derecho a patrimonializar el 100% del aprovechamiento asignado por el planeamiento a cada parcela o solar.
Consecuentemente, condicionar la concesión de licencia a la cesión gratuita de suelo urbano consolidado es absolutamente ilegal. Esa parcela que inicialmente era 100% lucrativa, el planeamiento podía, y así lo hizo, afectarla parcialmente a uso dotacional público en beneficio de la generalidad de la población, pero a su vez a su propietario se le estaba imponiendo un sacrifico especial sin tener la obligación de soportarlo, en aras de un interés superior, que se debió compensar de la forma legalmente establecida.
Aparentemente los hechos conducen a estas consideraciones, no obstante, sería conveniente revisar el planeamiento de desarrollo que permitió, en su día, que los terrenos de tu familiar se convirtieran en solar y por tanto en suelo urbano consolidado. De ese instrumento de desarrollo debería tener una copia el ayuntamiento.
Un saludo.
Había entendido que esa afectación se debía a la revisión en tramitación, releyendo lo posteado observo que procede del planeamiento que se revisa.
¿ Quince años y sin que el ayuntamiento haya expropiado ni ocupado esos terrenos para ejecutar las previsiones del PGOU vigente y sin que la propiedad haya instado la expropiación ?, mal hecho.
Sin embargo, en mi opinión, esa circunstancia puede ser un argumento válido para alegar que, después de haber agotado su vigencia el PGOU revisado, sin que el ayuntamiento haya hecho nada para obtener ese suelo, no tiene sentido continuar con dicha afectación dado el nulo interés público demostrado durante esos años y los perjuicios causados a su propietario, solicitando volver a su calificación original o, en caso de continuar con la misma situación, exigir su expropiación conforme al artículo 140.2) o la ocupación con cumplimiento de los requisitos del artículo 141.
Las cesiones son obligatorias en unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable, no puede exigirse en suelo urbano consolidado en el que sus propietarios tienen derecho a patrimonializar el 100% del aprovechamiento asignado por el planeamiento a cada parcela o solar.
Consecuentemente, condicionar la concesión de licencia a la cesión gratuita de suelo urbano consolidado es absolutamente ilegal. Esa parcela que inicialmente era 100% lucrativa, el planeamiento podía, y así lo hizo, afectarla parcialmente a uso dotacional público en beneficio de la generalidad de la población, pero a su vez a su propietario se le estaba imponiendo un sacrifico especial sin tener la obligación de soportarlo, en aras de un interés superior, que se debió compensar de la forma legalmente establecida.
Aparentemente los hechos conducen a estas consideraciones, no obstante, sería conveniente revisar el planeamiento de desarrollo que permitió, en su día, que los terrenos de tu familiar se convirtieran en solar y por tanto en suelo urbano consolidado. De ese instrumento de desarrollo debería tener una copia el ayuntamiento.
Un saludo.
Mil gracias Alga por tu ayuda, te doy mas datos por si me pudieras orientar.
La parcela se situa en el nucleo urbano tiene sobre 1000 metros y más de 600 están como zona libre (verde) y el resto lo califica el Plan como vivienda tipo chalet individual con un indice de 0.35.
El suelo es urbano consolidado. Y la calificación la tiene desde que se aprueba el Plan hace más de quince años.
La cuestión es que no hay ninguna zona verde alrededor y además la tipologia es diferente en todo el entorno, con edificios que tienen indices de 2.00 y 3.00 mst/m2s.
Cuando se tramito el Plan se presento alegacion porque la parcela era independiente del resto y fue la unica con dicho trato (perjudicial en doble sentido, por un lado con la zona libre y por otro lado otorgandole menos edificabilidad que al resto) asi figuraba en escritura y en el catastro, pero hicieron caso omiso.
Ahora con la revisión del Plan no sé si al menos se puede incrementar el aprovechamiento en la parte en que se puede edificar y que sea como el resto de las propiedades vecinas y por otro lado si el aprovechamiento que le pueda corresponder a la zona libre se pueda concentrar en la parte en que se puede edificar.
Por otra parte, y en caso de que se quedase igual, ¿puede el Ayto. exigir la cesión de la zona calificada como area libre como requisito para dar la licencia para llevar a cabo lo que permite en la actualidad, una vivienda tipo chalet individual?
La parcela se situa en el nucleo urbano tiene sobre 1000 metros y más de 600 están como zona libre (verde) y el resto lo califica el Plan como vivienda tipo chalet individual con un indice de 0.35.
