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suelo urbano no consolidado
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siendo de Galicia, podría ver la situación urbanística concreta ... y así disipar dudas
si quieres mi opinión profesional, sin coste y sin compromiso, aporta los datos de tu parcela (referencia catastral, coordenadas, lo que tengas), aquí en el foro o en un e-mail privado
mi e-mail es: dura.nortada@hotmail.com
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El artículo 58 del PGOU es muy claro, no te pueden conceder licencia de obra en suelo urbano no consolidado.
A pesar de lo que te diga tu abogado, creo que también tienes muy complicado que te acepten una modificación " ad hoc " del PGOU por una cuestión menor como es ésta.
Yo en tu lugar, antes de iniciar ningún trámite que te cueste dinero, solicitaría por escrito en el ayuntamiento una consulta con respuesta vinculante, sobre la posibilidad de que prospere lo que te dice el abogado.
Si fuese favorable valoraría todo, honorarios del arquitecto, del abogado, coste administrativo de la tramitación y los meses o años que pueda tardarse en ser aprobada la modificación solicitada.
Ten en cuenta que cuando se revise el PGOU, con una simple alegación podrías resolver el problema.
Un saludo.
A pesar de lo que te diga tu abogado, creo que también tienes muy complicado que te acepten una modificación " ad hoc " del PGOU por una cuestión menor como es ésta.
Yo en tu lugar, antes de iniciar ningún trámite que te cueste dinero, solicitaría por escrito en el ayuntamiento una consulta con respuesta vinculante, sobre la posibilidad de que prospere lo que te dice el abogado.
Si fuese favorable valoraría todo, honorarios del arquitecto, del abogado, coste administrativo de la tramitación y los meses o años que pueda tardarse en ser aprobada la modificación solicitada.
Ten en cuenta que cuando se revise el PGOU, con una simple alegación podrías resolver el problema.
Un saludo.
Hola, veo, gracias por contestarme pues te dire que he ido al ayuntamiento para que me expliquen mejor y me han dicho que el informe es el que me han mandado a casa en el que dice. :
Segun los articulos 58 y 59 del PGOM:
art- 58 los terrenos cualificados como de suelo urbano no podrán ser edificados hasta que la respectiva parcela merezca la cualificación de solar(...).
Art 59: si la parcela o solar de posible edificación quedara incluida en un estudio de detalle o plan especial de reforma interior, no podra ser edificada hasta la redacción y aprobación del mismo.
Y no se trata de una obra providional, autorizable setun el art. 102 de la ley 9/2002 de ordenación Urbanistica y protección del medio rural de Galicia- usos y obras provisionales. y a continuación me cita el referido articulo 102, ese es el informe emitido por los técnicos municipales por lo tanto no me dan otro.
yo tengo mi casa dentro de la parcela y también me dicen que no le puedo dar alto ni hacer nada en ella, y que sólo puedo poner algo que sea provisional eso es lo que me dicen y de eso que dices de mirar las condiciones previstas en el plan para mi parcela no lo se ni me lo han dicho ni se si me lo querran decir cuando voy por alli la aparejadora nunca esta y dicen que está de baja , esta una chica que es arquitecta pero de sustitución y no se entera de nada, yo lo único que se es que mi casa tiene una carretera por delante tiene agua, luz , alcantarillado, alumbrado público y esta cerca a 100 metros de un supermercado y de todo el pueblo a mano y me dicen que no se puede hacer obras alli.
Segun los articulos 58 y 59 del PGOM:
art- 58 los terrenos cualificados como de suelo urbano no podrán ser edificados hasta que la respectiva parcela merezca la cualificación de solar(...).
Art 59: si la parcela o solar de posible edificación quedara incluida en un estudio de detalle o plan especial de reforma interior, no podra ser edificada hasta la redacción y aprobación del mismo.
Y no se trata de una obra providional, autorizable setun el art. 102 de la ley 9/2002 de ordenación Urbanistica y protección del medio rural de Galicia- usos y obras provisionales. y a continuación me cita el referido articulo 102, ese es el informe emitido por los técnicos municipales por lo tanto no me dan otro.
yo tengo mi casa dentro de la parcela y también me dicen que no le puedo dar alto ni hacer nada en ella, y que sólo puedo poner algo que sea provisional eso es lo que me dicen y de eso que dices de mirar las condiciones previstas en el plan para mi parcela no lo se ni me lo han dicho ni se si me lo querran decir cuando voy por alli la aparejadora nunca esta y dicen que está de baja , esta una chica que es arquitecta pero de sustitución y no se entera de nada, yo lo único que se es que mi casa tiene una carretera por delante tiene agua, luz , alcantarillado, alumbrado público y esta cerca a 100 metros de un supermercado y de todo el pueblo a mano y me dicen que no se puede hacer obras alli.
hola
quizá no hayas explicado suficientemente bien el tema, quizá no lo hayas entendido suficientemente bien, quizá tu abogado no lo haya entendido suficientemente bien ... e incluso puede que quieras hacer una bodega independientemente de la calificación y ordenación del suelo, y puede también que tu abogado quiera ocuparse de tu asunto, sea cual sea y resulte como resulte ... pero, de lo que escribes y aunque probablemente haciendo yo una interpretación errónea, deduzco que no es viable hacer esa bodega a corto plazo, y quizá tampoco lo sea más adelante
- un suelo urbano no consolidado es un suelo urbano en el que es necesario completar infraestructuras, o reservar suelo para dotaciones, o en el que se pretende un cambio de ordenación.
- es posible que en un plan del 98 se haya designado no consolidado a un suelo que pudiera designarse consolidado, y que se haya hecho así, simplemente, porque tenía un bajo grado de ocupación y porque no se tenía clara la ordenación detallada de esa zona.
