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Suelo urbano consolidado sin luz
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Suelo urbano consolidado sin luz
Buenas tardes,
soy novato en estos temas y quería que me aclaraseis esto:
- Tengo un solar dentro del pueblo, en una de las calles más céntricas. Al lado mío hay otros dos solares más. Estamos rodeados de casas y pisos edificados con todos los servicios.
Voy a construir una nueva vivienda y resulta que me dicen que no tengo luz, ni yo ni los otros dos vecinos con solares contiguos. Es el único acerado que no tiene luz. Tenemos acceso pavimentado, acerado, farolas y agua, pero no luz. Los macarrones están pasados desde que el ayuntamiento urbanizó la calle (hace 25 años) pero no metieron los cables de la luz y ahora hay que hacer obra civil puesto que los existentes no cumplen con la normativa actual. La acera de en frente tiene todos los servicios, al igual que la de los alrededores pero nosotros no.
- El solar tiene condición de SOLAR en las escrituras, además pago el IBI URBANO. El solar está dentro del SUELO URBANO CONSOLIDADO según el plan general urbanístico actual.
- El Ayuntamiento no se hace cargo y nos quiere hacer correr con los costes de llevarla hasta allí desde un transformador.
¿Tenemos que correr con esos gastos o debería ser el ayuntamiento?
Gracias.
soy novato en estos temas y quería que me aclaraseis esto:
- Tengo un solar dentro del pueblo, en una de las calles más céntricas. Al lado mío hay otros dos solares más. Estamos rodeados de casas y pisos edificados con todos los servicios.
Voy a construir una nueva vivienda y resulta que me dicen que no tengo luz, ni yo ni los otros dos vecinos con solares contiguos. Es el único acerado que no tiene luz. Tenemos acceso pavimentado, acerado, farolas y agua, pero no luz. Los macarrones están pasados desde que el ayuntamiento urbanizó la calle (hace 25 años) pero no metieron los cables de la luz y ahora hay que hacer obra civil puesto que los existentes no cumplen con la normativa actual. La acera de en frente tiene todos los servicios, al igual que la de los alrededores pero nosotros no.
- El solar tiene condición de SOLAR en las escrituras, además pago el IBI URBANO. El solar está dentro del SUELO URBANO CONSOLIDADO según el plan general urbanístico actual.
- El Ayuntamiento no se hace cargo y nos quiere hacer correr con los costes de llevarla hasta allí desde un transformador.
¿Tenemos que correr con esos gastos o debería ser el ayuntamiento?
Gracias.
Es deber de los propietarios de suelo costear las obras de urbanización que falten, conforme al planeamiento, para que los terrenos adquieran la condición de solar y puedan ser edificados.
Consecuentemente con lo anterior, la red de suministro eléctrico a pie de parcela es parte de las obras de urbanización y deber de los propietarios sufragarla.
Consecuentemente con lo anterior, la red de suministro eléctrico a pie de parcela es parte de las obras de urbanización y deber de los propietarios sufragarla.
La condición de solar la obtuvo hace 20 años cuando después de una certificación de urbanización del ayuntamiento todo el terreno pasó de ser parcelas a solares, se cambió entonces la naturaleza del objeto en el registro.
Además el Ayto, me ha expedido la licencia de obra sin problema, en el plan urbanístico aparece como suelo urbano consolidado, tengo acerado, agua, pavimentación y las casas que me rodean poseen, además de estos servicios, la luz. En una misma calle y colindantes, donde todos los acerados tienen luz menos un trozo de 50 metros no creo que sea normal ni que los propietarios debamos asumir el coste de una mala urbanización por parte del Ayto.
Es más, tengo entendido que cuando se urbaniza una zona, el Ayto es el encargado de recepcionar dicha obra civil y asegurarse que se ha urbanizado correctamente.
Además el Ayto, me ha expedido la licencia de obra sin problema, en el plan urbanístico aparece como suelo urbano consolidado, tengo acerado, agua, pavimentación y las casas que me rodean poseen, además de estos servicios, la luz. En una misma calle y colindantes, donde todos los acerados tienen luz menos un trozo de 50 metros no creo que sea normal ni que los propietarios debamos asumir el coste de una mala urbanización por parte del Ayto.
Es más, tengo entendido que cuando se urbaniza una zona, el Ayto es el encargado de recepcionar dicha obra civil y asegurarse que se ha urbanizado correctamente.