El suelo es urbano consolidado. Y la calificación la tiene desde que se aprueba el Plan hace más de quince años.
La cuestión es que no hay ninguna zona verde alrededor y además la tipologia es diferente en todo el entorno, con edificios que tienen indices de 2.00 y 3.00 mst/m2s.
Cuando se tramito el Plan se presento alegacion porque la parcela era independiente del resto y fue la unica con dicho trato (perjudicial en doble sentido, por un lado con la zona libre y por otro lado otorgandole menos edificabilidad que al resto) asi figuraba en escritura y en el catastro, pero hicieron caso omiso.
Ahora con la revisión del Plan no sé si al menos se puede incrementar el aprovechamiento en la parte en que se puede edificar y que sea como el resto de las propiedades vecinas y por otro lado si el aprovechamiento que le pueda corresponder a la zona libre se pueda concentrar en la parte en que se puede edificar.
Por otra parte, y en caso de que se quedase igual, ¿puede el Ayto. exigir la cesión de la zona calificada como area libre como requisito para dar la licencia para llevar a cabo lo que permite en la actualidad, una vivienda tipo chalet individual?
Hola Pedro,
Como te decía, con la revisión de los PGOU se puede alterar la ordenación del planeamiento anterior perfectamente, en algunos casos esa modificación conlleva derecho a indemnización y en otros no, pero en el caso concreto de tu familiar si procede la indemnización, no por el mero hecho de cambiar el uso de ese suelo, eso no es indemnizable, sino por los aprovechamientos que deja de obtener tu familiar como consecuencia de dicha innovación.
Supongo que ya te habrás leído la Ley de tu CCAA, pero por si te ha pasado desapercibido te pego lo esencial del artículo 10 :
Artículo 10. Determinaciones.
1. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen la ordenación estructural del término municipal, que está constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio. La ordenación estructural se establece mediante las siguientes determinaciones:
2. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen asimismo la ordenación pormenorizada mediante las siguientes determinaciones:
A. Preceptivas:
a. En el suelo urbano consolidado, la ordenación urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias, complementando la ordenación estructural. Esta ordenación deberá determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
3. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística contienen las previsiones generales de programación y gestión de la ordenación estructural, los criterios y circunstancias cuya concurrencia haga procedente la revisión del Plan, así como, de manera expresa, la valoración, justificación y coherencia de sus determinaciones con las que, con carácter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales y ambientales.
Como observarás, el PGOU debe contener las previsiones generales de programación y gestión de la ordenación estructural.
En cuanto a la forma de obtener el suelo dotacional, los artículos 139.1,B), el 140.1 y 2) y el 141.1 y 2), regulan el modo de obtenerlo.
Las alegaciones que se puedan presentar deberán tener en cuenta, al menos, esas normas.
Un saludo.
Como te decía, con la revisión de los PGOU se puede alterar la ordenación del planeamiento anterior perfectamente, en algunos casos esa modificación conlleva derecho a indemnización y en otros no, pero en el caso concreto de tu familiar si procede la indemnización, no por el mero hecho de cambiar el uso de ese suelo, eso no es indemnizable, sino por los aprovechamientos que deja de obtener tu familiar como consecuencia de dicha innovación.
Supongo que ya te habrás leído la Ley de tu CCAA, pero por si te ha pasado desapercibido te pego lo esencial del artículo 10 :
Artículo 10. Determinaciones.
1. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen la ordenación estructural del término municipal, que está constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio. La ordenación estructural se establece mediante las siguientes determinaciones:
2. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen asimismo la ordenación pormenorizada mediante las siguientes determinaciones:
A. Preceptivas:
a. En el suelo urbano consolidado, la ordenación urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias, complementando la ordenación estructural. Esta ordenación deberá determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
3. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística contienen las previsiones generales de programación y gestión de la ordenación estructural, los criterios y circunstancias cuya concurrencia haga procedente la revisión del Plan, así como, de manera expresa, la valoración, justificación y coherencia de sus determinaciones con las que, con carácter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales y ambientales.
Como observarás, el PGOU debe contener las previsiones generales de programación y gestión de la ordenación estructural.
En cuanto a la forma de obtener el suelo dotacional, los artículos 139.1,B), el 140.1 y 2) y el 141.1 y 2), regulan el modo de obtenerlo.
Las alegaciones que se puedan presentar deberán tener en cuenta, al menos, esas normas.
Un saludo.