- si es así, probablemente tu parcela esté incluida en una unidad de actuación, junto con otras parcelas, a desarrollar mediante estudio de detalle (es lo que deduzco de lo que indicas).
- si la zona cuenta con las infraestructuras necesarias, podría llegarse a un acuerdo con todos los afectados por la delimitación de esa unidad de actuación y plantear el estudio de detalle según las condiciones establecidas en el plan, lo que quizá no sea sencillo si todos los propietarios no tienen los mismos intereses, y, una vez aprobado, servirá para poder edificar de acuerdo con ese estudio de detalle ... lo que quizá permita hacer una casa o un edificio pero quizá no permita hacer una bodega
- un estudio de detalle no es especialmente caro, y es posible alcanzar acuerdo de los vecinos si se plantea bien y si las previsiones del plan satisfacen sus intereses. Otro asunto es si hay que hacer cesiones de suelo importantes, si es necesaria la reparcelación o si hay que afrontar algún tipo de obras de urbanización ... porque la sensibilidad de los vecinos aumenta cuando la cosa no se queda en un dibujo y tocas su parcela, cuando pierden superficie o cuando han de afrontar grandes gastos ... porque, del mismo modo que el estudio de detalle no es especialmente caro, la cuenta es otra si hay que hacer reparcelación, si hay que hacer proyecto de urbanización y/o si hay que hacer junta de compensación ... y todo esto para poder hacer una casa o un edificio, pero que quizá no permita hacer una bodega
- la opción de esperar 5 años es otra historia, porque tampoco te garantiza un resultado mejor para dentro de 5 años
mi recomendación:
- mira las condiciones previstas en el plan para esa parcela y, solo si tienes interés en construir según las previsiones del plan (y no en construir otra cosa), consulta a un arquitecto y evalúa las posibilidades de contar con la colaboración de los otros propietarios de parcelas afectadas y el coste de todo ello
quizá no hayas explicado suficientemente bien el tema, quizá no lo hayas entendido suficientemente bien, quizá tu abogado no lo haya entendido suficientemente bien ... e incluso puede que quieras hacer una bodega independientemente de la calificación y ordenación del suelo, y puede también que tu abogado quiera ocuparse de tu asunto, sea cual sea y resulte como resulte ... pero, de lo que escribes y aunque probablemente haciendo yo una interpretación errónea, deduzco que no es viable hacer esa bodega a corto plazo, y quizá tampoco lo sea más adelante
- un suelo urbano no consolidado es un suelo urbano en el que es necesario completar infraestructuras, o reservar suelo para dotaciones, o en el que se pretende un cambio de ordenación.
- es posible que en un plan del 98 se haya designado no consolidado a un suelo que pudiera designarse consolidado, y que se haya hecho así, simplemente, porque tenía un bajo grado de ocupación y porque no se tenía clara la ordenación detallada de esa zona.
- si es así, probablemente tu parcela esté incluida en una unidad de actuación, junto con otras parcelas, a desarrollar mediante estudio de detalle (es lo que deduzco de lo que indicas).
- si la zona cuenta con las infraestructuras necesarias, podría llegarse a un acuerdo con todos los afectados por la delimitación de esa unidad de actuación y plantear el estudio de detalle según las condiciones establecidas en el plan, lo que quizá no sea sencillo si todos los propietarios no tienen los mismos intereses, y, una vez aprobado, servirá para poder edificar de acuerdo con ese estudio de detalle ... lo que quizá permita hacer una casa o un edificio pero quizá no permita hacer una bodega
- un estudio de detalle no es especialmente caro, y es posible alcanzar acuerdo de los vecinos si se plantea bien y si las previsiones del plan satisfacen sus intereses. Otro asunto es si hay que hacer cesiones de suelo importantes, si es necesaria la reparcelación o si hay que afrontar algún tipo de obras de urbanización ... porque la sensibilidad de los vecinos aumenta cuando la cosa no se queda en un dibujo y tocas su parcela, cuando pierden superficie o cuando han de afrontar grandes gastos ... porque, del mismo modo que el estudio de detalle no es especialmente caro, la cuenta es otra si hay que hacer reparcelación, si hay que hacer proyecto de urbanización y/o si hay que hacer junta de compensación ... y todo esto para poder hacer una casa o un edificio, pero que quizá no permita hacer una bodega
- la opción de esperar 5 años es otra historia, porque tampoco te garantiza un resultado mejor para dentro de 5 años
mi recomendación:
- mira las condiciones previstas en el plan para esa parcela y, solo si tienes interés en construir según las previsiones del plan (y no en construir otra cosa), consulta a un arquitecto y evalúa las posibilidades de contar con la colaboración de los otros propietarios de parcelas afectadas y el coste de todo ello
Suelo urbano no consolidado
Buenas, he solicitado una licencia para hacer una bodega en mi parcela pero me ha venido denegada por ser suelo urbano no consolidado, mi abogado me dijo que lo que podemos hacer es un estudio de detalle por unos arquitectos que elaboren un informe y luego que el hara un informe juridico y solicitaremos que modifiquen el plan urbanistico y pongan a mi finca como suelo urbano consolidado puesto que tiene todas las caracteristicas para serlo, lo que pasa que el plan es del año 98 y en el ayuntamiento me dicen que tengo que esperar a que venga el nuebo que seguramente tarde unos 5 años en hacerse. Mi duda es que si voy a hacer lo que me dice el abogado y despues no me van a hacer caso si merecerá la pena hacerlo porque me va a costar un paston seguramente, o tendré que esperar a que hagan el nuevo plan