Solo unas precisiones, @Sjunlu.
La calificación urbanística válida del solar es la que tiene establecida el PGOU vigente en estos momentos y por las circunstancias concurrentes en la zona de tu parcela y teniendo en cuenta que la clasificación y calificación del suelo es reglada, entiendo que la de esas parcelas es de suelo urbano NO consolidado
Lo de inscribir un terreno con una determinada calificación catastral tampoco le confiere calificación urbanística, simplemente, tal calificación lo es a efectos tributarios.
El ayuntamiento está facultado para conceder licencia urbanística en suelo urbano condicionada a simultanear las obras de la vivienda con las de urbanización que falte y a la aceptación del compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de hacer constar la condición en el registro de la PROPIEDAD en caso de transmitir el inmueble. Incluso podría exigir depositar fianza en garantía del cumplimiento.
Efectívamente, es obligación de la persona o entidad responsable de urbanizar un sector de suelo urbanizable, realizar las obras comprendidas en el proyecto de urbanización del mismo aprobado ofialmente y ofrecerselo al ayuntamiento, sin embargo, el ayuntamiento no está obligado a aceptar dichas si no son conforme a proyecto o están inacabadas o mal ejecutadas.
Ignoro si es lo que pudo suceder en esa unidad de ejecución. Podría ser que el proyecto de urbanización aprobado contemplara su ejecución por fases y así fueron ofrecidas y aceptadas por el ayuntamiento la zona del otro lado de la calle, por constituir, el área aceptada, una unidad funcional directamente utilizable.
La calificación urbanística válida del solar es la que tiene establecida el PGOU vigente en estos momentos y por las circunstancias concurrentes en la zona de tu parcela y teniendo en cuenta que la clasificación y calificación del suelo es reglada, entiendo que la de esas parcelas es de suelo urbano NO consolidado
Lo de inscribir un terreno con una determinada calificación catastral tampoco le confiere calificación urbanística, simplemente, tal calificación lo es a efectos tributarios.
El ayuntamiento está facultado para conceder licencia urbanística en suelo urbano condicionada a simultanear las obras de la vivienda con las de urbanización que falte y a la aceptación del compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de hacer constar la condición en el registro de la PROPIEDAD en caso de transmitir el inmueble. Incluso podría exigir depositar fianza en garantía del cumplimiento.
Efectívamente, es obligación de la persona o entidad responsable de urbanizar un sector de suelo urbanizable, realizar las obras comprendidas en el proyecto de urbanización del mismo aprobado ofialmente y ofrecerselo al ayuntamiento, sin embargo, el ayuntamiento no está obligado a aceptar dichas si no son conforme a proyecto o están inacabadas o mal ejecutadas.
Ignoro si es lo que pudo suceder en esa unidad de ejecución. Podría ser que el proyecto de urbanización aprobado contemplara su ejecución por fases y así fueron ofrecidas y aceptadas por el ayuntamiento la zona del otro lado de la calle, por constituir, el área aceptada, una unidad funcional directamente utilizable.
Buenos días Alga,
antes de nada, agradecerte tus comentarios, se ve que controlas mucho sobre esto, me están ayudando mucho.
Me comentas que la calificación urbanística válida del solar es la que tiene establecida el PGOU vigente en estos momentos y por las circunstancias concurrentes en la zona de mi parcelas es suelo urbano NO consolidado.
Esto lo he comprobado personalmente con el PGOU actual y estoy 100% seguro que está marcado como SUELO URBANO CONSOLIDADO al igual que las casas que están en frente, justo detrás, 20 metros más arriba y otros 20 metros más abajo. De hecho, todas esas casas están construidas, algunas hace muy pocos años y ninguno de los vecinos tuvo que urbanizar nada, puesto que ya está urbanizado. Ocurre que sólo en ese tramo de acerado (unos 50 m) es donde no metieron los cables de la luz por olvido.... los macarrones están metidos pero ahora no cumplen con la normativa y hay que meter macarrones nuevos y hacer obra civil.
¿Me podrías indicar la Ley o documento legal donde se indica que la calificación urbanística válida del solar a nivel legal es la que tiene establecida el PGOU vigente? Con esto ya podría reclamar al ayuntamiento.
Muchas gracias.
antes de nada, agradecerte tus comentarios, se ve que controlas mucho sobre esto, me están ayudando mucho.
