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suelo urbano consolidado
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Suelo urbano consolidado
Hola mi nombre es Gregorio, mi caso es el siguiente:
tengo un terreno de unos 15.000 metros cuadrados a las afueras del pueblo. hace unos años estaba catalogado como suelo urbanizable no programado, y pagaba el IBI como suelo rustico. desde el año 2000 esta consolidado como suelo urbano, el IBI lo pago como suelo urbano, mi pregunta es: si quiero hacer una vivienda tengo que hacer yo las viales así como ceder terreno??? o al estar ya como suelo urbano le corresponde al Ayuntamiento hacer las viales??? Gracias y perdón por las molestias.
tengo un terreno de unos 15.000 metros cuadrados a las afueras del pueblo. hace unos años estaba catalogado como suelo urbanizable no programado, y pagaba el IBI como suelo rustico. desde el año 2000 esta consolidado como suelo urbano, el IBI lo pago como suelo urbano, mi pregunta es: si quiero hacer una vivienda tengo que hacer yo las viales así como ceder terreno??? o al estar ya como suelo urbano le corresponde al Ayuntamiento hacer las viales??? Gracias y perdón por las molestias.
Hola Alga, GRACIAS por contestar.
Que diferencia existe entre Urbano consolidado o no consolidado??,
Te comento, en su día se intentó efectuar las viales según trazado de las normas urbanas del Ayto, pero la sorpresa fue cuando el mismo Ayto vendió la parcela ( se ha edificado) por donde se supone que iba la futura calle y que pasaba por el centro de mi finca, impidiendo así el acceso a la mencionada finca, y dejándola aislada del resto de la urbanización colindante. Que puedo hacer yo ahora???. como puedo hacer las viales si el mismo Ayto no a respetado dicho trazado y por consiguiente las normas. GRACIAS y mil perdones.
Que diferencia existe entre Urbano consolidado o no consolidado??,
Te comento, en su día se intentó efectuar las viales según trazado de las normas urbanas del Ayto, pero la sorpresa fue cuando el mismo Ayto vendió la parcela ( se ha edificado) por donde se supone que iba la futura calle y que pasaba por el centro de mi finca, impidiendo así el acceso a la mencionada finca, y dejándola aislada del resto de la urbanización colindante. Que puedo hacer yo ahora???. como puedo hacer las viales si el mismo Ayto no a respetado dicho trazado y por consiguiente las normas. GRACIAS y mil perdones.
Según definición de la LOUA, (art.45)
El suelo urbano consolidado es el que el PGOU categoriza como tal y está integrado por los suelos que estén urbanizados o tengan la condición de solares y no deban quedar comprendidos en el concepto de suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano no consolidado, comprende los terrenos que el PGOU adscriba a esta clase de suelo por precisar debida a alguna de las siguientes circunstancias:
a) Constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de sectores de suelo que carezcan de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos y requieran de una actuación de renovación urbana que comporte una nueva urbanización conectada funcionalmente a la red de los servicios e infraestructuras existentes.
b) Estar sujeta a una actuación de reforma interior por no contar la urbanización existente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos en la proporción y con las características adecuadas para servir a la edificación existente o que se vaya a construir en ellos, ya sea por precisar la urbanización de la mejora o rehabilitación, o bien de su renovación por devenir insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignado por el planeamiento.
c) Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, así como en su caso de los servicios públicos y de urbanización existentes, por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en áreas homogéneas respecto al aprovechamiento preexistente.
Para saber que puedes hacer ahora, te remito al PGOU del municipio y a lo especialmente establecido para tu terreno o en la unidad de ejecución en la que podría estar incluido.
El suelo urbano consolidado es el que el PGOU categoriza como tal y está integrado por los suelos que estén urbanizados o tengan la condición de solares y no deban quedar comprendidos en el concepto de suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano no consolidado, comprende los terrenos que el PGOU adscriba a esta clase de suelo por precisar debida a alguna de las siguientes circunstancias:
a) Constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de sectores de suelo que carezcan de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos y requieran de una actuación de renovación urbana que comporte una nueva urbanización conectada funcionalmente a la red de los servicios e infraestructuras existentes.
b) Estar sujeta a una actuación de reforma interior por no contar la urbanización existente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos en la proporción y con las características adecuadas para servir a la edificación existente o que se vaya a construir en ellos, ya sea por precisar la urbanización de la mejora o rehabilitación, o bien de su renovación por devenir insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignado por el planeamiento.
c) Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, así como en su caso de los servicios públicos y de urbanización existentes, por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en áreas homogéneas respecto al aprovechamiento preexistente.