Sería bueno saber en que CCAA se encuentra el municipio, para echar un vistazo a su Ley Urbanística, pero en general, el suelo urbano consolidado no esta sujeto a equidistribución.
Entiendo que es una broma pesada la afectación de un suelo urbano consolidado para dotaciones públicas, pero el planeamiento es así, puede estimar deficitaria de suelo dotacional determinadas áreas ya consolidadas perfectamente.
Sin embargo su obtención, de ninguna manera, está exenta de compensación, sea cual sea el modo de obtenerlo, y previa la ocupación, el ayuntamiento debe determinar el valor subjetivo del aprovechamiento del titular del terreno y en su caso, el reconocimiento a integrarse en una unidad de ejecución excedentaria.
Pero como digo, sería conveniente conocer la forma de resolver la cuestión la Ley Urbanística de la CCAA.
Un saludo.
Entiendo que es una broma pesada la afectación de un suelo urbano consolidado para dotaciones públicas, pero el planeamiento es así, puede estimar deficitaria de suelo dotacional determinadas áreas ya consolidadas perfectamente.
Sin embargo su obtención, de ninguna manera, está exenta de compensación, sea cual sea el modo de obtenerlo, y previa la ocupación, el ayuntamiento debe determinar el valor subjetivo del aprovechamiento del titular del terreno y en su caso, el reconocimiento a integrarse en una unidad de ejecución excedentaria.
Pero como digo, sería conveniente conocer la forma de resolver la cuestión la Ley Urbanística de la CCAA.
Un saludo.
No determina nada y tampoco lo establece como sistema general. En realidad lo denomina "area libre", pero ni esta adscrito a sistema general ni a unidad de ejecución y tampoco se le da ningun aprovechamiento.
Cuando se hace un Pgou y se clasifica el suelo, se tiene en cuenta la delimitación de diferentes propiedades con titulares distintos o no?, porque en ese caso es una "loteria" que el vecino pueda hacer un edificio y la propiedad del al lado tenga area libre, sin ningun tipo de compensación, tenia entendido que imperaba el principio de equidistribucion entre los distintos propietarios, o al ser suelo urbano no cabe equidistribución.
La cuestión es que ahora se esta revisando el Pgou y no se si pueden hacer algo al respecto.
Cuando se hace un Pgou y se clasifica el suelo, se tiene en cuenta la delimitación de diferentes propiedades con titulares distintos o no?, porque en ese caso es una "loteria" que el vecino pueda hacer un edificio y la propiedad del al lado tenga area libre, sin ningun tipo de compensación, tenia entendido que imperaba el principio de equidistribucion entre los distintos propietarios, o al ser suelo urbano no cabe equidistribución.
La cuestión es que ahora se esta revisando el Pgou y no se si pueden hacer algo al respecto.
Suelo urbano sin aprovechamiento
Es la primera vez que entro en este foro, y os agradeceria si me pudierais ayudar.
El problema que se me plantea es el siguiente:
Un familiar tiene una propiedad clasificada por el Plan General como suelo urbano consolidado pero como zona verde, sin embargo todas las parcelas alrededor han sido construidas con edificios.
El Plan lleva ya varios años aprobado aunque cuando se establecio dicha calificacion la propiedad pertenecia al mismo propietario, así que no se han hecho segregaciones posteriores de la misma. No obstante el Plan no tuvo en cuenta que pertenecieran a propietarios distintos y mientras a la mayoria les ha permitido construir edificios a este propietario no se le permite hacer nada y tampoco se le ha reconocido ningun aprovechamiento.
Al ser suelo consolidado, no tiene el propietario ningun derecho sobre dicho suelo?
Que aprovechamiento, en caso de que asi sea, le corresponde?
El problema que se me plantea es el siguiente:
Un familiar tiene una propiedad clasificada por el Plan General como suelo urbano consolidado pero como zona verde, sin embargo todas las parcelas alrededor han sido construidas con edificios.
El Plan lleva ya varios años aprobado aunque cuando se establecio dicha calificacion la propiedad pertenecia al mismo propietario, así que no se han hecho segregaciones posteriores de la misma. No obstante el Plan no tuvo en cuenta que pertenecieran a propietarios distintos y mientras a la mayoria les ha permitido construir edificios a este propietario no se le permite hacer nada y tampoco se le ha reconocido ningun aprovechamiento.
Al ser suelo consolidado, no tiene el propietario ningun derecho sobre dicho suelo?
Que aprovechamiento, en caso de que asi sea, le corresponde?