Me comentas que la calificación urbanística válida del solar es la que tiene establecida el PGOU vigente en estos momentos y por las circunstancias concurrentes en la zona de mi parcelas es suelo urbano NO consolidado.
Esto lo he comprobado personalmente con el PGOU actual y estoy 100% seguro que está marcado como SUELO URBANO CONSOLIDADO al igual que las casas que están en frente, justo detrás, 20 metros más arriba y otros 20 metros más abajo. De hecho, todas esas casas están construidas, algunas hace muy pocos años y ninguno de los vecinos tuvo que urbanizar nada, puesto que ya está urbanizado. Ocurre que sólo en ese tramo de acerado (unos 50 m) es donde no metieron los cables de la luz por olvido.... los macarrones están metidos pero ahora no cumplen con la normativa y hay que meter macarrones nuevos y hacer obra civil.
¿Me podrías indicar la Ley o documento legal donde se indica que la calificación urbanística válida del solar a nivel legal es la que tiene establecida el PGOU vigente? Con esto ya podría reclamar al ayuntamiento.
Muchas gracias.
Después de escribir he vuelto a comprobar el PGOU y efectivamente, está marcada como SUELO URBANO CONSOLIDADO, exactamente igual que todas las casas que me rodean.
No es que hicieran la urbanización por fases y eso no estuviera recepcionado por parte del Ayto o se quedara sin urbanizar, el solar está en una de las calles más céntricas del pueblo y rodeada por cientos de casas, no está en una esquina o más alejada que las otras. Hay 10 metros hasta la casa más cercana con servicio de luz, justo las que lindan por detrás igual.
Un saludo.
No es que hicieran la urbanización por fases y eso no estuviera recepcionado por parte del Ayto o se quedara sin urbanizar, el solar está en una de las calles más céntricas del pueblo y rodeada por cientos de casas, no está en una esquina o más alejada que las otras. Hay 10 metros hasta la casa más cercana con servicio de luz, justo las que lindan por detrás igual.
Un saludo.
Si indicas la Comunidad Autónoma intentaré ser más preciso en mis respuestas, a pesar de que no dices nada sobre si la concesión de la licencia contiene las condiciones indicadas en el anterior comentario.
Lo cierto es que, como norma general no puede concederse licencia de obras en terrenos clasificados suelo urbano que no merezcan la condición de solar.
Y son solares los terrenos que, conforme a las determinaciones establecidas en la ley de la respectiva CCAA, tengan constituida la urbanización básica con la suficiencia necesaria para servir a las edificaciones objeto de la licencia.
Sin embargo, la propia legislación autonómica, debe facultar a los ayuntamientos en casos justificados, como podría ser el tuyo, a la concesión de licencias para construcciones destinadas a uso residencial, cuando la seguridad y salubridad de las personas que vayan a usarlas queden suficientemente atendidas y el propietario asuma las obligaciones que en la propia licencia se establezca, conforme a las previsiones de la ley.
Estas condiciones son las de no habitar la vivienda hasta que disponga de los servicios que garanticen la seguridad y salubridad de sus ocupantes, para cuyo reconocimiento el ayuntamiento deberá expedir la respectiva licencia de primera ocupación. .
En mi opinión, teniendo en cuenta que los costes de urbanización son siempre con cargo a los propietarios, si esa zona de la urbanización contiene las deficiencias indicadas por la compañía eléctrica y no estás dispuesto a hacerte cargo de su subsanación, deberías indagar si el área está o estuvo afectada por un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) y, en su caso, el sistema de gestión para poder atisbar la posibilidad de sugerir responsabilidades.
Lo cierto es que, como norma general no puede concederse licencia de obras en terrenos clasificados suelo urbano que no merezcan la condición de solar.
Y son solares los terrenos que, conforme a las determinaciones establecidas en la ley de la respectiva CCAA, tengan constituida la urbanización básica con la suficiencia necesaria para servir a las edificaciones objeto de la licencia.
Sin embargo, la propia legislación autonómica, debe facultar a los ayuntamientos en casos justificados, como podría ser el tuyo, a la concesión de licencias para construcciones destinadas a uso residencial, cuando la seguridad y salubridad de las personas que vayan a usarlas queden suficientemente atendidas y el propietario asuma las obligaciones que en la propia licencia se establezca, conforme a las previsiones de la ley.