Para saber que puedes hacer ahora, te remito al PGOU del municipio y a lo especialmente establecido para tu terreno o en la unidad de ejecución en la que podría estar incluido.
MIL GRACIAS Alga y Acriton por las aclaraciones.
os puedo contar, que la finta esta dividida en tres partes, (herederos del propietario, hijos) y que tienen construida una vivienda unifamiliar cada uno de ellos en su terreno, con sus correspondientes permisos de obra otorgados por el Ayto.
El problema es: lo que comenté con anterioridad, si algún día DM, se quisiera hacer o vender parcelas, tendríamos que hacer dos viales, pues la vial que consta a día de hoy en las normas subsidiarias del Ayto, ya no se puede realizar. He de decir que esta finca es rectangular dividida en tres partes iguales a la larga, y que la mencionada calle atravesaba la finca por la mitad de su zona estrecha, dividiendo la finca en dos, y de esa forma constaba de 12 parcelas con una sola vial ( esta vial seguía una linea recta con otra calle existente de la urbanización contigua) pero al no existir, nos vemos obligados ha hacer dos viales a la larga de la finca, perdiendo mas terreno del estipulado y con mayor coste, pues no es lo mismo hacer una vial, que dos.
Así mismo, un vecino colindante a esta finca, quiere hacer vivienda en su terreno, pero el terreno de este señor, esta catalogado como RUSTICO, y el Ayto de la comentado, que tiene que hacer un PAU con nosotros. Y la verdad, estamos perdidos en este tema.
Muchísimas gracias por vuestro tiempo, y perdonar por insistir, GRACIAS.
os puedo contar, que la finta esta dividida en tres partes, (herederos del propietario, hijos) y que tienen construida una vivienda unifamiliar cada uno de ellos en su terreno, con sus correspondientes permisos de obra otorgados por el Ayto.
El problema es: lo que comenté con anterioridad, si algún día DM, se quisiera hacer o vender parcelas, tendríamos que hacer dos viales, pues la vial que consta a día de hoy en las normas subsidiarias del Ayto, ya no se puede realizar. He de decir que esta finca es rectangular dividida en tres partes iguales a la larga, y que la mencionada calle atravesaba la finca por la mitad de su zona estrecha, dividiendo la finca en dos, y de esa forma constaba de 12 parcelas con una sola vial ( esta vial seguía una linea recta con otra calle existente de la urbanización contigua) pero al no existir, nos vemos obligados ha hacer dos viales a la larga de la finca, perdiendo mas terreno del estipulado y con mayor coste, pues no es lo mismo hacer una vial, que dos.
Así mismo, un vecino colindante a esta finca, quiere hacer vivienda en su terreno, pero el terreno de este señor, esta catalogado como RUSTICO, y el Ayto de la comentado, que tiene que hacer un PAU con nosotros. Y la verdad, estamos perdidos en este tema.
Muchísimas gracias por vuestro tiempo, y perdonar por insistir, GRACIAS.
Hola Alandalux,
Para resolver el asunto que planteas de la mejor manera posible te recomiendo te dirijas a un abogado especialista en derecho urbanístico puesto que estos temas son muy complicados de resolver y no se aprenden en la facultad de derecho.
En primer lugar seria conveniente que fueras al ayuntamiento donde radica la finca y solicitaras un certificado urbanístico de tu parcela para conocer el estado jurídico de la misma y si ésta se inserta o no en un planeamiento derivado en vistas de futura reparcelación.
La reparcelación ejecuta las prescripciones del plan y urbaniza el suelo hasta dejarlo listo para edificar. Es importante que en todo ese proceso tengas ayuda legal puesto que los costes de la urbanización se reparten entre los propietarios del suelo incluido en el PAU o polígono de actuación urbanística en proporción a los beneficios que finalmente se obtenga de la actuación y no siempre éstos son equitativos con los gastos por lo que se debe de conocer bien el sistema de equidistribución o lo que es lo mismo, del proceso reparcelatorio.
La cosa se puede complicar mucho, por lo que te recomiendo que te informes bien para estar preparado en el momento en que todo ese largo y tedioso proceso de urbanización de los terrenos se inicie.
Saludos.