Estas condiciones son las de no habitar la vivienda hasta que disponga de los servicios que garanticen la seguridad y salubridad de sus ocupantes, para cuyo reconocimiento el ayuntamiento deberá expedir la respectiva licencia de primera ocupación. .
En mi opinión, teniendo en cuenta que los costes de urbanización son siempre con cargo a los propietarios, si esa zona de la urbanización contiene las deficiencias indicadas por la compañía eléctrica y no estás dispuesto a hacerte cargo de su subsanación, deberías indagar si el área está o estuvo afectada por un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) y, en su caso, el sistema de gestión para poder atisbar la posibilidad de sugerir responsabilidades.
Buenos días,
en cuanto a la licencia urbanística, se me ha concedido sin ningún problema y sin ninguna condición a simultanear las obras de la vivienda con las de urbanización que falte. Ni viene especificado en ningún sitio, ni se me ha comunicado. La licencia de obra ha sido expedida de manera habitual, de hecho esta deficiencia ha sido detectada a la hora de solicitar la luz de obra para comenzar las obras.
La CCAA es Extremadura, más concretamente un pueblo de la prov. de Badajoz.
¿Cómo podría averiguar si la zona está afectada por un PERI?
en cuanto a la licencia urbanística, se me ha concedido sin ningún problema y sin ninguna condición a simultanear las obras de la vivienda con las de urbanización que falte. Ni viene especificado en ningún sitio, ni se me ha comunicado. La licencia de obra ha sido expedida de manera habitual, de hecho esta deficiencia ha sido detectada a la hora de solicitar la luz de obra para comenzar las obras.
La CCAA es Extremadura, más concretamente un pueblo de la prov. de Badajoz.
¿Cómo podría averiguar si la zona está afectada por un PERI?
Gracias @Sjunlu.
Vamos a intentar despejar tus dudas respecto a los DERECHOS que tienen y los DEBERES que han debido cumplir los propietarios de terrenos, para que el PGOU los haya clasificado suelo urbano consolidado.
En primer lugar, veamos de que manera regula los DERECHOS de los propietarios de suelo el artículo 13 apartado 6º de la ley.
6.- Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado y tengan, además, la condición de solar, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación urbanística su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias, los DERECHOS previstos en el apartado 1 incluyen los de materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas las correspondientes actividades.
Es decir, en los terrenos que el PGOU ha clasificado suelo urbano consolidado, para que su propietarios puedan ejercer el derecho a edificar en ellos, han de tener la condición de SOLAR. Ello significa que para acceder a tal derecho han debido cumplir previamente para con los terrenos todos los deberes legales exigidos por la Ley y conforme a los estándares establecidos por el planeamiento.
Sigue...………….
Vamos a intentar despejar tus dudas respecto a los DERECHOS que tienen y los DEBERES que han debido cumplir los propietarios de terrenos, para que el PGOU los haya clasificado suelo urbano consolidado.
En primer lugar, veamos de que manera regula los DERECHOS de los propietarios de suelo el artículo 13 apartado 6º de la ley.
6.- Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano consolidado y tengan, además, la condición de solar, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación urbanística su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias, los DERECHOS previstos en el apartado 1 incluyen los de materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas las correspondientes actividades.
Es decir, en los terrenos que el PGOU ha clasificado suelo urbano consolidado, para que su propietarios puedan ejercer el derecho a edificar en ellos, han de tener la condición de SOLAR. Ello significa que para acceder a tal derecho han debido cumplir previamente para con los terrenos todos los deberes legales exigidos por la Ley y conforme a los estándares establecidos por el planeamiento.
Sigue...………….
Examinemos ahora que interpretación hace el apartado 2.3 de la Disposición Preliminar de la Ley del concepto SOLAR y cuales son los estándares urbanísticos mínimos mínimos necesarios para que unos terrenos clasificados suelo urbano consolidado puedan considerarse SOLAR.
SOLAR es la parcela ya dotada con los servicios que determine la ordenación y urbanística y, como mínimo, los siguientes:
1.- .Acceso por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías que lo circunden. En actuaciones de muy baja densidad localizadas en el medio rural, de carácter aislado y previa autorización por el planeamiento urbanístico general, la pavimentación de estas vías podrá realizarse con materiales naturales
No pueden considerarse vías a los efectos de la dotación de este servicio ni las vías perimetrales de los núcleos de población, respecto de las superficies de suelo colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo de población.
2.- Suministro de agua potable y ENERGÍA ELÉCTRICA con caudal y POTENCIA SUFICIENTES para la edificación, construcción o instalación prevista.
3.- Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, previa autorización del planeamiento urbanístico general, se permitirá la disposición de fosas sépticas por unidades constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación.
4.- Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías
que lo circunden. Excepcionalmente, previa autorización por el planeamiento urbanístico general, se permitirá en actuaciones de muy baja densidad localizadas en ámbitos rurales de carácter aislado, sustituir alguno de estos servicios por otros alternativos más adaptados al medio natural.
Continúa...……….
SOLAR es la parcela ya dotada con los servicios que determine la ordenación y urbanística y, como mínimo, los siguientes:
1.- .Acceso por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías que lo circunden. En actuaciones de muy baja densidad localizadas en el medio rural, de carácter aislado y previa autorización por el planeamiento urbanístico general, la pavimentación de estas vías podrá realizarse con materiales naturales
No pueden considerarse vías a los efectos de la dotación de este servicio ni las vías perimetrales de los núcleos de población, respecto de las superficies de suelo colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo de población.
2.- Suministro de agua potable y ENERGÍA ELÉCTRICA con caudal y POTENCIA SUFICIENTES para la edificación, construcción o instalación prevista.
3.- Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, previa autorización del planeamiento urbanístico general, se permitirá la disposición de fosas sépticas por unidades constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación.
4.- Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías
que lo circunden. Excepcionalmente, previa autorización por el planeamiento urbanístico general, se permitirá en actuaciones de muy baja densidad localizadas en ámbitos rurales de carácter aislado, sustituir alguno de estos servicios por otros alternativos más adaptados al medio natural.
Continúa...……….
¿Cumple tu parcela con estos requisitos?, si no dispone de energía eléctrica con potencia suficiente para el uso residencial previsto, es evidente que tu parcela no puede considerarse SOLAR.
Ahora examinemos cuales son esos DEBERES, conforme a la establecido por el apartado 2.4 del artículo 14 de la Ley, que dice:
Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano consolidado por tener adquirida la condición de SOLAR EDIFICABLE sin encontrarse pendiente carga urbanística alguna, los deberes previstos en las letras a), b) y c) del apartado 1.2 anterior.
El cumplimiento de los DEBERES previstos en el apartado precedente es condición del legítimo ejercicio de los DERECHOS enumerados en el artículo anterior.
En principio, teniendo en cuenta que tu has cumplido con el deber de solicitar licencia para edificar en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística y que la licencia la tienes concedida, podría afirmarse que ningún obstáculo debería haber para ejercitar tu DERECHO a edificar.
Sin embargo es preciso hacer la observación de que el DEBER de solicitar y obtener licencia para edificar en terrenos que pertenecen a suelo urbano consolidado y tener DERECHO a la concesión de licencia de edificación, el indicado precepto establece que el terreno ha de tener adquirida la condición de SOLAR EDIFICABLE.
Dado que tu parcela no dispone de suministro de ENERGÍA ELÉCTRICA con POTENCIA SUFICIENTE para servir a la vivienda que tienes proyectada, entiendo que es un error del PGOU la calificación de suelo urbano consolidado otorgada. Precisamente por carecer de la totalidad de los servicios precisos para adquirir la condición de SOLAR, considero que la calificación adecuada debería ser la de no consolidado.
¿Y qué indica el apartado 1.3 d) del artículo 14?
“ En parcelas que no tengan aún la condición de solar porque su urbanización no comprenda la totalidad de los servicios precisos o las dotaciones públicas existentes no guarden la proporción adecuada para ello y siempre que el planeamiento no les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente, además de los deberes señalados en las letras a), b) y c), del apartado 1.2 anterior, los DEBERES correspondientes a las letras d) y f) de ese mismo apartado anterior, en la medida necesaria para completar la urbanización requerida para obtener la condición de solar “.
Los DEBERES establecidos en la letra f) del apartado 1.2 citado en el anterior párrafo son “ costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, incluyendo, en todo caso, la parte que proceda de las precisas para asegurar la conexión a las redes generales de servicios y dotaciones públicas y la integridad de éstas, siempre que la ordenación territorial y urbanística sujete los terrenos a una actuación urbanizadora”
Por sometimiento a una actuación urbanizadora a de entenderse la prevista en el PGOU para áreas concretas delimitadas de suelo urbano no consolidado, en los que establecer la ordenación detallada mediante PERIS.