Para resolver el asunto que planteas de la mejor manera posible te recomiendo te dirijas a un abogado especialista en derecho urbanístico puesto que estos temas son muy complicados de resolver y no se aprenden en la facultad de derecho.
En primer lugar seria conveniente que fueras al ayuntamiento donde radica la finca y solicitaras un certificado urbanístico de tu parcela para conocer el estado jurídico de la misma y si ésta se inserta o no en un planeamiento derivado en vistas de futura reparcelación.
La reparcelación ejecuta las prescripciones del plan y urbaniza el suelo hasta dejarlo listo para edificar. Es importante que en todo ese proceso tengas ayuda legal puesto que los costes de la urbanización se reparten entre los propietarios del suelo incluido en el PAU o polígono de actuación urbanística en proporción a los beneficios que finalmente se obtenga de la actuación y no siempre éstos son equitativos con los gastos por lo que se debe de conocer bien el sistema de equidistribución o lo que es lo mismo, del proceso reparcelatorio.
La cosa se puede complicar mucho, por lo que te recomiendo que te informes bien para estar preparado en el momento en que todo ese largo y tedioso proceso de urbanización de los terrenos se inicie.
Saludos.
Hola y GRACIAS por contestar Urbanistica, ya, ya se que el tema esta complicado, pues mas cuando no nos hablamos con el Sr Alcalde por otro motivos personales.
la verdad es que las viviendas llevan construidas mas de 10 años, y sin ningún problema, todo ha empezado cuando un vecino de la finca, ha empezado a interesarse en su terreno para edificar una vivienda unifamiliar y le han denegado el permiso de obra, pero paradojas de la vida, a otro señor ( familiar del Sr Alcalde) si le han otorgado el permiso en una unidad de actuación igual a la nuestra. (suelo urbano NO consolidado), en fin, nos queda ARDUA TAREA. MIL GRACIAS por las respuestas.
la verdad es que las viviendas llevan construidas mas de 10 años, y sin ningún problema, todo ha empezado cuando un vecino de la finca, ha empezado a interesarse en su terreno para edificar una vivienda unifamiliar y le han denegado el permiso de obra, pero paradojas de la vida, a otro señor ( familiar del Sr Alcalde) si le han otorgado el permiso en una unidad de actuación igual a la nuestra. (suelo urbano NO consolidado), en fin, nos queda ARDUA TAREA. MIL GRACIAS por las respuestas.
hola soy un pequeño constructor promotor.
mi caso es el siguiente. en el año 2005 compre un solar urbano de 3000 metros en subasta,en los cuales habían 3 viviendas unifamiliares en construcción,desde
el año 1987 con licencia de obras y todo en regla según el ayuntamiento,salvo actualizar los proyectos y volver a pagar la licencia de obras,lo cual se hizo y por parte del ayuntamiento se concedió otra vez la licencia sobre las edificaciones,hasta aquí todo bien.
al cabo de 2 años después cuando las casas estaban vendidas y terminadas con su final de obras
mi caso es el siguiente. en el año 2005 compre un solar urbano de 3000 metros en subasta,en los cuales habían 3 viviendas unifamiliares en construcción,desde
el año 1987 con licencia de obras y todo en regla según el ayuntamiento,salvo actualizar los proyectos y volver a pagar la licencia de obras,lo cual se hizo y por parte del ayuntamiento se concedió otra vez la licencia sobre las edificaciones,hasta aquí todo bien.
al cabo de 2 años después cuando las casas estaban vendidas y terminadas con su final de obras
me llamaron del ayuntamiento para un cambio de rasantes y urbanización de la misma, aunque esta urban tiene mas de 40 años y mi parcela esta en medio de toda la urbanización, bueno la cuestión que hice un aval bancario para la urbanización, de eso hace mas de 7años y en este tiempo no sea hecho nada de las obras, pero tampoco me quieren dar la cédula de primera ocupación,cuando son ellos los agentes urbanizadores. a uno de mis compradores le han dado su licencia de ocupacion
si haber urbanizado su parte y sin haber hecho nada en la urbanización ni plan parcial ni obras de soterramiento de cables eléctricos,ni acerado, nada de nada solo enchufe con el alcalde.mi pregunta es por que a unos si y a otros no. creo que en esto hay un agravio comparativo,le pido explicaciones por escrito burofax y ni siquiera me contestan,me han llevado a la ruina encima tengo amenazas de los compradores.