La manera de averiguar si tu parcela ha estado afectada por un PERI, es examinar las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU. En el supuesto de que tu parcela apareciera dentro de la delimitación de alguna de ellas, en la misma debe indicarse el sistema de gestión elegido, compensación o cooperación, para su desarrollo.
Por cooperación, en su caso, significará que las obras de urbanización fueron responsabilidad del ayuntamiento, aún cuando los costes corrieran a cargo de los propietarios, pero si la deficiente ejecución de las obras era responsabilidad de los propietarios constituidos en Junta de Compensación y tu eras uno de ellos o compraste la parcela a uno de sus miembros, te recuerdo que
con la adquisición te estabas subrrogando en los derechos y deberes del vendedor y ninguna responsabilidad puede achacarse al ayuntamiento.
El arquitecto que te ha redactado el proyecto o un profesional del derecho urbanístico que tenga acceso a toda la documentación, es evidente que podrían asesorate de como actuar. No obstante, siendo mi percepción de la situación la explicada, confío que pueda servirte de ayuda.
Disculpa la extensión del comentario, pero es que si no fuera así su comprensión podría ser insuficiente.
Ahora examinemos cuales son esos DEBERES, conforme a la establecido por el apartado 2.4 del artículo 14 de la Ley, que dice:
Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano consolidado por tener adquirida la condición de SOLAR EDIFICABLE sin encontrarse pendiente carga urbanística alguna, los deberes previstos en las letras a), b) y c) del apartado 1.2 anterior.
El cumplimiento de los DEBERES previstos en el apartado precedente es condición del legítimo ejercicio de los DERECHOS enumerados en el artículo anterior.
En principio, teniendo en cuenta que tu has cumplido con el deber de solicitar licencia para edificar en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística y que la licencia la tienes concedida, podría afirmarse que ningún obstáculo debería haber para ejercitar tu DERECHO a edificar.
Sin embargo es preciso hacer la observación de que el DEBER de solicitar y obtener licencia para edificar en terrenos que pertenecen a suelo urbano consolidado y tener DERECHO a la concesión de licencia de edificación, el indicado precepto establece que el terreno ha de tener adquirida la condición de SOLAR EDIFICABLE.
Dado que tu parcela no dispone de suministro de ENERGÍA ELÉCTRICA con POTENCIA SUFICIENTE para servir a la vivienda que tienes proyectada, entiendo que es un error del PGOU la calificación de suelo urbano consolidado otorgada. Precisamente por carecer de la totalidad de los servicios precisos para adquirir la condición de SOLAR, considero que la calificación adecuada debería ser la de no consolidado.
¿Y qué indica el apartado 1.3 d) del artículo 14?
“ En parcelas que no tengan aún la condición de solar porque su urbanización no comprenda la totalidad de los servicios precisos o las dotaciones públicas existentes no guarden la proporción adecuada para ello y siempre que el planeamiento no les atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente, además de los deberes señalados en las letras a), b) y c), del apartado 1.2 anterior, los DEBERES correspondientes a las letras d) y f) de ese mismo apartado anterior, en la medida necesaria para completar la urbanización requerida para obtener la condición de solar “.
Los DEBERES establecidos en la letra f) del apartado 1.2 citado en el anterior párrafo son “ costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, incluyendo, en todo caso, la parte que proceda de las precisas para asegurar la conexión a las redes generales de servicios y dotaciones públicas y la integridad de éstas, siempre que la ordenación territorial y urbanística sujete los terrenos a una actuación urbanizadora”
Por sometimiento a una actuación urbanizadora a de entenderse la prevista en el PGOU para áreas concretas delimitadas de suelo urbano no consolidado, en los que establecer la ordenación detallada mediante PERIS.
La manera de averiguar si tu parcela ha estado afectada por un PERI, es examinar las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU. En el supuesto de que tu parcela apareciera dentro de la delimitación de alguna de ellas, en la misma debe indicarse el sistema de gestión elegido, compensación o cooperación, para su desarrollo.
Por cooperación, en su caso, significará que las obras de urbanización fueron responsabilidad del ayuntamiento, aún cuando los costes corrieran a cargo de los propietarios, pero si la deficiente ejecución de las obras era responsabilidad de los propietarios constituidos en Junta de Compensación y tu eras uno de ellos o compraste la parcela a uno de sus miembros, te recuerdo que
con la adquisición te estabas subrrogando en los derechos y deberes del vendedor y ninguna responsabilidad puede achacarse al ayuntamiento.
El arquitecto que te ha redactado el proyecto o un profesional del derecho urbanístico que tenga acceso a toda la documentación, es evidente que podrían asesorate de como actuar. No obstante, siendo mi percepción de la situación la explicada, confío que pueda servirte de ayuda.
Disculpa la extensión del comentario, pero es que si no fuera así su comprensión podría ser insuficiente.
Impresionante aclaración Alga, no soy un entendido en leyes pero me has dejado impresionado. Dicho esto, es evidente que hay un error en el PGOU que es culpa del ayuntamiento y yo tengo la licencia y estoy edificando sin problema.
Si es suelo no consolidado pero yo lo tengo categorizado como suelo urbano consolidado por el PGOU.
En resumen, tengo que averiguar si en mi solar las obras de urbanización fueron responsabilidad del ayuntamiento, o de los propietarios constituidos en Junta de Compensación verificando las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU.
Si fueron responsabilidad del ayuntamiento les corresponde a ellos poner la luz, si no a los vecinos. ¿es así?
Gracias.
Si es suelo no consolidado pero yo lo tengo categorizado como suelo urbano consolidado por el PGOU.
En resumen, tengo que averiguar si en mi solar las obras de urbanización fueron responsabilidad del ayuntamiento, o de los propietarios constituidos en Junta de Compensación verificando las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU.
Si fueron responsabilidad del ayuntamiento les corresponde a ellos poner la luz, si no a los vecinos. ¿es así?
Gracias.
"Sí es suelo no consolidado pero yo lo tengo categorizado como suelo urbano consolidado por el PGOU"
Lo que expresas en la frase anterior es imposible, ambas categorías no pueden ser otorgadas por el PGOU a un mismo suelo.
Considerando que habrás contratado a un arquitecto para la redacción del proyecto, lo que yo haría en tu lugar es encomendarle la tarea de averiguaciones la realidad de la situación urbanística de la parcela, en lugar de intentarlo por tus propios medios.
Creo fundamental saber:
Si la parcela, es o no de resultado de un plan parcial aprobado en desarrollo de un sector de suelo urbanizable.
O, si la parcela que denominas solar, ha sido sometida a alguna operación de reforma interior o actuaciones de renovación urbana ejecutada mediante unidad de actuación urbanizadora.
Si se estubiera en cualquiera de los anteriores supuestos, sería conveniente saber si la ejecución de las obras fue privada o pública, es decir, si el sistema elegido por el planeamiento fue por compensación o cooperación.
Y por último y esencial, en mi opinión, averiguar que las parcelas deficitarias de dotaciones urbanísticas no tengan cargas cargas urbanísticas pendientes de satisfacer que impidieran finalizar las obras, en su día, y a sus propietarios actuales exigir algún tipo de responsabilidad.
Y ya sólo a modo de recordatorio decir, que en toda legislación urbanística está establecida la regla de que todos, absolutamente todos, los costes de urbanizar o dotar de servicios a unos terrenos incluidos en una unidad de actuación, han de ser sufragados por los propietarios conforme a un reparto equitativo.
Lo que expresas en la frase anterior es imposible, ambas categorías no pueden ser otorgadas por el PGOU a un mismo suelo.
Considerando que habrás contratado a un arquitecto para la redacción del proyecto, lo que yo haría en tu lugar es encomendarle la tarea de averiguaciones la realidad de la situación urbanística de la parcela, en lugar de intentarlo por tus propios medios.
Creo fundamental saber:
Si la parcela, es o no de resultado de un plan parcial aprobado en desarrollo de un sector de suelo urbanizable.
O, si la parcela que denominas solar, ha sido sometida a alguna operación de reforma interior o actuaciones de renovación urbana ejecutada mediante unidad de actuación urbanizadora.
Si se estubiera en cualquiera de los anteriores supuestos, sería conveniente saber si la ejecución de las obras fue privada o pública, es decir, si el sistema elegido por el planeamiento fue por compensación o cooperación.
Y por último y esencial, en mi opinión, averiguar que las parcelas deficitarias de dotaciones urbanísticas no tengan cargas cargas urbanísticas pendientes de satisfacer que impidieran finalizar las obras, en su día, y a sus propietarios actuales exigir algún tipo de responsabilidad.
Y ya sólo a modo de recordatorio decir, que en toda legislación urbanística está establecida la regla de que todos, absolutamente todos, los costes de urbanizar o dotar de servicios a unos terrenos incluidos en una unidad de actuación, han de ser sufragados por los propietarios conforme a un reparto equitativo.
Buenos días,
creo que me he explicado mal.
Con las condiciones que indicas en el post anterior, al no tener luz, sería considerado como suelo urbano NO consolidado, pero estoy seguro al 100% (lo he confirmado con dos arquitectos y un perito) que en el PGOU mi solar está categorizado como suelo urbano consolidado.
De ahí que afirme que es un error del PGOU que entiendo no tengo por qué asumir yo, si el PGOU lo define el Ayto.
Sé que el resto de parcelas afectadas NO tiene ninguna carga urbanística (ni de otra índole) pendiente, están todas al día.
En cuanto a que "en toda legislación urbanística está establecida la regla de que todos, absolutamente todos, los costes de urbanizar o dotar de servicios a unos terrenos incluidos en una unidad de actuación, han de ser sufragados por los propietarios conforme a un reparto equitativo" sólo decir, que esos costes ya fueron abonados en su día por los propietarios anteriores hace más de 30 años y se urbanizaron todas las manzanas de alrededor, incluida la nuestra. Todas de forma correcta menos nuestro acerado de 50 m donde se olvidaron pasar los cables de la luz.
Creo que lo que me queda que averiguar es si cuando se urbanizó era responsabilidad del ayuntamiento, o de los propietarios constituidos en Junta de Compensación verificando las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU.
Gracias de nuevo.
creo que me he explicado mal.
Con las condiciones que indicas en el post anterior, al no tener luz, sería considerado como suelo urbano NO consolidado, pero estoy seguro al 100% (lo he confirmado con dos arquitectos y un perito) que en el PGOU mi solar está categorizado como suelo urbano consolidado.
De ahí que afirme que es un error del PGOU que entiendo no tengo por qué asumir yo, si el PGOU lo define el Ayto.
Sé que el resto de parcelas afectadas NO tiene ninguna carga urbanística (ni de otra índole) pendiente, están todas al día.
En cuanto a que "en toda legislación urbanística está establecida la regla de que todos, absolutamente todos, los costes de urbanizar o dotar de servicios a unos terrenos incluidos en una unidad de actuación, han de ser sufragados por los propietarios conforme a un reparto equitativo" sólo decir, que esos costes ya fueron abonados en su día por los propietarios anteriores hace más de 30 años y se urbanizaron todas las manzanas de alrededor, incluida la nuestra. Todas de forma correcta menos nuestro acerado de 50 m donde se olvidaron pasar los cables de la luz.
Creo que lo que me queda que averiguar es si cuando se urbanizó era responsabilidad del ayuntamiento, o de los propietarios constituidos en Junta de Compensación verificando las fichas de todas las unidades de actuación o de ejecución aprobadas en desarrollo del PGOU.
Gracias de nuevo.
Desde la consideración de que, según afirmas en comentario anterior, las obras de urbanización se ejecutaron en una sola fase y que el de recepción es en acto reglado que el ayuntamiento no pudo evitar si se le ofrecieron las obras en las debidas condiciones determinadas por el Proyecto de Urbanización, la deducción lógica que debería llegarse es que la entidad urbanística que en representación de los propietarios se hizo cargo de la ejecución de las obras de urbanización (en caso de que fuera por compensación), debió ofrecerlas al ayuntamiento y este formalizar la aceptación de las mismas en Acta suscrita por ambas partes.
La comprobación de la existencia y contenido de dicha Acta o la que pudiera haberse suscrito entre empresa constructora y ayuntamiento (en el supuesto de ser el sistema de ejecución por cooperación), es una gestión que no deberías dejar de hacer.
De todos modos, cualquiera que sea lo que puedas o te permitan averiguar, te agradecería que me mantuvieras al tanto.
La comprobación de la existencia y contenido de dicha Acta o la que pudiera haberse suscrito entre empresa constructora y ayuntamiento (en el supuesto de ser el sistema de ejecución por cooperación), es una gestión que no deberías dejar de hacer.
De todos modos, cualquiera que sea lo que puedas o te permitan averiguar, te agradecería que me mantuvieras al tanto.
